Una guida per chi compra
Investire a Rote
L'isola più a sud dell'Indonesia, e come si compra davvero qui
Un'ora e cinquanta da Bali, poi un traghetto. Un'onda da surf che il mondo conosce dagli anni Ottanta, e una costa su cui quasi nessuno ha costruito. Scritta dal proprietario di un terreno in vendita a Rote, per chi sta valutando un acquisto sull'isola di Rote: le tre vie legali aperte agli stranieri, quanto costa una compravendita, come sta cambiando l'accesso, e cosa verificare prima di firmare.
0,19%
Quota dell'economia rappresentata dal turismo
121/km²
Abitanti per km², contro oltre 750 a Bali
80anni
Durata massima di un titolo detenuto da uno straniero
2,5mld IDR
Capitale minimo di una PT PMA, da ottobre 2025
Perché Rote
Quattro numeri, e perché contano per lei
Nessuno di questi viene da un venditore. Vengono dall'istituto di statistica, dall'autorità del parco marino e dalla legge fondiaria stessa, e insieme descrivono qualcosa di raro: una costa raggiungibile, protetta dalla legge, e ancora quasi interamente non costruita.
Il turismo è lo 0,19% dell'economia
Alloggio e ristorazione rappresentavano meno di un quinto dell'uno per cento dell'economia di Rote Ndao nel 2023. Agricoltura e pesca il 49%. Non è ancora un mercato turistico. Questa è tutta la tesi.
BPS Rote Ndao, PIL regionale per settore121 abitanti per km²
Rote Ndao conta circa 155.000 abitanti su 1.280 km², circa 121 per km². Bali è a circa 811, quasi sette volte più densa. La costa edificata qui è di pochi chilometri intorno a Nemberala e Boa, e il resto è quello che è sempre stato.
BPS Rote NdaoL'acqua è un parco nazionale
Rote si trova dentro il Parco nazionale marino del mar di Savu: 3.355.352 ettari, la più grande area marina protetta del Triangolo dei coralli. Barriera corallina, praterie di fanerogame, siti di nidificazione delle tartarughe e un corridoio di migrazione delle balene, sotto un piano di gestione ministeriale e non uno slogan. L'acqua davanti al terreno è protetta dalla legge.
YKANTre vie legali, tutte nazionali
Nulla a Rote cambia il diritto fondiario indonesiano. Lo stesso quadro dietro migliaia di transazioni a Bali si applica qui, e ogni testo primario è pubblicato online. Locazione, Hak Pakai, o HGB tramite una società. Le regole sono la parte familiare di tutto questo.
PP 18/2021Com'è davvero
Una mattina sulla costa ovest
Girato lungo la spiaggia alla fine della stagione secca, che è l'aspetto che ha qui gran parte dell'anno: luce dura, vento offshore e nessun altro sulla sabbia. Ogni numero qui sopra descrive questo.
Direttamente dal proprietario
Il terreno da cui nasce questa guida è in vendita dal suo proprietario
Neala, 7.000 m² di fronte mare recintato e con titolo registrato a Sedeoen, è venduto senza agenzia. È per questo che esiste questa guida: il proprietario preferisce che lei capisca l'isola e la legge, anziché vederle liquidate in due parole. Chieda qualsiasi cosa; la persona che risponde ha in mano il certificato.
Per l'isola in sé, la sua geologia, il clima, le persone e l'economia, c'è una pagina separata.
Scopri l'isola di RoteCome arrivare
Bali a pranzo, Rote a cena
Un volo, un traghetto. Tutto passa da Kupang, su Timor: una coincidenza da imparare più che un viaggio da sopportare, ed è la parte del quadro che sta concretamente migliorando.
Il viaggio oggi
Da Denpasar a Kupang
Circa 1 ora e 50 minuti di volo, collegamenti giornalieri.
Da Kupang a Rote
Un traghetto veloce di circa due ore, ogni giorno in entrambe le direzioni. Circa 20 minuti in aereo.
Rote in aereo
Susi Air circa tre volte a settimana, Wings Air quasi ogni giorno. Gli orari regionali sono ridotti e cambiano, quindi confermi prima di prenotare.
Da Ba'a a Nemberala
Circa 36 km dal porto, un'ora di strada.
La strada costiera a nord di Nemberala. Sull'isola tutto è a un'ora o due da tutto il resto.
Cosa sta cambiando a Kupang
El Tari ha perso la qualifica internazionale nell'aprile 2024, dopo quattordici anni senza un volo internazionale, e il Ministero dei Trasporti l'ha ripristinata nel 2025. Il terminal internazionale, inutilizzato da circa cinque anni, viene rimesso in servizio, con il governo provinciale che punta all'operatività a inizio 2026.
Lo sviluppo concreto è una rotta Kupang-Dili con Wings Air, indicata come prevista per marzo 2026 su aeromobili ATR 72-600. Sarebbe il primo collegamento internazionale dell'aeroporto in più di dieci anni.
Un collegamento Kupang-Darwin ricorre in quasi ogni conversazione su Rote. La rotta si è fermata nel 2008 e gli sforzi provinciali per riattivarla non hanno ancora prodotto un servizio.
ANTARAPer essere precisi
Per essere precisi: l'unico servizio internazionale con una data e un nome è Dili. L'Australia è un'ambizione, non un orario. L'accesso qui è già sufficiente oggi e plausibilmente migliore domani, ed è più utile comprare sulla base del primo punto che del secondo.
Il mercato
Agli inizi, e già sulla mappa
Rote è dove la costa ovest di Bali era decenni fa e la costa sud di Lombok più di recente: conosciuta, raggiungibile, ancora poco costruita. Ciò che sfugge alla maggior parte degli acquirenti è che il governo provinciale ha già inserito l'isola nel suo piano territoriale, in documenti che quasi nessuno legge.
