Um guia para compradores
Investir em Rote
A ilha mais ao sul da Indonésia, e como comprar aqui realmente funciona
Uma hora e cinquenta minutos de Bali, depois um ferry. Um pico de surfe que o mundo conhece desde os anos oitenta, e um litoral em que quase ninguém construiu. Escrito pelo proprietário de um terreno à venda em Rote, para quem está avaliando um terreno na ilha de Rote: os três caminhos legais abertos a estrangeiros, quanto custa uma transação, como o acesso está mudando, e o que verificar antes de assinar.
0,19%
Parcela da economia que é turismo
121/km²
Habitantes por km², contra mais de 750 em Bali
80anos
Prazo máximo de um título detido por estrangeiro
2,5bi IDR
Capital mínimo de uma PT PMA, desde out. 2025
Por que Rote
Quatro números, e por que eles importam para você
Nenhum deles vem de um vendedor. Vêm da agência de estatística, da autoridade do parque marinho e da própria lei fundiária, e juntos descrevem algo raro: uma costa acessível, protegida por lei, e ainda quase inteiramente sem construção.
O turismo é 0,19% da economia
Hospedagem e alimentação representaram menos de um quinto de um por cento da economia de Rote Ndao em 2023. Agricultura e pesca representaram 49%. Isto ainda não é um mercado de turismo. Essa é a tese inteira.
BPS Rote Ndao, PIB regional por setor121 habitantes por km²
Rote Ndao tem cerca de 155.000 habitantes em 1.280 km², aproximadamente 121 por km². Bali fica em torno de 811, perto de sete vezes mais densa. O litoral construído aqui são alguns quilômetros em torno de Nemberala e Boa, e o resto é o que sempre foi.
BPS Rote NdaoA água é um parque nacional
Rote fica dentro do Parque Nacional Marinho do Mar de Savu: 3.355.352 hectares, a maior área marinha protegida do Triângulo de Coral. Recife, pradarias de capim marinho, sítios de desova de tartarugas e um corredor de migração de baleias, sob um plano de gestão ministerial, não um slogan. A água em frente ao terreno é protegida por lei.
YKANTrês caminhos legais, todos nacionais
Nada em Rote altera a lei fundiária indonésia. O mesmo arcabouço por trás de milhares de transações em Bali se aplica aqui, e cada texto primário está publicado on-line. Arrendamento, Hak Pakai, ou HGB por meio de uma empresa. As regras são a parte familiar disto tudo.
PP 18/2021Como é de verdade
Uma manhã na costa oeste
Filmado ao longo da praia no fim da estação seca, que é como a maior parte do ano se parece aqui: luz dura, vento terral, e mais ninguém na areia. Cada número acima descreve isto.
Direto do proprietário
O terreno que deu origem a este guia está à venda pelo proprietário
Neala, 7.000 m² de frente para o mar, murados e titulados, em Sedeoen, é vendido sem corretor. É por isso que este guia existe: o proprietário prefere que você entenda a ilha e a lei a que falem por cima delas. Pergunte o que quiser; a pessoa que responde detém o certificado.
Para a ilha em si, sua geologia, clima, gente e economia, há uma página separada.
Conhecer a ilha de RoteComo chegar
Bali no almoço, Rote no jantar
Um voo, um ferry. Tudo passa por Kupang, em Timor, o que é uma conexão a aprender, não uma jornada a suportar, e é a parte do quadro que está melhorando de forma concreta.
A viagem hoje
Denpasar a Kupang
Cerca de 1 h 50 min de voo, com serviços diários.
Kupang a Rote
Um ferry rápido de aproximadamente duas horas, todos os dias nos dois sentidos. Cerca de 20 minutos de avião.
De avião até Rote
Susi Air cerca de três vezes por semana, Wings Air quase todos os dias. Os horários regionais são escassos e mudam, então confirme antes de reservar.
Ba'a a Nemberala
Cerca de 36 km do porto, uma hora de estrada.
A estrada costeira ao norte de Nemberala. Tudo na ilha fica a uma ou duas horas de tudo o mais.
O que está mudando em Kupang
O El Tari perdeu a designação internacional em abril de 2024, depois de catorze anos sem um voo internacional, e o Ministério dos Transportes restabeleceu esse status em 2025. O terminal internacional, sem uso por cerca de cinco anos, está sendo colocado de volta em operação, com o governo provincial mirando a prontidão operacional no início de 2026.
O avanço concreto é uma rota Kupang a Díli com a Wings Air, noticiada como programada para março de 2026 em aeronaves ATR 72-600. Seria o primeiro serviço internacional do aeroporto em mais de uma década.
Uma ligação Kupang a Darwin aparece em quase toda conversa sobre Rote. A rota parou em 2008 e os esforços da província para reativá-la ainda não produziram um serviço.
ANTARAVale ser preciso
Vale ser preciso: o único serviço internacional com data e nome é Díli. A Austrália é uma ambição, não um horário. O acesso aqui já é bom o suficiente hoje e plausivelmente melhor depois, e é mais útil comprar com base no primeiro do que no segundo.
O mercado
No começo, e já no mapa
Rote está onde a costa oeste de Bali estava décadas atrás e onde a costa sul de Lombok estava mais recentemente: conhecida, acessível, quase sem construção. O que a maioria dos compradores não percebe é que o governo provincial já inscreveu a ilha em seu plano de ordenamento territorial, em documentos que quase ninguém lê.
O que os documentos de planejamento realmente dizem
O plano de ordenamento territorial de NTT, o Perda 4/2024 que cobre 2024 a 2043, designa 15.684 hectares de zonas de turismo em oito regências, Rote Ndao entre elas.
