Una gu铆a para compradores
Invertir en Rote
La isla m谩s meridional de Indonesia, y c贸mo se compra aqu铆 en realidad
Una hora y cincuenta minutos desde Bali, y despu茅s un ferry. Una ola de surf que el mundo conoce desde los a帽os ochenta, y una costa en la que casi nadie ha construido. Escrita por el propietario de un terreno en venta en Rote, para quien est茅 sopesando un terreno en la Isla de Rote: las tres v铆as legales abiertas a los extranjeros, lo que cuesta una operaci贸n, c贸mo est谩 cambiando el acceso y qu茅 comprobar antes de firmar.
0,19%
Peso del turismo en la econom铆a
121/km虏
Habitantes por km虏, frente a m谩s de 750 en Bali
80a帽os
Duraci贸n m谩xima de un t铆tulo en manos de un extranjero
2,5mm IDR
Capital m铆nimo de una PT PMA, desde oct. 2025
Por qu茅 Rote
Cuatro cifras, y por qu茅 le importan
Ninguna viene de un vendedor. Vienen de la oficina de estad铆stica, de la autoridad del parque marino y de la propia ley del suelo, y juntas describen algo poco frecuente: una costa accesible, protegida por ley y todav铆a casi por completo sin construir.
El turismo es el 0,19 % de la econom铆a
El alojamiento y los restaurantes supusieron menos de una quinta parte del uno por ciento de la econom铆a de Rote Ndao en 2023. La agricultura y la pesca supusieron el 49 %. Esto todav铆a no es un mercado tur铆stico. Esa es toda la tesis.
BPS Rote Ndao, PIB regional por sector121 habitantes por km虏
Rote Ndao tiene unos 155.000 habitantes en 1.280 km虏, aproximadamente 121 por km虏. Bali est谩 en torno a 811, casi siete veces m谩s densa. La costa construida aqu铆 son unos pocos kil贸metros alrededor de Nemberala y Boa, y el resto es lo que siempre fue.
BPS Rote NdaoEl agua es un parque nacional
Rote est谩 dentro del Parque Nacional Marino del Mar de Savu: 3.355.352 hect谩reas, el 谩rea marina protegida m谩s grande del Tri谩ngulo de Coral. Arrecife, praderas marinas, playas de anidaci贸n de tortugas y un corredor migratorio de ballenas, bajo un plan de gesti贸n ministerial y no bajo un eslogan. El agua frente al terreno est谩 protegida por ley.
YKANTres v铆as legales, todas nacionales
Nada de Rote cambia la ley del suelo indonesia. El mismo marco que hay detr谩s de miles de operaciones en Bali se aplica aqu铆, y cada texto de referencia est谩 publicado en internet. Arrendamiento, Hak Pakai o HGB a trav茅s de una sociedad. Las reglas son la parte conocida de todo esto.
PP 18/2021C贸mo es en realidad
Una ma帽ana en la costa oeste
Grabado a lo largo de la playa al final de la estaci贸n seca, que es como se ve esto la mayor parte del a帽o: luz dura, viento de tierra y nadie m谩s en la arena. Cada cifra de arriba describe esto.
Directo del propietario
El terreno del que nace esta gu铆a lo vende su propietario
Neala, 7.000 m虏 bardeados y con t铆tulo en primera l铆nea de playa en Sedeoen, se vende sin agente. Por eso existe esta gu铆a: el propietario prefiere que usted entienda la isla y la ley, y no que un discurso de venta se las pase por alto. Pregunte lo que quiera; quien responde tiene el certificado.
Para la isla en s铆, su geolog铆a, su clima, su gente y su econom铆a, hay una p谩gina aparte.
Conocer la Isla de RoteC贸mo llegar
Bali a mediod铆a, Rote para cenar
Un vuelo y un ferry. Todo pasa por Kupang, en Timor, que es una conexi贸n que se aprende en lugar de un viaje que se padece, y es la parte del cuadro que est谩 mejorando de verdad.
El trayecto hoy
De Denpasar a Kupang
Alrededor de 1 hora y 50 minutos de vuelo, con servicios diarios.
De Kupang a Rote
Un ferry r谩pido de unas dos horas, a diario en ambos sentidos. Unos 20 minutos en avi贸n.
A Rote en avi贸n
Susi Air unas tres veces por semana, Wings Air casi a diario. Los horarios regionales son escasos y cambian, as铆 que conf铆rmelos antes de reservar.
De Ba'a a Nemberala
Unos 36 km desde el puerto, una hora por carretera.
La carretera de la costa al norte de Nemberala. En la isla, todo est谩 a una o dos horas de todo lo dem谩s.
Lo que est谩 cambiando en Kupang
El Tari perdi贸 su condici贸n de aeropuerto internacional en abril de 2024, tras catorce a帽os sin un solo vuelo internacional, y el Ministerio de Transportes la restableci贸 en 2025. La terminal internacional, sin uso durante unos cinco a帽os, se est谩 volviendo a poner en servicio, y el gobierno provincial prev茅 que est茅 operativa a principios de 2026.
El avance concreto es una ruta de Kupang a Dili con Wings Air, anunciada para marzo de 2026 en aviones ATR 72-600. Ser铆a el primer servicio internacional del aeropuerto en m谩s de una d茅cada.
Un enlace entre Kupang y Darwin sale en casi todas las conversaciones sobre Rote. La ruta dej贸 de operar en 2008 y los esfuerzos de la provincia por recuperarla todav铆a no se han traducido en un servicio.
ANTARAConviene ser precisos
Conviene ser precisos: el 煤nico servicio internacional con fecha y nombre es Dili. Australia es una aspiraci贸n, no un horario. El acceso hoy es suficientemente bueno y es plausible que mejore, y resulta m谩s sensato comprar sobre la primera premisa que sobre la segunda.
El mercado
Temprano, y ya en el mapa
Rote est谩 donde estaba la costa oeste de Bali hace d茅cadas y la costa sur de Lombok hace menos tiempo: conocida, accesible, apenas construida. Lo que se le escapa a la mayor铆a de los compradores es que el gobierno provincial ya ha incluido la isla en su plan de ordenamiento territorial, en documentos que casi nadie lee.
