Een gids voor kopers

Investeren op Rote

Het zuidelijkste eiland van Indonesië, en hoe kopen hier werkelijk werkt

Een uur en vijftig minuten van Bali, dan een veerboot. Een surfbreak die de wereld sinds de jaren tachtig kent, en een kust waarop bijna niemand heeft gebouwd. Geschreven door de eigenaar van een perceel grond op Rote dat te koop staat, voor iedereen die grond op het eiland Rote overweegt: de drie juridische routes die voor buitenlanders openstaan, wat een transactie kost, hoe de bereikbaarheid verandert, en wat u moet controleren voordat u tekent.

0,19%

Aandeel van het toerisme in de economie

121/km²

Inwoners per km², tegenover 750+ op Bali

80jaar

Maximale looptijd van een titel in buitenlandse handen

2,5mld IDR

Minimumkapitaal voor een PT PMA, sinds okt. 2025

Waarom Rote

Vier cijfers, en waarom ze voor u van belang zijn

Geen van deze komt van een verkoper. Ze komen van het statistiekbureau, de beheerder van het zeepark en het agrarisch recht zelf, en samen beschrijven ze iets zeldzaams: een kust die bereikbaar is, wettelijk beschermd, en nog vrijwel volledig onbebouwd.

Toerisme is 0,19% van de economie

Logies en horeca vormden in 2023 minder dan een vijfde van één procent van de economie van Rote Ndao. Landbouw en visserij vormden 49%. Dit is nog geen toeristische markt. Dat is de hele these.

BPS Rote Ndao, bruto regionaal product naar sector

121 inwoners per km²

Rote Ndao telt ongeveer 155.000 inwoners op 1.280 km², ruwweg 121 per km². Bali zit op ongeveer 811, bijna zeven keer zo dicht. De bebouwde kust is hier een paar kilometer rond Nemberala en Boa, en de rest is wat het altijd was.

BPS Rote Ndao

Het water is een nationaal park

Rote ligt in het Nationaal Zeepark Savuzee: 3.355.352 hectare, het grootste beschermde zeegebied van de Koraaldriehoek. Rif, zeegras, nestplaatsen van zeeschildpadden en een trekroute voor walvissen, onder een ministerieel beheerplan en niet onder een slogan. Het water vóór de grond is wettelijk beschermd.

YKAN

Drie juridische routes, alle nationaal

Niets aan Rote verandert de Indonesische wetgeving over grond. Hetzelfde kader achter duizenden transacties op Bali geldt hier, en elke primaire tekst staat online. Langdurige huur, Hak Pakai, of HGB via een vennootschap. De regels zijn het vertrouwde deel hiervan.

PP 18/2021

Hoe het er werkelijk uitziet

Een ochtend aan de westkust

Gefilmd langs het strand aan het einde van het droge seizoen, zoals het grootste deel van het jaar er hier uitziet: hard licht, aflandige wind, en niemand anders op het zand. Elk cijfer hierboven beschrijft dit.

Rechtstreeks van de eigenaar

Het perceel waaruit deze gids is ontstaan, wordt door de eigenaar zelf verkocht

Neala, 7.000 m² ommuurde grond met titel direct aan het strand bij Sedeoen, wordt zonder makelaar verkocht. Daarom bestaat deze gids: de eigenaar heeft liever dat u het eiland en de wet begrijpt dan dat u eromheen wordt gepraat. Vraag wat u wilt; de persoon die antwoordt, houdt het certificaat.

Neem contact op met de eigenaar Bekijk de kavel

Voor het eiland zelf, zijn geologie, klimaat, mensen en economie, is er een aparte pagina.

Lees meer over het eiland Rote

Zo komt u er

Bali tegen de lunch, Rote tegen het avondeten

Eén vlucht, één veerboot. Alles loopt via Kupang op Timor: één overstap die u leert kennen, geen reis die u moet doorstaan, en het is het deel van het plaatje dat merkbaar beter wordt.

De reis vandaag

Denpasar naar Kupang

Ongeveer 1 uur en 50 minuten vliegen, dagelijkse vluchten.

Kupang naar Rote

Een snelle veerboot van ongeveer twee uur, dagelijks in beide richtingen. Ongeveer 20 minuten met het vliegtuig.