Dinas Pariwisata NTTDuas áreas em Rote, Mulut Seribu e Oeseli, são nomeadas áreas estratégicas de turismo provinciais. Mulut Seribu, um labirinto de enseadas no leste da ilha, foi formalmente designado destino turístico internacional pela província, com orçamento público alocado e chalés construídos por meio da empresa da aldeia.
ANTARA KupangO próprio RPJMD da regência para 2025 a 2029 lista o turismo e a economia criativa entre os pilares sobre os quais pretende construir a resiliência econômica regional.
Pemkab Rote NdaoO PIB regional per capita em Rote Ndao é de cerca de 27,9 milhões de IDR, tendo crescido cerca de 4,39% ao ano ao longo de cinco anos. Pequeno em termos absolutos, e acumulando com constância, que é como uma economia regional em seu início se parece vista de dentro.
Databoks, com dados do BPSO presidente Joko Widodo visitou Rote, a primeira visita desse tipo à ilha, o que o comentário local leu como um sinal de atenção do governo central. Há construção visível ao longo da costa de Nemberala: casas, surf camps, glamping, e pelo menos um projeto de resort substancialmente maior cujos números são noticiados, não confirmados.
Sedeoen, logo ao norte de Nemberala. Baixa densidade, e a maior parte da costa ainda sem construção.
Para quem é
O grupo de compradores aqui é pequeno e específico. É formado por pessoas que já decidiram que querem Rote, e boa parte delas se saiu bem em Bali primeiro e veio para cá quando pôde morar em qualquer lugar; a costa oeste agora tem uma escola internacional, o que diz em que direção a comunidade está se estabelecendo. É também uma comunidade acolhedora: gente de Rote e de fora, pequena, de todas as idades, e rápida em receber recém-chegados que vêm como vizinhos e não como incorporadores. Isso mantém os preços de entrada onde estão, e significa que isto serve a um horizonte de anos, não de meses. Um terreno que você quer, em uma costa em que você acredita, funciona bem. Algo para revender rápido, não.
Propriedade
Três formas legais de deter a terra, todas bem trilhadas
As regras são nacionais, então nada em Rote as altera. Essa é a boa notícia: o mesmo arcabouço por trás de milhares de transações em Bali se aplica aqui de forma idêntica, e os textos primários estão publicados on-line. Quando um anúncio voltado a estrangeiros diz freehold, propriedade plena, ele quer dizer uma compra definitiva detida como HGB, já que o Hak Milik em si é reservado a cidadãos indonésios. Tudo o que vem abaixo é o que um estrangeiro de fato detém.
Hak Sewa
Arrendamento
Prazo
Definido em contrato
Quem pode deter
Qualquer estrangeiro. Sem necessidade de visto ou empresa.
Base legal
UUPA 5/1960, artigos 44 a 45
A entrada mais simples: um direito contratual de usar a terra de um indonésio por prazo fixo, com aluguel pago antecipadamente. Nenhum certificado da agência fundiária é emitido, porque o próprio contrato de arrendamento é o instrumento. Custo mais baixo, menor atrito, sem imposto de transmissão. A contrapartida é que o valor encolhe com o prazo restante, então serve ao uso, não à acumulação. A ocupação de casas por não proprietários está sob o PP 44/1994.
UUPA 5/1960Hak Pakai
Direito de uso
Prazo
30 + 20 + 30, até 80 anos
Quem pode deter
Pessoas físicas estrangeiras com KITAS ou KITAP válido.
Base legal
PP 18/2021
Um título registrado em seu próprio nome, certificado pela agência fundiária. Vinculado a uma autorização de permanência válida, e em geral limitado a um imóvel por pessoa ou núcleo familiar. O encaixe natural para uma casa em que você mora, não para uma terra que pretende desenvolver.
PP 18/2021HGB, detido por uma PT PMA. A “propriedade plena” do mercado
Direito de construir
Prazo
30 + 20 + 30, até 80 anos
Quem pode deter
Uma pessoa jurídica indonésia, inclusive uma empresa de investimento de capital estrangeiro.
Base legal
PP 18/2021; UU 25/2007; Reg. BKPM 5/2025
O caminho comercial padrão, e aquele que a lei de investimento indonésia foi escrita para oferecer. A empresa detém um certificado HGB registrado, próximo de um direito de superfície: transferível, hipotecável e aceito pelos bancos indonésios como garantia. Os direitos mais fortes dos três, avaliado como terra e não como um arrendamento que encurta, e o único que sustenta construir e operar em escala.
PP 18/2021Propriedade plena, HGB e arrendamento, lado a lado
Três palavras usadas de forma solta nos anúncios. Aqui está o que cada uma é juridicamente, quem pode detê-la, e o que significa para você na compra, durante a posse e na saída.
