Un guide pour les acheteurs
Investir à Rote
L'île la plus au sud de l'Indonésie, et comment on y achète vraiment
Une heure cinquante de Bali, puis un ferry. Un spot de surf que le monde connaît depuis les années quatre-vingt, et un littoral sur lequel presque personne n'a construit. Écrit par le propriétaire d'un terrain à vendre à Rote, pour quiconque envisage un terrain sur l'île de Rote : les trois voies légales ouvertes aux étrangers, ce que coûte une transaction, comment l'accès évolue, et ce qu'il faut vérifier avant de signer.
0,19%
Part du tourisme dans l'économie
121/km²
Habitants par km², contre plus de 750 à Bali
80ans
Durée maximale d'un titre détenu par un étranger
2,5Mds IDR
Capital minimum d'une PT PMA, depuis oct. 2025
Pourquoi Rote
Quatre chiffres, et pourquoi ils comptent pour vous
Aucun ne vient d'un vendeur. Ils viennent de l'office des statistiques, de l'autorité du parc marin et du droit foncier lui-même, et ensemble ils décrivent quelque chose de rare : une côte accessible, protégée par la loi, et encore presque entièrement vierge de constructions.
Le tourisme pèse 0,19 % de l'économie
L'hébergement et la restauration représentaient moins d'un cinquième de pour cent de l'économie de Rote Ndao en 2023. L'agriculture et la pêche en représentaient 49 %. Ce n'est pas encore un marché touristique. C'est toute la thèse.
BPS Rote Ndao, PIB régional par secteur121 habitants par km²
Rote Ndao compte environ 155 000 habitants sur 1 280 km², soit à peu près 121 par km². Bali en est à environ 811, près de sept fois plus dense. Le littoral bâti se résume ici à quelques kilomètres autour de Nemberala et Boa, et le reste est ce qu'il a toujours été.
BPS Rote NdaoL'eau est un parc national
Rote se trouve à l'intérieur du parc national marin de la mer de Savu : 3 355 352 hectares, la plus grande aire marine protégée du Triangle de corail. Récif, herbiers, sites de ponte des tortues et couloir de migration des baleines, sous un plan de gestion ministériel plutôt qu'un slogan. L'eau devant le terrain est protégée par la loi.
YKANTrois voies légales, toutes nationales
Rien à Rote ne modifie le droit foncier indonésien. Le cadre qui sous-tend des milliers de transactions à Bali s'applique ici, et chaque texte de référence est publié en ligne. Bail, Hak Pakai, ou HGB via une société. Les règles sont la partie familière de l'affaire.
PP 18/2021À quoi cela ressemble vraiment
Un matin sur la côte ouest
Filmé le long de la plage à la fin de la saison sèche, ce à quoi ressemble ici la majeure partie de l'année : lumière crue, vent offshore, et personne d'autre sur le sable. Chaque chiffre ci-dessus décrit cela.
Directement du propriétaire
Le terrain à l'origine de ce guide est vendu par son propriétaire
Neala, 7 000 m² de front de mer clôturé et titré à Sedeoen, est vendu sans agent. C'est la raison d'être de ce guide : le propriétaire préfère que vous compreniez l'île et la loi plutôt qu'on vous en détourne par de belles paroles. Posez toutes vos questions ; la personne qui répond détient le certificat.
Pour l'île elle-même, sa géologie, son climat, ses habitants et son économie, il existe une page distincte.
Découvrir l'île de RoteS'y rendre
Bali à midi, Rote au souper
Un vol, un ferry. Tout passe par Kupang, sur Timor : une correspondance à apprivoiser plutôt qu'un périple à subir, et c'est la partie du tableau qui s'améliore concrètement.
Le trajet aujourd'hui
Denpasar à Kupang
Environ 1 h 50 de vol, liaisons quotidiennes.
Kupang à Rote
Un ferry rapide d'environ deux heures, tous les jours dans les deux sens. Environ 20 minutes en avion.
Rote en avion
Susi Air environ trois fois par semaine, Wings Air presque tous les jours. Les horaires régionaux sont minces et changent, confirmez avant de réserver.
Ba'a à Nemberala
Environ 36 km depuis le port, une heure de route.
La route côtière au nord de Nemberala. Tout, sur l'île, est à une heure ou deux de tout le reste.
Ce qui change à Kupang
El Tari a perdu son statut international en avril 2024, après quatorze ans sans vol international, et le ministère des Transports l'a rétabli en 2025. Le terminal international, inutilisé depuis environ cinq ans, est remis en service, le gouvernement provincial visant une mise en exploitation début 2026.
L'avancée concrète est une liaison Kupang-Dili avec Wings Air, annoncée pour mars 2026 sur ATR 72-600. Ce serait la première desserte internationale de l'aéroport depuis plus de dix ans.
Une liaison Kupang-Darwin revient dans presque toutes les conversations sur Rote. La ligne s'est arrêtée en 2008 et les efforts de la province pour la relancer n'ont pas encore abouti à une desserte.
ANTARASoyons précis
Soyons précis : la seule desserte internationale datée et nommée est Dili. L'Australie relève de l'ambition, pas d'un horaire. L'accès est suffisant aujourd'hui et plausiblement meilleur demain, et il est plus sage d'acheter sur le premier constat que sur le second.
Le marché
Encore jeune, et déjà sur la carte
Rote en est là où la côte ouest de Bali se trouvait il y a des décennies et la côte sud de Lombok plus récemment : connue, accessible, à peine bâtie. Ce que la plupart des acheteurs manquent, c'est que le gouvernement provincial a déjà inscrit l'île dans son plan d'aménagement, dans des documents que presque personne ne lit.