Cosa dicono davvero i documenti di pianificazione
Il piano territoriale di NTT, il Perda 4/2024 che copre il periodo dal 2024 al 2043, designa 15.684 ettari di zone turistiche in otto reggenze, tra cui Rote Ndao.
Dinas Pariwisata NTTDue aree di Rote, Mulut Seribu e Oeseli, sono indicate come aree turistiche strategiche provinciali. Mulut Seribu, un labirinto di insenature a est dell'isola, è stata formalmente designata destinazione turistica internazionale dalla provincia, con un bilancio pubblico stanziato e cottage costruiti tramite l'impresa di villaggio.
ANTARA KupangL'RPJMD della reggenza per il periodo dal 2025 al 2029 colloca il turismo e l'economia creativa tra i pilastri su cui intende costruire la resilienza economica regionale.
Pemkab Rote NdaoIl PIL regionale pro capite di Rote Ndao è di circa 27,9 milioni di IDR, cresciuto di circa il 4,39% all'anno negli ultimi cinque anni. Piccolo in termini assoluti, e in crescita costante: ecco che aspetto ha, vista dall'interno, un'economia regionale agli inizi.
Databoks, da BPSIl presidente Joko Widodo ha visitato Rote, la prima visita di questo tipo sull'isola, che i commentatori locali hanno letto come un segnale di attenzione del governo centrale. Si costruisce lungo la costa di Nemberala: case, surf camp, glamping, e almeno un progetto di resort decisamente più grande, le cui cifre sono riportate ma non confermate.
Sedeoen, appena a nord di Nemberala. Bassa densità, e la maggior parte della costa ancora non costruita.
A chi si rivolge
Il bacino di acquirenti qui è piccolo e preciso. È fatto di persone che hanno già deciso di volere Rote, e una buona parte di loro ha avuto successo prima a Bali ed è arrivata qui quando poteva vivere ovunque; la costa ovest ha ora una scuola internazionale, il che dice in che direzione si sta assestando la comunità. È anche una comunità accogliente: rotenese e straniera, piccola, di ogni età, e rapida ad accogliere chi arriva come vicino e non come costruttore. Questo tiene i prezzi d'ingresso dove sono, e significa che si adatta a un orizzonte di anni, non di mesi. Un terreno che desidera, su una costa in cui crede, funziona bene. Qualcosa da rivendere in fretta, no.
Proprietà
Tre modi legali di detenerlo, tutti ben collaudati
Le regole sono nazionali, quindi nulla a Rote le cambia. È la buona notizia: lo stesso quadro dietro migliaia di transazioni a Bali si applica qui in modo identico, e i testi primari sono pubblicati online. Quando un annuncio rivolto agli stranieri dice “freehold”, piena proprietà, intende un acquisto definitivo detenuto come HGB, dato che l'Hak Milik stesso è riservato ai cittadini indonesiani. Tutto ciò che segue è ciò che uno straniero detiene realmente.
Hak Sewa
Locazione
Durata
Fissata dal contratto
Chi può detenerlo
Qualsiasi straniero. Nessun visto né società necessari.
Base giuridica
UUPA 5/1960, articoli 44 e 45
L'ingresso più semplice: un diritto contrattuale di usare un terreno di proprietà di un indonesiano per un periodo fisso, con canone pagato in anticipo. Non viene rilasciato alcun certificato dell'agenzia fondiaria, perché il contratto stesso è lo strumento. Costo minimo, attriti minimi, nessuna imposta di acquisto. Il compromesso è che il valore si riduce con la durata residua, quindi si adatta all'uso più che all'accumulo. L'occupazione di case da parte di non proprietari rientra nel PP 44/1994.
UUPA 5/1960Hak Pakai
Diritto d'uso
Durata
30 + 20 + 30, fino a 80 anni
Chi può detenerlo
Persone fisiche straniere titolari di un KITAS o KITAP valido.
Base giuridica
PP 18/2021
Un titolo registrato a suo nome, certificato dall'agenzia fondiaria. Legato al possesso di un permesso di soggiorno valido, e in genere limitato a un immobile per persona o nucleo familiare. La scelta naturale per una casa in cui vive, più che per un terreno che intende sviluppare.
PP 18/2021HGB, detenuto da una PT PMA. La “piena proprietà” del mercato
Diritto di costruire
Durata
30 + 20 + 30, fino a 80 anni
Chi può detenerlo
Una persona giuridica indonesiana, compresa una società d'investimento a capitale estero.
Base giuridica
PP 18/2021; UU 25/2007; BKPM Reg 5/2025
La via commerciale standard, quella che il diritto indonesiano degli investimenti è stato scritto per offrire. La società detiene un certificato HGB registrato: trasferibile, ipotecabile, e accettato dalle banche indonesiane come garanzia. I diritti più solidi dei tre, valutato come terreno e non come una locazione che si accorcia, e l'unico che consente di costruire e gestire su scala imprenditoriale.
