Ein Leitfaden für Käufer

Investieren auf Rote

Indonesiens südlichste Insel, und wie ein Kauf hier tatsächlich abläuft

Eine Stunde fünfzig von Bali, dann eine Fähre. Ein Surfspot, den die Welt seit den Achtzigern kennt, und eine Küste, an der fast niemand gebaut hat. Geschrieben vom Eigentümer eines zum Verkauf stehenden Grundstücks auf Rote, für alle, die Land auf der Insel Rote erwägen: die drei rechtlichen Wege, die Ausländern offenstehen, was eine Transaktion kostet, wie sich die Anbindung verändert und was vor der Unterschrift zu prüfen ist.

0,19%

Anteil des Tourismus an der Wirtschaft

121/km²

Einwohner pro km², gegenüber über 750 auf Bali

80Jahre

Höchstlaufzeit eines von Ausländern gehaltenen Titels

2,5Mrd. IDR

Mindestkapital einer PT PMA, seit Okt. 2025

Warum Rote

Vier Zahlen, und warum sie für Sie zählen

Keine davon stammt von einem Verkäufer. Sie stammen vom Statistikamt, von der Verwaltung des Meeresschutzgebiets und aus dem Bodenrecht selbst, und zusammen beschreiben sie etwas Seltenes: eine Küste, die erreichbar ist, gesetzlich geschützt, und noch fast vollständig unbebaut.

Tourismus macht 0,19 % der Wirtschaft aus

Beherbergung und Gastronomie machten 2023 weniger als ein Fünftel eines Prozents der Wirtschaft von Rote Ndao aus. Landwirtschaft und Fischerei kamen auf 49 %. Das ist noch kein Tourismusmarkt. Das ist die ganze These.

BPS Rote Ndao, regionales BIP nach Wirtschaftszweigen

121 Einwohner pro km²

Rote Ndao hat etwa 155.000 Einwohner auf 1.280 km², rund 121 pro km². Bali liegt bei etwa 811, fast siebenmal dichter. Die bebaute Küste hier sind ein paar Kilometer um Nemberala und Boa, und der Rest ist, was er immer war.

BPS Rote Ndao

Das Wasser ist ein Nationalpark

Rote liegt im Meeresnationalpark Sawusee: 3.355.352 Hektar, das größte Meeresschutzgebiet im Korallendreieck. Riff, Seegras, Nistplätze von Schildkröten und ein Wanderkorridor für Wale, unter einem ministeriellen Managementplan und nicht unter einem Slogan. Das Wasser vor dem Grundstück ist gesetzlich geschützt.

YKAN

Drei rechtliche Wege, alle national

Nichts an Rote ändert das indonesische Bodenrecht. Derselbe Rahmen, der hinter Tausenden Transaktionen auf Bali steht, gilt auch hier, und jeder Primärtext ist online veröffentlicht. Pacht, Hak Pakai oder HGB über eine Gesellschaft. Die Regeln sind der vertraute Teil der Sache.

PP 18/2021

Wie es wirklich aussieht

Ein Morgen an der Westküste

Gefilmt am Strand am Ende der Trockenzeit, und so sieht es hier den größten Teil des Jahres aus: hartes Licht, ablandiger Wind, und niemand sonst im Sand. Jede Zahl oben beschreibt genau das.

Direkt vom Eigentümer

Das Grundstück hinter diesem Leitfaden wird von seinem Eigentümer verkauft

Neala, 7.000 m² ummauerte Strandlage mit Titel bei Sedeoen, wird ohne Makler verkauft. Deshalb gibt es diesen Leitfaden: Dem Eigentümer ist lieber, Sie verstehen die Insel und das Recht, als dass man Ihnen daran vorbeiredet. Fragen Sie alles; wer antwortet, hält das Zertifikat.

Mit dem Eigentümer sprechen Zum Grundstück

Zur Insel selbst, ihrer Geologie, ihrem Klima, ihren Menschen und ihrer Wirtschaft gibt es eine eigene Seite.

Mehr über die Insel Rote

Anreise

Mittags Bali, abends Rote

Ein Flug, eine Fähre. Alles läuft über Kupang auf Timor: ein Umstieg, den man einmal lernt, statt einer Reise, die man erdulden muss, und es ist der Teil des Bildes, der sich gerade spürbar verbessert.

Die Reise heute

Denpasar nach Kupang

Etwa 1 Stunde 50 Minuten Flugzeit, tägliche Verbindungen.

Kupang nach Rote

Eine Schnellfähre von rund zwei Stunden, täglich in beide Richtungen. Etwa 20 Minuten mit dem Flugzeug.

Flug nach Rote

Susi Air etwa dreimal pro Woche, Wings Air fast täglich. Dünne Regionalflugpläne ändern sich, bestätigen Sie also vor der Buchung.

Ba'a nach Nemberala

Etwa 36 km vom Hafen, eine Stunde über die Straße.

Luftaufnahme der Küstenstraße entlang der Westküste von Rote

Die Küstenstraße nördlich von Nemberala. Auf der Insel ist alles innerhalb von ein oder zwei Stunden von allem anderen erreichbar.

Was sich in Kupang ändert

El Tari verlor im April 2024 nach vierzehn Jahren ohne internationalen Flug seinen internationalen Status, und das Verkehrsministerium stellte ihn 2025 wieder her. Das internationale Terminal, rund fünf Jahre ungenutzt, wird wieder in Betrieb genommen; die Provinzregierung strebt die Betriebsbereitschaft für Anfang 2026 an.

Die konkrete Entwicklung ist eine Verbindung Kupang nach Dili mit Wings Air, berichtet für März 2026 auf ATR 72-600. Es wäre die erste internationale Verbindung des Flughafens seit mehr als einem Jahrzehnt.

Eine Verbindung Kupang nach Darwin kommt in fast jedem Gespräch über Rote zur Sprache. Die Strecke wurde 2008 eingestellt, und die Bemühungen der Provinz, sie wiederzubeleben, haben bisher zu keiner Verbindung geführt.

ANTARA

Genau genommen

Genau genommen: Die einzige datierte, benannte internationale Verbindung ist Dili. Australien ist eine Absicht, kein Flugplan. Die Anbindung ist heute gut genug und später plausibel besser, und es ist klüger, auf das Erste zu kaufen als auf das Zweite.

Die Küstenstraße und Villen entlang der Westküste von Rote, aus der Luft

Der Markt

Früh, und schon auf der Karte

Rote steht dort, wo die Westküste von Bali vor Jahrzehnten stand und die Südküste von Lombok vor kürzerer Zeit: bekannt, erreichbar, kaum bebaut. Was die meisten Käufer übersehen: Die Provinzregierung hat die Insel bereits in ihren Raumordnungsplan aufgenommen, in Dokumenten, die fast niemand liest.

Was die Planungsdokumente tatsächlich sagen

Der Raumordnungsplan von NTT, Perda 4/2024 für 2024 bis 2043, weist 15.684 Hektar Tourismuszonen in acht Landkreisen aus, darunter Rote Ndao.