| Propriedade plena (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Arrendamento (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| O que é | Propriedade integral da própria terra, o título mais forte do direito indonésio. | Um direito registrado de construir sobre a terra e usá-la, detido em nome da sua empresa. O título mais alto que um estrangeiro pode deter. O mercado chama isso de freehold quando vende a estrangeiros. | Um contrato para usar terra de outra pessoa por prazo fixo, com aluguel pago antecipadamente. |
| Quem pode deter | Somente cidadãos indonésios. Nunca um estrangeiro, e nunca uma empresa. | Pessoas jurídicas indonésias, inclusive uma PT PMA de capital estrangeiro. Também cidadãos indonésios. | Qualquer pessoa, inclusive um estrangeiro em nome próprio. Sem empresa, sem visto. |
| Como um estrangeiro obtém | Não obtém. Arranjos de nominee que fingem o contrário são nulos pela Lei Agrária Básica. | Constituir ou comprar uma PT PMA. O terreno em Hak Milik é convertido em HGB em nome da empresa no cartório de imóveis. | Assinar um contrato de arrendamento notarizado com o proprietário indonésio. Nada muda no cartório de imóveis. |
| Prazo | Indefinido. | 30 anos, prorrogados por 20, renovados por 30, e o PP 18/2021 prevê uma nova concessão depois disso. Detido e avaliado como terra, e pode ser vendido como propriedade plena. | O que o contrato disser, comumente 25 a 30 anos com opção de prorrogação a um preço acordado na ocasião. O valor cai com o prazo e não vale nada quando o prazo termina. |
| Registrado no cartório de imóveis | Sim, certificado em nome do proprietário. | Sim, certificado em nome da empresa. | Não. O contrato de arrendamento é o instrumento; pode ser anotado, mas o título fica com o proprietário. |
| Construir, hipotecar, vender | Os três. | Os três. Os bancos aceitam o HGB como garantia, e a empresa ou as ações podem ser vendidas. | Construir com o consentimento do proprietário; em geral não pode ser hipotecado; o prazo restante pode ser cedido se o contrato permitir. |
| Imposto na aquisição | BPHTB de 5% para o comprador, PPh final de 2,5% para o vendedor. | O mesmo em uma transferência de terra. Em uma transferência de ações da empresa detentora, nenhum dos dois se aplica e o negócio de ações tem tratamento próprio. | Sem BPHTB. O imposto sobre a renda de aluguel é pago pelo proprietário. |
| Obrigações contínuas | Imposto anual sobre terrenos e edificações (PBB). | PBB, mais as próprias obrigações da empresa: LKPM trimestral, declarações anuais de imposto, contas. | O PBB em geral fica com o proprietário. Nada a declarar. |
| No final | Nada termina. | Prorrogação, renovação e nova concessão são requerimentos; onde o uso está de acordo com o plano de ordenamento territorial, são procedimentais. O título continua a ser terra. | A terra e tudo o que foi construído nela revertem ao proprietário, salvo se uma prorrogação for acordada e paga. |
| Serve para | Compradores indonésios. | Compradores estrangeiros que querem uma posse permanente e financiável. A empresa é o veículo do título, não um segundo projeto; nesta parcela ela já existe e pode transferir-se com o terreno. | Compradores estrangeiros que querem uma casa ou um pequeno negócio por prazo fixo, ao menor custo de entrada. |
O que é
Propriedade plena (Hak Milik)
Propriedade integral da própria terra, o título mais forte do direito indonésio.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Um direito registrado de construir sobre a terra e usá-la, detido em nome da sua empresa. O título mais alto que um estrangeiro pode deter. O mercado chama isso de freehold quando vende a estrangeiros.
Arrendamento (Hak Sewa)
Um contrato para usar terra de outra pessoa por prazo fixo, com aluguel pago antecipadamente.
Quem pode deter
Propriedade plena (Hak Milik)
Somente cidadãos indonésios. Nunca um estrangeiro, e nunca uma empresa.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Pessoas jurídicas indonésias, inclusive uma PT PMA de capital estrangeiro. Também cidadãos indonésios.
Arrendamento (Hak Sewa)
Qualquer pessoa, inclusive um estrangeiro em nome próprio. Sem empresa, sem visto.
Como um estrangeiro obtém
Propriedade plena (Hak Milik)
Não obtém. Arranjos de nominee que fingem o contrário são nulos pela Lei Agrária Básica.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Constituir ou comprar uma PT PMA. O terreno em Hak Milik é convertido em HGB em nome da empresa no cartório de imóveis.
Arrendamento (Hak Sewa)
Assinar um contrato de arrendamento notarizado com o proprietário indonésio. Nada muda no cartório de imóveis.
Prazo
Propriedade plena (Hak Milik)
Indefinido.
HGB (Hak Guna Bangunan)
30 anos, prorrogados por 20, renovados por 30, e o PP 18/2021 prevê uma nova concessão depois disso. Detido e avaliado como terra, e pode ser vendido como propriedade plena.
Arrendamento (Hak Sewa)
O que o contrato disser, comumente 25 a 30 anos com opção de prorrogação a um preço acordado na ocasião. O valor cai com o prazo e não vale nada quando o prazo termina.
Registrado no cartório de imóveis
Propriedade plena (Hak Milik)
Sim, certificado em nome do proprietário.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Sim, certificado em nome da empresa.
Arrendamento (Hak Sewa)
Não. O contrato de arrendamento é o instrumento; pode ser anotado, mas o título fica com o proprietário.
Construir, hipotecar, vender
Propriedade plena (Hak Milik)
Os três.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Os três. Os bancos aceitam o HGB como garantia, e a empresa ou as ações podem ser vendidas.
Arrendamento (Hak Sewa)
Construir com o consentimento do proprietário; em geral não pode ser hipotecado; o prazo restante pode ser cedido se o contrato permitir.
Imposto na aquisição
Propriedade plena (Hak Milik)
BPHTB de 5% para o comprador, PPh final de 2,5% para o vendedor.
HGB (Hak Guna Bangunan)
O mesmo em uma transferência de terra. Em uma transferência de ações da empresa detentora, nenhum dos dois se aplica e o negócio de ações tem tratamento próprio.