Lo que dicen realmente los documentos de planificaci贸n
El plan de ordenamiento territorial de NTT, el Perda 4/2024 para el periodo de 2024 a 2043, designa 15.684 hect谩reas de zonas tur铆sticas en ocho regencias, entre ellas Rote Ndao.
Dinas Pariwisata NTTDos zonas de Rote, Mulut Seribu y Oeseli, figuran como 谩reas tur铆sticas estrat茅gicas provinciales. Mulut Seribu, un laberinto de ensenadas en el este de la isla, fue designado formalmente destino tur铆stico internacional por la provincia, con presupuesto p煤blico asignado y caba帽as construidas a trav茅s de la empresa comunal del pueblo.
ANTARA KupangEl propio RPJMD de la regencia para 2025 a 2029 incluye el turismo y la econom铆a creativa entre los pilares sobre los que pretende construir la resiliencia econ贸mica regional.
Pemkab Rote NdaoEl PIB regional per c谩pita de Rote Ndao ronda los 27,9 millones de IDR, tras crecer alrededor de un 4,39 % anual durante cinco a帽os. Peque帽o en t茅rminos absolutos, y acumulando con constancia, que es el aspecto que tiene una econom铆a regional temprana vista desde dentro.
Databoks, seg煤n BPSEl presidente Joko Widodo visit贸 Rote, la primera visita de este tipo a la isla, algo que los comentaristas locales leyeron como una se帽al de atenci贸n del gobierno central. Se ve construcci贸n a lo largo de la costa de Nemberala: casas, campamentos de surf, glamping y al menos un proyecto de complejo tur铆stico bastante mayor cuyas cifras se han publicado pero no confirmado.
Sedeoen, justo al norte de Nemberala. Baja densidad, y la mayor parte de la costa todav铆a sin construir.
Para qui茅n es esto
El grupo de compradores aqu铆 es peque帽o y concreto. Lo forman personas que ya han decidido que quieren Rote, y a buena parte de ellas les fue bien antes en Bali y vinieron aqu铆 cuando ya pod铆an vivir en cualquier sitio; la costa oeste tiene ahora un colegio internacional, lo que dice hacia d贸nde se est谩 asentando la comunidad. Es, adem谩s, una comunidad acogedora: gente de Rote y de fuera, peque帽a, de todas las edades, y r谩pida en acoger a quien llega como vecino y no como desarrollador. Eso mantiene los precios de entrada donde est谩n, y significa que esto encaja con un horizonte de a帽os, no de meses. Un terreno que usted quiere, en una costa en la que cree, funciona bien. Algo para revender r谩pido, no.
Propiedad
Tres formas legales de tenerlo, todas muy transitadas
Las reglas son nacionales, as铆 que nada de Rote las cambia. Esa es la buena noticia: el mismo marco que hay detr谩s de miles de operaciones en Bali se aplica aqu铆 de forma id茅ntica, y los textos de referencia est谩n publicados en internet. Cuando un anuncio dirigido a extranjeros dice 芦freehold禄, plena propiedad, se refiere a una compra en firme que se tiene como HGB, puesto que el Hak Milik en s铆 est谩 reservado a los nacionales indonesios. Todo lo que sigue es lo que un extranjero tiene en realidad.
Hak Sewa
Arrendamiento
Duraci贸n
La que fije el contrato
Qui茅n puede tenerlo
Cualquier extranjero. Sin visado ni sociedad.
Base legal
UUPA 5/1960, art铆culos 44 a 45
La entrada m谩s sencilla: un derecho contractual a usar un terreno propiedad de un indonesio durante un plazo fijo, con la renta pagada por adelantado. No se expide certificado de la agencia catastral, porque el propio contrato de arrendamiento es el instrumento. El costo m谩s bajo, la menor fricci贸n, sin impuesto de adquisici贸n. La contrapartida es que el valor se reduce con el plazo restante, as铆 que encaja con el uso y no con la acumulaci贸n. La ocupaci贸n de viviendas por no propietarios se rige por el PP 44/1994.
UUPA 5/1960Hak Pakai
Derecho de uso
Duraci贸n
30 + 20 + 30, hasta 80 a帽os
Qui茅n puede tenerlo
Personas f铆sicas extranjeras con un KITAS o KITAP en vigor.
Base legal
PP 18/2021
Un t铆tulo inscrito a su propio nombre, certificado por la agencia catastral. Est谩 ligado a tener un permiso de residencia en vigor y, en general, limitado a una propiedad por persona o unidad familiar. El encaje natural para una casa en la que vive, no para un terreno que pretende desarrollar.
PP 18/2021HGB, en manos de una PT PMA. La 芦plena propiedad禄 del mercado
Derecho de edificaci贸n
Duraci贸n
30 + 20 + 30, hasta 80 a帽os
Qui茅n puede tenerlo
Una persona jur铆dica indonesia, incluida una sociedad de inversi贸n de capital extranjero.
Base legal
PP 18/2021; UU 25/2007; Regl. BKPM 5/2025
La v铆a comercial est谩ndar, y la que la ley indonesia de inversiones se redact贸 para ofrecer. La sociedad tiene un certificado HGB inscrito: transmisible, hipotecable y aceptado como garant铆a por los bancos indonesios. Los derechos m谩s s贸lidos de los tres, valorado como suelo y no como un arrendamiento que se acorta, y el 煤nico que permite construir y operar a gran escala.
PP 18/2021Plena propiedad, HGB y arrendamiento, uno al lado del otro
Tres palabras que se usan con ligereza en los anuncios. Esto es lo que cada una es jur铆dicamente, qui茅n puede tenerla y lo que implica para usted al comprar, mientras la tiene y al salir.