Ce que disent vraiment les documents de planification
Le plan d'aménagement de NTT, le Perda 4/2024 couvrant 2024 à 2043, désigne 15 684 hectares de zones touristiques dans huit régences, dont Rote Ndao.
Dinas Pariwisata NTTDeux secteurs de Rote, Mulut Seribu et Oeseli, sont désignés zones touristiques stratégiques provinciales. Mulut Seribu, un labyrinthe de bras de mer à l'est de l'île, a été officiellement désigné destination touristique internationale par la province, avec un budget public alloué et des cottages construits par l'entreprise villageoise.
ANTARA KupangLe RPJMD de la régence pour 2025 à 2029 range le tourisme et l'économie créative parmi les piliers sur lesquels elle entend bâtir la résilience économique régionale.
Pemkab Rote NdaoLe PIB régional par habitant de Rote Ndao est d'environ 27,9 millions IDR, après une croissance d'environ 4,39 % par an sur cinq ans. Modeste en valeur absolue, et en progression régulière, ce à quoi ressemble une économie régionale à ses débuts vue de l'intérieur.
Databoks, d'après BPSLe président Joko Widodo s'est rendu à Rote, première visite de ce type sur l'île, ce que les commentateurs locaux ont lu comme un signal d'attention du gouvernement central. Des constructions sont visibles le long de la côte de Nemberala : maisons, surf camps, glamping, et au moins un projet de resort nettement plus grand dont les chiffres sont rapportés plutôt que confirmés.
Sedeoen, juste au nord de Nemberala. Faible densité, et l'essentiel de la côte encore non bâti.
À qui cela s'adresse
Le vivier d'acheteurs est ici restreint et précis. Il est fait de gens qui ont déjà décidé qu'ils voulaient Rote, et une bonne part d'entre eux ont d'abord réussi à Bali et sont venus ici une fois libres de vivre n'importe où ; la côte ouest a désormais une école internationale, ce qui dit dans quel sens la communauté s'installe. C'est aussi une communauté accueillante : Rotenais et étrangers, petite, de tous âges, et prompte à intégrer les nouveaux venus qui arrivent en voisins plutôt qu'en promoteurs. Cela maintient les prix d'entrée où ils sont, et cela signifie que ce marché convient à un horizon d'années, non de mois. Un terrain que vous voulez, sur une côte à laquelle vous croyez, fonctionne bien. Quelque chose à revendre vite, non.
Propriété
Trois façons légales de détenir un terrain, toutes bien rodées
Les règles sont nationales, et rien à Rote ne les modifie. C'est la bonne nouvelle : le cadre qui sous-tend des milliers de transactions à Bali s'applique ici à l'identique, et les textes de référence sont publiés en ligne. Quand une annonce destinée aux étrangers dit « freehold », pleine propriété, elle désigne un achat ferme détenu en HGB, puisque le Hak Milik lui-même est réservé aux nationaux indonésiens. Tout ce qui suit est ce qu'un étranger détient réellement.
Hak Sewa
Bail
Durée
Fixée par contrat
Qui peut le détenir
Tout étranger. Ni visa ni société nécessaires.
Base légale
UUPA 5/1960, articles 44 à 45
L'entrée la plus simple : un droit contractuel d'utiliser un terrain appartenant à un Indonésien pour une durée fixe, loyer payé d'avance. Aucun certificat de l'agence foncière n'est délivré, parce que le bail lui-même est l'instrument. Coût le plus bas, friction minimale, pas de droits d'acquisition. La contrepartie est que la valeur diminue avec la durée restante, ce qui convient à l'usage plutôt qu'à l'accumulation. L'occupation de maisons par des non-propriétaires relève du PP 44/1994.
UUPA 5/1960Hak Pakai
Droit d'usage
Durée
30 + 20 + 30, jusqu'à 80 ans
Qui peut le détenir
Les particuliers étrangers titulaires d'un KITAS ou d'un KITAP valide.
Base légale
PP 18/2021
Un titre enregistré à votre propre nom, certifié par l'agence foncière. Conditionné à un titre de séjour valide, et généralement limité à un bien par personne ou par foyer. Le choix naturel pour une maison que vous habitez plutôt que pour un terrain que vous comptez aménager.
PP 18/2021HGB, détenu par une PT PMA. La « pleine propriété » du marché
Droit de construire
Durée
30 + 20 + 30, jusqu'à 80 ans
Qui peut le détenir
Une personne morale indonésienne, y compris une société d'investissement à capitaux étrangers.
Base légale
PP 18/2021 ; UU 25/2007 ; BKPM Reg 5/2025
La voie commerciale standard, celle que le droit indonésien de l'investissement a été écrit pour offrir. La société détient un certificat HGB enregistré : cessible, hypothécable, et accepté en garantie par les banques indonésiennes. Les droits les plus solides des trois, valorisé comme du foncier plutôt que comme un bail qui raccourcit, et la seule voie qui permette de construire et d'exploiter à grande échelle.
PP 18/2021Pleine propriété, HGB et bail, côte à côte
Trois mots employés avec légèreté dans les annonces. Voici ce que chacun est juridiquement, qui peut le détenir, et ce qu'il implique pour vous à l'achat, pendant la détention et à la sortie.