Arrendamento (Hak Sewa)
Sem BPHTB. O imposto sobre a renda de aluguel é pago pelo proprietário.
Obrigações contínuas
Propriedade plena (Hak Milik)
Imposto anual sobre terrenos e edificações (PBB).
HGB (Hak Guna Bangunan)
PBB, mais as próprias obrigações da empresa: LKPM trimestral, declarações anuais de imposto, contas.
Arrendamento (Hak Sewa)
O PBB em geral fica com o proprietário. Nada a declarar.
No final
Propriedade plena (Hak Milik)
Nada termina.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Prorrogação, renovação e nova concessão são requerimentos; onde o uso está de acordo com o plano de ordenamento territorial, são procedimentais. O título continua a ser terra.
Arrendamento (Hak Sewa)
A terra e tudo o que foi construído nela revertem ao proprietário, salvo se uma prorrogação for acordada e paga.
Serve para
Propriedade plena (Hak Milik)
Compradores indonésios.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Compradores estrangeiros que querem uma posse permanente e financiável. A empresa é o veículo do título, não um segundo projeto; nesta parcela ela já existe e pode transferir-se com o terreno.
Arrendamento (Hak Sewa)
Compradores estrangeiros que querem uma casa ou um pequeno negócio por prazo fixo, ao menor custo de entrada.
Neala é detido como HGB por uma empresa que estou disposto a vender com o terreno. Tudo na coluna do meio se aplica a ele, e os dois caminhos de compra mais abaixo nesta página são as duas formas de assumir essa coluna. Se ficar com a empresa, apresento o contabilista da Integrid (integrid.com), que já conhece a entidade, e os outros contactos que já trabalham com ela.
O que 80 anos realmente significam
O PP 18/2021 fixa o HGB e o Hak Pakai em 30 anos, prorrogáveis por 20, depois renováveis por mais 30. Você requer à agência fundiária antes do vencimento, e onde o uso ainda corresponde ao plano de ordenamento territorial isso é um procedimento, não um favor. No fim do ciclo completo, o mesmo regulamento prevê que o direito seja concedido de novo sobre a mesma terra. Portanto um HGB não é um arrendamento que se esgota até zero: ele é prorrogado e renovado no lugar, e a terra é avaliada como terra.
PP 18/2021Uma melhoria discreta que a maioria dos compradores não notou
O PP 28/2025 foi promulgado em 5 de junho de 2025. Ele substituiu o regime de licenciamento de 2021 e colocou toda licença empresarial em um único sistema OSS, cada uma com prazo publicado. Se um órgão perde seu prazo sem responder, o OSS emite a licença automaticamente. O risco mais antigo do desenvolvimento imobiliário na Indonésia nunca foi a regra, era a espera. Isso trata da espera.
JDIH BKPMA PT PMA, e a que ela compromete você
Uma empresa de investimento estrangeiro é o veículo que detém o HGB. É uma empresa de verdade, com obrigações de verdade, e é exatamente isso que faz a estrutura se sustentar.
- O capital mínimo integralizado caiu de 10 bilhões de IDR para 2,5 bilhões de IDR, cerca de 150.000 USD, pelo Regulamento BKPM 5/2025, publicado em 1º de outubro de 2025 e em vigor no dia seguinte. Uma redução de 75%, e a maior mudança isolada na economia deste caminho em anos.
- Esse capital deve permanecer na conta da empresa por pelo menos doze meses a partir do depósito, exceto para compra de ativos, construção e operações.
- Um plano de investimento total acima de 10 bilhões de IDR, excluindo terrenos e edificações, em geral ainda é esperado. Os valores de imóveis e hospedagem podem contar para ele.
- Relatórios trimestrais de atividade de investimento, os LKPM, são apresentados ao BKPM, e a empresa entrega declarações de imposto tenha ou não atividade.
Onde a terra já está dentro de uma empresa, um comprador pode adquirir as ações em vez da terra. São duas transações diferentes, com consequências jurídicas e fiscais diferentes, não duas portas para a mesma sala, e o histórico da própria empresa é transferido com ela. Os dois lados devem buscar assessoria própria sobre qual caminho se encaixa.
O único caminho a evitar
Deter um Hak Milik em nome de um amigo indonésio é o atalho mais antigo do mercado, e não funciona. Vai contra os artigos 21(1) e 26(2) da Lei Agrária Básica, os tribunais indonésios têm anulado esses arranjos de forma consistente, e a terra pode passar ao Estado. Dado que existem três caminhos legais, e o mais simples não exige empresa alguma, não há razão para considerá-lo.
Custos e impostos
Quanto custa, sem nada escondido
Os impostos imobiliários na Indonésia são baixos pela maioria dos padrões, e não são muitos. Estas são as alíquotas nacionais; o tratamento real depende da estrutura e da avaliação que a receita aceita, então leia-as como o formato da conta, não como a conta em si.
| BPHTB, imposto de transmissão | 5% do valor tributável de aquisição, pago pelo comprador em uma transferência de terra. Um arrendamento não está sujeito a ele. |
| PPh final, imposto do vendedor | 2,5% do valor da transferência em uma venda de terreno e edificações, pago pelo vendedor. |
| PBB, imposto anual sobre terrenos e edificações | Entre 0,1% e 0,5% do valor venal. O valor venal, NJOP, é fixado pelo governo e costuma ficar bem abaixo do mercado. |
| IVA | Em geral se aplica a imóveis novos vendidos por uma incorporadora, e não a transferências de terrenos de segunda mão. |
| Renda de aluguel | Tributada. A alíquota depende de você ser avaliado como residente, pessoa física não residente ou empresa. |
| Notário e registro | A escritura do PPAT, o novo registro do título e os honorários profissionais, além dos impostos acima. |
Vale conferir a cada ano
A Indonésia usou repetidamente incentivos fiscais imobiliários como estímulo, incluindo reduções temporárias do imposto de transmissão e do imposto de renda definitivo para transações elegíveis. Se algum se aplica a uma determinada compra muda com o ano e a categoria, então pergunte o que está em vigor em vez de presumir a resposta da temporada passada.