Dinas Pariwisata NTT

Zwei Gebiete auf Rote, Mulut Seribu und Oeseli, sind als strategische Tourismusgebiete der Provinz benannt. Mulut Seribu, ein Labyrinth aus Meeresarmen im Osten der Insel, wurde von der Provinz förmlich als internationales Tourismusziel ausgewiesen, mit öffentlichem Budget und über den Dorfbetrieb gebauten Cottages.

ANTARA Kupang

Der RPJMD des Landkreises für 2025 bis 2029 führt Tourismus und Kreativwirtschaft unter den Säulen, auf denen er die regionale wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit aufbauen will.

Pemkab Rote Ndao

Das regionale Bruttoinlandsprodukt pro Kopf liegt in Rote Ndao bei rund 27,9 Millionen IDR, nach einem Wachstum von etwa 4,39 % pro Jahr über fünf Jahre. Absolut klein, und stetig wachsend, so sieht eine frühe Regionalwirtschaft von innen aus.

Databoks, nach BPS

Präsident Joko Widodo besuchte Rote, der erste Besuch dieser Art auf der Insel, was örtliche Kommentatoren als Zeichen der Aufmerksamkeit der Zentralregierung lasen. Entlang der Küste von Nemberala wird sichtbar gebaut: Häuser, Surfcamps, Glamping und mindestens ein deutlich größeres Resortprojekt, dessen Zahlen berichtet, aber nicht bestätigt sind.

Luftaufnahme locker bebauter Villen und Gärten entlang der Küste von Nemberala

Sedeoen, direkt nördlich von Nemberala. Geringe Dichte, und der größte Teil der Küste noch unbebaut.

Für wen das gedacht ist

Der Kreis der Käufer ist hier klein und klar umrissen. Er besteht aus Menschen, die sich bereits für Rote entschieden haben, und ein guter Teil von ihnen war zuerst auf Bali erfolgreich und kam hierher, sobald er überall leben konnte; die Westküste hat inzwischen eine internationale Schule, was zeigt, in welche Richtung sich die Gemeinschaft entwickelt. Sie ist auch eine offene: Rotenesen und Ausländer, klein, jeden Alters, und schnell dabei, Neuankömmlinge aufzunehmen, die als Nachbarn kommen und nicht als Bauträger. Das hält die Einstiegspreise, wo sie sind, und es bedeutet, dass dies zu einem Horizont von Jahren passt, nicht von Monaten. Land, das Sie wollen, an einer Küste, an die Sie glauben, funktioniert gut. Etwas zum schnellen Weiterverkauf nicht.

Das ummauerte Grundstück mit Titel bei Sedeoen, senkrecht von oben

Eigentum

Drei rechtliche Wege, Land zu halten, alle gut erprobt

Die Regeln sind national, nichts an Rote ändert sie. Das ist die gute Nachricht: Derselbe Rahmen, der hinter Tausenden Transaktionen auf Bali steht, gilt hier identisch, und die Primärtexte sind online veröffentlicht. Wenn ein an Ausländer gerichtetes Inserat „Freehold“, also Volleigentum, sagt, meint es einen Kauf, der als HGB gehalten wird, weil Hak Milik selbst indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten ist. Alles Folgende ist das, was ein Ausländer tatsächlich hält.

Hak Sewa

Pacht

Laufzeit

Vertraglich festgelegt

Wer es halten kann

Jeder Ausländer. Kein Visum, keine Gesellschaft nötig.

Rechtsgrundlage

UUPA 5/1960, Artikel 44 bis 45

Der einfachste Einstieg: ein vertragliches Recht, Land eines Indonesiers für eine feste Laufzeit zu nutzen, Pachtzins im Voraus gezahlt. Die Bodenbehörde stellt kein Zertifikat aus, weil der Pachtvertrag selbst das Instrument ist. Niedrigste Kosten, geringste Reibung, keine Grunderwerbsteuer. Der Nachteil: Der Wert sinkt mit der Restlaufzeit, es eignet sich also zum Nutzen, nicht zum Ansammeln. Die Nutzung von Häusern durch Nichteigentümer richtet sich nach PP 44/1994.

UUPA 5/1960

Hak Pakai

Nutzungsrecht

Laufzeit

30 + 20 + 30, bis zu 80 Jahre

Wer es halten kann

Ausländische natürliche Personen mit gültigem KITAS oder KITAP.

Rechtsgrundlage

PP 18/2021

Ein eingetragener Titel auf Ihren eigenen Namen, von der Bodenbehörde zertifiziert. An eine gültige Aufenthaltsgenehmigung gebunden und in der Regel auf eine Immobilie pro Person oder Familie beschränkt. Die natürliche Wahl für ein Haus, in dem Sie wohnen, und nicht für Land, das Sie entwickeln wollen.

PP 18/2021

HGB, gehalten von einer PT PMA. Das „Freehold“ des Marktes

Baurecht

Laufzeit

30 + 20 + 30, bis zu 80 Jahre

Wer es halten kann

Eine indonesische juristische Person, einschließlich einer ausländisch beherrschten Investitionsgesellschaft.

Rechtsgrundlage

PP 18/2021; UU 25/2007; BKPM Reg 5/2025

Der übliche gewerbliche Weg, und der, den das indonesische Investitionsrecht vorsehen sollte. Die Gesellschaft hält ein eingetragenes HGB-Zertifikat, ein dem Erbbaurecht ähnliches Bau- und Nutzungsrecht: übertragbar, beleihbar und von indonesischen Banken als Sicherheit akzeptiert. Die stärksten Rechte der drei, bewertet als Land statt als kürzer werdende Pacht, und der einzige Weg, der Bau und Betrieb in unternehmerischem Umfang trägt.

PP 18/2021

Volleigentum, HGB und Pacht im Vergleich

Drei Wörter, die in Inseraten locker verwendet werden. Hier steht, was jedes rechtlich ist, wer es halten kann und was es für Sie beim Kauf, während des Haltens und beim Ausstieg bedeutet.