| Pleine propriété (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Bail (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| Ce que c'est | La propriété entière du sol lui-même, le titre le plus fort du droit indonésien. | Un droit enregistré de construire sur le terrain et de l'utiliser, détenu au nom de votre société. Le titre le plus élevé qu'un étranger puisse détenir. Le marché l'appelle « freehold » quand il vend à des étrangers. | Un contrat d'usage d'un terrain appartenant à autrui pour une durée fixe, loyer payé d'avance. |
| Qui peut le détenir | Les citoyens indonésiens uniquement. Jamais un étranger, jamais une société. | Les personnes morales indonésiennes, y compris une PT PMA à capitaux étrangers. Les citoyens indonésiens également. | Toute personne, y compris un étranger à son propre nom. Ni société, ni visa. |
| Comment un étranger l'obtient | Il ne le peut pas. Les montages par prête-nom qui prétendent le contraire sont nuls au regard de la loi agraire fondamentale. | Constituer ou acheter une PT PMA. Le terrain en Hak Milik est converti en HGB au nom de la société auprès du bureau foncier. | Signer un bail notarié avec le propriétaire indonésien. Rien ne change au bureau foncier. |
| Durée | Indéfinie. | 30 ans, prolongés de 20, renouvelés pour 30, et le PP 18/2021 prévoit une nouvelle attribution ensuite. Détenu et valorisé comme du foncier, et il peut se vendre en pleine propriété. | Ce que dit le contrat, couramment 25 à 30 ans avec une option de prolongation à un prix convenu alors. La valeur décroît avec la durée et ne vaut plus rien à l'échéance. |
| Enregistré au bureau foncier | Oui, certificat au nom du propriétaire. | Oui, certificat au nom de la société. | Non. Le bail est l'instrument ; il peut être mentionné, mais le titre reste au propriétaire. |
| Construire, hypothéquer, vendre | Les trois. | Les trois. Les banques acceptent le HGB en garantie, et la société ou ses parts peuvent être vendues. | Construire avec l'accord du propriétaire ; en général non hypothécable ; la durée restante peut être cédée si le bail le permet. |
| Fiscalité à l'acquisition | BPHTB de 5 % pour l'acheteur, PPh final de 2,5 % pour le vendeur. | Idem lors d'une mutation foncière. Lors d'une cession de parts de la société détentrice, aucun des deux ne s'applique et la cession de parts a son propre régime. | Pas de BPHTB. L'impôt sur les revenus locatifs est payé par le propriétaire. |
| Obligations courantes | Taxe foncière annuelle (PBB). | PBB, plus les déclarations propres à la société : LKPM trimestriel, déclarations fiscales annuelles, comptes. | La PBB reste en général à la charge du propriétaire. Rien à déclarer. |
| À l'échéance | Rien ne s'achève. | Prolongation, renouvellement et nouvelle attribution sont des demandes ; lorsque l'usage respecte le plan d'aménagement, elles sont procédurales. Le titre reste du foncier. | Le terrain et tout ce qui y est bâti reviennent au propriétaire, sauf prolongation convenue et payée. |
| Convient à | Les acheteurs indonésiens. | Les acheteurs étrangers qui veulent une détention pérenne et bancable. La société est le véhicule du titre, non un second projet ; sur cette parcelle elle existe déjà et peut se transmettre avec le terrain. | Les acheteurs étrangers qui veulent une maison ou une petite activité pour une durée fixe, au coût d'entrée le plus bas. |
Ce que c'est
Pleine propriété (Hak Milik)
La propriété entière du sol lui-même, le titre le plus fort du droit indonésien.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Un droit enregistré de construire sur le terrain et de l'utiliser, détenu au nom de votre société. Le titre le plus élevé qu'un étranger puisse détenir. Le marché l'appelle « freehold » quand il vend à des étrangers.
Bail (Hak Sewa)
Un contrat d'usage d'un terrain appartenant à autrui pour une durée fixe, loyer payé d'avance.
Qui peut le détenir
Pleine propriété (Hak Milik)
Les citoyens indonésiens uniquement. Jamais un étranger, jamais une société.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Les personnes morales indonésiennes, y compris une PT PMA à capitaux étrangers. Les citoyens indonésiens également.
Bail (Hak Sewa)
Toute personne, y compris un étranger à son propre nom. Ni société, ni visa.
Comment un étranger l'obtient
Pleine propriété (Hak Milik)
Il ne le peut pas. Les montages par prête-nom qui prétendent le contraire sont nuls au regard de la loi agraire fondamentale.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Constituer ou acheter une PT PMA. Le terrain en Hak Milik est converti en HGB au nom de la société auprès du bureau foncier.
Bail (Hak Sewa)
Signer un bail notarié avec le propriétaire indonésien. Rien ne change au bureau foncier.
Durée
Pleine propriété (Hak Milik)
Indéfinie.
HGB (Hak Guna Bangunan)
30 ans, prolongés de 20, renouvelés pour 30, et le PP 18/2021 prévoit une nouvelle attribution ensuite. Détenu et valorisé comme du foncier, et il peut se vendre en pleine propriété.
Bail (Hak Sewa)
Ce que dit le contrat, couramment 25 à 30 ans avec une option de prolongation à un prix convenu alors. La valeur décroît avec la durée et ne vaut plus rien à l'échéance.
Enregistré au bureau foncier
Pleine propriété (Hak Milik)
Oui, certificat au nom du propriétaire.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Oui, certificat au nom de la société.
Bail (Hak Sewa)
Non. Le bail est l'instrument ; il peut être mentionné, mais le titre reste au propriétaire.
Construire, hypothéquer, vendre
Pleine propriété (Hak Milik)
Les trois.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Les trois. Les banques acceptent le HGB en garantie, et la société ou ses parts peuvent être vendues.
Bail (Hak Sewa)
Construire avec l'accord du propriétaire ; en général non hypothécable ; la durée restante peut être cédée si le bail le permet.
Fiscalité à l'acquisition
Pleine propriété (Hak Milik)
BPHTB de 5 % pour l'acheteur, PPh final de 2,5 % pour le vendeur.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Idem lors d'une mutation foncière. Lors d'une cession de parts de la société détentrice, aucun des deux ne s'applique et la cession de parts a son propre régime.
Bail (Hak Sewa)
Pas de BPHTB. L'impôt sur les revenus locatifs est payé par le propriétaire.