Per vliegtuig naar Rote

Susi Air ongeveer drie keer per week, Wings Air bijna dagelijks. Dunne regionale dienstregelingen veranderen, dus bevestig voordat u boekt.

Ba'a naar Nemberala

Ongeveer 36 km vanaf de haven, een uur over de weg.

Luchtfoto van de kustweg langs de westkust van Rote

De kustweg ten noorden van Nemberala. Alles op het eiland ligt binnen een uur of twee van al het andere.

Wat er verandert in Kupang

El Tari verloor in april 2024 zijn internationale status, na veertien jaar zonder internationale vlucht, en het ministerie van Transport herstelde die status in 2025. De internationale terminal, ongeveer vijf jaar ongebruikt, wordt weer in gebruik genomen; de provinciale overheid mikt op operationele gereedheid begin 2026.

De concrete ontwikkeling is een route Kupang naar Dili met Wings Air, volgens berichten gepland voor maart 2026 met toestellen van het type ATR 72-600. Dat zou de eerste internationale verbinding van de luchthaven in meer dan tien jaar zijn.

Een verbinding Kupang naar Darwin komt in bijna elk gesprek over Rote ter sprake. De route stopte in 2008 en de pogingen van de provincie om haar nieuw leven in te blazen hebben nog geen dienst opgeleverd.

ANTARA

Voor de duidelijkheid

Voor de duidelijkheid: de enige internationale verbinding met een datum en een naam is Dili. Australië is een ambitie, geen dienstregeling. De bereikbaarheid is vandaag goed genoeg en later waarschijnlijk beter, en het is verstandiger te kopen op het eerste dan op het tweede.

De kustweg en villa's langs de westkust van Rote, vanuit de lucht

De markt

Vroeg, en al op de kaart

Rote staat waar de westkust van Bali decennia geleden stond en de zuidkust van Lombok korter geleden: bekend, bereikbaar, nauwelijks bebouwd. Wat de meeste kopers missen, is dat de provinciale overheid het eiland al in haar ruimtelijk plan heeft opgenomen, in documenten die bijna niemand leest.

Wat de planningsdocumenten werkelijk zeggen

Het ruimtelijk plan van NTT, Perda 4/2024 voor 2024 tot 2043, wijst 15.684 hectare aan toeristische zones aan in acht regentschappen, waaronder Rote Ndao.

Dinas Pariwisata NTT

Twee gebieden op Rote, Mulut Seribu en Oeseli, zijn aangewezen als provinciale strategische toeristische gebieden. Mulut Seribu, een doolhof van inhammen in het oosten van het eiland, is door de provincie formeel aangewezen als internationale toeristische bestemming, met toegewezen publiek budget en cottages gebouwd via de dorpsonderneming.

ANTARA Kupang

Het eigen RPJMD van het regentschap voor 2025 tot 2029 noemt toerisme en de creatieve economie onder de pijlers waarop het de regionale economische weerbaarheid wil bouwen.

Pemkab Rote Ndao

Het bruto regionaal product per hoofd in Rote Ndao bedraagt ongeveer 27,9 miljoen IDR, na een groei van ongeveer 4,39% per jaar over vijf jaar. Klein in absolute termen, en gestaag aangroeiend, en zo ziet een vroege regionale economie er van binnenuit uit.

Databoks, naar BPS

President Joko Widodo bezocht Rote, het eerste bezoek van die aard aan het eiland, wat lokale commentatoren lazen als een teken van aandacht van de centrale overheid. Langs de kust van Nemberala wordt zichtbaar gebouwd: huizen, surfkampen, glamping, en ten minste één aanzienlijk groter resortproject waarvan de cijfers gemeld worden en niet bevestigd.

Luchtfoto van villa's en tuinen in lage bebouwingsdichtheid langs de kust van Nemberala

Sedeoen, net ten noorden van Nemberala. Lage dichtheid, en het grootste deel van de kust nog onbebouwd.

Voor wie dit is

De groep kopers is hier klein en specifiek. Ze bestaat uit mensen die al besloten hebben dat ze Rote willen, en een flink deel van hen deed het eerst goed op Bali en kwam hierheen zodra ze overal konden wonen; de westkust heeft nu een internationale school, wat zegt welke kant de gemeenschap op groeit. Het is ook een gastvrije gemeenschap: Rotenezen en buitenlanders, klein, van elke leeftijd, en snel bereid nieuwkomers op te nemen die als buren komen en niet als ontwikkelaars. Dat houdt de instapprijzen waar ze zijn, en het betekent dat dit past bij een horizon van jaren, niet van maanden. Grond die u wilt, aan een kust waarin u gelooft, werkt goed. Iets om snel door te verkopen niet.