	Volleigentum (Hak Milik)	HGB (Hak Guna Bangunan)	Pacht (Hak Sewa)
Was es ist	Vollständiges Eigentum am Grund und Boden selbst, der stärkste Titel im indonesischen Recht.	Ein eingetragenes Recht, das Land zu bebauen und zu nutzen, gehalten auf den Namen Ihrer Gesellschaft. Der höchste Titel, den ein Ausländer halten kann. Der Markt nennt das Freehold, wenn er an Ausländer verkauft.	Ein Vertrag über die Nutzung fremden Landes für eine feste Laufzeit, Pachtzins im Voraus gezahlt.
Wer es halten kann	Nur indonesische Staatsbürger. Nie ein Ausländer, nie eine Gesellschaft.	Indonesische juristische Personen, einschließlich einer ausländisch beherrschten PT PMA. Auch indonesische Staatsbürger.	Jeder, auch ein Ausländer auf eigenen Namen. Keine Gesellschaft, kein Visum.
Wie ein Ausländer es erhält	Gar nicht. Strohmannkonstruktionen, die etwas anderes vorgeben, sind nach dem Agrargrundgesetz nichtig.	Eine PT PMA gründen oder kaufen. Das Grundstück in Hak Milik wird beim Grundbuchamt in HGB auf den Namen der Gesellschaft umgewandelt.	Einen notariell beurkundeten Pachtvertrag mit dem indonesischen Eigentümer schließen. Beim Grundbuchamt ändert sich nichts.
Laufzeit	Unbefristet.	30 Jahre, verlängert um 20, erneuert um 30, und PP 18/2021 sieht danach eine Neuerteilung vor. Als Land gehalten und bewertet, und es kann als Volleigentum verkauft werden.	Was der Vertrag vorsieht, üblicherweise 25 bis 30 Jahre mit einer Verlängerungsoption zu einem dann vereinbarten Preis. Der Wert sinkt mit der Laufzeit und ist am Ende nichts mehr wert.
Beim Grundbuchamt eingetragen	Ja, Zertifikat auf den Namen des Eigentümers.	Ja, Zertifikat auf den Namen der Gesellschaft.	Nein. Der Pachtvertrag ist das Instrument; er kann vermerkt werden, aber der Titel bleibt beim Eigentümer.
Bauen, beleihen, verkaufen	Alle drei.	Alle drei. Banken akzeptieren HGB als Sicherheit, und die Gesellschaft oder die Anteile können verkauft werden.	Bauen mit Zustimmung des Eigentümers; in der Regel nicht beleihbar; die Restlaufzeit kann abgetreten werden, wenn der Vertrag es erlaubt.
Steuer beim Erwerb	BPHTB 5 % beim Käufer, PPh final 2,5 % beim Verkäufer.	Dasselbe bei einer Grundstücksübertragung. Bei einer Anteilsübertragung der haltenden Gesellschaft fällt keine von beiden an, und das Anteilsgeschäft hat seine eigene Behandlung.	Keine BPHTB. Die Steuer auf Mieteinnahmen zahlt der Eigentümer.
Laufende Pflichten	Jährliche Grundsteuer (PBB).	PBB, plus die eigenen Meldungen der Gesellschaft: LKPM vierteljährlich, jährliche Steuererklärungen, Abschlüsse.	Die PBB bleibt in der Regel beim Eigentümer. Nichts einzureichen.
Am Ende	Nichts endet.	Verlängerung, Erneuerung und Neuerteilung sind Anträge; wo die Nutzung dem Raumordnungsplan entspricht, sind sie Formsache. Der Titel bleibt Land.	Das Land und alles darauf Gebaute fallen an den Eigentümer zurück, sofern keine Verlängerung vereinbart und bezahlt ist.
Passt zu	Indonesischen Käufern.	Ausländischen Käufern, die eine dauerhafte, bankfähige Position wollen. Die Gesellschaft ist das Fahrzeug des Titels, kein zweites Vorhaben; auf diesem Grundstück besteht sie bereits und kann mit dem Land übergehen.	Ausländischen Käufern, die ein Zuhause oder ein kleines Geschäft für eine feste Zeit wollen, zu den niedrigsten Einstiegskosten.

Was es ist

Volleigentum (Hak Milik)

Vollständiges Eigentum am Grund und Boden selbst, der stärkste Titel im indonesischen Recht.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Ein eingetragenes Recht, das Land zu bebauen und zu nutzen, gehalten auf den Namen Ihrer Gesellschaft. Der höchste Titel, den ein Ausländer halten kann. Der Markt nennt das Freehold, wenn er an Ausländer verkauft.

Pacht (Hak Sewa)

Ein Vertrag über die Nutzung fremden Landes für eine feste Laufzeit, Pachtzins im Voraus gezahlt.

Wer es halten kann

Volleigentum (Hak Milik)

Nur indonesische Staatsbürger. Nie ein Ausländer, nie eine Gesellschaft.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Indonesische juristische Personen, einschließlich einer ausländisch beherrschten PT PMA. Auch indonesische Staatsbürger.

Pacht (Hak Sewa)

Jeder, auch ein Ausländer auf eigenen Namen. Keine Gesellschaft, kein Visum.

Wie ein Ausländer es erhält

Volleigentum (Hak Milik)

Gar nicht. Strohmannkonstruktionen, die etwas anderes vorgeben, sind nach dem Agrargrundgesetz nichtig.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Eine PT PMA gründen oder kaufen. Das Grundstück in Hak Milik wird beim Grundbuchamt in HGB auf den Namen der Gesellschaft umgewandelt.

Pacht (Hak Sewa)

Einen notariell beurkundeten Pachtvertrag mit dem indonesischen Eigentümer schließen. Beim Grundbuchamt ändert sich nichts.

Laufzeit

Volleigentum (Hak Milik)

Unbefristet.

HGB (Hak Guna Bangunan)

30 Jahre, verlängert um 20, erneuert um 30, und PP 18/2021 sieht danach eine Neuerteilung vor. Als Land gehalten und bewertet, und es kann als Volleigentum verkauft werden.

Pacht (Hak Sewa)

Was der Vertrag vorsieht, üblicherweise 25 bis 30 Jahre mit einer Verlängerungsoption zu einem dann vereinbarten Preis. Der Wert sinkt mit der Laufzeit und ist am Ende nichts mehr wert.

Beim Grundbuchamt eingetragen

Volleigentum (Hak Milik)

Ja, Zertifikat auf den Namen des Eigentümers.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Ja, Zertifikat auf den Namen der Gesellschaft.

Pacht (Hak Sewa)

Nein. Der Pachtvertrag ist das Instrument; er kann vermerkt werden, aber der Titel bleibt beim Eigentümer.

Bauen, beleihen, verkaufen

Volleigentum (Hak Milik)

Alle drei.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Alle drei. Banken akzeptieren HGB als Sicherheit, und die Gesellschaft oder die Anteile können verkauft werden.

Pacht (Hak Sewa)

Bauen mit Zustimmung des Eigentümers; in der Regel nicht beleihbar; die Restlaufzeit kann abgetreten werden, wenn der Vertrag es erlaubt.

Steuer beim Erwerb

Volleigentum (Hak Milik)

BPHTB 5 % beim Käufer, PPh final 2,5 % beim Verkäufer.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Dasselbe bei einer Grundstücksübertragung. Bei einer Anteilsübertragung der haltenden Gesellschaft fällt keine von beiden an, und das Anteilsgeschäft hat seine eigene Behandlung.

Pacht (Hak Sewa)

Keine BPHTB. Die Steuer auf Mieteinnahmen zahlt der Eigentümer.

Laufende Pflichten

Volleigentum (Hak Milik)

Jährliche Grundsteuer (PBB).

HGB (Hak Guna Bangunan)

PBB, plus die eigenen Meldungen der Gesellschaft: LKPM vierteljährlich, jährliche Steuererklärungen, Abschlüsse.

Pacht (Hak Sewa)

Die PBB bleibt in der Regel beim Eigentümer. Nichts einzureichen.