PP 18/2021Piena proprietà, HGB e locazione, a confronto
Tre parole usate con leggerezza negli annunci. Ecco cosa è ciascuna sul piano giuridico, chi può detenerla, e cosa comporta per lei all'acquisto, durante la detenzione e all'uscita.
| Piena proprietà (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Locazione (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| Cos'è | La proprietà piena del terreno stesso, il titolo più forte del diritto indonesiano. | Un diritto registrato di costruire sul terreno e di usarlo, intestato alla sua società. Il titolo più alto che uno straniero possa detenere. Il mercato lo chiama “freehold” quando vende agli stranieri. | Un contratto per usare un terreno di proprietà di un altro per un periodo fisso, con canone pagato in anticipo. |
| Chi può detenerlo | Solo cittadini indonesiani. Mai uno straniero, e mai una società. | Persone giuridiche indonesiane, compresa una PT PMA a capitale estero. Anche cittadini indonesiani. | Chiunque, compreso uno straniero a proprio nome. Nessuna società, nessun visto. |
| Come lo ottiene uno straniero | Non può. Gli accordi con prestanome che fingono il contrario sono nulli in base alla Legge agraria fondamentale. | Costituisce o compra una PT PMA. Il terreno in Hak Milik viene convertito in HGB a nome della società presso l'ufficio fondiario. | Firma un contratto di locazione autenticato dal notaio con il proprietario indonesiano. Nulla cambia all'ufficio fondiario. |
| Durata | Indefinita. | 30 anni, prorogati di 20, rinnovati per 30, e il PP 18/2021 prevede poi una nuova concessione. Detenuto e valutato come terreno, e può essere venduto come piena proprietà. | Ciò che dice il contratto, di norma da 25 a 30 anni con un'opzione di proroga a un prezzo concordato allora. Il valore scende con la durata e non vale nulla a scadenza. |
| Registrato all'ufficio fondiario | Sì, certificato a nome del proprietario. | Sì, certificato a nome della società. | No. Il contratto è lo strumento; può essere annotato, ma il titolo resta al proprietario. |
| Costruire, ipotecare, vendere | Tutti e tre. | Tutti e tre. Le banche accettano l'HGB come garanzia, e la società o le quote possono essere vendute. | Costruire con il consenso del proprietario; di norma non ipotecabile; la durata residua può essere ceduta se il contratto lo consente. |
| Imposta sull'acquisto | BPHTB del 5% a carico dell'acquirente, PPh finale del 2,5% a carico del venditore. | Lo stesso in un trasferimento fondiario. In una cessione di quote della società detentrice, nessuna delle due si applica e l'operazione sulle quote ha un proprio trattamento. | Nessuna BPHTB. L'imposta sui redditi da locazione è pagata dal proprietario. |
| Obblighi correnti | Imposta annuale su terreni e fabbricati (PBB). | PBB, più gli adempimenti propri della società: LKPM trimestrale, dichiarazioni fiscali annuali, bilanci. | La PBB di norma resta al proprietario. Nulla da dichiarare. |
| Alla scadenza | Nulla scade. | Proroga, rinnovo e nuova concessione sono domande; dove l'uso rispetta il piano territoriale sono procedurali. Il titolo resta terreno. | Il terreno e tutto ciò che vi è costruito tornano al proprietario, salvo che una proroga sia concordata e pagata. |
| Adatto a | Acquirenti indonesiani. | Acquirenti stranieri che vogliono una detenzione stabile e bancabile. La società è il veicolo del titolo, non un secondo progetto; su questo terreno esiste già e può trasferirsi con il lotto. | Acquirenti stranieri che vogliono una casa o una piccola attività per un periodo fisso, al costo d'ingresso più basso. |
Cos'è
Piena proprietà (Hak Milik)
La proprietà piena del terreno stesso, il titolo più forte del diritto indonesiano.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Un diritto registrato di costruire sul terreno e di usarlo, intestato alla sua società. Il titolo più alto che uno straniero possa detenere. Il mercato lo chiama “freehold” quando vende agli stranieri.
Locazione (Hak Sewa)
Un contratto per usare un terreno di proprietà di un altro per un periodo fisso, con canone pagato in anticipo.
Chi può detenerlo
Piena proprietà (Hak Milik)
Solo cittadini indonesiani. Mai uno straniero, e mai una società.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Persone giuridiche indonesiane, compresa una PT PMA a capitale estero. Anche cittadini indonesiani.
Locazione (Hak Sewa)
Chiunque, compreso uno straniero a proprio nome. Nessuna società, nessun visto.
Come lo ottiene uno straniero
Piena proprietà (Hak Milik)
Non può. Gli accordi con prestanome che fingono il contrario sono nulli in base alla Legge agraria fondamentale.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Costituisce o compra una PT PMA. Il terreno in Hak Milik viene convertito in HGB a nome della società presso l'ufficio fondiario.
Locazione (Hak Sewa)
Firma un contratto di locazione autenticato dal notaio con il proprietario indonesiano. Nulla cambia all'ufficio fondiario.
Durata
Piena proprietà (Hak Milik)
Indefinita.
HGB (Hak Guna Bangunan)
30 anni, prorogati di 20, rinnovati per 30, e il PP 18/2021 prevede poi una nuova concessione. Detenuto e valutato come terreno, e può essere venduto come piena proprietà.
Locazione (Hak Sewa)
Ciò che dice il contratto, di norma da 25 a 30 anni con un'opzione di proroga a un prezzo concordato allora. Il valore scende con la durata e non vale nulla a scadenza.
Registrato all'ufficio fondiario
Piena proprietà (Hak Milik)
Sì, certificato a nome del proprietario.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Sì, certificato a nome della società.
Locazione (Hak Sewa)
No. Il contratto è lo strumento; può essere annotato, ma il titolo resta al proprietario.
Costruire, ipotecare, vendere
Piena proprietà (Hak Milik)
Tutti e tre.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Tutti e tre. Le banche accettano l'HGB come garanzia, e la società o le quote possono essere vendute.
Locazione (Hak Sewa)
Costruire con il consenso del proprietario; di norma non ipotecabile; la durata residua può essere ceduta se il contratto lo consente.
Imposta sull'acquisto
Piena proprietà (Hak Milik)
BPHTB del 5% a carico dell'acquirente, PPh finale del 2,5% a carico del venditore.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Lo stesso in un trasferimento fondiario. In una cessione di quote della società detentrice, nessuna delle due si applica e l'operazione sulle quote ha un proprio trattamento.
Locazione (Hak Sewa)
Nessuna BPHTB. L'imposta sui redditi da locazione è pagata dal proprietario.
