In Rote investieren
Ein endliches Küstenband, früh im Zyklus.
Der Fall stützt sich auf zwei Dinge, die sich prüfen lassen, und eines, das sich nicht prüfen lässt. Prüfbar sind das Angebot und die Baureife. Der Rest ist eine Ansicht darüber, wohin Rote geht, und sie steht hier als Ansicht.
Warum hier
Die Küste hat ein Ende
Ein Fluss im Norden; östlich von Boa wird die Welle flach und die Straße schlecht. Auf dem gesamten Abschnitt stehen derzeit vier weitere Grundstücke zum Verkauf.
Der langsame Teil ist erledigt
Titel eingetragen, Übertragung abgeschlossen, Flächennutzung genehmigt, Mauer und Anschlüsse gebaut. Rohland braucht dafür Jahre, bevor irgendjemand eine Bodenplatte gießt.
Früh, mit einem Vorbehalt
Der Tourismus macht 0,19 % der Wirtschaft des Landkreises aus, gegenüber rund 21 % auf Bali. Ob sich diese Lücke schließt, hängt davon ab, dass die Anbindung besser wird, und das ist nicht gesichert.
Warum es so wenig davon gibt
Ein Fluss schließt die Küste im Norden. Östlich von Boa, hinter der Südspitze der Insel, wird die Welle schwach und unbeständig und die Straße schlecht. Was dazwischen bleibt, ist das Band, und es ist bereits weitgehend vergeben.
Schema, Norden links. Der cyanfarbene Abschnitt ist das erreichbare, nach Westen gerichtete, bebaubare Stück.
Der Markt
Alles andere, was an dieser Küste zum Verkauf steht
Freehold/HGB-Grundstücke zwischen Sedeoen, Nemberala und Boa, die einen Preis nennen. Das ist der ganze Bestand: Dies ist kein Markt mit seitenweise Angebot.
| Grundstück | Fläche | USD / m² | Gesamt |
|---|---|---|---|
Dieses Grundstück, SedeoenLuxindo FHL636 Strandlage. Ummauert, mit Strom, Wasser, Flächennutzung und Vermessung. | 7,000 m² | USD 99 | USD 690,000 |
Strand von NemberalaBrighton, Nemberala Strandlage, verkauft als unbebautes Land. | 6,400 m² | 110 | USD 703,000 |
Klippe bei SedeoenLuxindo FHL593 Klippenlage, kein Strand. Zwei angrenzende Parzellen. | 6,594 m² | 128 | USD 843,000 |
Strandlage in SedeoenLuxindo FHL608 Etwa 50 m Front. Ohne Preis angeboten. | 4,364 m² | – | Auf Anfrage |
Gewerbefläche in SedeoenLuxindo FHL184 Gewerbliches Strandland. Ohne Preis angeboten. | 1,109 m² | – | Auf Anfrage |
Rote Strandlage, PachtMata Property JU1170 5.000 m² mit 50 m Front; Strom, Wasser und Glasfaser installiert. Eine Jahrespacht, kein Verkauf; das Inserat nennt seinen Küstenabschnitt nicht. | 5,000 m² | – | Jahrespacht |
Angebotspreise, wie am 27. August 2026 veröffentlicht, zum Tageskurs umgerechnet. Angebotspreise sind keine Verkaufspreise und sie ändern sich. Die anderen Verkäufe sind reines Land; keines nennt das volle Paket, das dieses trägt: Mauer, Strom, Wasser, vermessene Aufnahme und genehmigte Widmung. Das erschlossene Angebot darunter ist eine Jahrespacht, kein Verkauf. Ein ausländischer Käufer braucht obendrein die Gesellschaft und die HGB-Umwandlung.
Rote, Bali oder Lombok
Wer diese Küste abwägt, wägt meist drei Inseln ab. Der ehrliche Unterschied ist nicht Qualität, sondern Timing: derselbe Zyklus, an drei verschiedenen Punkten betreten.
Unerreichte Infrastruktur, voll eingepreist: Der Korridor aus dem Flughafen ist voll, und echtes Freehold am Strand hat den offenen Markt verlassen.
↓ Der ganze VergleichSchwung ohne Knappheit: eine weitläufige Südküste, überall dieselbe halbe Stunde vom Flughafen, im Preiswettbewerb die ganze Küste entlang.
↓ Der ganze VergleichKonzentrierte Knappheit: vier Dörfer erstklassiger Westküste, die Nachfrage schon in Bewegung, und Nihi eröffnet an dieser Straße.
↓ Der ganze VergleichEin Grundstück · verkauft vom Eigentümer
7.000 m² dieser Küste stehen zum Verkauf, in Sedeoen.
Wie es läuft
Wie der Kauf abläuft
Öffnen Sie, was Sie brauchen. Alles davon gilt für jeden ausländischen Käufer in Indonesien, nicht nur für dieses Grundstück.