Am Ende

Volleigentum (Hak Milik)

Nichts endet.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Verlängerung, Erneuerung und Neuerteilung sind Anträge; wo die Nutzung dem Raumordnungsplan entspricht, sind sie Formsache. Der Titel bleibt Land.

Pacht (Hak Sewa)

Das Land und alles darauf Gebaute fallen an den Eigentümer zurück, sofern keine Verlängerung vereinbart und bezahlt ist.

Passt zu

Volleigentum (Hak Milik)

Indonesischen Käufern.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Ausländischen Käufern, die eine dauerhafte, bankfähige Position wollen. Die Gesellschaft ist das Fahrzeug des Titels, kein zweites Vorhaben; auf diesem Grundstück besteht sie bereits und kann mit dem Land übergehen.

Pacht (Hak Sewa)

Ausländischen Käufern, die ein Zuhause oder ein kleines Geschäft für eine feste Zeit wollen, zu den niedrigsten Einstiegskosten.

Neala wird als HGB von einer Gesellschaft gehalten, die ich mit dem Grundstück zu verkaufen bereit bin. Alles in der mittleren Spalte gilt dafür, und die beiden Kaufwege weiter unten auf dieser Seite sind die beiden Arten, diese Spalte zu übernehmen. Wenn Sie die Gesellschaft nehmen, stelle ich Ihnen den Buchhalter von Integrid (integrid.com) vor, der die Gesellschaft bereits kennt, und die übrigen Kontakte, die schon mit ihr arbeiten.

Was 80 Jahre wirklich bedeuten

PP 18/2021 setzt HGB und Hak Pakai auf 30 Jahre fest, verlängerbar um 20, danach erneuerbar um weitere 30. Sie stellen den Antrag bei der Bodenbehörde vor Ablauf, und wo die Nutzung weiterhin dem Raumordnungsplan entspricht, ist das ein Verfahren, keine Gefälligkeit. Am Ende des vollen Zyklus sieht dieselbe Verordnung vor, dass das Recht auf demselben Land neu erteilt wird. Ein HGB ist also keine Pacht, die auf null abläuft: Es wird an Ort und Stelle verlängert und erneuert, und das Land wird als Land bewertet.

PP 18/2021

Eine stille Verbesserung, die die meisten Käufer übersehen haben

PP 28/2025 wurde am 5. Juni 2025 erlassen. Sie ersetzte das Genehmigungsregime von 2021 und führte jede Gewerbegenehmigung durch ein einziges OSS-System, jede mit einer veröffentlichten Frist. Verstreicht die Frist einer Behörde ohne Antwort, erteilt OSS die Genehmigung automatisch. Das älteste Risiko beim Bauen in Indonesien war nie die Regel, es war das Warten. Das packt das Warten an.

JDIH BKPM

Die PT PMA, und wozu sie Sie verpflichtet

Eine Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung ist das Vehikel, das den HGB-Titel hält. Sie ist eine echte Gesellschaft mit echten Pflichten, und genau das gibt der Struktur ihren Halt.

Das eingezahlte Mindestkapital sank von 10 Milliarden IDR auf 2,5 Milliarden IDR, rund 150.000 USD, nach der BKPM-Verordnung 5/2025, erlassen am 1. Oktober 2025 und am Folgetag in Kraft. Eine Senkung um 75 %, und die größte einzelne Änderung an der Wirtschaftlichkeit dieses Weges seit Jahren.
Dieses Kapital muss mindestens zwölf Monate ab Einzahlung auf dem Konto der Gesellschaft bleiben, außer für den Erwerb von Vermögenswerten, Bau und Betrieb.
Ein Gesamtinvestitionsplan über 10 Milliarden IDR, ohne Grund und Gebäude, wird im Allgemeinen weiterhin erwartet. Werte von Immobilien und Unterkünften können darauf angerechnet werden.
Vierteljährliche Berichte über die Investitionstätigkeit, LKPM, werden bei BKPM eingereicht, und die Gesellschaft gibt Steuererklärungen ab, ob sie Geschäfte macht oder nicht.

Baker McKenzie

Wo Land bereits in einer Gesellschaft liegt, kann ein Käufer statt des Landes die Anteile erwerben. Das sind zwei verschiedene Transaktionen mit unterschiedlichen rechtlichen und steuerlichen Folgen, keine zwei Türen in denselben Raum, und die eigene Geschichte der Gesellschaft geht mit ihr über. Beide Seiten sollten sich zu dem passenden Weg eigenständig beraten lassen.

Der eine Weg, den man meiden sollte

Hak Milik auf den Namen eines indonesischen Freundes zu halten, ist der älteste Umweg des Marktes, und er funktioniert nicht. Er verstößt gegen die Artikel 21(1) und 26(2) des Agrargrundgesetzes, indonesische Gerichte haben solche Konstruktionen durchgängig für nichtig erklärt, und das Land kann an den Staat fallen. Da drei rechtliche Wege bestehen und der einfachste ganz ohne Gesellschaft auskommt, gibt es keinen Grund, ihn zu erwägen.

Kosten und Steuern

Was es kostet, ohne verdeckte Posten

Indonesische Immobiliensteuern sind nach den meisten Maßstäben niedrig, und es gibt nicht viele davon. Dies sind die nationalen Sätze; die tatsächliche Behandlung hängt von der Struktur und von der Bewertung ab, die das Finanzamt akzeptiert, lesen Sie sie also als Umriss der Rechnung und nicht als die Rechnung selbst.

BPHTB, Grunderwerbsteuer	5 % des steuerpflichtigen Erwerbswerts, vom Käufer bei einer Grundstücksübertragung gezahlt. Eine Pacht löst sie nicht aus.
PPh final, Steuer des Verkäufers	2,5 % des Übertragungswerts beim Verkauf von Grund und Gebäuden, vom Verkäufer gezahlt.
PBB, jährliche Grundsteuer	Zwischen 0,1 % und 0,5 % des Bemessungswerts. Dieser Wert, der NJOP, wird staatlich festgesetzt und liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.
Umsatzsteuer	Gilt im Allgemeinen für Neubauten, die ein Bauträger verkauft, und nicht für Übertragungen von Bestandsgrundstücken.
Mieteinnahmen	Steuerpflichtig. Der Satz hängt davon ab, ob Sie als Ansässiger, als nicht ansässige natürliche Person oder als Gesellschaft veranlagt werden.
Notar und Eintragung	Die PPAT-Urkunde, die Neueintragung des Titels und die Honorare, zusätzlich zu den Steuern oben.

Jedes Jahr prüfenswert

Indonesien hat wiederholt Steueranreize für Immobilien als Konjunkturmaßnahme eingesetzt, darunter zeitweise Ermäßigungen der Grunderwerbsteuer und der abgeltenden Einkommensteuer für qualifizierende Transaktionen. Ob eine davon für einen bestimmten Kauf gilt, ändert sich mit Jahr und Kategorie, fragen Sie also nach dem aktuellen Stand, statt die Antwort der letzten Saison vorauszusetzen.