Obblighi correnti
Piena proprietà (Hak Milik)
Imposta annuale su terreni e fabbricati (PBB).
HGB (Hak Guna Bangunan)
PBB, più gli adempimenti propri della società: LKPM trimestrale, dichiarazioni fiscali annuali, bilanci.
Locazione (Hak Sewa)
La PBB di norma resta al proprietario. Nulla da dichiarare.
Alla scadenza
Piena proprietà (Hak Milik)
Nulla scade.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Proroga, rinnovo e nuova concessione sono domande; dove l'uso rispetta il piano territoriale sono procedurali. Il titolo resta terreno.
Locazione (Hak Sewa)
Il terreno e tutto ciò che vi è costruito tornano al proprietario, salvo che una proroga sia concordata e pagata.
Adatto a
Piena proprietà (Hak Milik)
Acquirenti indonesiani.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Acquirenti stranieri che vogliono una detenzione stabile e bancabile. La società è il veicolo del titolo, non un secondo progetto; su questo terreno esiste già e può trasferirsi con il lotto.
Locazione (Hak Sewa)
Acquirenti stranieri che vogliono una casa o una piccola attività per un periodo fisso, al costo d'ingresso più basso.
Neala è detenuto come HGB da una società che sono disposto a vendere con il terreno. Tutto ciò che sta nella colonna centrale vi si applica, e le due vie di acquisto più in basso in questa pagina sono i due modi di subentrare in quella colonna. Se prende la società, le presenterò il commercialista di Integrid (integrid.com), che già conosce l'entità, e gli altri contatti che già lavorano con essa.
Cosa significano davvero 80 anni
Il PP 18/2021 fissa l'HGB e l'Hak Pakai a 30 anni, prorogabili di 20, poi rinnovabili per altri 30. La domanda si presenta all'agenzia fondiaria prima della scadenza, e dove l'uso corrisponde ancora al piano territoriale è una procedura, non un favore. Al termine del ciclo completo lo stesso regolamento prevede che il diritto venga concesso di nuovo sullo stesso terreno. Quindi un HGB non è una locazione che si esaurisce fino a zero: viene prorogato e rinnovato sul posto, e il terreno è valutato come terreno.
PP 18/2021Un miglioramento silenzioso che è sfuggito alla maggior parte degli acquirenti
Il PP 28/2025 è stato emanato il 5 giugno 2025. Ha sostituito il regime autorizzativo del 2021 e ha fatto passare ogni permesso d'impresa attraverso un unico sistema OSS, ciascuno con una scadenza pubblicata. Se un ente lascia scadere il termine senza rispondere, OSS rilascia il permesso automaticamente. Il rischio più antico dello sviluppo immobiliare in Indonesia non è mai stato la regola, era l'attesa. Questo affronta l'attesa.
JDIH BKPMLa PT PMA, e a cosa la impegna
Una società a investimento estero è il veicolo che detiene l'HGB. È una società vera, con obblighi veri, ed è precisamente questo che fa reggere la struttura.
- Il capitale minimo versato è sceso da 10 miliardi di IDR a 2,5 miliardi di IDR, circa 150.000 USD, in base al Regolamento BKPM 5/2025, emesso il 1° ottobre 2025 e in vigore dal giorno successivo. Una riduzione del 75%, e il cambiamento più grande da anni nella convenienza economica di questa via.
- Quel capitale deve restare sul conto della società per almeno dodici mesi dal versamento, salvo che per acquisti di beni, costruzione e gestione.
- Un piano di investimento totale superiore a 10 miliardi di IDR, esclusi terreni e fabbricati, è in genere ancora atteso. Il valore degli immobili e delle strutture ricettive può concorrere a raggiungerlo.
- I rapporti trimestrali sull'attività di investimento, gli LKPM, vengono depositati presso BKPM, e la società presenta le dichiarazioni fiscali che operi o meno.
Dove il terreno è già all'interno di una società, un acquirente può acquistare le quote anziché il terreno. Sono due transazioni diverse con conseguenze legali e fiscali diverse, non due porte sulla stessa stanza, e la storia propria della società si trasferisce con essa. Entrambe le parti dovrebbero farsi consigliare su quale via sia adatta.
L'unica via da evitare
Detenere un Hak Milik a nome di un amico indonesiano è la scappatoia più vecchia del mercato, e non funziona. Contrasta con gli articoli 21(1) e 26(2) della Legge agraria fondamentale, i tribunali indonesiani hanno costantemente annullato tali accordi, e il terreno può finire allo Stato. Dato che esistono tre vie legali, e la più semplice non richiede alcuna società, non c'è motivo di prenderla in considerazione.
Costi e imposte
Quanto costa, senza nulla di nascosto
Le imposte immobiliari indonesiane sono basse per la maggior parte degli standard e non sono molte. Queste sono le aliquote nazionali; il trattamento effettivo dipende dalla struttura e dalla valutazione che l'ufficio delle imposte accetta, quindi le legga come la forma del conto più che come il conto stesso.
| BPHTB, imposta di acquisto | 5% del valore imponibile di acquisto, pagato dall'acquirente in un trasferimento fondiario. Una locazione non vi è soggetta. |
| PPh finale, imposta del venditore | 2,5% del valore di trasferimento in una vendita di terreno e fabbricati, pagato dal venditore. |
| PBB, imposta annuale su terreni e fabbricati | Tra lo 0,1% e lo 0,5% del valore accertato. Il valore accertato, NJOP, è fissato dal governo e di norma si colloca ben al di sotto del mercato. |
| IVA | Si applica in genere agli immobili nuovi venduti da un costruttore, non ai trasferimenti di terreni sul mercato secondario. |
| Redditi da locazione | Tassati. L'aliquota dipende dal fatto che lei sia considerato residente, persona fisica non residente o società. |
| Notaio e registrazione | L'atto PPAT, la nuova intestazione del titolo e gli onorari professionali, oltre alle imposte sopra indicate. |
Da verificare ogni anno
L'Indonesia ha usato più volte incentivi fiscali immobiliari come stimolo, comprese riduzioni temporanee dell'imposta di acquisto e dell'imposta finale sul reddito per le transazioni ammissibili. Se qualcuno si applichi a un dato acquisto cambia con l'anno e la categoria, quindi chieda cosa è in vigore anziché dare per scontata la risposta della scorsa stagione.