| Plena propiedad (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Arrendamiento (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| Qu茅 es | El dominio pleno del propio suelo, el t铆tulo m谩s fuerte del derecho indonesio. | Un derecho inscrito a edificar en el terreno y usarlo, a nombre de su sociedad. El t铆tulo m谩s alto que un extranjero puede tener. El mercado lo llama 芦freehold禄 cuando vende a extranjeros. | Un contrato para usar un terreno propiedad de otra persona durante un plazo fijo, con la renta pagada por adelantado. |
| Qui茅n puede tenerlo | Solo ciudadanos indonesios. Nunca un extranjero, y nunca una sociedad. | Personas jur铆dicas indonesias, incluida una PT PMA de capital extranjero. Tambi茅n ciudadanos indonesios. | Cualquiera, incluido un extranjero a su propio nombre. Sin sociedad y sin visado. |
| C贸mo lo consigue un extranjero | No puede. Los acuerdos de testaferro que fingen lo contrario son nulos seg煤n la Ley Agraria B谩sica. | Constituir o comprar una PT PMA. El lote en Hak Milik se convierte en HGB a nombre de la sociedad en la oficina catastral. | Firmar un contrato de arrendamiento ante notario con el propietario indonesio. En la oficina catastral no cambia nada. |
| Duraci贸n | Indefinida. | 30 a帽os, prorrogados por 20, renovados por 30, y el PP 18/2021 prev茅 un nuevo otorgamiento despu茅s. Se posee y se valora como suelo, y puede venderse como plena propiedad. | La que diga el contrato, habitualmente de 25 a 30 a帽os con opci贸n de pr贸rroga a un precio que se acuerda entonces. El valor baja con el plazo y no vale nada cuando el plazo termina. |
| Inscrito en la oficina catastral | S铆, certificado a nombre del propietario. | S铆, certificado a nombre de la sociedad. | No. El contrato es el instrumento; puede anotarse, pero el t铆tulo sigue siendo del propietario. |
| Construir, hipotecar, vender | Las tres cosas. | Las tres cosas. Los bancos aceptan el HGB como garant铆a, y se puede vender la sociedad o las participaciones. | Construir con el consentimiento del propietario; normalmente no se puede hipotecar; el plazo restante puede cederse si el contrato lo permite. |
| Impuesto de adquisici贸n | BPHTB del 5 % para el comprador, PPh final del 2,5 % para el vendedor. | Lo mismo en una transmisi贸n de terreno. En una transmisi贸n de participaciones de la sociedad titular no se aplica ninguno de los dos, y la operaci贸n sobre participaciones tiene su propio tratamiento. | Sin BPHTB. El impuesto sobre los ingresos por renta lo paga el propietario. |
| Obligaciones continuas | Impuesto anual sobre bienes inmuebles (PBB). | PBB, m谩s las obligaciones propias de la sociedad: LKPM trimestral, declaraciones fiscales anuales, cuentas. | El PBB suele quedar a cargo del propietario. Nada que presentar. |
| Al final | Nada termina. | Pr贸rroga, renovaci贸n y nuevo otorgamiento son solicitudes; cuando el uso respeta el plan de ordenamiento territorial, son tr谩mites. El t铆tulo sigue siendo suelo. | El terreno y todo lo construido en 茅l revierten al propietario, salvo que se acuerde y pague una pr贸rroga. |
| Encaja con | Compradores indonesios. | Compradores extranjeros que quieren una tenencia permanente y financiable. La sociedad es el veh铆culo del t铆tulo, no un segundo proyecto; en esta parcela ya existe y puede transmitirse con el terreno. | Compradores extranjeros que quieren una casa o un peque帽o negocio durante un plazo fijo, con el menor costo de entrada. |
Qu茅 es
Plena propiedad (Hak Milik)
El dominio pleno del propio suelo, el t铆tulo m谩s fuerte del derecho indonesio.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Un derecho inscrito a edificar en el terreno y usarlo, a nombre de su sociedad. El t铆tulo m谩s alto que un extranjero puede tener. El mercado lo llama 芦freehold禄 cuando vende a extranjeros.
Arrendamiento (Hak Sewa)
Un contrato para usar un terreno propiedad de otra persona durante un plazo fijo, con la renta pagada por adelantado.
Qui茅n puede tenerlo
Plena propiedad (Hak Milik)
Solo ciudadanos indonesios. Nunca un extranjero, y nunca una sociedad.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Personas jur铆dicas indonesias, incluida una PT PMA de capital extranjero. Tambi茅n ciudadanos indonesios.
Arrendamiento (Hak Sewa)
Cualquiera, incluido un extranjero a su propio nombre. Sin sociedad y sin visado.
C贸mo lo consigue un extranjero
Plena propiedad (Hak Milik)
No puede. Los acuerdos de testaferro que fingen lo contrario son nulos seg煤n la Ley Agraria B谩sica.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Constituir o comprar una PT PMA. El lote en Hak Milik se convierte en HGB a nombre de la sociedad en la oficina catastral.
Arrendamiento (Hak Sewa)
Firmar un contrato de arrendamiento ante notario con el propietario indonesio. En la oficina catastral no cambia nada.
Duraci贸n
Plena propiedad (Hak Milik)
Indefinida.
HGB (Hak Guna Bangunan)
30 a帽os, prorrogados por 20, renovados por 30, y el PP 18/2021 prev茅 un nuevo otorgamiento despu茅s. Se posee y se valora como suelo, y puede venderse como plena propiedad.
Arrendamiento (Hak Sewa)
La que diga el contrato, habitualmente de 25 a 30 a帽os con opci贸n de pr贸rroga a un precio que se acuerda entonces. El valor baja con el plazo y no vale nada cuando el plazo termina.
Inscrito en la oficina catastral
Plena propiedad (Hak Milik)
S铆, certificado a nombre del propietario.
HGB (Hak Guna Bangunan)
S铆, certificado a nombre de la sociedad.
Arrendamiento (Hak Sewa)
No. El contrato es el instrumento; puede anotarse, pero el t铆tulo sigue siendo del propietario.
Construir, hipotecar, vender
Plena propiedad (Hak Milik)
Las tres cosas.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Las tres cosas. Los bancos aceptan el HGB como garant铆a, y se puede vender la sociedad o las participaciones.
Arrendamiento (Hak Sewa)
Construir con el consentimiento del propietario; normalmente no se puede hipotecar; el plazo restante puede cederse si el contrato lo permite.
Impuesto de adquisici贸n
Plena propiedad (Hak Milik)
BPHTB del 5 % para el comprador, PPh final del 2,5 % para el vendedor.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Lo mismo en una transmisi贸n de terreno. En una transmisi贸n de participaciones de la sociedad titular no se aplica ninguno de los dos, y la operaci贸n sobre participaciones tiene su propio tratamiento.
Arrendamiento (Hak Sewa)
Sin BPHTB. El impuesto sobre los ingresos por renta lo paga el propietario.