Obligations courantes
Pleine propriété (Hak Milik)
Taxe foncière annuelle (PBB).
HGB (Hak Guna Bangunan)
PBB, plus les déclarations propres à la société : LKPM trimestriel, déclarations fiscales annuelles, comptes.
Bail (Hak Sewa)
La PBB reste en général à la charge du propriétaire. Rien à déclarer.
À l'échéance
Pleine propriété (Hak Milik)
Rien ne s'achève.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Prolongation, renouvellement et nouvelle attribution sont des demandes ; lorsque l'usage respecte le plan d'aménagement, elles sont procédurales. Le titre reste du foncier.
Bail (Hak Sewa)
Le terrain et tout ce qui y est bâti reviennent au propriétaire, sauf prolongation convenue et payée.
Convient à
Pleine propriété (Hak Milik)
Les acheteurs indonésiens.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Les acheteurs étrangers qui veulent une détention pérenne et bancable. La société est le véhicule du titre, non un second projet ; sur cette parcelle elle existe déjà et peut se transmettre avec le terrain.
Bail (Hak Sewa)
Les acheteurs étrangers qui veulent une maison ou une petite activité pour une durée fixe, au coût d'entrée le plus bas.
Neala est détenu en HGB par une société que je suis prêt à vendre avec le terrain. Tout ce qui figure dans la colonne centrale s'y applique, et les deux voies d'achat plus bas sur cette page sont les deux façons de reprendre cette colonne. Si vous prenez la société, je vous présenterai le comptable d'Integrid (integrid.com), qui connaît déjà l'entité, et les autres contacts qui travaillent déjà avec elle.
Ce que 80 ans veut vraiment dire
Le PP 18/2021 fixe le HGB et le Hak Pakai à 30 ans, prolongeables de 20, puis renouvelables pour 30 ans de plus. Vous en faites la demande à l'agence foncière avant l'échéance, et lorsque l'usage correspond toujours au plan d'aménagement, c'est une procédure, non une faveur. Au terme du cycle complet, le même règlement prévoit que le droit soit attribué à nouveau sur le même terrain. Un HGB n'est donc pas un bail qui s'épuise jusqu'à zéro : il est prolongé et renouvelé sur place, et le terrain est valorisé comme du foncier.
PP 18/2021Une amélioration discrète que la plupart des acheteurs ont manquée
Le PP 28/2025 a été promulgué le 5 juin 2025. Il a remplacé le régime de licences de 2021 et fait passer chaque permis d'exploitation par un système OSS unique, chacun avec un délai publié. Si une administration laisse passer son délai sans répondre, OSS délivre le permis automatiquement. Le plus vieux risque du développement immobilier en Indonésie n'a jamais été la règle, c'était l'attente. Ce texte s'attaque à l'attente.
JDIH BKPMLa PT PMA, et ce à quoi elle vous engage
Une société à investissement étranger est le véhicule qui détient le HGB. C'est une vraie société, avec de vraies obligations, et c'est précisément ce qui fait tenir la structure.
- Le capital libéré minimum est passé de 10 milliards IDR à 2,5 milliards IDR, soit environ 150 000 USD, selon le règlement BKPM 5/2025, publié le 1er octobre 2025 et en vigueur le lendemain. Une baisse de 75 %, et le plus grand changement apporté à l'économie de cette voie depuis des années.
- Ce capital doit rester sur le compte de la société pendant au moins douze mois à compter du dépôt, sauf pour les achats d'actifs, la construction et l'exploitation.
- Un plan d'investissement total supérieur à 10 milliards IDR, hors terrain et bâtiments, reste généralement attendu. La valeur des biens immobiliers et des hébergements peut y être comptabilisée.
- Des rapports trimestriels d'activité d'investissement, les LKPM, sont déposés auprès de BKPM, et la société dépose ses déclarations fiscales qu'elle ait ou non une activité.
Lorsqu'un terrain est déjà logé dans une société, un acheteur peut acquérir les parts plutôt que le terrain. Ce sont deux transactions différentes, aux conséquences juridiques et fiscales différentes, non deux portes vers la même pièce, et l'historique propre de la société est transmis avec elle. Chaque partie devrait prendre son propre conseil sur la voie qui convient.
La seule voie à éviter
Détenir un Hak Milik au nom d'un ami indonésien est le plus vieux contournement du marché, et il ne fonctionne pas. Il contrevient aux articles 21(1) et 26(2) de la loi agraire fondamentale, les tribunaux indonésiens ont constamment annulé de tels montages, et le terrain peut échoir à l'État. Puisque trois voies légales existent, et que la plus simple ne requiert aucune société, il n'y a aucune raison de l'envisager.
Coûts et fiscalité
Ce que cela coûte, sans rien de caché
Les impôts fonciers indonésiens sont faibles selon la plupart des critères, et ils sont peu nombreux. Voici les taux nationaux ; le traitement réel dépend de la structure et de la valorisation que l'administration fiscale accepte, lisez-les donc comme l'allure générale de la facture plutôt que comme la facture elle-même.
| BPHTB, droits d'acquisition | 5 % de la valeur d'acquisition imposable, payés par l'acheteur lors d'une mutation foncière. Un bail n'y est pas soumis. |
| PPh final, impôt du vendeur | 2,5 % de la valeur de cession lors d'une vente de terrain et bâtiments, payés par le vendeur. |
| PBB, taxe foncière annuelle | Entre 0,1 % et 0,5 % de la valeur cadastrale. Cette valeur, la NJOP, est fixée par l'État et se situe généralement bien en dessous du marché. |
| TVA | S'applique en général aux biens neufs vendus par un promoteur plutôt qu'aux mutations de terrains de seconde main. |
| Revenus locatifs | Imposés. Le taux dépend de votre statut : résident, particulier non résident ou société. |
| Notaire et enregistrement | L'acte PPAT, la réinscription du titre et les honoraires, en plus des impôts ci-dessus. |
À vérifier chaque année
L'Indonésie a utilisé à plusieurs reprises des incitations fiscales immobilières comme relance, dont des réductions temporaires des droits d'acquisition et de l'impôt final sur le revenu pour les transactions éligibles. Qu'elles s'appliquent ou non à un achat donné change selon l'année et la catégorie, demandez donc ce qui est en vigueur plutôt que de supposer la réponse de la saison passée.