Vivere qui
Se vuole restare, ci sono due porte
Detenere un terreno non dà di per sé il diritto di vivere in Indonesia. La residenza è un sistema separato, e ci sono due vie su cui gli acquirenti immobiliari di solito finiscono.
Second Home Visa
Un permesso di soggiorno di cinque o dieci anni per richiedenti finanziariamente indipendenti. I requisiti si basano su fondi detenuti in un conto indonesiano, indicati da più fonti in 2 miliardi di IDR, o sulla proprietà di un immobile ammissibile. Non consente di lavorare per un datore di lavoro indonesiano, anche se il lavoro a distanza per una società estera è in genere accettato, e apre una strada verso la residenza permanente dopo alcuni anni.
KITAS per investitori
Legato a una partecipazione in una società indonesiana. Se sta già costituendo o acquistando una PT PMA per detenere il terreno, è di solito la scelta più naturale, perché la società che le serve per il titolo è la stessa che sostiene il permesso.
Le soglie e le categorie per l'immigrazione sono indicate in modo diverso a seconda delle fonti e cambiano spesso. Confermi la regola in vigore con un consulente indonesiano prima di inserirla in un piano.
Fare le cose bene
Sette verifiche, e ha finito
Niente di tutto questo è esotico. È la lista di controllo fondiaria standard in Indonesia, la stessa che segue ogni acquirente a Bali, e ogni riga trova risposta prima della firma. Su un terreno già recintato, raggiunto dalla strada e con titolo registrato, la maggior parte si esaurisce in un pomeriggio.
1
Il certificato stesso
Confermi il tipo di titolo, il titolare iscritto, la superficie e la validità del certificato, presso il Kantor Pertanahan e non da una fotografia. Verifichi che non vi siano iscritte ipoteche, privilegi o altri oneri.
2
I confini sul terreno
Si procuri il surat ukur, idealmente un rilievo strumentale, e percorra il confine con un vicino presente. Economico, rapido, e risolve l'unica questione che costa cara risolvere più tardi.
3
Destinazione urbanistica e piano territoriale
Confermi che la destinazione del terreno consenta ciò che intende fare, e ottenga la conferma urbanistica, KKPR, a suo nome se costruisce. Dal PP 28/2025 passa attraverso OSS come riferimento unico, con una scadenza associata.
4
Vincoli e fascia di rispetto
Confronti le designazioni forestali, di conservazione e di zona costiera con le coordinate del terreno, e determini la fascia di rispetto costiera applicabile dalla linea di alta marea. Sul fronte mare è la differenza tra il terreno che compra e quello su cui costruisce, quindi vale la pena conoscerla con precisione.
5
Storia dell'uso
L'adat, il diritto consuetudinario, può coesistere con il titolo statale. Chieda sul posto chi ha coltivato o usato il terreno e se qualcuno considera il confine aperto. Su un terreno recintato, raggiunto dalla strada e consolidato da tempo, di solito è una conversazione breve.
6
Se compra una società
Bilanci certificati, dichiarazioni fiscali, storico degli LKPM, passività, e conferma che la società non detiene altro. Il terreno è pulito quanto l'entità che lo circonda.
7
I suoi consulenti
Un notaio o PPAT indonesiano indipendente e un avvocato indipendente, incaricati da lei e non presentati soltanto dal venditore. È la riga di maggior valore in tutta la lista.
Due note pratiche sull'isola
Rote Ndao ha un ospedale regionale, a Ba'a, affiancato da centri sanitari di comunità, quindi la maggior parte degli acquirenti tiene a mente Kupang o Bali per qualsiasi cosa seria. E l'amministrazione qui si muove al ritmo dell'isola: titoli, permessi e trasferimenti richiedono più tempo che a Bali. Metta in conto pazienza oltre al denaro, e il processo è del tutto gestibile.
Due strade
Comprare il terreno, o comprare la società che già lo detiene
Dove un terreno fronte mare è già all'interno di una società indonesiana autorizzata, lei ha una scelta che alla maggior parte degli acquirenti a Bali non capita mai. Prendere il terreno e partire con un'entità nuova tutta sua, o prendere la società ed entrare in un titolo, licenze e destinazione urbanistica già pronti. Sono disposto a vendere quella società con il terreno, e il commercialista di Integrid (integrid.com) già la conosce. Entrambe finiscono allo stesso modo: lei che detiene un HGB registrato sulla costa. Ci arrivano a velocità molto diverse.
Comprare il terreno
3-6mesi
Tempo tipico dall'accordo sui termini a un certificato a nome della sua società
Una nuova PT PMA deve essere costituita e capitalizzata prima che l'ufficio fondiario registri il trasferimento. Pulito, e più lento.