Hier leben

Wer bleiben möchte, hat zwei Türen

Land zu halten, gibt Ihnen für sich genommen kein Recht, in Indonesien zu leben. Der Aufenthalt ist ein eigenes System, und es gibt zwei Wege, auf denen Immobilienkäufer meist landen.

Second Home Visa

Eine Aufenthaltsgenehmigung für fünf oder zehn Jahre für finanziell unabhängige Antragsteller. Die Berechtigung stützt sich auf Mittel auf einem indonesischen Konto, verbreitet mit 2 Milliarden IDR angegeben, oder auf den Besitz einer qualifizierenden Immobilie. Sie erlaubt keine Arbeit für einen indonesischen Arbeitgeber, Fernarbeit für ein ausländisches Unternehmen wird jedoch allgemein akzeptiert, und sie eröffnet nach einigen Jahren einen Weg zum Daueraufenthalt.

Investor-KITAS

An eine Beteiligung an einer indonesischen Gesellschaft gebunden. Wenn Sie ohnehin eine PT PMA gründen oder erwerben, um das Land zu halten, ist das meist die natürlichere Wahl, weil die Gesellschaft, die Sie für den Titel brauchen, dieselbe ist, die die Genehmigung trägt.

Schwellenwerte und Kategorien der Einwanderung werden je nach Quelle unterschiedlich angegeben und ändern sich oft. Bestätigen Sie die geltende Regel bei einem indonesischen Berater, bevor Sie sie in einen Plan einbauen.

Richtig vorgehen

Sieben Prüfungen, mehr braucht es nicht

Nichts davon ist exotisch. Es ist die übliche indonesische Grundstückscheckliste, dieselbe, die jeder Käufer auf Bali durchgeht, und jede Zeile lässt sich vor der Unterschrift beantworten. Bei einem Grundstück, das bereits ummauert, erschlossen und mit Titel versehen ist, braucht das meiste einen Nachmittag.

Das Zertifikat selbst

Bestätigen Sie Art des Titels, eingetragenen Inhaber, Fläche und Gültigkeit des Zertifikats, beim Kantor Pertanahan und nicht anhand eines Fotos. Prüfen Sie, dass keine Hypothek, kein Pfandrecht und keine Belastung eingetragen ist.

Grenzen vor Ort

Besorgen Sie sich den surat ukur, die Vermessungsurkunde, idealerweise mit aktueller Vermessung, und schreiten Sie die Grenze in Anwesenheit eines Nachbarn ab. Günstig, schnell, und es klärt die eine Frage, deren Klärung später teuer wird.

Flächennutzung und Raumordnungsplan

Bestätigen Sie, dass die Ausweisung des Grundstücks Ihr Vorhaben trägt, und holen Sie die Flächennutzungsbestätigung, KKPR, auf Ihren eigenen Namen ein, wenn Sie bauen. Seit PP 28/2025 läuft das über OSS als einzige Referenz, mit einer festen Frist.

Schutzausweisungen und Küstenabstand

Prüfen Sie Forst-, Naturschutz- und Küstenzonenausweisungen gegen die Koordinaten des Grundstücks und ermitteln Sie den geltenden Küstenabstand ab der Hochwasserlinie. In Strandlage ist das der Unterschied zwischen dem Land, das Sie kaufen, und dem Land, auf dem Sie bauen, es lohnt sich also, ihn genau zu kennen.

Nutzungsgeschichte

Adat, das Gewohnheitsrecht, kann neben dem staatlichen Titel bestehen. Fragen Sie vor Ort, wer das Land bewirtschaftet oder genutzt hat und ob jemand die Grenze als offen ansieht. Bei einem ummauerten, erschlossenen und seit langem bestehenden Grundstück ist das meist ein kurzes Gespräch.

Wenn Sie eine Gesellschaft kaufen

Geprüfte Abschlüsse, Steuererklärungen, LKPM-Historie, Verbindlichkeiten und die Bestätigung, dass die Gesellschaft nichts anderes hält. Das Grundstück ist nur so sauber wie die Gesellschaft darum herum.

Ihre eigenen Berater

Ein unabhängiger indonesischer Notar oder PPAT und ein unabhängiger Anwalt, von Ihnen beauftragt und nicht allein vom Verkäufer vermittelt. Das ist die einzelne Zeile mit dem höchsten Wert auf dieser Liste.

Luftaufnahme nach Westen über das Riff von der Küste von Rote zum offenen Meer

Zwei praktische Hinweise zur Insel

Rote Ndao hat ein Regionalkrankenhaus in Ba'a, ergänzt durch Gesundheitszentren, weshalb die meisten Käufer für alles Ernste Kupang oder Bali im Blick behalten. Und die Verwaltung arbeitet hier im Inseltempo: Titel, Genehmigungen und Übertragungen dauern länger als auf Bali. Planen Sie neben Geld auch Geduld ein, und der Ablauf ist gut zu bewältigen.

Die Umfassungsmauer des Grundstücks, die bis zum Strand hinunterläuft

Zwei Wege

Das Grundstück kaufen, oder die Gesellschaft, die es bereits hält

Wo Land in Strandlage bereits in einer lizenzierten indonesischen Gesellschaft liegt, haben Sie eine Wahl, die die meisten Käufer auf Bali nie bekommen. Das Land nehmen und mit einer eigenen, sauberen Gesellschaft beginnen, oder die Gesellschaft nehmen und in Titel, Lizenzen und Flächennutzung eintreten, die bereits erledigt sind. Ich bin bereit, diese Gesellschaft mit dem Grundstück zu verkaufen, und der Buchhalter von Integrid (integrid.com) kennt sie bereits. Beides endet gleich: Sie halten eingetragenes HGB an der Küste. Die beiden Wege kommen dorthin in sehr unterschiedlichem Tempo.

Das Grundstück kaufen

3 bis 6Monate

Typische Zeit von der Einigung bis zum Zertifikat auf den Namen Ihrer Gesellschaft

Eine neue PT PMA muss gegründet und kapitalisiert sein, bevor das Grundbuchamt die Übertragung einträgt. Sauber, und langsamer.

Die Gesellschaft kaufen

8 bis 12Wochen

Typische Zeit von der Einigung bis zum Halten von Anteilen, Lizenzen und Land

Die Gesellschaft, ihr Kapital, ihre Lizenzen und die Flächennutzung bestehen bereits. Das Grundbuchamt liegt gar nicht auf dem kritischen Pfad.