Obligaciones continuas
Plena propiedad (Hak Milik)
Impuesto anual sobre bienes inmuebles (PBB).
HGB (Hak Guna Bangunan)
PBB, m谩s las obligaciones propias de la sociedad: LKPM trimestral, declaraciones fiscales anuales, cuentas.
Arrendamiento (Hak Sewa)
El PBB suele quedar a cargo del propietario. Nada que presentar.
Al final
Plena propiedad (Hak Milik)
Nada termina.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Pr贸rroga, renovaci贸n y nuevo otorgamiento son solicitudes; cuando el uso respeta el plan de ordenamiento territorial, son tr谩mites. El t铆tulo sigue siendo suelo.
Arrendamiento (Hak Sewa)
El terreno y todo lo construido en 茅l revierten al propietario, salvo que se acuerde y pague una pr贸rroga.
Encaja con
Plena propiedad (Hak Milik)
Compradores indonesios.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Compradores extranjeros que quieren una tenencia permanente y financiable. La sociedad es el veh铆culo del t铆tulo, no un segundo proyecto; en esta parcela ya existe y puede transmitirse con el terreno.
Arrendamiento (Hak Sewa)
Compradores extranjeros que quieren una casa o un peque帽o negocio durante un plazo fijo, con el menor costo de entrada.
Neala se tiene como HGB por una sociedad que estoy dispuesto a vender con el terreno. Todo lo que figura en la columna central se le aplica, y las dos v铆as de compra m谩s abajo en esta p谩gina son las dos formas de hacerse con esa columna. Si toma la sociedad, le presentar茅 al contable de Integrid (integrid.com), que ya conoce la entidad, y a los dem谩s contactos que ya trabajan con ella.
Lo que significan de verdad 80 a帽os
El PP 18/2021 fija el HGB y el Hak Pakai en 30 a帽os, prorrogables por 20, y despu茅s renovables por otros 30. Usted lo solicita a la agencia catastral antes del vencimiento, y cuando el uso sigue ajust谩ndose al plan de ordenamiento territorial, eso es un tr谩mite y no un favor. Al final del ciclo completo, el mismo reglamento prev茅 que el derecho se otorgue de nuevo sobre el mismo terreno. As铆 que un HGB no es una renta que se agota hasta cero: se prorroga y se renueva sobre el mismo terreno, y el terreno se valora como suelo.
PP 18/2021Una mejora discreta que la mayor铆a de los compradores pas贸 por alto
El PP 28/2025 se promulg贸 el 5 de junio de 2025. Sustituy贸 el r茅gimen de licencias de 2021 y canaliz贸 todos los permisos de actividad por un 煤nico sistema OSS, cada uno con un plazo publicado. Si un organismo deja pasar su plazo sin responder, OSS expide el permiso autom谩ticamente. El riesgo m谩s antiguo del desarrollo inmobiliario en Indonesia nunca fue la norma, era la espera. Esto ataca la espera.
JDIH BKPMLa PT PMA, y a qu茅 le compromete
Una sociedad de inversi贸n extranjera es el veh铆culo que tiene el HGB. Es una sociedad real con obligaciones reales, que es precisamente lo que hace que la estructura se sostenga.
- El capital m铆nimo desembolsado baj贸 de 10 mil millones de IDR a 2,5 mil millones de IDR, unos 150.000 USD, seg煤n el Reglamento BKPM 5/2025, publicado el 1 de octubre de 2025 y en vigor al d铆a siguiente. Una reducci贸n del 75 %, y el mayor cambio en la econom铆a de esta v铆a en a帽os.
- Ese capital debe permanecer en la cuenta de la sociedad al menos doce meses desde su aportaci贸n, salvo para compras de activos, construcci贸n y operaciones.
- En general se sigue esperando un plan de inversi贸n total superior a 10 mil millones de IDR, excluidos terrenos y edificios. El valor de los inmuebles y alojamientos puede computar para alcanzarlo.
- Los informes trimestrales de actividad inversora, los LKPM, se presentan ante BKPM, y la sociedad presenta declaraciones fiscales tenga o no actividad.
Cuando el terreno ya est谩 dentro de una sociedad, el comprador puede adquirir las participaciones en lugar del terreno. Son dos operaciones distintas con consecuencias jur铆dicas y fiscales distintas, no dos puertas a la misma habitaci贸n, y el historial propio de la sociedad se transmite con ella. Ambas partes deben asesorarse por su cuenta sobre qu茅 v铆a encaja.
La 煤nica v铆a que hay que evitar
Tener un Hak Milik a nombre de un amigo indonesio es el atajo m谩s viejo del mercado, y no funciona. Va contra los art铆culos 21(1) y 26(2) de la Ley Agraria B谩sica, los tribunales indonesios han anulado sistem谩ticamente esos acuerdos y el terreno puede pasar al Estado. Existiendo tres v铆as legales, y no necesitando la m谩s sencilla ninguna sociedad, no hay raz贸n para plante谩rselo.
Costos e impuestos
Lo que cuesta, sin nada oculto
Los impuestos inmobiliarios indonesios son bajos en comparaci贸n con casi cualquier pa铆s, y no son muchos. Estos son los tipos nacionales; el tratamiento real depende de la estructura y de la valoraci贸n que acepte la administraci贸n tributaria, as铆 que l茅alos como la silueta de la factura y no como la factura en s铆.
| BPHTB, impuesto de adquisici贸n | 5 % del valor de adquisici贸n imponible, a cargo del comprador en una transmisi贸n de terreno. Un arrendamiento no lo devenga. |
| PPh final, impuesto del vendedor | 2,5 % del valor de transmisi贸n en la venta de un terreno con edificaciones, a cargo del vendedor. |
| PBB, impuesto anual sobre bienes inmuebles | Entre el 0,1 % y el 0,5 % del valor catastral. Ese valor, el NJOP, lo fija la administraci贸n y suele quedar muy por debajo del de mercado. |
| IVA | Se aplica en general a obra nueva vendida por un desarrollador, no a transmisiones de terrenos de segunda mano. |
| Ingresos por renta | Tributan. El tipo depende de si se le considera residente, persona f铆sica no residente o sociedad. |
| Notar铆a e inscripci贸n | La escritura ante el PPAT, la reinscripci贸n del t铆tulo y los honorarios profesionales, adem谩s de los impuestos anteriores. |
Conviene comprobarlo cada a帽o
Indonesia ha recurrido en varias ocasiones a incentivos fiscales inmobiliarios como est铆mulo, incluidas reducciones temporales del impuesto de adquisici贸n y del impuesto final sobre la renta para operaciones que cumplen ciertos requisitos. Que alguno se aplique a una compra concreta cambia con el a帽o y la categor铆a, as铆 que pregunte qu茅 est谩 vigente en lugar de dar por buena la respuesta de la temporada pasada.