Comprare la società
8-12settimane
Tempo tipico dall'accordo sui termini alla detenzione di quote, licenze e terreno
La società, il suo capitale, le sue licenze e la destinazione urbanistica esistono già. L'ufficio fondiario non è affatto sul percorso critico.
| Comprare il terreno | Comprare la società | |
|---|---|---|
| Cosa ottiene alla fine | Un HGB registrato in una società costituita da lei, senza alcuna storia alle spalle. | Un HGB registrato in una società già autorizzata, capitalizzata e con destinazione urbanistica per costruire. |
| Tempo al perfezionamento | Da tre a sei mesi. La nuova intestazione all'ufficio fondiario è il collo di bottiglia. | Da otto a dodici settimane. La due diligence è il collo di bottiglia, e ne controlla lei il ritmo. |
| Costituzione a suo carico | Costituire una PT PMA: atto, approvazione ministeriale, codice fiscale, licenza d'impresa, 2,5 miliardi di IDR versati. Da quattro a otto settimane prima ancora di poter firmare. | Nessuna. Sta comprando una struttura che funziona già. |
| Destinazione urbanistica e permessi | Richiedere la conferma urbanistica KKPR a nome della propria società dopo aver acquisito il terreno. | Già in capo alla società, e si trasferiscono con essa dal primo giorno. |
| Imposte sul trasferimento | BPHTB al 5% a carico dell'acquirente e PPh finale al 2,5% a carico del venditore, in un trasferimento fondiario. | Il terreno non si muove, quindi quelle due non si applicano. Una cessione di quote ha un proprio trattamento, e le autorità possono valutare un'operazione in base alla sua sostanza. |
| Cosa verifica | Certificato, rilievo, gravami, destinazione urbanistica, vincoli e fascia di rispetto. | Tutto questo, più gli atti della società, le licenze, i depositi LKPM, le dichiarazioni fiscali e le passività. Più da leggere, ed è proprio la lettura a farle guadagnare tempo. |
| Cosa viene compreso | Il terreno, e un foglio bianco. | Il terreno, più il percorso della società. Un percorso pulito è un valore, e i documenti depositati dicono con quale dei due ha a che fare. |
| Scelga questa se | Vuole costruire l'entità a modo suo fin dal primo atto, e il tempo non è il vincolo. | Vuole detenere un fronte mare entro il prossimo trimestre anziché l'anno prossimo. |
Cosa ottiene alla fine
Comprare il terreno
Un HGB registrato in una società costituita da lei, senza alcuna storia alle spalle.
Comprare la società
Un HGB registrato in una società già autorizzata, capitalizzata e con destinazione urbanistica per costruire.
Tempo al perfezionamento
Comprare il terreno
Da tre a sei mesi. La nuova intestazione all'ufficio fondiario è il collo di bottiglia.
Comprare la società
Da otto a dodici settimane. La due diligence è il collo di bottiglia, e ne controlla lei il ritmo.
Costituzione a suo carico
Comprare il terreno
Costituire una PT PMA: atto, approvazione ministeriale, codice fiscale, licenza d'impresa, 2,5 miliardi di IDR versati. Da quattro a otto settimane prima ancora di poter firmare.
Comprare la società
Nessuna. Sta comprando una struttura che funziona già.
Destinazione urbanistica e permessi
Comprare il terreno
Richiedere la conferma urbanistica KKPR a nome della propria società dopo aver acquisito il terreno.
Comprare la società
Già in capo alla società, e si trasferiscono con essa dal primo giorno.
Imposte sul trasferimento
Comprare il terreno
BPHTB al 5% a carico dell'acquirente e PPh finale al 2,5% a carico del venditore, in un trasferimento fondiario.
Comprare la società
Il terreno non si muove, quindi quelle due non si applicano. Una cessione di quote ha un proprio trattamento, e le autorità possono valutare un'operazione in base alla sua sostanza.
Cosa verifica
Comprare il terreno
Certificato, rilievo, gravami, destinazione urbanistica, vincoli e fascia di rispetto.
Comprare la società
Tutto questo, più gli atti della società, le licenze, i depositi LKPM, le dichiarazioni fiscali e le passività. Più da leggere, ed è proprio la lettura a farle guadagnare tempo.
Cosa viene compreso
Comprare il terreno
Il terreno, e un foglio bianco.
Comprare la società
Il terreno, più il percorso della società. Un percorso pulito è un valore, e i documenti depositati dicono con quale dei due ha a che fare.
Scelga questa se
Comprare il terreno
Vuole costruire l'entità a modo suo fin dal primo atto, e il tempo non è il vincolo.
Comprare la società
Vuole detenere un fronte mare entro il prossimo trimestre anziché l'anno prossimo.
Quale via sia adatta dipende dal bene, dalla sua posizione fiscale e da come preferisce detenere le cose. Entrambe le parti dovrebbero farsi consigliare in modo indipendente in Indonesia prima di scegliere. Un buon venditore sosterrà l'una come l'altra, e su questo terreno sono disposto a vendere la società; le presenterò il commercialista di Integrid (integrid.com) e gli altri contatti di cui già si serve.
Prima via
Comprare il terreno, passo dopo passo
Sei passaggi, nessuno esotico. È la stessa sequenza dietro ogni acquisto a Bali, e ogni passaggio è verificabile prima che inizi il successivo. I tempi sono indicativi; l'ufficio fondiario di Rote è più lento di quello di Bali.
Concordare i termini e vedere i documenti
Prezzo, valuta, cosa è incluso, e il certificato stesso. In questa fase non si paga nulla. Un venditore serio mostra il certificato, il rilievo e la destinazione urbanistica prima di chiedere qualsiasi cosa.
Qualche giorno
Verificare il titolo in modo indipendente
Il suo notaio o PPAT verifica il certificato presso il Kantor Pertanahan: tipo di titolo, titolare iscritto, superficie, e che non vi gravino ipoteche o altri oneri. Qualsiasi problema emerge qui, quando costa ancora poco.
Da 1 a 3 settimane
Confermare destinazione urbanistica e vincoli
Confronti il terreno con il piano territoriale, con eventuali vincoli forestali o di conservazione, e con la fascia di rispetto costiera. Se intende costruire, richieda la conferma urbanistica KKPR a suo nome tramite OSS.