	Das Grundstück kaufen	Die Gesellschaft kaufen
Was Sie am Ende haben	Ein eingetragenes HGB in einer Gesellschaft, die Sie selbst gegründet haben, ohne Vorgeschichte.	Ein eingetragenes HGB in einer Gesellschaft, die bereits lizenziert, kapitalisiert und zum Bauen freigegeben ist.
Zeit bis zum Vollzug	Drei bis sechs Monate. Die Neueintragung beim Grundbuchamt ist der längste Posten.	Acht bis zwölf Wochen. Die Prüfung ist der längste Posten, und Sie bestimmen ihr Tempo.
Aufbau, den Sie leisten müssen	Eine PT PMA gründen: Urkunde, ministerielle Genehmigung, Steuernummer, Gewerbelizenz, 2,5 Milliarden IDR eingezahlt. Vier bis acht Wochen, bevor Sie überhaupt unterschreiben können.	Keiner. Sie kaufen einen Aufbau, der bereits funktioniert.
Flächennutzung und Genehmigungen	Die Flächennutzungsbestätigung KKPR auf den Namen Ihrer eigenen Gesellschaft beantragen, nachdem Ihnen das Land gehört.	Bereits von der Gesellschaft gehalten, und sie gehen vom ersten Tag an mit ihr über.
Übertragungssteuern	BPHTB von 5 % beim Käufer und PPh final von 2,5 % beim Verkäufer, bei einer Grundstücksübertragung.	Das Land bewegt sich nicht, diese beiden fallen also nicht an. Eine Anteilsübertragung hat ihre eigene Behandlung, und die Behörden können ein Geschäft nach seinem wirtschaftlichen Gehalt beurteilen.
Was Sie prüfen	Zertifikat, Vermessung, Belastungen, Flächennutzung, Schutzausweisungen und Küstenabstand.	All das, plus die Urkunden der Gesellschaft, Lizenzen, LKPM-Meldungen, Steuererklärungen und Verbindlichkeiten. Mehr zu lesen, und dieses Lesen ist es, was Ihnen die Geschwindigkeit verschafft.
Was dazugehört	Das Grundstück, und ein leeres Blatt.	Das Grundstück, plus die Vorgeschichte der Gesellschaft. Eine saubere ist ein Vermögenswert, und die Unterlagen sagen Ihnen, welche Art Sie vor sich haben.
Wählen Sie diesen Weg, wenn	Sie die Gesellschaft von der ersten Urkunde an auf Ihre Weise aufbauen wollen und die Zeit nicht der Engpass ist.	Sie im nächsten Quartal Land in Strandlage halten wollen statt im nächsten Jahr.

Was Sie am Ende haben

Das Grundstück kaufen

Ein eingetragenes HGB in einer Gesellschaft, die Sie selbst gegründet haben, ohne Vorgeschichte.

Die Gesellschaft kaufen

Ein eingetragenes HGB in einer Gesellschaft, die bereits lizenziert, kapitalisiert und zum Bauen freigegeben ist.

Zeit bis zum Vollzug

Das Grundstück kaufen

Drei bis sechs Monate. Die Neueintragung beim Grundbuchamt ist der längste Posten.

Die Gesellschaft kaufen

Acht bis zwölf Wochen. Die Prüfung ist der längste Posten, und Sie bestimmen ihr Tempo.

Aufbau, den Sie leisten müssen

Das Grundstück kaufen

Eine PT PMA gründen: Urkunde, ministerielle Genehmigung, Steuernummer, Gewerbelizenz, 2,5 Milliarden IDR eingezahlt. Vier bis acht Wochen, bevor Sie überhaupt unterschreiben können.

Die Gesellschaft kaufen

Keiner. Sie kaufen einen Aufbau, der bereits funktioniert.

Flächennutzung und Genehmigungen

Das Grundstück kaufen

Die Flächennutzungsbestätigung KKPR auf den Namen Ihrer eigenen Gesellschaft beantragen, nachdem Ihnen das Land gehört.

Die Gesellschaft kaufen

Bereits von der Gesellschaft gehalten, und sie gehen vom ersten Tag an mit ihr über.

Übertragungssteuern

Das Grundstück kaufen

BPHTB von 5 % beim Käufer und PPh final von 2,5 % beim Verkäufer, bei einer Grundstücksübertragung.

Die Gesellschaft kaufen

Das Land bewegt sich nicht, diese beiden fallen also nicht an. Eine Anteilsübertragung hat ihre eigene Behandlung, und die Behörden können ein Geschäft nach seinem wirtschaftlichen Gehalt beurteilen.

Was Sie prüfen

Das Grundstück kaufen

Zertifikat, Vermessung, Belastungen, Flächennutzung, Schutzausweisungen und Küstenabstand.

Die Gesellschaft kaufen

All das, plus die Urkunden der Gesellschaft, Lizenzen, LKPM-Meldungen, Steuererklärungen und Verbindlichkeiten. Mehr zu lesen, und dieses Lesen ist es, was Ihnen die Geschwindigkeit verschafft.

Was dazugehört

Das Grundstück kaufen

Das Grundstück, und ein leeres Blatt.

Die Gesellschaft kaufen

Das Grundstück, plus die Vorgeschichte der Gesellschaft. Eine saubere ist ein Vermögenswert, und die Unterlagen sagen Ihnen, welche Art Sie vor sich haben.

Wählen Sie diesen Weg, wenn

Das Grundstück kaufen

Sie die Gesellschaft von der ersten Urkunde an auf Ihre Weise aufbauen wollen und die Zeit nicht der Engpass ist.

Die Gesellschaft kaufen

Sie im nächsten Quartal Land in Strandlage halten wollen statt im nächsten Jahr.

Welcher Weg passt, hängt vom Objekt, von Ihrer eigenen steuerlichen Situation und davon ab, wie Sie Dinge gern halten. Beide Seiten sollten sich vor der Wahl unabhängig in Indonesien beraten lassen. Ein guter Verkäufer unterstützt beide Wege, und auf diesem Grundstück bin ich bereit, die Gesellschaft zu verkaufen; ich stelle Ihnen den Buchhalter von Integrid (integrid.com) und die übrigen Kontakte vor, mit denen sie bereits arbeitet.

Weg eins

Das Grundstück kaufen, Schritt für Schritt

Sechs Schritte, keiner davon exotisch. Es ist dieselbe Abfolge, die hinter jedem Kauf auf Bali steht, und jeder Schritt lässt sich prüfen, bevor der nächste beginnt. Die Zeitangaben sind typisch; das Grundbuchamt auf Rote arbeitet langsamer als das auf Bali.

Konditionen vereinbaren und die Unterlagen einsehen

Preis, Währung, was enthalten ist, und das Zertifikat selbst. In dieser Phase wird nichts gezahlt. Ein seriöser Verkäufer zeigt Zertifikat, Vermessung und Flächennutzung, bevor er irgendetwas verlangt.

Wenige Tage

Den Titel unabhängig prüfen

Ihr eigener Notar oder PPAT prüft das Zertifikat beim Kantor Pertanahan, dem örtlichen Grundbuchamt: Art des Titels, eingetragener Inhaber, Fläche, und dass keine Hypothek oder Belastung darauf liegt. Alles, was nicht stimmt, kommt hier ans Licht, solange es noch günstig ist.

1 bis 3 Wochen

Flächennutzung und Schutzausweisungen bestätigen

Prüfen Sie das Grundstück gegen den Raumordnungsplan, gegen etwaige Forst- oder Naturschutzausweisungen und gegen den Küstenabstand. Wenn Sie bauen wollen, beantragen Sie die Flächennutzungsbestätigung KKPR auf Ihren eigenen Namen über OSS.