Vivir aqu铆
Si quiere quedarse, hay dos puertas
Tener un terreno no le da por s铆 solo derecho a vivir en Indonesia. La residencia es un sistema aparte, y hay dos v铆as en las que suelen acabar los compradores de inmuebles.
Second Home Visa
Un permiso de residencia de cinco o diez a帽os para solicitantes con independencia econ贸mica. El requisito se basa en fondos depositados en una cuenta indonesia, que seg煤n la mayor铆a de las fuentes son 2 mil millones de IDR, o en la propiedad de un inmueble que cumpla las condiciones. No permite trabajar para un empleador indonesio, aunque el trabajo a distancia para una empresa extranjera se acepta en general, y abre una v铆a hacia la residencia permanente al cabo de varios a帽os.
KITAS de inversor
Vinculado a una participaci贸n en una sociedad indonesia. Si ya est谩 constituyendo o adquiriendo una PT PMA para tener el terreno, suele ser el encaje m谩s natural, porque la sociedad que necesita para el t铆tulo es la misma que sostiene el permiso.
Los umbrales y las categor铆as de inmigraci贸n se formulan de forma distinta seg煤n la fuente y cambian a menudo. Confirme la regla vigente con un asesor indonesio antes de incorporarla a un plan.
Hacerlo bien
Siete comprobaciones, y listo
Nada de esto es ex贸tico. Es la lista de comprobaciones est谩ndar para un terreno en Indonesia, la misma que sigue cualquier comprador en Bali, y cada l铆nea tiene respuesta antes de firmar. En un lote que ya est谩 bardeado, con acceso y con t铆tulo, la mayor parte se resuelve en una tarde.
1
El propio certificado
Confirme el tipo de t铆tulo, el titular inscrito, la superficie y que el certificado est谩 vigente, en el Kantor Pertanahan y no a partir de una fotograf铆a. Compruebe que no hay inscrita ninguna hipoteca, carga ni gravamen.
2
Los linderos sobre el terreno
Consiga el surat ukur, idealmente un levantamiento topogr谩fico, y recorra el lindero con un vecino presente. Barato, r谩pido, y zanja la 煤nica cuesti贸n que sale cara de zanjar m谩s tarde.
3
Uso de suelo y plan de ordenamiento
Confirme que el uso de suelo del lote admite lo que usted pretende, y obtenga la confirmaci贸n de uso de suelo, KKPR, a su propio nombre si va a construir. Desde el PP 28/2025 se tramita a trav茅s de OSS como referencia 煤nica, con un plazo asociado.
4
Afecciones y retiro
Contraste las afecciones forestales, de conservaci贸n y de zona costera con las coordenadas del lote, y determine el retiro costero aplicable desde la l铆nea de pleamar. En primera l铆nea de playa esto marca la diferencia entre el terreno que compra y el terreno en el que construye, as铆 que vale la pena conocerlo con precisi贸n.
5
Historial de uso
El adat, el derecho consuetudinario, puede coexistir con el t铆tulo estatal. Pregunte en la zona qui茅n cultiv贸 o us贸 el terreno y si alguien considera que el lindero est谩 abierto. En un lote bardeado, con acceso y consolidado desde hace tiempo, suele ser una conversaci贸n breve.
6
Si compra una sociedad
Cuentas auditadas, declaraciones fiscales, historial de LKPM, pasivos y confirmaci贸n de que la sociedad no tiene nada m谩s. El terreno solo est谩 tan limpio como la entidad que lo rodea.
7
Sus propios asesores
Un notario o PPAT indonesio independiente y un abogado independiente, contratados por usted y no presentados 煤nicamente por el vendedor. Es, con diferencia, la l铆nea m谩s valiosa de esta lista.
Dos apuntes pr谩cticos sobre la isla
Rote Ndao cuenta con un hospital regional, en Ba'a, apoyado por centros de salud comunitarios, as铆 que la mayor铆a de los compradores tiene presente Kupang o Bali para cualquier cosa seria. Y la administraci贸n aqu铆 avanza al ritmo de la isla: t铆tulos, permisos y transmisiones tardan m谩s que en Bali. Presupueste paciencia adem谩s de dinero y el proceso es del todo manejable.
Dos formas de entrar
Comprar el lote, o comprar la sociedad que ya lo tiene
Cuando un terreno en primera l铆nea de playa ya est谩 dentro de una sociedad indonesia con licencias, usted tiene una opci贸n que la mayor铆a de los compradores en Bali nunca llega a tener. Quedarse con el terreno y empezar con una entidad limpia y propia, o quedarse con la sociedad y entrar en un t铆tulo, unas licencias y un uso de suelo ya resueltos. Estoy dispuesto a vender esa sociedad con el terreno, y el contable de Integrid (integrid.com) ya la conoce. Ambas terminan igual: usted con un HGB inscrito en la costa. Llegan ah铆 a velocidades muy distintas.
Comprar el terreno
3 a 6meses
Plazo habitual desde el acuerdo de condiciones hasta un certificado a nombre de su sociedad
Hay que constituir y capitalizar una PT PMA nueva antes de que la oficina catastral inscriba la transmisi贸n. Limpio, y m谩s lento.