Vivre ici
Si vous voulez rester, il y a deux portes
Détenir un terrain ne vous donne pas, en soi, le droit de vivre en Indonésie. La résidence est un système distinct, et il y a deux voies sur lesquelles les acheteurs immobiliers finissent généralement.
Second Home Visa
Un titre de séjour de cinq ou dix ans pour les demandeurs financièrement indépendants. L'éligibilité repose sur des fonds détenus sur un compte indonésien, couramment rapportés à 2 milliards IDR, ou sur la propriété d'un bien éligible. Il ne permet pas de travailler pour un employeur indonésien, même si le travail à distance pour une société étrangère est généralement admis, et il ouvre une voie vers la résidence permanente après plusieurs années.
KITAS investisseur
Lié à une participation dans une société indonésienne. Si vous constituez ou acquérez déjà une PT PMA pour détenir le terrain, c'est en général le choix le plus naturel, parce que la société dont vous avez besoin pour le titre est la même que celle qui porte le permis.
Les seuils et catégories d'immigration sont énoncés différemment selon les sources et changent souvent. Confirmez la règle en vigueur auprès d'un conseil indonésien avant de l'intégrer à un plan.
Bien faire les choses
Sept vérifications, et c'est réglé
Rien d'exotique ici. C'est la liste de vérifications foncières standard en Indonésie, celle que suit chaque acheteur à Bali, et chaque ligne trouve sa réponse avant la signature. Sur un terrain déjà clôturé, desservi et titré, l'essentiel se règle en un après-midi.
1
Le certificat lui-même
Confirmez le type de titre, le titulaire inscrit, la superficie et la validité du certificat, au Kantor Pertanahan plutôt que sur une photographie. Vérifiez qu'aucune hypothèque, aucun privilège ni aucune charge n'y est inscrit.
2
Les limites sur le terrain
Obtenez le surat ukur, idéalement un relevé de géomètre, et parcourez les limites en présence d'un voisin. Peu coûteux, rapide, et cela tranche la seule question qui coûte cher à trancher plus tard.
3
Le zonage et le plan d'aménagement
Confirmez que l'affectation du terrain permet ce que vous projetez, et obtenez la confirmation de zonage, KKPR, à votre propre nom si vous construisez. Depuis le PP 28/2025, cela passe par OSS comme référence unique, avec un délai attaché.
4
Classements spéciaux et recul littoral
Confrontez les classements forestiers, de conservation et de zone côtière aux coordonnées du terrain, et établissez le recul littoral applicable depuis la ligne de marée haute. En bord de mer, c'est la différence entre le terrain que vous achetez et celui sur lequel vous construisez, cela vaut donc la peine de le connaître précisément.
5
L'historique d'usage
L'adat, le droit coutumier, peut coexister avec le titre de l'État. Demandez sur place qui a cultivé ou utilisé le terrain et si quelqu'un considère la limite comme contestable. Sur un terrain clôturé, desservi et établi de longue date, c'est en général une conversation brève.
6
Si vous achetez une société
Comptes audités, déclarations fiscales, historique des LKPM, passifs, et confirmation que la société ne détient rien d'autre. Le terrain n'est jamais plus net que l'entité qui l'entoure.
7
Vos propres conseils
Un notaire ou PPAT indonésien indépendant et un avocat indépendant, mandatés par vous plutôt que présentés uniquement par le vendeur. C'est, de loin, la ligne la plus précieuse de cette liste.
Deux remarques pratiques sur l'île
Rote Ndao compte un hôpital régional, à Ba'a, épaulé par des centres de santé communautaires, si bien que la plupart des acheteurs gardent Kupang ou Bali à l'esprit pour tout ce qui est sérieux. Et l'administration avance ici au rythme de l'île : titres, permis et mutations prennent plus de temps qu'à Bali. Prévoyez de la patience en plus de l'argent, et le processus est tout à fait gérable.
Deux voies d'accès
Acheter le terrain, ou acheter la société qui le détient déjà
Lorsqu'un terrain en bord de mer est déjà logé dans une société indonésienne dûment agréée, vous avez un choix que la plupart des acheteurs à Bali n'ont jamais. Prendre le terrain et partir d'une entité neuve qui vous appartient, ou prendre la société et entrer dans un titre, des licences et un zonage déjà acquis. Je suis prêt à vendre cette société avec le terrain, et le comptable d'Integrid (integrid.com) la connaît déjà. Les deux finissent de la même façon : vous détenez un HGB enregistré sur la côte. Ils y parviennent à des vitesses très différentes.
Acheter le terrain
3 à 6mois
Délai typique entre l'accord sur les conditions et un certificat au nom de votre société
Une nouvelle PT PMA doit être constituée et capitalisée avant que le bureau foncier n'enregistre la mutation. Propre, et plus lent.
