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Freehold/HGB, e che cosa significa qui

Qui tutte le agenzie annunciano i terreni come Freehold. Io scrivo Freehold/HGB, perché è esattamente questo: piena proprietà per un acquirente indonesiano, HGB per uno straniero, e convertibile dall'uno all'altro. Per uno straniero significa HGB, Hak Guna Bangunan, il diritto registrato di costruire sul terreno e di utilizzarlo, detenuto tramite una società indonesiana PMA: il titolo più alto che uno straniero possa detenere. La piena proprietà indonesiana vera e propria, Hak Milik, è riservata ai cittadini indonesiani. Su questo terreno la conversione è già fatta. Il titolo è un HGB registrato, la società che lo detiene esiste ed è in regola, e i due si vendono insieme, quindi di quel passaggio non le resta nulla da sistemare.

La durata è di 30 + 20 + 30 anni, rinnovata sul posto anziché rinegoziata, e al termine di quel ciclo il PP 18/2021 prevede una nuova concessione sullo stesso terreno. Si richiede sul posto, così il titolo è detenuto e valutato come terreno e non come una locazione che si esaurisce: il valore resta a chi lo detiene, e quello che il mercato fa da qui alla vendita va a lei invece di dissolversi con una durata che si accorcia. Alla rivendita il titolo si trasferisce come qualunque titolo indonesiano registrato. Lei cede le quote e l'acquirente prende la società così com'è, con titolo, licenze e destinazione urbanistica intatti. Oppure vende il terreno stesso: un certificato HGB si trasferisce a un'altra società indonesiana, a capitale estero o locale, con atto davanti a un PPAT e nuova registrazione all'ufficio fondiario. Un acquirente indonesiano può anche chiederne la conversione in Hak Milik, ma sopra i 600 m² si tratta di una valutazione dell'ufficio fondiario e non della semplice formalità allo sportello che è per un piccolo lotto residenziale.