Comprar la sociedad
8 a 12semanas
Plazo habitual desde el acuerdo de condiciones hasta tener las participaciones, las licencias y el terreno
La sociedad, su capital, sus licencias y el uso de suelo ya existen. La oficina catastral no est谩 en el camino cr铆tico en absoluto.
| Comprar el terreno | Comprar la sociedad | |
|---|---|---|
| Con qu茅 se queda | Un HGB inscrito en una sociedad que ha constituido usted mismo, sin historial detr谩s. | Un HGB inscrito en una sociedad que ya tiene licencias, capital y uso de suelo para construir. |
| Plazo hasta el cierre | De tres a seis meses. La reinscripci贸n en la oficina catastral es lo que m谩s tarda. | De ocho a doce semanas. La auditor铆a es lo que m谩s tarda, y usted controla su ritmo. |
| Lo que tiene que constituir | Constituir una PT PMA: escritura, aprobaci贸n ministerial, n煤mero fiscal, licencia de actividad y 2,5 mil millones de IDR aportados. De cuatro a ocho semanas antes siquiera de poder firmar. | Nada. Est谩 comprando una estructura que ya funciona. |
| Uso de suelo y permisos | Solicitar la confirmaci贸n de uso de suelo KKPR a nombre de su propia sociedad una vez que el terreno sea suyo. | Ya los tiene la sociedad, y se transmiten con ella desde el primer d铆a. |
| Impuestos de transmisi贸n | BPHTB del 5 % para el comprador y PPh final del 2,5 % para el vendedor, en una transmisi贸n de terreno. | El terreno no se mueve, as铆 que esos dos no se aplican. Una transmisi贸n de participaciones tiene su propio tratamiento, y la administraci贸n puede valorar una operaci贸n por su fondo. |
| Qu茅 verifica | Certificado, medici贸n, cargas, uso de suelo, afecciones y retiro. | Todo eso, m谩s las escrituras de la sociedad, sus licencias, sus LKPM, sus declaraciones fiscales y sus pasivos. M谩s que leer, y esa lectura es lo que le compra la rapidez. |
| Qu茅 viene con ello | El lote, y una hoja en blanco. | El lote, m谩s la trayectoria de la sociedad. Una trayectoria limpia es un activo, y los registros le dicen ante cu谩l est谩. |
| Elija esta v铆a si | Quiere construir la entidad a su manera desde la primera escritura, y el tiempo no es la limitaci贸n. | Quiere tener primera l铆nea de playa el trimestre que viene en lugar del a帽o que viene. |
Con qu茅 se queda
Comprar el terreno
Un HGB inscrito en una sociedad que ha constituido usted mismo, sin historial detr谩s.
Comprar la sociedad
Un HGB inscrito en una sociedad que ya tiene licencias, capital y uso de suelo para construir.
Plazo hasta el cierre
Comprar el terreno
De tres a seis meses. La reinscripci贸n en la oficina catastral es lo que m谩s tarda.
Comprar la sociedad
De ocho a doce semanas. La auditor铆a es lo que m谩s tarda, y usted controla su ritmo.
Lo que tiene que constituir
Comprar el terreno
Constituir una PT PMA: escritura, aprobaci贸n ministerial, n煤mero fiscal, licencia de actividad y 2,5 mil millones de IDR aportados. De cuatro a ocho semanas antes siquiera de poder firmar.
Comprar la sociedad
Nada. Est谩 comprando una estructura que ya funciona.
Uso de suelo y permisos
Comprar el terreno
Solicitar la confirmaci贸n de uso de suelo KKPR a nombre de su propia sociedad una vez que el terreno sea suyo.
Comprar la sociedad
Ya los tiene la sociedad, y se transmiten con ella desde el primer d铆a.
Impuestos de transmisi贸n
Comprar el terreno
BPHTB del 5 % para el comprador y PPh final del 2,5 % para el vendedor, en una transmisi贸n de terreno.
Comprar la sociedad
El terreno no se mueve, as铆 que esos dos no se aplican. Una transmisi贸n de participaciones tiene su propio tratamiento, y la administraci贸n puede valorar una operaci贸n por su fondo.
Qu茅 verifica
Comprar el terreno
Certificado, medici贸n, cargas, uso de suelo, afecciones y retiro.
Comprar la sociedad
Todo eso, m谩s las escrituras de la sociedad, sus licencias, sus LKPM, sus declaraciones fiscales y sus pasivos. M谩s que leer, y esa lectura es lo que le compra la rapidez.
Qu茅 viene con ello
Comprar el terreno
El lote, y una hoja en blanco.
Comprar la sociedad
El lote, m谩s la trayectoria de la sociedad. Una trayectoria limpia es un activo, y los registros le dicen ante cu谩l est谩.
Elija esta v铆a si
Comprar el terreno
Quiere construir la entidad a su manera desde la primera escritura, y el tiempo no es la limitaci贸n.
Comprar la sociedad
Quiere tener primera l铆nea de playa el trimestre que viene en lugar del a帽o que viene.
Qu茅 v铆a encaja depende del activo, de su propia situaci贸n fiscal y de c贸mo prefiera tener las cosas. Ambas partes deben contar con asesoramiento indonesio independiente antes de elegir. Un buen vendedor respaldar谩 cualquiera de las dos, y en esta parcela estoy dispuesto a vender la sociedad; le presentar茅 al contable de Integrid (integrid.com) y a los dem谩s contactos que ya usa.
Primera v铆a
Comprar el terreno, paso a paso
Seis pasos, ninguno ex贸tico. Es la misma secuencia que hay detr谩s de cada compra en Bali, y cada paso se puede comprobar antes de que empiece el siguiente. Los plazos son los habituales; la oficina catastral de Rote va m谩s despacio que la de Bali.
Acordar las condiciones y ver los documentos
Precio, moneda, qu茅 se incluye y el propio certificado. En esta fase no se paga nada. Un vendedor serio muestra el certificado, el plano de medici贸n y el uso de suelo antes de pedir nada.
D铆as
Comprobar el t铆tulo de forma independiente
Su propio notario o PPAT verifica el certificado en el Kantor Pertanahan: tipo de t铆tulo, titular inscrito, superficie y que no pese sobre 茅l ninguna hipoteca ni carga. Cualquier problema aflora aqu铆, mientras todav铆a es barato.
1 a 3 semanas
Confirmar el uso de suelo y las afecciones
Contraste el lote con el plan de ordenamiento territorial, con cualquier afecci贸n forestal o de conservaci贸n y con el retiro costero. Si va a construir, solicite la confirmaci贸n de uso de suelo KKPR a su propio nombre a trav茅s de OSS.
En paralelo
Constituir el veh铆culo
Para un HGB, una PT PMA: escritura, aprobaci贸n ministerial, n煤mero fiscal, licencia de actividad y capital desembolsado. Si opta por un arrendamiento, este paso no existe.
