Domande
Quello che si chiede prima di prendere un aereo.
Risponde il proprietario, non un ufficio vendite. Se la sua non c'è, riceve la stessa risposta: mi scriva.
Con chi tratta
Il proprietarioNessuna agenzia, nessun mediatore, nessuna commissione sul prezzo. Le visite si organizzano allo stesso modo.Che cosa deterrebbe
Un HGB, già costituitoRegistrato, con destinazione PKKPR approvata e già detenuto dalla società: non è un progetto.Che cosa è già costruito
Recintato, allacciato, online345 m di muro in pietra, PLN a 7.700 VA, un pozzo con serbatoi, Starlink Gen 3.Dove si trova
A 2,2 kmOtto minuti dall'incrocio di Nemberala, 45 m di fronte esposto a ovest.Un solo terreno · venduto dal proprietario
Ci sono 7.000 m² di questa costa in vendita, a Sedeoen.
Tutto il resto
Quattordici domande, risposte nette.
Filtri per quello che le interessa, oppure apra le domande che contano. Niente qui è addolcito per far sembrare il terreno migliore di quello che è.
La venditaLa vendita avviene direttamente con il proprietario?
Sì. Non c'è agenzia, mediatore o intermediario. Le richieste arrivano al proprietario, nessuna commissione si aggiunge al prezzo, e le domande su titolo, destinazione, accessi e procedura ricevono risposta di prima mano. Le visite si organizzano allo stesso modo.
La venditaQual è il prezzo, e perché è indicato in due valute?
Un valore di riferimento di 690.000 USD per 7.000 m², circa 99 USD al m². La legge indonesiana impone che la vendita sia denominata e regolata in rupie, quindi la cifra in rupie è il prezzo e si muove con il cambio finché non viene fissata alla firma, al tasso JISDOR della Banca d'Indonesia di quel giorno.
Il titoloUno straniero può comprare terra in Indonesia?
La piena proprietà indonesiana, il Hak Milik, è riservata ai cittadini indonesiani. Il titolo più alto che uno straniero possa detenere è l'HGB, Hak Guna Bangunan, il diritto di costruire sul terreno e di usarlo, detenuto tramite una società indonesiana PMA. Comprende il diritto di edificare, di possedere i fabbricati, di locare, di ipotecare e di vendere.
Questo terreno è già detenuto così, e la società può essere venduta insieme al terreno.
Il titoloÈ Freehold o HGB?
Entrambe le parole lo descrivono, a seconda di chi compra. Le agenzie di questa costa annunciano i terreni come Freehold; qui il titolo registrato è un HGB. È freehold per un acquirente indonesiano e HGB per uno straniero, e si converte nei due sensi. Su questo terreno la conversione è già fatta.
Il titoloQuanto dura un HGB?
Fino a 80 anni in totale, come 30 + 20 + 30. Proroga e rinnovo si richiedono ai sensi del Regolamento governativo 18/2021 e dipendono dal fatto che il terreno resti destinato al suo uso registrato: è una procedura, non un automatismo. Alla fine del ciclo lo stesso regolamento prevede che il diritto possa essere concesso di nuovo sullo stesso terreno, ed è per questo che un HGB si detiene e si valuta come terreno e non come una locazione che si consuma.
Il titoloChe cos'è la destinazione PKKPR?
La conferma indonesiana che un'attività proposta rientra nel piano urbanistico di una particella specifica. Questo terreno dispone di un PKKPR approvato per lo sviluppo immobiliare con codice KBLI 68111.
Il terrenoÈ davvero sulla spiaggia?
Affaccia sulla spiaggia con circa 45 metri di fronte sul mare esposto a ovest.
Il terrenoÈ urbanizzato o è terreno grezzo?
Urbanizzato. 345 m di muro di cinta in pietra naturale armata, corrente dalla rete PLN allacciata a 7.700 VA e portabile a trifase, un pozzo con 4.800 L di serbatoio e autoclave, Starlink Gen 3 con distribuzione WiFi, un rilievo topografico misurato e accesso carrabile lungo il confine sud.
Il terrenoCi si può fare il bagno davanti?
Spiaggia di sabbia su barriera, quindi è migliore fra marea media e alta, paragonabile a Bingin. La barriera è anche la ragione per cui il fronte resta libero dalla coltivazione delle alghe e la vista aperta, ed è quello che rende bello lo snorkeling.
Il terrenoChe onde ci sono nei dintorni?
Oltre la barriera, le barche raggiungono facilmente Sakunamo e Bersialu, e con l'alta marea possono partire direttamente dal fronte. Sei o più spot sono raggiungibili in barca, fra cui Squealers, 1 Palm, Bombie e Dickson's Right.
Come arrivareCome si arriva a Rote?
Via Kupang, a Timor. Da Bali a Kupang sono circa 1 h 50 di volo. Da Kupang a Rote c'è un traghetto veloce quotidiano di circa due ore, oppure 20 minuti d'aereo: Susi Air tre volte a settimana, Wings Air quasi tutti i giorni. Dal porto di Ba'a sono 36 km, circa un'ora di auto.
Come arrivareDove si trova esattamente?
A Sedeoen, sulla costa ovest dell'isola di Rote, nella reggenza di Rote Ndao, Nusa Tenggara Orientale, a 2,2 km dal centro di Nemberala, circa otto minuti di strada.
L'acquistoCome si svolgerebbe l'acquisto?
Due vie. Acquisire le quote della società che detiene il titolo ed ereditare tutto intatto: più rapido e meno costoso, di norma qualche settimana. Oppure trasferire l'HGB a una sua società idonea, il che comporta detenere o costituire una PMA qualificata e rifare le autorizzazioni: 5 % di BPHTB a carico dell'acquirente, 2,5 % di PPh final a carico del venditore, e spesso otto mesi a Rote.
L'acquistoChe cosa dovrei verificare io?
Faccia autenticare il certificato al catasto di Rote Ndao invece di fidarsi di una scansione, percorra i confini con i vicini presenti, confronti la particella con il piano urbanistico della reggenza, verifichi la fascia di rispetto costiera per il progetto che ha in mente ed esamini la società con la stessa cura del terreno. I suoi consulenti legali e fiscali restano dalla sua parte del tavolo.