Het ommuurde perceel met titel bij Sedeoen, recht van boven gezien

Eigendom

Drie juridische manieren om grond te houden, alle drie beproefd

De regels zijn nationaal, dus niets aan Rote verandert ze. Dat is het goede nieuws: hetzelfde kader achter duizenden transacties op Bali geldt hier identiek, en de primaire teksten staan online. Als een advertentie gericht op buitenlanders freehold zegt, volle eigendom, bedoelt ze een definitieve aankoop gehouden als HGB, omdat Hak Milik zelf is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. Alles hieronder is wat een buitenlander werkelijk houdt.

Hak Sewa

Langdurige huur

Looptijd

Bij contract bepaald

Wie kan het houden

Elke buitenlander. Geen visum of vennootschap nodig.

Rechtsgrond

UUPA 5/1960, artikelen 44 tot 45

De eenvoudigste instap: een contractueel recht om grond van een Indonesiër voor een vaste termijn te gebruiken, met de huur vooruitbetaald. Er wordt geen kadastraal certificaat afgegeven, omdat het huurcontract zelf het instrument is. Laagste kosten, minste wrijving, geen overdrachtsbelasting. De keerzijde is dat de waarde afneemt met de resterende termijn, dus het past bij gebruik en niet bij vermogensopbouw. De bewoning van huizen door niet-eigenaren valt onder PP 44/1994.

UUPA 5/1960

Hak Pakai

Gebruiksrecht

Looptijd

30 + 20 + 30, tot 80 jaar

Wie kan het houden

Buitenlandse particulieren met een geldige KITAS of KITAP.

Rechtsgrond

PP 18/2021

Een geregistreerde titel op uw eigen naam, gecertificeerd door het kadaster. Gekoppeld aan een geldige verblijfsvergunning, en doorgaans beperkt tot één woning per persoon of gezin. De natuurlijke keuze voor een huis waarin u woont, niet voor grond die u wilt ontwikkelen.

PP 18/2021

HGB, gehouden door een PT PMA. De "volle eigendom" van de markt

Bouwrecht

Looptijd

30 + 20 + 30, tot 80 jaar

Wie kan het houden

Een Indonesische rechtspersoon, waaronder een investeringsmaatschappij in buitenlandse handen.

Rechtsgrond

PP 18/2021; UU 25/2007; BKPM-verordening 5/2025

De standaard commerciële route, en de route waarvoor de Indonesische investeringswet is geschreven. De vennootschap houdt een geregistreerd HGB-certificaat: overdraagbaar, verhypothekeerbaar, en door Indonesische banken aanvaard als zekerheid. De sterkste rechten van de drie, gewaardeerd als grond en niet als een huur die inkort, en de enige route die bouwen en exploiteren op schaal mogelijk maakt.

PP 18/2021

Volle eigendom, HGB en langdurige huur, naast elkaar

Drie woorden die in advertenties losjes worden gebruikt. Dit is wat elk ervan juridisch is, wie het kan houden, en wat het voor u betekent bij aankoop, tijdens het bezit en bij verkoop.