Was Freehold/HGB für einen Ausländer tatsächlich bedeutet
Indonesisches Volleigentum, Hak Milik, ist indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten. Der höchste Titel, den ein Ausländer halten kann, ist HGB, Hak Guna Bangunan: das eingetragene Recht, auf dem Land zu bauen, es zu nutzen, zu vermieten, zu belasten und zu verkaufen, gehalten über eine indonesische PMA-Gesellschaft.
Die Agenturen an dieser Küste bewerben Land als Freehold. Für einen indonesischen Käufer ist es Freehold, für einen ausländischen HGB, und es wandelt sich zwischen beiden, je nachdem wer kauft. Auf diesem Grundstück ist die Umwandlung bereits erfolgt.
Die zwei einfacheren Türen, und warum man sie hier selten sieht
Ein Pachtvertrag, Hak Sewa, ist ein Vertrag über fremdes Land: Jeder Ausländer kann ihn im eigenen Namen schließen, nichts wird eingetragen, und der Wert läuft mit der Restlaufzeit ab. Hak Pakai ist ein eingetragener Titel, den eine ausländische Privatperson mit Aufenthaltstitel halten kann, für das eigene Zuhause; Eigentümer hier gewähren ihn fast nie, und deshalb läuft dieser Markt über Freehold/HGB.
Der 80-Jahre-Zyklus, und warum er keine Pacht ist
Die Laufzeit beträgt 30 + 20 + 30 Jahre. Jeder Schritt wird im normalen Verfahren beantragt und setzt voraus, dass das Land weiterhin für seinen eingetragenen Zweck genutzt wird: ein Verfahren, kein Automatismus.
Am Ende des Zyklus sieht PP 18/2021 vor, dass das Recht auf demselben Land neu erteilt wird. Und der Titel muss auf dieses Ende nicht warten: HGB ist übertragbar (dialihkan), so wie es ist an eine andere berechtigte Gesellschaft verkauft, oder an einen indonesischen Staatsbürger, der es in volles Eigentum (Hak Milik) umwandeln kann, oder es wird an Ort und Stelle verlängert und behalten. Deshalb wird HGB wie Land gehalten und bewertet, nicht wie ein ablaufender Pachtvertrag: Der nächste Käufer übernimmt denselben übertragbaren Titel.
Die zwei Wege, es zu erwerben
Anteilsübertragung: Sie erwerben die Gesellschaft, die den Titel bereits hält, und übernehmen HGB, Flächennutzung, Lizenz und Infrastruktur unverändert. Schneller, günstiger, in der Regel Wochen. Die indonesische Steuer auf die Anteilsübertragung fällt an.
Vermögensübertragung: Das HGB geht auf Ihre eigene geeignete Gesellschaft über. Sie müssen eine qualifizierte PMA halten oder gründen und die Genehmigungen neu beantragen. Der Käufer zahlt 5 % Grunderwerbsteuer BPHTB, der Verkäufer 2,5 % PPh final, dazu eine neue Urkunde und die Umschreibung. Mehrere Monate, auf Rote häufig acht.
In beiden Fällen ist das Vehikel eine PT PMA, und sie ist eine echte Gesellschaft mit echten Pflichten: eingezahltes Kapital von 2,5 Milliarden IDR, rund 150.000 USD, und Meldungen, ob sie Geschäfte macht oder nicht. Die beiden Wege sind zwei verschiedene Transaktionen mit verschiedener steuerlicher Behandlung, nicht zwei Türen in denselben Raum.
Was eine Transaktion tatsächlich kostet
Auf dem Vermögensweg betragen die gesetzlichen Sätze 5 % BPHTB für den Käufer und 2,5 % PPh final für den Verkäufer, dazu Notar- und PPAT-Gebühren von rund 1 %. Auf dem Anteilsweg gelten diese nicht und die Behandlung ist eine andere, deutlich niedriger und im Einzelfall bestätigt.
Kalkulieren Sie getrennt Ihre eigene rechtliche und steuerliche Beratung, eine unabhängige Grenzvermessung und, falls Sie den Vermögensweg gehen, die Gesellschaftsgründung und die neuen Genehmigungen.
Das Halten des Landes kostet jährlich wenig: Die PBB, die jährliche Grund- und Gebäudesteuer, beträgt 0,1 bis 0,5 % des amtlich festgesetzten Werts, des NJOP, der in der Regel unter dem Marktwert liegt.
Was vor der Unterschrift zu prüfen ist, überall in Indonesien
Lassen Sie das Zertifikat beim örtlichen Grundbuchamt authentifizieren, statt einen Scan zu akzeptieren. Gehen Sie die Grenzen im Beisein der Nachbarn ab, und fragen Sie vor Ort, wer das Land vor der Ummauerung bewirtschaftet oder genutzt hat und ob jemand eine Grenze als offen betrachtet. Prüfen Sie die Parzelle gegen den Raumplan der Regentschaft und bestätigen Sie die gesetzliche Küstenschutzzone für Ihren Entwurf.