Acheter la société
8 à 12semaines
Délai typique entre l'accord sur les conditions et la détention des parts, des licences et du terrain
La société, son capital, ses licences et le zonage existent déjà. Le bureau foncier n'est pas du tout sur le chemin critique.
| Acheter le terrain | Acheter la société | |
|---|---|---|
| Ce que vous obtenez au final | Un HGB enregistré dans une société que vous avez constituée vous-même, sans historique. | Un HGB enregistré dans une société déjà agréée, capitalisée et zonée pour construire. |
| Délai de réalisation | Trois à six mois. La réinscription au bureau foncier est le facteur limitant. | Huit à douze semaines. L'audit est le facteur limitant, et vous en maîtrisez le rythme. |
| Mise en place à votre charge | Constituer une PT PMA : acte, approbation ministérielle, numéro fiscal, licence d'exploitation, 2,5 milliards IDR déposés. Quatre à huit semaines avant même de pouvoir signer. | Aucune. Vous achetez une structure qui fonctionne déjà. |
| Zonage et permis | Demander la confirmation de zonage KKPR au nom de votre propre société une fois le terrain acquis. | Déjà détenus par la société, et transmis avec elle dès le premier jour. |
| Impôts de mutation | BPHTB à 5 % pour l'acheteur et PPh final à 2,5 % pour le vendeur, lors d'une mutation foncière. | Le terrain ne bouge pas, ces deux impôts ne s'appliquent donc pas. Une cession de parts a son propre régime, et l'administration peut apprécier une opération selon sa substance. |
| Ce que vous vérifiez | Certificat, bornage, charges, zonage, classements spéciaux et recul littoral. | Tout cela, plus les actes de la société, ses licences, ses LKPM, ses déclarations fiscales et ses passifs. Plus à lire, et c'est cette lecture qui vous achète la rapidité. |
| Ce qui vient avec | Le terrain, et une page blanche. | Le terrain, plus le parcours de la société. Un parcours net est un atout, et les déclarations vous disent lequel vous avez sous les yeux. |
| Choisissez cette voie si | Vous voulez bâtir l'entité à votre façon dès le premier acte, et le temps n'est pas la contrainte. | Vous voulez détenir un front de mer au prochain trimestre plutôt que l'année prochaine. |
Ce que vous obtenez au final
Acheter le terrain
Un HGB enregistré dans une société que vous avez constituée vous-même, sans historique.
Acheter la société
Un HGB enregistré dans une société déjà agréée, capitalisée et zonée pour construire.
Délai de réalisation
Acheter le terrain
Trois à six mois. La réinscription au bureau foncier est le facteur limitant.
Acheter la société
Huit à douze semaines. L'audit est le facteur limitant, et vous en maîtrisez le rythme.
Mise en place à votre charge
Acheter le terrain
Constituer une PT PMA : acte, approbation ministérielle, numéro fiscal, licence d'exploitation, 2,5 milliards IDR déposés. Quatre à huit semaines avant même de pouvoir signer.
Acheter la société
Aucune. Vous achetez une structure qui fonctionne déjà.
Zonage et permis
Acheter le terrain
Demander la confirmation de zonage KKPR au nom de votre propre société une fois le terrain acquis.
Acheter la société
Déjà détenus par la société, et transmis avec elle dès le premier jour.
Impôts de mutation
Acheter le terrain
BPHTB à 5 % pour l'acheteur et PPh final à 2,5 % pour le vendeur, lors d'une mutation foncière.
Acheter la société
Le terrain ne bouge pas, ces deux impôts ne s'appliquent donc pas. Une cession de parts a son propre régime, et l'administration peut apprécier une opération selon sa substance.
Ce que vous vérifiez
Acheter le terrain
Certificat, bornage, charges, zonage, classements spéciaux et recul littoral.
Acheter la société
Tout cela, plus les actes de la société, ses licences, ses LKPM, ses déclarations fiscales et ses passifs. Plus à lire, et c'est cette lecture qui vous achète la rapidité.
Ce qui vient avec
Acheter le terrain
Le terrain, et une page blanche.
Acheter la société
Le terrain, plus le parcours de la société. Un parcours net est un atout, et les déclarations vous disent lequel vous avez sous les yeux.
Choisissez cette voie si
Acheter le terrain
Vous voulez bâtir l'entité à votre façon dès le premier acte, et le temps n'est pas la contrainte.
Acheter la société
Vous voulez détenir un front de mer au prochain trimestre plutôt que l'année prochaine.
La voie qui convient dépend de l'actif, de votre propre situation fiscale et de la manière dont vous aimez détenir les choses. Chaque partie devrait prendre un conseil indonésien indépendant avant de choisir. Un bon vendeur accompagnera l'une comme l'autre, et sur cette parcelle je suis prêt à vendre la société ; je vous présenterai le comptable d'Integrid (integrid.com) et les autres contacts dont elle se sert déjà.
Première voie
Acheter le terrain, étape par étape
Six étapes, aucune d'exotique. C'est la même séquence que derrière chaque achat à Bali, et chaque étape se vérifie avant que la suivante ne commence. Les délais sont indicatifs ; le bureau foncier de Rote est plus lent que celui de Bali.
Convenir des conditions et voir les documents
Le prix, la devise, ce qui est inclus, et le certificat lui-même. Rien n'est payé à ce stade. Un vendeur sérieux montre le certificat, le plan de bornage et le zonage avant de demander quoi que ce soit.
Quelques jours
Vérifier le titre de façon indépendante
Votre propre notaire ou PPAT vérifie le certificat au Kantor Pertanahan : type de titre, titulaire inscrit, superficie, et absence d'hypothèque ou de charge. Tout problème apparaît ici, tant qu'il coûte encore peu.
1 à 3 semaines
Confirmer le zonage et les classements spéciaux
Confrontez le terrain au plan d'aménagement, à tout classement forestier ou de conservation, et au recul littoral. Si vous construisez, demandez la confirmation de zonage KKPR à votre propre nom via OSS.
En parallèle
Constituer le véhicule
Pour un HGB, une PT PMA : acte, approbation ministérielle, numéro fiscal, licence d'exploitation et capital libéré déposé. Si vous optez pour un bail, cette étape n'existe pas.