	Volle eigendom (Hak Milik)	HGB (Hak Guna Bangunan)	Langdurige huur (Hak Sewa)
Wat het is	Volledig eigendom van de grond zelf, de sterkste titel in het Indonesische recht.	Een geregistreerd recht om op de grond te bouwen en die te gebruiken, op naam van uw vennootschap. De hoogste titel die een buitenlander kan houden. De markt noemt dit freehold bij verkoop aan buitenlanders.	Een contract om andermans grond voor een vaste termijn te gebruiken, met de huur vooruitbetaald.
Wie het kan houden	Alleen Indonesische staatsburgers. Nooit een buitenlander, en nooit een vennootschap.	Indonesische rechtspersonen, waaronder een PT PMA in buitenlandse handen. Ook Indonesische staatsburgers.	Iedereen, ook een buitenlander op eigen naam. Geen vennootschap, geen visum.
Hoe een buitenlander het verkrijgt	Dat kan niet. Stromanconstructies die anders doen voorkomen zijn nietig onder de Basisagrarische Wet.	Richt een PT PMA op of koop er een. Het Hak Milik-perceel wordt bij het kadaster omgezet in HGB op naam van de vennootschap.	Teken een notarieel huurcontract met de Indonesische eigenaar. Bij het kadaster verandert niets.
Looptijd	Onbepaald.	30 jaar, verlengd met 20, vernieuwd voor 30, en PP 18/2021 voorziet daarna in een nieuwe verlening. Gehouden en gewaardeerd als grond, en het kan worden verkocht als volle eigendom.	Wat het contract zegt, doorgaans 25 tot 30 jaar met een optie tot verlenging tegen een dan overeen te komen prijs. De waarde loopt af met de termijn en is aan het einde niets meer waard.
Geregistreerd bij het kadaster	Ja, certificaat op naam van de eigenaar.	Ja, certificaat op naam van de vennootschap.	Nee. Het huurcontract is het instrument; het kan worden aangetekend, maar de titel blijft bij de eigenaar.
Bouwen, verhypothekeren, verkopen	Alle drie.	Alle drie. Banken aanvaarden HGB als zekerheid, en de vennootschap of de aandelen kunnen worden verkocht.	Bouwen met toestemming van de eigenaar; meestal niet te verhypothekeren; de resterende termijn kan worden overgedragen als het contract dat toelaat.
Belasting bij verkrijging	BPHTB 5% voor de koper, PPh final 2,5% voor de verkoper.	Hetzelfde bij een grondoverdracht. Bij een aandelenoverdracht van de houdstervennootschap geldt geen van beide en kent de aandelentransactie een eigen behandeling.	Geen BPHTB. De belasting op huurinkomsten wordt door de eigenaar betaald.
Doorlopende verplichtingen	Jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB).	PBB, plus de eigen aangiften van de vennootschap: LKPM per kwartaal, jaarlijkse belastingaangiften, jaarrekening.	PBB blijft meestal bij de eigenaar. Niets in te dienen.
Aan het einde	Er eindigt niets.	Verlenging, vernieuwing en nieuwe verlening zijn aanvragen; waar het gebruik strookt met het ruimtelijk plan zijn ze procedureel. De titel blijft grond.	De grond en alles wat erop gebouwd is vallen terug aan de eigenaar, tenzij een verlenging is overeengekomen en betaald.
Geschikt voor	Indonesische kopers.	Buitenlandse kopers die een blijvend, bij banken bruikbaar bezit willen. De vennootschap is het voertuig van de titel, geen tweede project; op dit perceel bestaat ze al en kan ze met de grond overgaan.	Buitenlandse kopers die voor een vaste periode een huis of een klein bedrijf willen, tegen de laagste instapkosten.

Wat het is

Volle eigendom (Hak Milik)

Volledig eigendom van de grond zelf, de sterkste titel in het Indonesische recht.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Een geregistreerd recht om op de grond te bouwen en die te gebruiken, op naam van uw vennootschap. De hoogste titel die een buitenlander kan houden. De markt noemt dit freehold bij verkoop aan buitenlanders.

Langdurige huur (Hak Sewa)

Een contract om andermans grond voor een vaste termijn te gebruiken, met de huur vooruitbetaald.

Wie het kan houden

Volle eigendom (Hak Milik)

Alleen Indonesische staatsburgers. Nooit een buitenlander, en nooit een vennootschap.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Indonesische rechtspersonen, waaronder een PT PMA in buitenlandse handen. Ook Indonesische staatsburgers.

Langdurige huur (Hak Sewa)

Iedereen, ook een buitenlander op eigen naam. Geen vennootschap, geen visum.

Hoe een buitenlander het verkrijgt

Volle eigendom (Hak Milik)

Dat kan niet. Stromanconstructies die anders doen voorkomen zijn nietig onder de Basisagrarische Wet.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Richt een PT PMA op of koop er een. Het Hak Milik-perceel wordt bij het kadaster omgezet in HGB op naam van de vennootschap.

Langdurige huur (Hak Sewa)

Teken een notarieel huurcontract met de Indonesische eigenaar. Bij het kadaster verandert niets.