In parallelo
Costituire il veicolo
Per l'HGB, una PT PMA: atto, approvazione ministeriale, codice fiscale, licenza d'impresa e capitale versato depositato. Se invece opta per una locazione, questo passaggio non esiste.
Da 4 a 8 settimane
Firmare e pagare
L'atto viene firmato davanti al PPAT, con i fondi che transitano lo stesso giorno attraverso il sistema bancario. L'imposta di acquisto spetta all'acquirente, l'imposta finale sul reddito al venditore.
Un giorno
Registrazione e consegna
Il PPAT deposita il trasferimento e l'ufficio fondiario riemette il certificato a nome della sua società. Chiavi, allacciamenti e documenti passano di mano. L'attesa qui è amministrativa, non giuridica.
Da 4 a 12 settimane
Due abitudini che semplificano tutto
Due abitudini rendono fluida questa via: incaricare consulenti propri anziché quelli del venditore, e non lasciare mai che un pagamento preceda un documento verificato.
Seconda via
Comprare la società, passo dopo passo
Qui il certificato non si muove. Resta intestato alla società, e ciò che lei acquista è la società. Le verifiche sul terreno si fanno comunque, all'interno di un audit più ampio, e il baricentro si sposta dall'ufficio fondiario al notaio e ai bilanci. È da questo spostamento che nasce il risparmio di tempo.
Concordare i termini sulle quote
L'oggetto è la società, non il terreno. I termini riguardano la partecipazione acquistata, ciò che la società deve detenere al perfezionamento e ciò da cui deve essere libera.
Qualche giorno
Verificare l'entità, non solo il terreno
Atto costitutivo e ogni sua modifica, libro dei soci, NIB e licenze, storico degli LKPM, dichiarazioni fiscali, passività, contratti ed eventuali dipendenti. Conferma che la società detiene questo bene e nulla che lei non abbia chiesto.
Da 3 a 6 settimane
Verificare il terreno attraverso la società
Il controllo del certificato non viene meno. Confermi l'HGB presso il Kantor Pertanahan a nome della società, con le stesse verifiche di rilievo, destinazione urbanistica, vincoli e fascia di rispetto di qualsiasi acquisto.
In parallelo
Delibere societarie e atto di cessione
Una delibera dei soci approva la cessione e viene firmato un atto notarile di cessione delle quote. Il libro dei soci viene aggiornato di conseguenza.
Da 1 a 2 settimane
Registrare il cambiamento
I nuovi soci, e di norma i nuovi amministratori e commissari, vengono notificati al Ministero della Giustizia e registrati, e i dati OSS e BKPM della società vengono aggiornati.
Da 2 a 4 settimane
Consegna della società
Libri sociali, atti, licenze, documentazione fiscale, deleghe bancarie e timbro societario, insieme al terreno stesso. Sta prendendo in custodia un'entità operativa, quindi il passaggio delle carte conta quanto quello delle chiavi.
Al perfezionamento
Non è solo con la società
Sono disposto a vendere la società con il terreno, così non deve costituirne una da un foglio bianco. Il commercialista di Integrid (integrid.com) già conosce l'entità e può rispondere alle domande su di essa; farò io la presentazione, e il notaio e gli altri contatti che servono alle formalità sono al loro posto. Una società che detiene un terreno è cosa ordinaria qui. Non le si chiede di diventare un avvocato societario indonesiano. Entra in un assetto che già funziona, con persone che restano in linea.
Domande frequenti
Investire a Rote, in risposte brevi
Uno straniero può comprare un terreno sull'isola di Rote?
Non in piena proprietà, riservata ai cittadini indonesiani, ma sì attraverso tre vie legali: una locazione (Hak Sewa) a suo nome, un diritto d'uso (Hak Pakai) se ha un permesso di soggiorno, o un diritto di costruire (HGB) detenuto da una società a investimento estero (PT PMA). Rote segue la stessa legge nazionale di Bali.
Uno straniero può comprare un terreno in piena proprietà sull'isola di Rote?
Nel senso in cui il mercato usa la parola, sì: un acquisto a titolo definitivo anziché una locazione, su un titolo registrato che viene rinnovato e concesso di nuovo. È ciò che significa un annuncio “piena proprietà” a Bali, ed è lo stesso a Rote. Il titolo che uno straniero detiene è l'HGB attraverso una PT PMA, ipotecabile e trasferibile, su un ciclo di 80 anni, perché la piena proprietà indonesiana stessa, l'Hak Milik, è riservata ai cittadini indonesiani. Un HGB è detenuto e valutato come terreno, non come una locazione che si accorcia, e può essere venduto come piena proprietà. Se qualcuno offre a uno straniero un Hak Milik a suo nome, si tratta di un accordo con prestanome, e i tribunali li annullano.
Qual è la differenza tra piena proprietà, HGB e locazione in Indonesia?
La piena proprietà (Hak Milik) è la proprietà completa ed è aperta solo ai cittadini indonesiani. L'HGB (Hak Guna Bangunan) è un diritto registrato di costruire su un terreno e di usarlo, detenuto da una società indonesiana, compresa una PT PMA a capitale estero, su un ciclo di 30 + 20 + 30 anni che può essere concesso di nuovo; è il titolo più alto che uno straniero possa detenere, può essere ipotecato e venduto, è detenuto e valutato come terreno, ed è ciò che gli annunci rivolti agli stranieri intendono per “freehold”. La locazione (Hak Sewa) è un contratto per usare il terreno di un altro per un periodo fisso, aperto a chiunque, non registrato, e che vale meno ogni anno man mano che la durata si accorcia.
Quanto può durare un titolo detenuto da uno straniero in Indonesia?
Fino a 80 anni. In base al Regolamento governativo 18/2021, l'HGB e l'Hak Pakai durano 30 anni iniziali, prorogabili di 20, poi rinnovabili per altri 30.