4 à 8 semaines
Signer et payer
L'acte est signé devant le PPAT, les fonds transitant le jour même par le circuit bancaire. Les droits d'acquisition incombent à l'acheteur, l'impôt final sur le revenu au vendeur.
Une journée
Enregistrement et remise
Le PPAT dépose la mutation et le bureau foncier réémet le certificat au nom de votre société. Clés, raccordements et documents changent de mains. L'attente ici est administrative, non juridique.
4 à 12 semaines
Deux habitudes qui facilitent tout
Deux habitudes rendent cette voie fluide : mandater vos propres conseils plutôt que ceux du vendeur, et ne jamais laisser un paiement devancer un document vérifié.
Deuxième voie
Acheter la société, étape par étape
Ici, le certificat ne bouge pas. Il reste au nom de la société, et c'est la société que vous acquérez. Les vérifications foncières ont toujours lieu, au sein d'un audit plus large, et le centre de gravité se déplace du bureau foncier vers le notaire et les comptes. C'est de ce déplacement que vient le gain de temps.
Convenir des conditions sur les parts
L'objet est la société, non le terrain. Les conditions portent sur la participation acquise, ce que la société doit détenir à la réalisation et ce dont elle doit être exempte.
Quelques jours
Auditer l'entité, pas seulement le terrain
Acte constitutif et chacune de ses modifications, registre des actionnaires, NIB et licences, historique des LKPM, déclarations fiscales, passifs, contrats et éventuels salariés. Confirmation que la société détient cet actif et rien que vous n'ayez demandé.
3 à 6 semaines
Vérifier le terrain à travers la société
La vérification du certificat ne disparaît pas. Confirmez le HGB au Kantor Pertanahan au nom de la société, avec les mêmes contrôles de bornage, de zonage, de classements spéciaux et de recul littoral que pour tout achat.
En parallèle
Approbations sociales et acte de cession
Une résolution des actionnaires approuve la cession et un acte notarié de cession de parts est signé. Le registre des actionnaires est mis à jour en conséquence.
1 à 2 semaines
Enregistrer le changement
Les nouveaux actionnaires, et généralement les nouveaux administrateurs et commissaires, sont notifiés au ministère de la Justice et enregistrés, et les dossiers OSS et BKPM de la société sont mis à jour.
2 à 4 semaines
Remise de la société
Registres légaux, actes, licences, dossiers fiscaux, mandats bancaires et cachet de la société, en plus du terrain lui-même. Vous prenez en charge une entité en activité, et la remise des documents compte autant que celle des clés.
À la réalisation
Vous n'êtes pas seul avec la société
Je suis prêt à vendre la société avec le terrain, pour que vous n'ayez pas à en constituer une à partir d'une feuille blanche. Le comptable d'Integrid (integrid.com) connaît déjà l'entité et peut répondre aux questions à son sujet ; je ferai la présentation, et le notaire et les autres contacts dont les formalités ont besoin sont en place. Une société qui détient un terrain est chose ordinaire ici. On ne vous demande pas de devenir juriste des sociétés indonésiennes. Vous entrez dans un dispositif qui fonctionne, avec des gens qui restent au bout du fil.
Questions fréquentes
Investir à Rote, en réponses brèves
Un étranger peut-il acheter un terrain sur l'île de Rote ?
Pas en pleine propriété, réservée aux nationaux indonésiens, mais oui, par trois voies légales : un bail (Hak Sewa) à votre propre nom, un droit d'usage (Hak Pakai) si vous détenez un titre de séjour, ou un droit de construire (HGB) détenu par une société à investissement étranger (PT PMA). Rote relève de la même loi nationale que Bali.
Un étranger peut-il acheter un terrain en pleine propriété sur l'île de Rote ?
Au sens où le marché emploie le mot, oui : un achat ferme plutôt qu'un bail, sur un titre enregistré qui se renouvelle et se réattribue. C'est ce que signifie une annonce « pleine propriété » à Bali, et il en va de même à Rote. Le titre qu'un étranger détient est un HGB via une PT PMA, hypothécable et cessible, sur un cycle de 80 ans, parce que la pleine propriété indonésienne elle-même, le Hak Milik, est réservée aux nationaux indonésiens. Un HGB se détient et se valorise comme du foncier plutôt que comme un bail qui raccourcit, et il peut se vendre en pleine propriété. Si quelqu'un propose à un étranger un Hak Milik à son propre nom, c'est un montage par prête-nom, et les tribunaux les annulent.
Quelle est la différence entre pleine propriété, HGB et bail en Indonésie ?
La pleine propriété (Hak Milik) est la propriété entière du sol et n'est ouverte qu'aux citoyens indonésiens. Le HGB (Hak Guna Bangunan) est un droit enregistré de construire sur un terrain et de l'utiliser, détenu par une société indonésienne, y compris une PT PMA à capitaux étrangers, sur un cycle de 30 + 20 + 30 ans qui peut être réattribué ; c'est le titre le plus élevé qu'un étranger puisse détenir, il peut être hypothéqué et vendu, il se détient et se valorise comme du foncier, et c'est ce que les annonces destinées aux étrangers entendent par « freehold ». Le bail (Hak Sewa) est un contrat d'usage du terrain d'autrui pour une durée fixe, ouvert à tous, non enregistré, qui vaut moins chaque année à mesure que la durée se raccourcit.
Combien de temps peut durer un titre détenu par un étranger en Indonésie ?
Jusqu'à 80 ans. Selon le règlement gouvernemental 18/2021, le HGB et le Hak Pakai courent sur une durée initiale de 30 ans, prolongeable de 20, puis renouvelable pour 30 ans de plus.