Looptijd

Volle eigendom (Hak Milik)

Onbepaald.

HGB (Hak Guna Bangunan)

30 jaar, verlengd met 20, vernieuwd voor 30, en PP 18/2021 voorziet daarna in een nieuwe verlening. Gehouden en gewaardeerd als grond, en het kan worden verkocht als volle eigendom.

Langdurige huur (Hak Sewa)

Wat het contract zegt, doorgaans 25 tot 30 jaar met een optie tot verlenging tegen een dan overeen te komen prijs. De waarde loopt af met de termijn en is aan het einde niets meer waard.

Geregistreerd bij het kadaster

Volle eigendom (Hak Milik)

Ja, certificaat op naam van de eigenaar.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Ja, certificaat op naam van de vennootschap.

Langdurige huur (Hak Sewa)

Nee. Het huurcontract is het instrument; het kan worden aangetekend, maar de titel blijft bij de eigenaar.

Bouwen, verhypothekeren, verkopen

Volle eigendom (Hak Milik)

Alle drie.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Alle drie. Banken aanvaarden HGB als zekerheid, en de vennootschap of de aandelen kunnen worden verkocht.

Langdurige huur (Hak Sewa)

Bouwen met toestemming van de eigenaar; meestal niet te verhypothekeren; de resterende termijn kan worden overgedragen als het contract dat toelaat.

Belasting bij verkrijging

Volle eigendom (Hak Milik)

BPHTB 5% voor de koper, PPh final 2,5% voor de verkoper.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Hetzelfde bij een grondoverdracht. Bij een aandelenoverdracht van de houdstervennootschap geldt geen van beide en kent de aandelentransactie een eigen behandeling.

Langdurige huur (Hak Sewa)

Geen BPHTB. De belasting op huurinkomsten wordt door de eigenaar betaald.

Doorlopende verplichtingen

Volle eigendom (Hak Milik)

Jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB).

HGB (Hak Guna Bangunan)

PBB, plus de eigen aangiften van de vennootschap: LKPM per kwartaal, jaarlijkse belastingaangiften, jaarrekening.

Langdurige huur (Hak Sewa)

PBB blijft meestal bij de eigenaar. Niets in te dienen.

Aan het einde

Volle eigendom (Hak Milik)

Er eindigt niets.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Verlenging, vernieuwing en nieuwe verlening zijn aanvragen; waar het gebruik strookt met het ruimtelijk plan zijn ze procedureel. De titel blijft grond.

Langdurige huur (Hak Sewa)

De grond en alles wat erop gebouwd is vallen terug aan de eigenaar, tenzij een verlenging is overeengekomen en betaald.

Geschikt voor

Volle eigendom (Hak Milik)

Indonesische kopers.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Buitenlandse kopers die een blijvend, bij banken bruikbaar bezit willen. De vennootschap is het voertuig van de titel, geen tweede project; op dit perceel bestaat ze al en kan ze met de grond overgaan.

Langdurige huur (Hak Sewa)

Buitenlandse kopers die voor een vaste periode een huis of een klein bedrijf willen, tegen de laagste instapkosten.

Neala wordt gehouden als HGB door een vennootschap die ik met de grond wil verkopen. Alles in de middelste kolom is erop van toepassing, en de twee aankooproutes lager op deze pagina zijn de twee manieren om die kolom over te nemen. Als u de vennootschap neemt, stel ik u voor aan de accountant van Integrid (integrid.com), die de entiteit al kent, en aan de overige contacten die al met haar werken.

Wat 80 jaar werkelijk betekent

PP 18/2021 stelt HGB en Hak Pakai op 30 jaar, verlengbaar met 20, daarna te vernieuwen voor nog eens 30. U dient de aanvraag vóór het verstrijken in bij het kadaster, en waar het gebruik nog strookt met het ruimtelijk plan is dat een procedure, geen gunst. Aan het einde van de volledige cyclus voorziet dezelfde verordening erin dat het recht op dezelfde grond opnieuw wordt verleend. Een HGB is dus geen huur die tot nul afloopt: het wordt ter plaatse verlengd en vernieuwd, en de grond wordt gewaardeerd als grond.

