Questions
Ce que l'on demande avant de prendre l'avion.
Les réponses viennent du propriétaire, pas d'un service commercial. Si la vôtre n'est pas là, elle recevra la même réponse : écrivez-moi.
Votre interlocuteur
Le propriétairePas d'agence, pas de courtier, pas de commission sur le prix. Les visites s'organisent de la même façon.Ce que vous détiendriez
Un HGB, déjà en placeEnregistré, zoné par un PKKPR approuvé et déjà détenu par la société : pas un projet.Ce qui est déjà construit
Clos, raccordé, connecté345 m de mur en pierre, PLN en 7 700 VA, un puits avec réserves, Starlink Gen 3.Où il se trouve
À 2,2 kmHuit minutes du carrefour de Nemberala, 45 m de façade orientée à l'ouest.Un seul terrain · vendu par son propriétaire
Il y a 7 000 m² de cette côte à vendre, à Sedeoen.
Tout le reste
Quatorze questions, des réponses nettes.
Filtrez selon ce qui vous intéresse, ou ouvrez celles qui comptent. Rien ici n'est édulcoré pour faire paraître le terrain meilleur qu'il n'est.
La venteLa vente se fait-elle directement avec le propriétaire ?
Oui. Il n'y a ni agence, ni courtier, ni intermédiaire. Les demandes arrivent chez le propriétaire, aucune commission ne s'ajoute au prix, et les questions de titre, de zonage, d'accès et de procédure trouvent une réponse de première main. Les visites s'organisent de la même façon.
La venteQuel est le prix, et pourquoi est-il affiché en deux devises ?
Une valeur de référence de 690 000 USD pour 7 000 m², soit environ 99 USD le m². La loi indonésienne impose que la vente soit libellée et réglée en roupies : le montant en roupies est donc le prix, et il suit le taux de change jusqu'à être fixé à la signature, au taux JISDOR de la Banque d'Indonésie ce jour-là.
Le titreUn étranger peut-il acheter un terrain en Indonésie ?
La pleine propriété indonésienne, le Hak Milik, est réservée aux ressortissants indonésiens. Le titre le plus élevé qu'un étranger puisse détenir est le HGB, Hak Guna Bangunan, le droit de construire sur le terrain et de l'utiliser, détenu par une société indonésienne PMA. Il donne le droit de bâtir, de posséder les constructions, de louer, d'hypothéquer et de vendre.
Ce terrain est déjà détenu de cette façon, et la société peut être vendue avec lui.
Le titreEst-ce du Freehold ou du HGB ?
Les deux mots le décrivent, selon l'acheteur. Les agences de cette côte annoncent les terrains en Freehold ; ici le titre enregistré est un HGB. C'est du freehold pour un acheteur indonésien et du HGB pour un acheteur étranger, et cela se convertit dans les deux sens. Sur ce terrain, la conversion est déjà faite.
Le titreQuelle est la durée d'un HGB ?
Jusqu'à 80 ans au total, sous la forme 30 + 20 + 30. La prolongation et le renouvellement se demandent au titre du règlement gouvernemental 18/2021 et dépendent du maintien de l'usage enregistré du terrain : c'est une procédure, pas un automatisme. Au terme du cycle, le même règlement prévoit que le droit puisse être accordé à nouveau sur le même terrain, et c'est pourquoi un HGB se détient et se valorise comme un terrain plutôt que comme un bail qui s'épuise.
Le titreQu'est-ce que le zonage PKKPR ?
La confirmation indonésienne qu'une activité projetée s'inscrit dans le plan d'aménagement d'une parcelle donnée. Ce terrain dispose d'un PKKPR approuvé pour la promotion immobilière sous le code KBLI 68111.
Le terrainEst-il vraiment sur la plage ?
Il donne sur la plage avec environ 45 mètres de façade maritime orientée à l'ouest.
Le terrainEst-il viabilisé, ou est-ce un terrain brut ?
Viabilisé. 345 m de mur de clôture en pierre naturelle armée, l'électricité du réseau PLN raccordée en 7 700 VA et convertible en triphasé, un puits avec 4 800 L de réserve et un surpresseur, Starlink Gen 3 avec distribution WiFi, un relevé topographique mesuré, et un accès routier le long de la limite sud.
Le terrainPeut-on se baigner devant ?
Plage de sable sur récif : c'est donc à mi-marée et à marée haute que c'est le mieux, comparable à Bingin. Le récif est aussi la raison pour laquelle la façade reste à l'écart des cultures d'algues et la vue dégagée, et c'est lui qui fait le snorkeling.
Le terrainQuels spots de surf y a-t-il à proximité ?
Au-delà du récif, les bateaux atteignent facilement Sakunamo et Bersialu, et à marée haute ils peuvent partir directement de la façade. Six spots ou plus sont accessibles en bateau, dont Squealers, 1 Palm, Bombie et Dickson's Right.
S'y rendreComment se rend-on à Rote ?
Par Kupang, à Timor. Bali-Kupang prend environ 1 h 50 d'avion. De Kupang à Rote, il y a un ferry rapide quotidien d'environ deux heures, ou 20 minutes d'avion : Susi Air trois fois par semaine, Wings Air presque tous les jours. Du port de Ba'a, comptez 36 km, environ une heure de voiture.
S'y rendreOù est-ce exactement ?
À Sedeoen, sur la côte ouest de l'île de Rote, dans la régence de Rote Ndao, Petites îles de la Sonde orientales, à 2,2 km du cœur de Nemberala, environ huit minutes par la route.
L'achatComment se déroulerait l'achat ?
Deux voies. Reprendre les parts de la société qui détient le titre et hériter de tout en l'état : plus rapide et moins coûteux, quelques semaines en général. Ou transférer le HGB à votre propre structure éligible, ce qui suppose de détenir ou de créer une PMA qualifiée et de refaire les autorisations : 5 % de BPHTB pour l'acheteur, 2,5 % de PPh final pour le vendeur, et couramment huit mois à Rote.
L'achatQue devrais-je vérifier moi-même ?
Faire authentifier le certificat au bureau foncier de Rote Ndao plutôt que de vous fier à une copie, parcourir les limites en présence des voisins, confronter la parcelle au plan d'aménagement de la régence, vérifier la bande littorale pour le projet que vous avez en tête, et examiner la société avec autant de soin que le terrain. Vos propres conseils juridiques et fiscaux restent de votre côté de la table.