Parallel dazu

Die Gesellschaft gründen

Für HGB eine PT PMA: Urkunde, ministerielle Genehmigung, Steuernummer, Gewerbelizenz und eingezahltes Kapital. Wenn Sie stattdessen pachten, gibt es diesen Schritt nicht.

4 bis 8 Wochen

Unterzeichnen und zahlen

Die Urkunde wird vor dem PPAT unterzeichnet, die Mittel fließen am selben Tag über das Bankensystem. Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer, die abgeltende Einkommensteuer der Verkäufer.

Ein Tag

Eintragung und Übergabe

Der PPAT reicht die Übertragung ein, und das Grundbuchamt stellt das Zertifikat neu auf den Namen Ihrer Gesellschaft aus. Schlüssel, Anschlüsse und Unterlagen wechseln den Besitzer. Das Warten hier ist administrativ, nicht rechtlich.

4 bis 12 Wochen

Zwei Gewohnheiten, die es leicht machen

Zwei Gewohnheiten machen diesen Weg reibungslos: Beauftragen Sie Ihre eigenen Berater statt die des Verkäufers, und lassen Sie nie eine Zahlung einem geprüften Dokument vorauslaufen.

Weg zwei

Die Gesellschaft kaufen, Schritt für Schritt

Hier bewegt sich das Zertifikat nicht. Es bleibt auf den Namen der Gesellschaft, und was Sie erwerben, ist die Gesellschaft. Die Grundstücksprüfungen finden weiterhin statt, innerhalb einer breiteren Prüfung, und der Schwerpunkt verlagert sich vom Grundbuchamt zum Notar und in die Bücher. Aus dieser Verlagerung kommt die Zeitersparnis.

Konditionen für die Anteile vereinbaren

Gegenstand ist die Gesellschaft, nicht das Grundstück. Die Konditionen regeln die erworbene Beteiligung, was die Gesellschaft beim Vollzug halten muss und wovon sie frei sein muss.

Wenige Tage

Die Gesellschaft prüfen, nicht nur das Grundstück

Gründungsurkunde und jede Änderung, Gesellschafterliste, NIB und Lizenzen, LKPM-Historie, Steuererklärungen, Verbindlichkeiten, Verträge und etwaige Mitarbeiter. Bestätigung, dass die Gesellschaft diesen Vermögenswert hält und nichts, was Sie nicht verlangt haben.

3 bis 6 Wochen

Das Grundstück über die Gesellschaft verifizieren

Die Prüfung des Zertifikats entfällt nicht. Bestätigen Sie den HGB-Titel beim Kantor Pertanahan auf den Namen der Gesellschaft, mit denselben Prüfungen von Vermessung, Flächennutzung, Schutzausweisungen und Küstenabstand wie bei jedem Kauf.

Parallel dazu

Gesellschaftsbeschlüsse und Übertragungsurkunde

Ein Gesellschafterbeschluss genehmigt die Übertragung, und eine notarielle Anteilsübertragungsurkunde wird unterzeichnet. Die Gesellschafterliste wird entsprechend angepasst.

1 bis 2 Wochen

Die Änderung eintragen lassen

Die neuen Gesellschafter, und meist neue Direktoren und Kommissare, werden dem Justizministerium gemeldet und eingetragen, und die OSS- und BKPM-Akten der Gesellschaft werden auf den neuesten Stand gebracht.

2 bis 4 Wochen

Übergabe der Gesellschaft

Gesetzliche Bücher, Urkunden, Lizenzen, Steuerunterlagen, Bankvollmachten und der Firmenstempel, zusammen mit dem Grundstück selbst. Sie übernehmen eine arbeitende Gesellschaft, die Übergabe der Unterlagen zählt also ebenso viel wie die der Schlüssel.

Beim Vollzug

Sie sind damit nicht allein

Ich bin bereit, die Gesellschaft mit dem Grundstück zu verkaufen, damit Sie keine aus einem leeren Blatt gründen müssen. Der Buchhalter von Integrid (integrid.com) kennt die Gesellschaft bereits und kann Fragen dazu beantworten; ich stelle vor, und der Notar und die übrigen Kontakte, die die Formalitäten brauchen, sind da. Eine Gesellschaft, die Land hält, ist hier das Übliche. Niemand verlangt von Ihnen, indonesischer Gesellschaftsrechtler zu werden. Sie treten in ein funktionierendes Gefüge ein, mit Menschen, die am Apparat bleiben.

Häufige Fragen

Investieren auf Rote, kurz beantwortet

Kann ein Ausländer auf der Insel Rote Land kaufen?

Kein Volleigentum, das indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten ist, aber ja, über drei rechtliche Wege: eine Pacht (Hak Sewa) auf Ihren eigenen Namen, ein Nutzungsrecht (Hak Pakai), wenn Sie eine Aufenthaltsgenehmigung besitzen, oder einen Baurechtstitel (HGB, ein dem Erbbaurecht ähnliches Bau- und Nutzungsrecht), den eine Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung (PT PMA) hält. Auf Rote gilt dasselbe nationale Recht wie auf Bali.

Kann ein Ausländer auf der Insel Rote Land als Volleigentum kaufen?

In dem Sinn, in dem der Markt das Wort verwendet, ja: ein Kauf statt einer Pacht, auf einem eingetragenen Titel, der verlängert und neu erteilt wird. Das bedeutet ein Inserat „Volleigentum“ auf Bali, und auf Rote ist es dasselbe. Der Titel, den ein Ausländer hält, ist HGB über eine PT PMA, beleihbar und übertragbar, in einem Zyklus von 80 Jahren, weil das indonesische Volleigentum selbst, Hak Milik, indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten ist. Ein HGB wird als Land gehalten und bewertet, nicht als kürzer werdende Pacht, und es kann als Volleigentum verkauft werden. Wer einem Ausländer Hak Milik auf dessen eigenen Namen anbietet, bietet eine Strohmannkonstruktion an, und die Gerichte erklären diese für nichtig.

Was ist in Indonesien der Unterschied zwischen Volleigentum, HGB und Pacht?

Volleigentum (Hak Milik) ist das vollständige Eigentum und steht nur indonesischen Staatsbürgern offen. HGB (Hak Guna Bangunan) ist ein eingetragenes Recht, Land zu bebauen und zu nutzen, gehalten von einer indonesischen Gesellschaft einschließlich einer ausländisch beherrschten PT PMA, in einem Zyklus von 30 + 20 + 30 Jahren, der neu erteilt werden kann; es ist der höchste Titel, den ein Ausländer halten kann, es kann beliehen und verkauft werden, es wird als Land gehalten und bewertet, und es ist das, was an Ausländer gerichtete Inserate mit „Freehold“ meinen. Pacht (Hak Sewa) ist ein Vertrag über die Nutzung fremden Landes für eine feste Laufzeit, für jedermann offen, nicht eingetragen, und mit jedem Jahr weniger wert, weil die Laufzeit kürzer wird.