PP 18/2021

Een stille verbetering die de meeste kopers hebben gemist

PP 28/2025 is op 5 juni 2025 vastgesteld. Het verving het vergunningenstelsel van 2021 en bracht elke bedrijfsvergunning onder in één OSS-systeem, elk met een gepubliceerde termijn. Laat een instantie haar termijn verstrijken zonder te reageren, dan geeft OSS de vergunning automatisch af. Het oudste risico bij ontwikkelen in Indonesië was nooit de regel, het was het wachten. Dit pakt het wachten aan.

JDIH BKPM

De PT PMA, en waartoe die u verplicht

Een vennootschap met buitenlands kapitaal is het vehikel dat de HGB houdt. Het is een echte vennootschap met echte verplichtingen, en precies dat maakt dat de structuur standhoudt.

Het minimale gestorte kapitaal daalde van 10 miljard IDR naar 2,5 miljard IDR, ongeveer 150.000 USD, onder BKPM-verordening 5/2025, uitgevaardigd op 1 oktober 2025 en van kracht de dag erna. Een verlaging van 75%, en de grootste verandering in de economie van deze route in jaren.
Dat kapitaal moet ten minste twaalf maanden na storting op de rekening van de vennootschap blijven, behalve voor de aankoop van activa, bouw en bedrijfsvoering.
Een totaal investeringsplan van meer dan 10 miljard IDR, exclusief grond en gebouwen, wordt in de regel nog steeds verwacht. De waarde van vastgoed en accommodatie kan daarin meetellen.
Kwartaalrapportages over de investeringsactiviteit, LKPM, worden ingediend bij BKPM, en de vennootschap doet belastingaangifte, of ze nu actief is of niet.

Baker McKenzie

Waar grond al in een vennootschap zit, kan een koper de aandelen verwerven in plaats van de grond. Dat zijn twee verschillende transacties met verschillende juridische en fiscale gevolgen, geen twee deuren naar dezelfde kamer, en de eigen geschiedenis van de vennootschap gaat mee over. Beide partijen moeten zich apart laten adviseren over welke route past.

De ene route die u moet mijden

Hak Milik op naam van een Indonesische vriend houden is de oudste omweg in de markt, en hij werkt niet. Hij is in strijd met de artikelen 21(1) en 26(2) van de Basisagrarische Wet, Indonesische rechtbanken hebben zulke constructies consequent nietig verklaard, en de grond kan aan de staat vervallen. Aangezien er drie juridische routes bestaan, en de eenvoudigste helemaal geen vennootschap vereist, is er geen enkele reden om dit te overwegen.

Kosten en belasting

Wat het kost, zonder verborgen posten

Indonesische vastgoedbelastingen zijn naar de meeste maatstaven laag en het zijn er niet veel. Dit zijn de nationale tarieven; de werkelijke behandeling hangt af van de structuur en van de waardering die de belastingdienst aanvaardt, dus lees ze als de vorm van de rekening en niet als de rekening zelf.

BPHTB, overdrachtsbelasting	5% van de belastbare verkrijgingswaarde, betaald door de koper bij een grondoverdracht. Bij langdurige huur is die niet verschuldigd.
PPh final, belasting van de verkoper	2,5% van de overdrachtswaarde bij verkoop van grond en gebouwen, betaald door de verkoper.
PBB, jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting	Tussen 0,1% en 0,5% van de taxatiewaarde. Die taxatiewaarde, de NJOP, wordt door de overheid vastgesteld en ligt doorgaans ruim onder de marktwaarde.
Btw	Geldt in de regel voor nieuw vastgoed dat door een ontwikkelaar wordt verkocht, niet voor de overdracht van bestaande grond.
Huurinkomsten	Belast. Het tarief hangt ervan af of u wordt aangeslagen als ingezetene, als niet-ingezeten particulier of als vennootschap.
Notaris en registratie	De PPAT-akte, de herregistratie van de titel en de honoraria, bovenop de belastingen hierboven.

Elk jaar opnieuw na te gaan

Indonesië heeft herhaaldelijk fiscale prikkels voor vastgoed als stimulans ingezet, waaronder tijdelijke verlagingen van de overdrachtsbelasting en de definitieve inkomstenbelasting voor in aanmerking komende transacties. Of er voor een bepaalde aankoop een geldt, verschilt per jaar en per categorie, dus vraag wat nu geldt in plaats van uit te gaan van het antwoord van vorig seizoen.