Morar aqui
Se você quiser ficar, há duas portas
Deter terra não dá, por si só, o direito de morar na Indonésia. A residência é um sistema separado, e há dois caminhos em que os compradores de imóveis costumam acabar.
Second Home Visa
Uma autorização de permanência de cinco ou dez anos para requerentes financeiramente independentes. A qualificação se baseia em fundos mantidos em uma conta indonésia, amplamente noticiados em 2 bilhões de IDR, ou na propriedade de imóvel elegível. Não permite trabalhar para um empregador indonésio, embora o trabalho remoto para uma empresa estrangeira seja em geral aceito, e abre um caminho para a residência permanente depois de alguns anos.
KITAS de investidor
Vinculado à participação acionária em uma empresa indonésia. Se você já está constituindo ou adquirindo uma PT PMA para deter a terra, este costuma ser o encaixe mais natural, porque a empresa de que você precisa para o título é a mesma que sustenta a autorização.
Os limites e categorias de imigração são declarados de forma diferente entre as fontes e mudam com frequência. Confirme a regra atual com um assessor indonésio antes de incluí-la em um plano.
Feito do jeito certo
Sete verificações, e está pronto
Nada disso é exótico. É a lista padrão de verificação fundiária da Indonésia, a mesma que todo comprador em Bali percorre, e cada linha dela pode ser respondida antes de assinar. Em um terreno que já está murado, com estrada e titulado, a maior parte leva uma tarde.
1
O certificado em si
Confirme o tipo de título, o titular registrado, a área e que o certificado está em vigor, no Kantor Pertanahan e não a partir de uma fotografia. Verifique que nenhuma hipoteca, penhora ou ônus está registrado sobre ele.
2
Os limites no terreno
Obtenha o surat ukur, idealmente um levantamento topográfico medido, e percorra os limites com um vizinho presente. Barato, rápido, e resolve a única questão que sai cara para resolver depois.
3
Zoneamento e plano de ordenamento territorial
Confirme que a destinação do terreno permite o que você pretende, e obtenha a confirmação de zoneamento, KKPR, em seu próprio nome se for construir. Desde o PP 28/2025 isso passa pelo OSS como referência única, com prazo definido.
4
Sobreposições e recuo costeiro
Confira as designações florestais, de conservação e de zona costeira em relação às coordenadas do terreno, e estabeleça o recuo costeiro aplicável a partir da linha de maré alta. Na beira-mar, essa é a diferença entre o terreno que você compra e o terreno em que você constrói, então vale a pena conhecê-la com precisão.
5
Histórico de uso
O adat, o direito costumeiro, pode coexistir com o título do Estado. Pergunte localmente quem cultivou ou usou a terra e se alguém considera o limite em aberto. Em um terreno murado, com estrada e estabelecido há muito tempo, isso costuma ser uma conversa curta.
6
Se você está comprando uma empresa
Contas auditadas, declarações fiscais, histórico de LKPM, passivos, e confirmação de que a empresa não detém mais nada. O terreno só é tão limpo quanto a entidade ao redor dele.
7
Seus próprios assessores
Um notário ou PPAT indonésio independente e um advogado independente, contratados por você e não apenas apresentados pelo vendedor. Esta é a linha de maior valor em toda a lista.
Duas observações práticas sobre a ilha
Rote Ndao tem um hospital regional, em Ba'a, apoiado por postos de saúde comunitários, então a maioria dos compradores mantém Kupang ou Bali em mente para qualquer coisa séria. E a administração aqui anda no ritmo da ilha: títulos, licenças e transferências levam mais tempo do que levariam em Bali. Reserve paciência junto com o dinheiro e o processo é inteiramente administrável.
Dois caminhos
Comprar o terreno, ou comprar a empresa que já o detém
Onde um terreno à beira-mar já está dentro de uma empresa indonésia licenciada, você tem uma escolha que a maioria dos compradores em Bali nunca tem. Ficar com o terreno e começar com uma entidade limpa, sua, ou ficar com a empresa e entrar em um título, licenças e zoneamento já prontos. Estou disposto a vender essa empresa com o terreno, e o contabilista da Integrid (integrid.com) já a conhece. Os dois terminam da mesma forma: você detendo um HGB registrado na costa. Chegam lá em velocidades muito diferentes.
Comprar o terreno
3 a 6meses
Tempo típico entre os termos acordados e um certificado em nome da sua empresa
Uma nova PT PMA precisa ser constituída e capitalizada antes que o cartório de imóveis registre a transferência. Limpo, e mais lento.