4 a 8 semanas
Firmar y pagar
La escritura se firma ante el PPAT y los fondos se mueven ese mismo d铆a por el circuito bancario. El impuesto de adquisici贸n corresponde al comprador; el impuesto final sobre la renta, al vendedor.
Un d铆a
Inscripci贸n y entrega
El PPAT presenta la transmisi贸n y la oficina catastral vuelve a expedir el certificado a nombre de su sociedad. Llaves, suministros y documentos cambian de manos. La espera aqu铆 es administrativa, no jur铆dica.
4 a 12 semanas
Dos h谩bitos que lo hacen f谩cil
Dos h谩bitos hacen fluida esta v铆a: contratar a sus propios asesores en lugar de los del vendedor, y no dejar nunca que un pago se adelante a un documento verificado.
Segunda v铆a
Comprar la sociedad, paso a paso
Aqu铆 el certificado no se mueve. Sigue a nombre de la sociedad, y lo que usted adquiere es la sociedad. Las comprobaciones sobre el terreno se hacen igualmente, dentro de una auditor铆a m谩s amplia, y el centro de gravedad se desplaza de la oficina catastral al notario y a las cuentas. De ese desplazamiento sale el ahorro de tiempo.
Acordar las condiciones sobre las participaciones
El objeto es la sociedad, no el lote. Las condiciones cubren la participaci贸n que se adquiere, lo que la sociedad debe tener al cierre y de qu茅 debe estar libre.
D铆as
Auditar la entidad, no solo el terreno
Escritura de constituci贸n y todas sus modificaciones, libro registro de socios, NIB y licencias, historial de LKPM, declaraciones fiscales, pasivos, contratos y empleados, si los hay. Confirmaci贸n de que la sociedad tiene este activo y nada que usted no haya pedido.
3 a 6 semanas
Verificar el terreno a trav茅s de la sociedad
La comprobaci贸n del certificado no desaparece. Confirme el HGB en el Kantor Pertanahan a nombre de la sociedad, con las mismas comprobaciones de medici贸n, uso de suelo, afecciones y retiro que en cualquier compra.
En paralelo
Acuerdos sociales y escritura de transmisi贸n
Una resoluci贸n de los socios aprueba la transmisi贸n y se firma la escritura notarial de transmisi贸n de participaciones. El libro registro de socios se actualiza en consecuencia.
1 a 2 semanas
Inscribir el cambio
Los nuevos socios, y normalmente los nuevos administradores y comisarios, se notifican al Ministerio de Justicia y quedan inscritos, y los expedientes OSS y BKPM de la sociedad se ponen al d铆a.
2 a 4 semanas
Entrega de la sociedad
Libros sociales, escrituras, licencias, expedientes fiscales, poderes bancarios y sello de la sociedad, junto con el propio terreno. Usted se hace cargo de una entidad en funcionamiento, as铆 que la entrega de la documentaci贸n importa tanto como la de las llaves.
Al cierre
No est谩 solo con la sociedad
Estoy dispuesto a vender la sociedad con el terreno, para que no tenga que constituir una desde una hoja en blanco. El contable de Integrid (integrid.com) ya conoce la entidad y puede responder a las preguntas sobre ella; yo har茅 la presentaci贸n, y el notario y los dem谩s contactos que necesitan los tr谩mites est谩n en su sitio. Una sociedad que tiene un terreno es lo habitual aqu铆. No se le pide que se convierta en abogado societario indonesio. Entra en un dispositivo que ya funciona, con gente que sigue al otro lado del tel茅fono.
Preguntas frecuentes
Invertir en Rote, en respuestas breves
驴Puede un extranjero comprar un terreno en la Isla de Rote?
En plena propiedad no, porque est谩 reservada a los nacionales indonesios, pero s铆 a trav茅s de tres v铆as legales: un arrendamiento (Hak Sewa) a su propio nombre, un derecho de uso (Hak Pakai) si tiene un permiso de residencia, o un derecho de edificaci贸n (HGB) en manos de una sociedad de inversi贸n extranjera (PT PMA). Rote se rige por la misma ley nacional que Bali.
驴Puede un extranjero comprar un terreno en plena propiedad en la Isla de Rote?
En el sentido en que el mercado usa la expresi贸n, s铆: una compra en firme, no una renta, sobre un t铆tulo inscrito que se renueva y se vuelve a otorgar. Eso es lo que significa un anuncio de 芦plena propiedad禄 en Bali, y en Rote es lo mismo. El t铆tulo que tiene un extranjero es un HGB a trav茅s de una PT PMA, hipotecable y transmisible, en un ciclo de 80 a帽os, porque la plena propiedad indonesia en s铆, el Hak Milik, est谩 reservada a los nacionales indonesios. Un HGB se posee y se valora como suelo, no como un arrendamiento que se acorta, y puede venderse como plena propiedad. Si alguien ofrece a un extranjero un Hak Milik a su propio nombre, eso es un acuerdo de testaferro, y los tribunales los anulan.
驴Qu茅 diferencia hay entre plena propiedad, HGB y arrendamiento en Indonesia?
La plena propiedad (Hak Milik) es el dominio pleno y solo est谩 abierta a los ciudadanos indonesios. El HGB (Hak Guna Bangunan) es un derecho inscrito a edificar y usar el terreno, en manos de una sociedad indonesia, incluida una PT PMA de capital extranjero, en un ciclo de 30 + 20 + 30 a帽os que puede volver a otorgarse; es el t铆tulo m谩s alto que un extranjero puede tener, se puede hipotecar y vender, se posee y se valora como suelo, y es lo que los anuncios dirigidos a extranjeros llaman 芦freehold禄. El arrendamiento (Hak Sewa) es un contrato para usar el terreno de otro durante un plazo fijo, abierto a cualquiera, no inscrito, que vale menos cada a帽o a medida que se acorta el plazo.
驴Cu谩nto puede durar un t铆tulo en manos de un extranjero en Indonesia?
Hasta 80 a帽os. Seg煤n el Reglamento del Gobierno 18/2021, el HGB y el Hak Pakai tienen un plazo inicial de 30 a帽os, prorrogable por 20, y despu茅s renovable por otros 30.