Hier wonen

Wilt u blijven, dan zijn er twee deuren

Grond houden geeft u op zichzelf niet het recht om in Indonesië te wonen. Verblijf is een apart stelsel, en er zijn twee routes waarop kopers van vastgoed meestal uitkomen.

Second Home Visa

Een verblijfsvergunning van vijf of tien jaar voor financieel onafhankelijke aanvragers. De toelating berust op gelden op een Indonesische rekening, veelal gemeld als 2 miljard IDR, of op het bezit van in aanmerking komend vastgoed. De vergunning staat werken voor een Indonesische werkgever niet toe, al wordt werken op afstand voor een buitenlandse onderneming in de regel aanvaard, en de vergunning opent na enkele jaren een weg naar permanent verblijf.

Investor KITAS

Gekoppeld aan een aandelenbelang in een Indonesische vennootschap. Als u toch al een PT PMA opricht of overneemt om de grond te houden, is dit meestal de natuurlijkere keuze, omdat de vennootschap die u voor de titel nodig heeft dezelfde is als die de vergunning draagt.

Immigratiedrempels en -categorieën worden per bron anders weergegeven en veranderen vaak. Bevestig de geldende regel bij een Indonesische adviseur voordat u er een plan op bouwt.

Zorgvuldig te werk gaan

Zeven controles, en u bent klaar

Niets hiervan is exotisch. Het is de standaard Indonesische controlelijst voor grond, dezelfde die elke koper op Bali doorloopt, en elke regel ervan is te beantwoorden voordat u tekent. Op een perceel dat al ommuurd, ontsloten en van een titel voorzien is, kost het meeste een middag.

Het certificaat zelf

Bevestig het soort titel, de geregistreerde houder, de oppervlakte en dat het certificaat actueel is, bij het Kantor Pertanahan en niet aan de hand van een foto. Controleer dat er geen hypotheek, pandrecht of andere bezwaring op is ingeschreven.

Grenzen in het veld

Vraag de surat ukur, de meetbrief, liefst met een ingemeten opmeting, en loop de grens af in aanwezigheid van een buur. Goedkoop, snel, en het beslecht de ene vraag die later duur is om te beslechten.

Bestemming en het ruimtelijk plan

Bevestig dat de bestemming van het perceel toelaat wat u van plan bent, en verkrijg de bestemmingsbevestiging, KKPR, op uw eigen naam als u gaat bouwen. Sinds PP 28/2025 loopt dit via OSS als één referentie, met een termijn eraan verbonden.

Bijzondere aanduidingen en kuststrook

Toets bos-, natuur- en kustzoneaanduidingen aan de coördinaten van het perceel, en stel de geldende bouwvrije kuststrook vanaf de hoogwaterlijn vast. Direct aan het strand is dit het verschil tussen de grond die u koopt en de grond waarop u bouwt, dus het loont om dit precies te weten.

Gebruiksgeschiedenis

Adat, gewoonterecht, kan naast een staatstitel bestaan. Vraag ter plaatse wie de grond bewerkte of gebruikte en of iemand de grens als open beschouwt. Op een perceel dat ommuurd, ontsloten en lang gevestigd is, is dit meestal een kort gesprek.

Als u een vennootschap koopt

Gecontroleerde jaarrekeningen, belastingaangiften, LKPM-historie, verplichtingen, en bevestiging dat de vennootschap niets anders bezit. De grond is maar zo schoon als de vennootschap eromheen.

Uw eigen adviseurs

Een onafhankelijke Indonesische notaris of PPAT en een onafhankelijke advocaat, door u ingeschakeld en niet alleen door de verkoper aangedragen. Dit is verreweg de waardevolste regel op de lijst.

Luchtfoto naar het westen over het rif, van de kust van Rote naar de open oceaan

Twee praktische opmerkingen over het eiland

Rote Ndao heeft één regionaal ziekenhuis, in Ba'a, ondersteund door gezondheidscentra in de dorpen, dus de meeste kopers houden Kupang of Bali achter de hand voor alles wat ernstig is. En de administratie beweegt hier in eilandtempo: titels, vergunningen en overdrachten duren langer dan op Bali. Reken naast geld ook op geduld en het proces is heel goed te doen.