Comprar a empresa
8 a 12semanas
Tempo típico entre os termos acordados e a posse das ações, das licenças e da terra
A empresa, seu capital, suas licenças e o zoneamento já existem. O cartório de imóveis não está no caminho crítico de jeito nenhum.
| Comprar o terreno | Comprar a empresa | |
|---|---|---|
| Com o que você fica | Um HGB registrado em uma empresa que você mesmo constituiu, sem histórico por trás. | Um HGB registrado em uma empresa já licenciada, capitalizada e com zoneamento para construir. |
| Tempo até a conclusão | Três a seis meses. O novo registro no cartório de imóveis é o gargalo. | Oito a doze semanas. A diligência é o gargalo, e você controla o ritmo dela. |
| O que você precisa montar | Constituir uma PT PMA: ato constitutivo, aprovação ministerial, número fiscal, licença de funcionamento, 2,5 bilhões de IDR integralizados. Quatro a oito semanas antes mesmo de poder assinar. | Nada. Você está comprando uma estrutura que já funciona. |
| Zoneamento e licenças | Solicitar a confirmação de zoneamento KKPR em nome da sua própria empresa depois de ser dono da terra. | Já detidos pela empresa, e transferidos com ela desde o primeiro dia. |
| Impostos de transferência | BPHTB de 5% para o comprador e PPh final de 2,5% para o vendedor, em uma transferência de terra. | A terra não se move, então esses dois não se aplicam. Uma transferência de ações tem tratamento próprio, e as autoridades podem avaliar um negócio pela sua substância. |
| O que você verifica | Certificado, levantamento topográfico, ônus, zoneamento, sobreposições e recuo costeiro. | Tudo isso, mais os atos da empresa, licenças, LKPM entregues, declarações de imposto e passivos. Mais para ler, e a leitura é o que compra a velocidade. |
| O que vem junto | O terreno, e uma folha em branco. | O terreno, mais o histórico da empresa. Um histórico limpo é um ativo, e os registros dizem qual dos dois você tem diante de si. |
| Escolha este se | Você quer construir a entidade do seu jeito desde o primeiro ato, e o tempo não é a restrição. | Você quer estar com um terreno à beira-mar no próximo trimestre, não no próximo ano. |
Com o que você fica
Comprar o terreno
Um HGB registrado em uma empresa que você mesmo constituiu, sem histórico por trás.
Comprar a empresa
Um HGB registrado em uma empresa já licenciada, capitalizada e com zoneamento para construir.
Tempo até a conclusão
Comprar o terreno
Três a seis meses. O novo registro no cartório de imóveis é o gargalo.
Comprar a empresa
Oito a doze semanas. A diligência é o gargalo, e você controla o ritmo dela.
O que você precisa montar
Comprar o terreno
Constituir uma PT PMA: ato constitutivo, aprovação ministerial, número fiscal, licença de funcionamento, 2,5 bilhões de IDR integralizados. Quatro a oito semanas antes mesmo de poder assinar.
Comprar a empresa
Nada. Você está comprando uma estrutura que já funciona.
Zoneamento e licenças
Comprar o terreno
Solicitar a confirmação de zoneamento KKPR em nome da sua própria empresa depois de ser dono da terra.
Comprar a empresa
Já detidos pela empresa, e transferidos com ela desde o primeiro dia.
Impostos de transferência
Comprar o terreno
BPHTB de 5% para o comprador e PPh final de 2,5% para o vendedor, em uma transferência de terra.
Comprar a empresa
A terra não se move, então esses dois não se aplicam. Uma transferência de ações tem tratamento próprio, e as autoridades podem avaliar um negócio pela sua substância.
O que você verifica
Comprar o terreno
Certificado, levantamento topográfico, ônus, zoneamento, sobreposições e recuo costeiro.
Comprar a empresa
Tudo isso, mais os atos da empresa, licenças, LKPM entregues, declarações de imposto e passivos. Mais para ler, e a leitura é o que compra a velocidade.
O que vem junto
Comprar o terreno
O terreno, e uma folha em branco.
Comprar a empresa
O terreno, mais o histórico da empresa. Um histórico limpo é um ativo, e os registros dizem qual dos dois você tem diante de si.
Escolha este se
Comprar o terreno
Você quer construir a entidade do seu jeito desde o primeiro ato, e o tempo não é a restrição.
Comprar a empresa
Você quer estar com um terreno à beira-mar no próximo trimestre, não no próximo ano.
Qual caminho se encaixa depende do ativo, da sua própria situação fiscal e de como você prefere deter as coisas. Os dois lados devem buscar assessoria indonésia independente antes de escolher. Um bom vendedor apoiará qualquer um dos dois, e nesta parcela estou disposto a vender a empresa; apresento o contabilista da Integrid (integrid.com) e os outros contactos de que ela já se serve.
Primeiro caminho
Comprar o terreno, passo a passo
Seis passos, nenhum deles exótico. É a mesma sequência por trás de toda compra em Bali, e cada passo pode ser verificado antes que o próximo comece. Os prazos são os típicos; o cartório de imóveis de Rote é mais lento que o de Bali.
Acordar os termos e ver os documentos
Preço, moeda, o que está incluído, e o certificado em si. Nada é pago nesta etapa. Um vendedor sério mostra o certificado, o levantamento topográfico e o zoneamento antes de pedir qualquer coisa.
Dias
Verificar o título de forma independente
Seu próprio notário ou PPAT verifica o certificado no Kantor Pertanahan: tipo de título, titular registrado, área, e que não há hipoteca ou ônus sobre ele. Qualquer problema aparece aqui, enquanto ainda custa pouco.
1 a 3 semanas
Confirmar o zoneamento e as sobreposições
Confira o terreno em relação ao plano de ordenamento territorial, a qualquer sobreposição florestal ou de conservação, e ao recuo costeiro. Se for construir, solicite a confirmação de zoneamento KKPR em seu próprio nome pelo OSS.
Em paralelo
Constituir o veículo
Para HGB, uma PT PMA: ato constitutivo, aprovação ministerial, número fiscal, licença de funcionamento e capital integralizado depositado. Se você optar por um arrendamento, esta etapa não existe.