驴Cu谩nto capital necesita una PT PMA en 2026?
2,5 mil millones de IDR de capital desembolsado, unos 150.000 USD, seg煤n el Reglamento BKPM 5/2025, en vigor desde el 2 de octubre de 2025. Antes eran 10 mil millones de IDR.
驴Es m谩s r谩pido comprar la sociedad que tiene el terreno?
Normalmente, s铆. Comprar las participaciones de una sociedad que ya tiene el HGB, las licencias y el uso de suelo suele cerrarse en 8 a 12 semanas, frente a 3 a 6 meses para una transmisi贸n de terreno que exige constituir una sociedad nueva y reinscribir el certificado. Estoy dispuesto a vender la sociedad que tiene Neala con el terreno, y le presentar茅 al contable de Integrid (integrid.com), que ya conoce la entidad, para que no tenga que inventar los tr谩mites solo.
驴Qu茅 impuestos se aplican al comprar un terreno en Indonesia?
En una transmisi贸n de terreno, el comprador paga el impuesto de adquisici贸n BPHTB del 5 % y el vendedor el impuesto final sobre la renta del 2,5 %, m谩s los gastos de notar铆a e inscripci贸n. El impuesto anual sobre bienes inmuebles (PBB) se sit煤a entre el 0,1 % y el 0,5 % del valor fijado por la administraci贸n. Una transmisi贸n de participaciones no devenga los impuestos de transmisi贸n de terrenos y tiene su propio tratamiento.
驴Es legal usar un testaferro en Indonesia?
No. Tener la plena propiedad a nombre de un ciudadano indonesio por cuenta de un extranjero infringe los art铆culos 21 y 26(2) de la Ley Agraria B谩sica, los tribunales han anulado esos acuerdos y el terreno puede revertir al Estado. Use en su lugar una de las tres v铆as legales.
驴C贸mo se llega a la Isla de Rote desde Bali?
Vuele de Denpasar a Kupang en alrededor de 1 hora y 50 minutos, y despu茅s tome el ferry r谩pido a Rote, unas dos horas, o un vuelo de 20 minutos con Susi Air o Wings Air. Nemberala est谩 a alrededor de una hora por carretera desde el puerto de Ba'a.
驴Tiene vuelos internacionales el aeropuerto de Kupang?
El Ministerio de Transportes restableci贸 en 2025 la condici贸n internacional del aeropuerto El Tari y se anunci贸 una ruta de Kupang a Dili con Wings Air para 2026. Un enlace con Darwin se comenta, pero todav铆a no est谩 programado.
驴C贸mo de desarrollado est谩 el turismo en la Isla de Rote?
Apenas. El alojamiento y los restaurantes supusieron el 0,19 % de la econom铆a de Rote Ndao en 2023 seg煤n la oficina de estad铆stica, frente a alrededor del 21 % en Bali. Se ve construcci贸n alrededor de Nemberala y Boa, y la provincia ha designado zonas tur铆sticas en la isla en su plan de ordenamiento territorial de 2024 a 2043.
驴Puedo vivir en Indonesia si tengo una propiedad all铆?
No autom谩ticamente. La residencia es un sistema aparte. Las dos v铆as habituales son el Second Home Visa, un permiso de cinco o diez a帽os basado en fondos depositados en Indonesia o en una propiedad que cumpla los requisitos, y el KITAS de inversor, vinculado a una participaci贸n en una sociedad indonesia como la PT PMA que tiene su terreno.
En resumen
Rote es un mercado temprano, accesible y jur铆dicamente sencillo. La ley es nacional y est谩 publicada, hay tres formas de tener un terreno aqu铆, y la provincia ya ha incluido la isla en su plan de ordenamiento territorial. Lo que pide a cambio es un horizonte de a帽os y una diligencia ordinaria bien hecha. Si de todos modos era as铆 como iba a comprar, no encontrar谩 mejor momento en esta costa que antes de que la descubran.
El terreno del que nace esta gu铆a
Neala, 7.000 m虏 en primera l铆nea de playa en Sedeoen
T铆tulo HGB inscrito, uso de suelo aprobado, bardeado, con electricidad y conexiones. Lo vende directamente el propietario.
Ver el terrenoEl lugar en s铆
La Isla de Rote, tal como es
Sin volc谩n, 155.000 habitantes, una econom铆a de algas y sal, y aguas dentro del mayor parque marino del Tri谩ngulo de Coral.
Conocer RoteFuentes primarias
Las normas enlazan al texto oficial en peraturan.go.id y JDIH. Las cifras regionales proceden de la oficina de estad铆stica y de los propios gobiernos provincial y de la regencia.
Ley Agraria B谩sica 5/1960, para la restricci贸n de la plena propiedad, el arrendamiento y la nulidad de los testaferros
UUPA 5/1960PP 18/2021, para los plazos del HGB y del Hak Pakai y el registro de la propiedad
PP 18/2021PP 44/1994, para la ocupaci贸n de viviendas por no propietarios
PP 44/1994PP 28/2025, para las licencias de actividad basadas en el riesgo a trav茅s de OSS
PP 28/2025Reglamento BKPM 5/2025, para el capital desembolsado de las PT PMA desde el 2 de octubre de 2025
Baker McKenzieLa regencia de Rote Ndao en cifras, para superficie, poblaci贸n y densidad
BPS Rote NdaoPIB regional per c谩pita y crecimiento
Databoks, seg煤n BPSPlan de ordenamiento territorial de NTT y 谩reas tur铆sticas estrat茅gicas provinciales
Dinas Pariwisata NTTCondici贸n del aeropuerto El Tari y ruta de Kupang a Dili
ANTARADesignaci贸n de Mulut Seribu como destino internacional
ANTARA KupangPrioridades estrat茅gicas del RPJMD de Rote Ndao para 2025 a 2029
Pemkab Rote NdaoEsta gu铆a es informaci贸n general, no asesoramiento jur铆dico, fiscal ni de inversi贸n. Las normas, tipos y umbrales citados estaban vigentes en el momento de redactarla y cambian con frecuencia. Las cifras atribuidas a anuncios p煤blicos son precios de oferta, no transacciones registradas. Quien realice una operaci贸n en Indonesia debe contar con asesoramiento jur铆dico y fiscal indonesio independiente.