Verlangen Sie die Steuerbelege, prüfen Sie Belastungen in der Urkunde und klären Sie, wer tatsächlich zeichnungsberechtigt ist. Hält eine Gesellschaft den Titel, prüfen Sie die Gesellschaft so sorgfältig wie das Land.
Freehold, HGB und Pacht, nebeneinander
Die drei Wörter, die jedes Angebot an dieser Küste verwendet, festgenagelt: was jedes rechtlich ist, wer es halten kann, und wo jedes Sie am Ende lässt.
| Freehold (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Pacht (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| Was es ist | Volles Eigentum am Land selbst, der stärkste Titel des indonesischen Rechts. | Das eingetragene Recht, auf dem Land zu bauen und es zu nutzen, gehalten auf den Namen einer Gesellschaft. Der höchste Titel, den ein Ausländer halten kann, und das, was die Angebote hier Freehold/HGB nennen. | Ein Vertrag über die Nutzung fremden Landes für eine feste Laufzeit, Miete im Voraus bezahlt. |
| Wer es halten kann | Nur indonesische Staatsbürger. Nie ein Ausländer, und nie eine Gesellschaft. | Eine indonesische Gesellschaft, auch in ausländischem Eigentum. | Jeder, im eigenen Namen. Keine Gesellschaft und kein Visum. |
| Wie ein Ausländer es bekommt | Gar nicht. Strohmann-Konstruktionen, die anderes vorgeben, sind nichtig, und das Land kann an den Staat fallen. | Über eine PT PMA, die das Zertifikat hält. Auf diesem Land besteht diese Struktur bereits. | Durch einen notariellen Pachtvertrag mit dem Eigentümer. Beim Grundbuchamt ändert sich nichts. |
| Laufzeit | Unbefristet. | Bis zu 80 Jahre*, an Ort und Stelle verlängert, und PP 18/2021 sieht danach eine neue Vergabe vor. | Was der Vertrag sagt, üblicherweise 25 bis 30 Jahre. |
| Bauen, beleihen, verkaufen | Alle drei. | Alle drei. Banken akzeptieren HGB als Sicherheit, und die Gesellschaft oder das Land kann verkauft werden. | Bauen mit Zustimmung des Eigentümers; selten beleihbar; die Restlaufzeit kann abgetreten werden, wenn der Vertrag es erlaubt. |
| Am Ende | Nichts endet. | Die Erneuerung wird an Ort und Stelle beantragt, und der Titel bleibt Land. | Das Land und alles darauf Gebaute fallen an den Eigentümer zurück. Eine Pacht ist nichts mehr wert, wenn die Laufzeit endet. |
| Passt zu | Indonesischen Käufern. | Dem ausländischen Käufer, der besitzen, bauen und weiterverkaufen will. | Einem Zuhause oder einem kleinen Geschäft für eine feste Zeit, zu den niedrigsten Einstiegskosten. |
Risiken, benannt
Was Sie sich damit einhandeln.
Nichts davon ist ein Ausschlussgrund. Alles davon hört man besser jetzt als nach einer Anzahlung.
Die Straße entlang der Südgrenze ist noch nicht asphaltiert, und ein öffentlicher Strandweg verläuft entlang der Front, unbefestigt, sandig und wenig genutzt, wie überall an dieser Küste.
Sandstrand über Riff. Baden ist bei mittlerem bis hohem Wasserstand am besten, vergleichbar mit Bingin. Das ist kein Strand, an dem man zu jeder Zeit einfach hineingeht.
Eine Nordwestecke von etwa 20 m² nimmt bei extremem Regen oder Hochwasser rund 15 cm auf und entwässert auf tiefer liegendes Nachbarland, außerhalb jeder Baufläche. Wasserstände über 2,85 m mit Westwind können in der Regenzeit die vordere Mauer erreichen.
Vier Grundstücke an der ganzen Küste schneiden in beide Richtungen. Ein knappes Angebot stützt den Preis; es bedeutet auch, dass ein Ausstieg Zeit braucht und der Käuferkreis klein ist.
Verlängerung und Erneuerung des HGB werden beantragt und setzen die fortgesetzte eingetragene Nutzung voraus. Ein Verfahren, aber keine Formalität, die man ignorieren kann.
Die Vergleichswerte sind Angebotspreise, keine abgeschlossenen Transaktionen. Die Verdopplung alle drei bis fünf Jahre ist eine Beobachtung des Eigentümers, kein Gutachten.
Der Ausbau des Flughafens, die angekündigte Verbindung nach Dili und die diskutierte Anbindung an Darwin sind Schritte in die richtige Richtung, keine Zusagen. Geplante öffentliche Vorhaben ändern sich.
Aussagen über künftigen Wert, Tourismuswachstum und Infrastruktur sind Erwartungen und Beobachtungen, keine Garantien. Vergleichspreise sind Angebotspreise Dritter, keine abgeschlossenen Transaktionen. Nichts davon ist ein Angebot oder eine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.