4 a 8 semanas
Assinar e pagar
A escritura é assinada perante o PPAT, com os fundos transitando no mesmo dia pelo sistema bancário. O imposto de transmissão cabe ao comprador, o imposto de renda definitivo ao vendedor.
Um dia
Registro e entrega
O PPAT protocola a transferência e o cartório de imóveis reemite o certificado em nome da sua empresa. Chaves, conexões e documentos mudam de mãos. A espera aqui é administrativa, não jurídica.
4 a 12 semanas
Dois hábitos que facilitam tudo
Dois hábitos tornam este caminho tranquilo: contratar seus próprios assessores em vez dos do vendedor, e nunca deixar um pagamento correr à frente de um documento verificado.
Segundo caminho
Comprar a empresa, passo a passo
Aqui o certificado nunca se move. Ele fica em nome da empresa, e o que você adquire é a empresa. As verificações do terreno continuam acontecendo, dentro de uma auditoria mais ampla, e o centro de gravidade se desloca do cartório de imóveis para o notário e as contas. É desse deslocamento que vem a economia de tempo.
Acordar os termos sobre as ações
O objeto é a empresa, não o terreno. Os termos cobrem a participação adquirida, o que a empresa deve deter na conclusão e do que ela deve estar livre.
Dias
Auditar a entidade, não só o terreno
Ato constitutivo e cada alteração, livro de acionistas, NIB e licenças, histórico de LKPM, declarações de imposto, passivos, contratos e eventuais funcionários. Confirmação de que a empresa detém este ativo e nada que você não tenha pedido.
3 a 6 semanas
Verificar o terreno por meio da empresa
A verificação do certificado não desaparece. Confirme o HGB no Kantor Pertanahan em nome da empresa, com as mesmas verificações de levantamento topográfico, zoneamento, sobreposições e recuo costeiro de qualquer compra.
Em paralelo
Aprovações societárias e escritura de transferência
Uma deliberação dos acionistas aprova a transferência e uma escritura notarial de cessão de ações é assinada. O livro de acionistas é atualizado em conformidade.
1 a 2 semanas
Registrar a mudança
Os novos acionistas, e em geral os novos diretores e comissários, são comunicados ao Ministério da Justiça e registrados, e os cadastros da empresa no OSS e no BKPM são atualizados.
2 a 4 semanas
Entrega da empresa
Livros societários, escrituras, licenças, registros fiscais, procurações bancárias e o carimbo da empresa, junto com o próprio terreno. Você está assumindo a custódia de uma entidade em funcionamento, então a entrega da papelada importa tanto quanto a das chaves.
Na conclusão
Você não fica sozinho com a empresa
Estou disposto a vender a empresa com o terreno, para que você não tenha de constituir uma a partir de uma folha em branco. O contabilista da Integrid (integrid.com) já conhece a entidade e pode responder a perguntas sobre ela; eu faço a apresentação, e o tabelião e os outros contactos de que as formalidades precisam estão no lugar. Uma empresa que detém terra é o comum aqui. Não se pede que você se torne advogado societário indonésio. Você entra num arranjo que já funciona, com gente que continua ao telefone.
Perguntas frequentes
Investir em Rote, em respostas breves
Um estrangeiro pode comprar terreno na ilha de Rote?
Não em propriedade plena, que é reservada a cidadãos indonésios, mas sim por três caminhos legais: um arrendamento (Hak Sewa) em seu próprio nome, um título de direito de uso (Hak Pakai) se você tiver uma autorização de permanência, ou um título de direito de construir (HGB), próximo de um direito de superfície, detido por uma empresa de investimento estrangeiro (PT PMA). Rote segue a mesma lei nacional que Bali.
Um estrangeiro pode comprar terreno em propriedade plena na ilha de Rote?
No sentido em que o mercado usa a expressão, sim: uma compra definitiva em vez de um arrendamento, sobre um título registrado que é renovado e concedido de novo. É isso que um anúncio “propriedade plena” significa em Bali, e é o mesmo em Rote. O título que um estrangeiro detém é o HGB por meio de uma PT PMA, hipotecável e transferível, em um ciclo de 80 anos, porque a propriedade plena indonésia em si, o Hak Milik, é reservada a cidadãos indonésios. Um HGB é detido e avaliado como terra, não como um arrendamento que encurta, e pode ser vendido como propriedade plena. Se alguém oferece a um estrangeiro um Hak Milik em nome próprio, isso é um arranjo de nominee, um testa de ferro, e os tribunais anulam esses arranjos.
Qual é a diferença entre propriedade plena, HGB e arrendamento na Indonésia?
A propriedade plena (Hak Milik) é a propriedade integral e está aberta apenas a cidadãos indonésios. O HGB (Hak Guna Bangunan) é um direito registrado de construir e usar a terra, detido por uma empresa indonésia, inclusive uma PT PMA de capital estrangeiro, em um ciclo de 30 + 20 + 30 anos que pode ser concedido de novo; é o título mais alto que um estrangeiro pode deter, pode ser hipotecado e vendido, é detido e avaliado como terra, e é o que os anúncios voltados a estrangeiros querem dizer com freehold. O arrendamento (Hak Sewa) é um contrato para usar a terra de outra pessoa por prazo fixo, aberto a qualquer um, não registrado, e que vale menos a cada ano conforme o prazo encurta.
Por quanto tempo pode durar um título detido por estrangeiro na Indonésia?