Wie lange kann ein von Ausländern gehaltener Titel in Indonesien laufen?

Bis zu 80 Jahre. Nach der Regierungsverordnung 18/2021 laufen HGB und Hak Pakai zunächst 30 Jahre, verlängerbar um 20, danach erneuerbar um weitere 30.

Wie viel Kapital braucht eine PT PMA im Jahr 2026?

2,5 Milliarden IDR eingezahltes Kapital, rund 150.000 USD, nach der BKPM-Verordnung 5/2025, in Kraft seit dem 2. Oktober 2025. Davor waren es 10 Milliarden IDR.

Geht es schneller, die Gesellschaft zu kaufen, der das Land gehört?

Meistens ja. Der Kauf der Anteile einer Gesellschaft, die HGB, Lizenzen und Flächennutzungsbestätigung bereits hält, wird in der Regel in 8 bis 12 Wochen vollzogen, gegenüber 3 bis 6 Monaten für eine Grundstücksübertragung, für die eine neue Gesellschaft gegründet und das Zertifikat neu eingetragen werden muss. Ich bin bereit, die Gesellschaft, die Neala hält, mit dem Grundstück zu verkaufen, und stelle Ihnen den Buchhalter von Integrid (integrid.com) vor, der die Gesellschaft bereits kennt, damit Sie die Formalitäten nicht allein erfinden müssen.

Welche Steuern fallen beim Grundstückskauf in Indonesien an?

Bei einer Grundstücksübertragung zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer BPHTB von 5 % und der Verkäufer 2,5 % abgeltende Einkommensteuer, zuzüglich Notar- und Eintragungsgebühren. Die jährliche Grundsteuer (PBB) liegt zwischen 0,1 % und 0,5 % des staatlich festgesetzten Werts. Eine Anteilsübertragung löst die Grundstückssteuern nicht aus und hat ihre eigene steuerliche Behandlung.

Ist eine Strohmannkonstruktion in Indonesien legal?

Nein. Volleigentum auf den Namen eines indonesischen Staatsbürgers für Rechnung eines Ausländers zu halten, verstößt gegen die Artikel 21 und 26(2) des Agrargrundgesetzes, Gerichte haben solche Konstruktionen für nichtig erklärt, und das Land kann an den Staat zurückfallen. Nutzen Sie stattdessen einen der drei rechtlichen Wege.

Wie kommt man von Bali auf die Insel Rote?

Fliegen Sie in etwa 1 Stunde 50 Minuten von Denpasar nach Kupang, dann mit der Schnellfähre in rund zwei Stunden nach Rote, oder mit einem 20-minütigen Flug von Susi Air oder Wings Air. Nemberala liegt etwa eine Stunde über die Straße vom Hafen Ba'a entfernt.

Hat der Flughafen Kupang internationale Flüge?

Der internationale Status des Flughafens El Tari wurde 2025 vom Verkehrsministerium wiederhergestellt, und eine Verbindung Kupang nach Dili mit Wings Air wurde für 2026 angekündigt. Eine Verbindung nach Darwin wird diskutiert, ist aber noch nicht geplant.

Wie weit ist der Tourismus auf der Insel Rote entwickelt?

Kaum. Beherbergung und Gastronomie machten 2023 laut Statistikamt 0,19 % der Wirtschaft von Rote Ndao aus, gegenüber rund 21 % auf Bali. Rund um Nemberala und Boa wird sichtbar gebaut, und die Provinz hat in ihrem Raumordnungsplan 2024 bis 2043 Tourismuszonen auf der Insel ausgewiesen.

Kann ich in Indonesien leben, wenn ich dort eine Immobilie besitze?

Nicht automatisch. Der Aufenthalt ist ein eigenes System. Die beiden üblichen Wege sind das Second Home Visa, eine Aufenthaltsgenehmigung für fünf oder zehn Jahre auf Grundlage von in Indonesien gehaltenen Mitteln oder einer qualifizierenden Immobilie, und das Investor-KITAS, das an eine Beteiligung an einer indonesischen Gesellschaft gebunden ist, etwa der PT PMA, die Ihr Grundstück hält.

Die Kurzfassung

Rote ist früh, erreichbar und rechtlich unkompliziert. Das Recht ist national und veröffentlicht, es gibt drei Wege, hier Land zu halten, und die Provinz hat die Insel bereits in ihren Raumordnungsplan aufgenommen. Was sie dafür verlangt, ist ein Horizont von Jahren und gewöhnliche Sorgfalt, richtig ausgeführt. Wenn Sie ohnehin so kaufen wollten, finden Sie an dieser Küste keinen besseren Moment als den, bevor sie entdeckt wird.

Das Grundstück hinter diesem Leitfaden

Neala, 7.000 m² in direkter Strandlage bei Sedeoen

Eingetragenes HGB, Flächennutzung genehmigt, ummauert, mit Strom und Anschlüssen. Direkt vom Eigentümer verkauft.

Zum Grundstück

Der Ort selbst

Die Insel Rote, wie sie ist

Kein Vulkan, 155.000 Einwohner, eine Wirtschaft aus Algen und Salz, und Gewässer im größten Meeresschutzgebiet des Korallendreiecks.

Über Rote

Primärquellen

Vorschriften verlinken auf den amtlichen Text bei peraturan.go.id und JDIH. Regionale Zahlen stammen vom Statistikamt sowie von der Provinz- und der Landkreisregierung selbst.

Agrargrundgesetz 5/1960, zur Beschränkung des Volleigentums, zur Pacht und zur Nichtigkeit von Strohmannkonstruktionen

UUPA 5/1960

PP 18/2021, zu den Laufzeiten von HGB und Hak Pakai und zur Grundstückseintragung

PP 18/2021

PP 44/1994, zur Nutzung von Häusern durch Nichteigentümer

PP 44/1994

PP 28/2025, zur risikobasierten Gewerbegenehmigung über OSS

PP 28/2025

BKPM-Verordnung 5/2025, zum eingezahlten Kapital von PT PMA ab dem 2. Oktober 2025

Baker McKenzie

Landkreis Rote Ndao in Zahlen, zu Fläche, Bevölkerung und Dichte

BPS Rote Ndao

Regionales Bruttoinlandsprodukt pro Kopf und Wachstum

Databoks, nach BPS

Raumordnungsplan von NTT und strategische Tourismusgebiete der Provinz

Dinas Pariwisata NTT

Status des Flughafens El Tari und Verbindung Kupang nach Dili

ANTARA

Ausweisung von Mulut Seribu als internationales Tourismusziel

ANTARA Kupang

Strategische Prioritäten des RPJMD 2025 bis 2029 von Rote Ndao

Pemkab Rote Ndao

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die genannten Vorschriften, Sätze und Schwellenwerte galten zum Zeitpunkt der Abfassung und ändern sich häufig. Zahlen, die öffentlichen Inseraten zugeschrieben werden, sind Angebotspreise, keine beurkundeten Transaktionen. Wer in Indonesien eine Transaktion durchführt, sollte unabhängigen indonesischen Rechts- und Steuerrat einholen.