De combien de capital une PT PMA a-t-elle besoin en 2026 ?
2,5 milliards IDR de capital libéré, soit environ 150 000 USD, selon le règlement BKPM 5/2025, en vigueur depuis le 2 octobre 2025. C'était 10 milliards IDR auparavant.
Est-il plus rapide d'acheter la société qui détient le terrain ?
Le plus souvent, oui. L'achat des parts d'une société qui détient déjà le HGB, les licences et le zonage se réalise en général en 8 à 12 semaines, contre 3 à 6 mois pour une mutation foncière qui exige de constituer une nouvelle société et de réinscrire le certificat. Je suis prêt à vendre la société qui détient Neala avec le terrain, et je vous présenterai le comptable d'Integrid (integrid.com), qui connaît déjà l'entité, pour que vous n'ayez pas à inventer les formalités seul.
Quels impôts s'appliquent à l'achat d'un terrain en Indonésie ?
Lors d'une mutation foncière, l'acheteur paie les droits d'acquisition BPHTB de 5 % et le vendeur l'impôt final sur le revenu de 2,5 %, plus les frais de notaire et d'enregistrement. La taxe foncière annuelle (PBB) se situe entre 0,1 % et 0,5 % de la valeur fixée par l'État. Une cession de parts ne déclenche pas les impôts de mutation foncière et relève de son propre régime.
Un montage par prête-nom est-il légal en Indonésie ?
Non. Détenir une pleine propriété au nom d'un citoyen indonésien pour le compte d'un étranger contrevient aux articles 21 et 26(2) de la loi agraire fondamentale, les tribunaux ont annulé de tels montages, et le terrain peut revenir à l'État. Utilisez plutôt l'une des trois voies légales.
Comment se rendre sur l'île de Rote depuis Bali ?
Volez de Denpasar à Kupang en environ 1 h 50, puis prenez le ferry rapide vers Rote, environ deux heures, ou un vol de 20 minutes avec Susi Air ou Wings Air. Nemberala est à environ une heure de route du port de Ba'a.
L'aéroport de Kupang a-t-il des vols internationaux ?
Le statut international de l'aéroport El Tari a été rétabli par le ministère des Transports en 2025 et une liaison Kupang-Dili avec Wings Air a été annoncée pour 2026. Une liaison vers Darwin est évoquée mais pas encore programmée.
Quel est le niveau de développement du tourisme sur l'île de Rote ?
Très faible. L'hébergement et la restauration représentaient 0,19 % de l'économie de Rote Ndao en 2023 selon l'office des statistiques, contre environ 21 % à Bali. Des constructions sont visibles autour de Nemberala et Boa, et la province a désigné des zones touristiques sur l'île dans son plan d'aménagement 2024-2043.
Puis-je vivre en Indonésie si j'y possède un bien ?
Pas automatiquement. La résidence est un système distinct. Les deux voies habituelles sont le Second Home Visa, un titre de cinq ou dix ans fondé sur des fonds détenus en Indonésie ou sur un bien éligible, et le KITAS investisseur, lié à une participation dans une société indonésienne telle que la PT PMA qui détient votre terrain.
En résumé
Rote en est à ses débuts, elle est accessible et juridiquement simple. La loi est nationale et publiée, il existe trois façons de détenir un terrain ici, la province a déjà inscrit l'île dans son plan d'aménagement. Ce qu'elle demande en retour, c'est un horizon de plusieurs années et une diligence ordinaire, faite correctement. Si c'est ainsi que vous comptiez acheter de toute façon, vous ne trouverez pas de meilleur moment sur cette côte qu'avant qu'elle ne soit découverte.
Le terrain à l'origine de ce guide
Neala, 7 000 m² en bord de mer à Sedeoen
Titre HGB enregistré, zonage approuvé, clôturé, raccordé à l'électricité et connecté. Vendu directement par le propriétaire.
Voir le terrainLe lieu lui-même
L'île de Rote, telle qu'elle est
Pas de volcan, 155 000 habitants, une économie d'algues et de sel, et des eaux à l'intérieur du plus grand parc marin du Triangle de corail.
Découvrir RoteSources primaires
Les réglementations renvoient au texte officiel sur peraturan.go.id et JDIH. Les chiffres régionaux proviennent de l'office des statistiques et des gouvernements provincial et de régence eux-mêmes.
Loi agraire fondamentale 5/1960, pour la restriction de la pleine propriété, le bail et la nullité des prête-noms
UUPA 5/1960PP 18/2021, pour les durées du HGB et du Hak Pakai et l'enregistrement foncier
PP 18/2021PP 44/1994, pour l'occupation de maisons par des non-propriétaires
PP 44/1994PP 28/2025, pour les licences d'exploitation fondées sur le risque via OSS
PP 28/2025Règlement BKPM 5/2025, pour le capital libéré des PT PMA à compter du 2 octobre 2025
Baker McKenzieLa régence de Rote Ndao en chiffres, pour la superficie, la population et la densité
BPS Rote NdaoPIB régional par habitant et croissance
Databoks, d'après BPSPlan d'aménagement de NTT et zones touristiques stratégiques provinciales
Dinas Pariwisata NTTStatut de l'aéroport El Tari et liaison Kupang-Dili
ANTARADésignation de Mulut Seribu comme destination internationale
ANTARA KupangPriorités stratégiques du RPJMD 2025 à 2029 de Rote Ndao
Pemkab Rote NdaoCe guide est une information générale, non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les réglementations, taux et seuils cités étaient en vigueur au moment de la rédaction et changent fréquemment. Les chiffres attribués à des annonces publiques sont des prix demandés, non des transactions enregistrées. Toute personne réalisant une transaction en Indonésie devrait prendre un conseil juridique et fiscal indonésien indépendant.