Até 80 anos. Pelo Regulamento Governamental 18/2021, o HGB e o Hak Pakai têm um prazo inicial de 30 anos, prorrogável por 20, e depois renovável por mais 30.
De quanto capital uma PT PMA precisa em 2026?
2,5 bilhões de IDR em capital integralizado, cerca de 150.000 USD, pelo Regulamento BKPM 5/2025, em vigor desde 2 de outubro de 2025. Antes disso eram 10 bilhões de IDR.
É mais rápido comprar a empresa que detém o terreno?
Em geral, sim. Comprar as ações de uma empresa que já detém o HGB, as licenças e o zoneamento costuma se concluir em 8 a 12 semanas, contra 3 a 6 meses para uma transferência de terra que exige constituir uma nova empresa e registrar o certificado de novo. Estou disposto a vender a empresa que detém Neala com o terreno, e apresento o contabilista da Integrid (integrid.com), que já conhece a entidade, para que você não tenha de inventar as formalidades sozinho.
Quais impostos se aplicam na compra de terreno na Indonésia?
Em uma transferência de terra, o comprador paga o imposto de transmissão BPHTB de 5% e o vendedor paga 2,5% de imposto de renda definitivo, além dos honorários de notário e registro. O imposto anual sobre terrenos e edificações (PBB) fica entre 0,1% e 0,5% do valor venal fixado pelo governo. Uma transferência de ações não aciona os impostos de transferência de terra e tem tratamento próprio.
Um arranjo de nominee é legal na Indonésia?
Não. Deter propriedade plena em nome de um cidadão indonésio por conta de um estrangeiro viola os artigos 21 e 26(2) da Lei Agrária Básica, os tribunais anularam esses arranjos, e a terra pode reverter ao Estado. Use um dos três caminhos legais em vez disso.
Como chegar à ilha de Rote a partir de Bali?
Voe de Denpasar a Kupang em cerca de 1 h 50 min, depois pegue o ferry rápido para Rote, em torno de duas horas, ou um voo de 20 minutos com a Susi Air ou a Wings Air. Nemberala fica a cerca de uma hora de estrada do porto de Ba'a.
O aeroporto de Kupang tem voos internacionais?
O status internacional do aeroporto El Tari foi restabelecido pelo Ministério dos Transportes em 2025 e uma rota Kupang a Díli com a Wings Air foi anunciada para 2026. Uma ligação com Darwin é discutida, mas ainda não está programada.
Quão desenvolvido é o turismo na ilha de Rote?
Muito pouco. Hospedagem e alimentação representaram 0,19% da economia de Rote Ndao em 2023, segundo a agência de estatística, contra cerca de 21% em Bali. Há construção visível em torno de Nemberala e Boa, e a província designou zonas de turismo na ilha em seu plano de ordenamento territorial de 2024 a 2043.
Posso morar na Indonésia se tiver um imóvel lá?
Não automaticamente. A residência é um sistema separado. Os dois caminhos habituais são o Second Home Visa, uma autorização de cinco ou dez anos baseada em fundos mantidos na Indonésia ou em imóvel elegível, e o KITAS de investidor, vinculado à participação em uma empresa indonésia como a PT PMA que detém o seu terreno.
A versão curta
Rote está no começo, é acessível e juridicamente simples. A lei é nacional e publicada, há três formas de deter terra aqui, a província já inscreveu a ilha em seu plano de ordenamento territorial. O que ela pede em troca é um horizonte de anos e a diligência comum feita como deve ser. Se era assim que você ia comprar de qualquer maneira, você não vai encontrar momento melhor nesta costa do que antes de ela ser descoberta.
O terreno que deu origem a este guia
Neala, 7.000 m² à beira-mar em Sedeoen
HGB registrado, zoneamento aprovado, murado, com energia e internet. Vendido diretamente pelo proprietário.
Ver o terrenoO lugar em si
A ilha de Rote, como ela é
Sem vulcão, 155.000 habitantes, uma economia de algas e sal, e águas dentro do maior parque marinho do Triângulo de Coral.
Sobre RoteFontes primárias
As regulamentações apontam para o texto oficial em peraturan.go.id e no JDIH. Os números regionais vêm da agência de estatística e dos próprios governos provincial e da regência.
Lei Agrária Básica 5/1960, para a restrição à propriedade plena, o arrendamento e a nulidade dos arranjos de nominee
UUPA 5/1960PP 18/2021, para os prazos do HGB e do Hak Pakai e o registro de terras
PP 18/2021PP 44/1994, para a ocupação de casas por não proprietários
PP 44/1994PP 28/2025, para o licenciamento empresarial baseado em risco pelo OSS
PP 28/2025Regulamento BKPM 5/2025, para o capital integralizado da PT PMA a partir de 2 de outubro de 2025
Baker McKenzieRegência de Rote Ndao em Números, para área, população e densidade
BPS Rote NdaoPIB regional per capita e crescimento
Databoks, com dados do BPSPlano de ordenamento territorial de NTT e áreas estratégicas de turismo provinciais
Dinas Pariwisata NTTStatus do aeroporto El Tari e a rota Kupang a Díli
ANTARADesignação de Mulut Seribu como destino internacional
ANTARA KupangPrioridades estratégicas do RPJMD 2025 a 2029 de Rote Ndao
Pemkab Rote NdaoEste guia é informação geral, não aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento. As regulamentações, alíquotas e limites citados estavam em vigor no momento da redação e mudam com frequência. Os valores atribuídos a anúncios públicos são preços pedidos, não transações registradas. Quem realizar transações na Indonésia deve buscar assessoria jurídica e fiscal indonésia independente.