Quanto capitale serve a una PT PMA nel 2026?
2,5 miliardi di IDR di capitale versato, circa 150.000 USD, in base al Regolamento BKPM 5/2025, in vigore dal 2 ottobre 2025. Prima erano 10 miliardi di IDR.
È più veloce comprare la società che possiede il terreno?
Di solito sì. L'acquisto delle quote di una società che già detiene l'HGB, le licenze e la destinazione urbanistica si chiude in genere in un periodo dalle 8 alle 12 settimane, contro i tempi da 3 a 6 mesi di un trasferimento fondiario che richiede la costituzione di una nuova società e la nuova intestazione del certificato. Sono disposto a vendere la società che detiene Neala con il terreno, e le presenterò il commercialista di Integrid (integrid.com), che già conosce l'entità, perché non debba inventare le formalità da solo.
Quali imposte si applicano all'acquisto di un terreno in Indonesia?
In un trasferimento fondiario, l'acquirente paga l'imposta di acquisto BPHTB del 5% e il venditore l'imposta finale sul reddito del 2,5%, oltre alle spese notarili e di registrazione. L'imposta annuale su terreni e fabbricati (PBB) va dallo 0,1% allo 0,5% del valore accertato dal governo. Una cessione di quote non fa scattare le imposte sul trasferimento fondiario e ha un proprio trattamento.
Un accordo con prestanome è legale in Indonesia?
No. Detenere la piena proprietà a nome di un cittadino indonesiano per conto di uno straniero viola gli articoli 21 e 26(2) della Legge agraria fondamentale, i tribunali hanno annullato tali accordi, e il terreno può tornare allo Stato. Usi invece una delle tre vie legali.
Come si arriva all'isola di Rote da Bali?
In volo da Denpasar a Kupang in circa 1 ora e 50 minuti, poi con il traghetto veloce per Rote in circa due ore, o con un volo di 20 minuti con Susi Air o Wings Air. Nemberala è a circa un'ora di strada dal porto di Ba'a.
L'aeroporto di Kupang ha voli internazionali?
Lo status internazionale dell'aeroporto El Tari è stato ripristinato dal Ministero dei Trasporti nel 2025 e una rotta Kupang-Dili con Wings Air è stata annunciata per il 2026. Di un collegamento con Darwin si parla, ma non è ancora in programma.
Quanto è sviluppato il turismo sull'isola di Rote?
Pochissimo. Alloggio e ristorazione rappresentavano lo 0,19% dell'economia di Rote Ndao nel 2023 secondo l'istituto di statistica, contro circa il 21% a Bali. Si costruisce intorno a Nemberala e Boa, e la provincia ha designato zone turistiche sull'isola nel suo piano territoriale dal 2024 al 2043.
Posso vivere in Indonesia se possiedo un immobile lì?
Non automaticamente. La residenza è un sistema separato. Le due vie abituali sono il Second Home Visa, un permesso di cinque o dieci anni basato su fondi detenuti in Indonesia o su un immobile ammissibile, e il KITAS per investitori, legato a una partecipazione in una società indonesiana come la PT PMA che detiene il suo terreno.
In breve
Rote è agli inizi, raggiungibile e giuridicamente lineare. La legge è nazionale e pubblicata, ci sono tre modi per detenere un terreno qui, la provincia ha già inserito l'isola nel suo piano territoriale. Ciò che chiede in cambio è un orizzonte di anni e una diligenza ordinaria fatta bene. Se è comunque così che intendeva comprare, non troverà su questa costa momento migliore di adesso, prima che venga scoperta.
Il terreno da cui nasce questa guida
Neala, 7.000 m² di fronte mare a Sedeoen
HGB registrato, destinazione urbanistica approvata, recintato, con corrente elettrica e connessione internet. Venduto direttamente dal proprietario.
Vedi il terrenoIl luogo in sé
L'isola di Rote, per quello che è
Nessun vulcano, 155.000 abitanti, un'economia di alghe e sale, e acque dentro il più grande parco marino del Triangolo dei coralli.
Scopri RoteFonti primarie
Le normative rimandano al testo ufficiale su peraturan.go.id e JDIH. Le cifre regionali provengono dall'istituto di statistica e dai governi provinciale e di reggenza stessi.
Legge agraria fondamentale 5/1960, per la restrizione della piena proprietà, la locazione e la nullità degli accordi con prestanome
UUPA 5/1960PP 18/2021, per le durate di HGB e Hak Pakai e la registrazione fondiaria
PP 18/2021PP 44/1994, per l'occupazione di case da parte di non proprietari
PP 44/1994PP 28/2025, per le autorizzazioni d'impresa basate sul rischio tramite OSS
PP 28/2025Regolamento BKPM 5/2025, per il capitale versato delle PT PMA dal 2 ottobre 2025
Baker McKenzieLa reggenza di Rote Ndao in cifre, per superficie, popolazione e densità
BPS Rote NdaoPIL regionale pro capite e crescita
Databoks, da BPSPiano territoriale di NTT e aree turistiche strategiche provinciali
Dinas Pariwisata NTTStatus dell'aeroporto El Tari e rotta Kupang-Dili
ANTARADesignazione di Mulut Seribu come destinazione internazionale
ANTARA KupangPriorità strategiche dell'RPJMD dal 2025 al 2029 di Rote Ndao
Pemkab Rote NdaoQuesta guida è un'informazione generale, non una consulenza legale, fiscale o d'investimento. Le normative, le aliquote e le soglie citate erano in vigore al momento della stesura e cambiano di frequente. Le cifre attribuite ad annunci pubblici sono prezzi richiesti, non transazioni registrate. Chiunque effettui una transazione in Indonesia dovrebbe rivolgersi a una consulenza legale e fiscale indonesiana indipendente.