De omheiningsmuur van het perceel die afloopt naar het strand

Twee wegen naar binnen

Koop het perceel, of koop de vennootschap die het al houdt

Waar grond aan het strand al in een vergunde Indonesische vennootschap zit, heeft u een keuze die de meeste kopers op Bali nooit krijgen. Neem de grond en begin met een schone vennootschap van uzelf, of neem de vennootschap en stap in een titel, vergunningen en een bestemming die al geregeld zijn. Ik ben bereid die vennootschap met de grond te verkopen, en de accountant van Integrid (integrid.com) kent haar al. Beide eindigen hetzelfde: u houdt een geregistreerde HGB aan de kust. Ze komen er met heel verschillende snelheden.

De grond kopen

3 tot 6maanden

Gebruikelijke tijd van overeengekomen voorwaarden tot een certificaat op naam van uw vennootschap

Een nieuwe PT PMA moet worden opgericht en gekapitaliseerd voordat het kadaster de overdracht registreert. Schoon, en trager.

De vennootschap kopen

8 tot 12weken

Gebruikelijke tijd van overeengekomen voorwaarden tot het houden van de aandelen, de vergunningen en de grond

De vennootschap, haar kapitaal, haar vergunningen en de bestemming bestaan al. Het kadaster staat helemaal niet op het kritieke pad.

	De grond kopen	De vennootschap kopen
Waar u mee eindigt	Een geregistreerde HGB in een vennootschap die u zelf heeft opgericht, zonder geschiedenis.	Een geregistreerde HGB in een vennootschap die al vergund, gekapitaliseerd en bestemd is om te bouwen.
Tijd tot afronding	Drie tot zes maanden. De herregistratie bij het kadaster is de bepalende factor.	Acht tot twaalf weken. Het onderzoek is de bepalende factor, en u bepaalt het tempo.
Wat u zelf moet opzetten	Een PT PMA oprichten: akte, ministeriële goedkeuring, fiscaal nummer, bedrijfsvergunning, 2,5 miljard IDR gestort. Vier tot acht weken voordat u ook maar kunt tekenen.	Niets. U koopt een opzet die al werkt.
Bestemming en vergunningen	Vraag de bestemmingsbevestiging KKPR op naam van uw eigen vennootschap aan nadat u de grond bezit.	Al in bezit van de vennootschap, en ze gaan vanaf dag één mee over.
Overdrachtsbelastingen	BPHTB van 5% voor de koper en PPh final van 2,5% voor de verkoper, bij een grondoverdracht.	De grond verhuist niet, dus die twee gelden niet. Een aandelenoverdracht kent een eigen behandeling, en de autoriteiten kunnen een transactie op haar inhoud beoordelen.
Wat u verifieert	Certificaat, meting, bezwaringen, bestemming, bijzondere aanduidingen en kuststrook.	Dat alles, plus de akten, vergunningen, LKPM-rapportages, belastingaangiften en verplichtingen van de vennootschap. Meer te lezen, en dat lezen is wat u de snelheid oplevert.
Wat erbij komt	Het perceel, en een leeg blad.	Het perceel, plus de staat van dienst van de vennootschap. Een schone staat van dienst is een actief, en de aangiften vertellen u naar welke soort u kijkt.
Kies dit als	U de vennootschap vanaf de eerste akte op uw manier wilt opbouwen, en tijd niet de beperking is.	U liever volgend kwartaal dan volgend jaar grond aan het strand wilt houden.

Waar u mee eindigt

De grond kopen

Een geregistreerde HGB in een vennootschap die u zelf heeft opgericht, zonder geschiedenis.

De vennootschap kopen

Een geregistreerde HGB in een vennootschap die al vergund, gekapitaliseerd en bestemd is om te bouwen.

Tijd tot afronding

De grond kopen

Drie tot zes maanden. De herregistratie bij het kadaster is de bepalende factor.

De vennootschap kopen

Acht tot twaalf weken. Het onderzoek is de bepalende factor, en u bepaalt het tempo.

Wat u zelf moet opzetten

De grond kopen

Een PT PMA oprichten: akte, ministeriële goedkeuring, fiscaal nummer, bedrijfsvergunning, 2,5 miljard IDR gestort. Vier tot acht weken voordat u ook maar kunt tekenen.

De vennootschap kopen

Niets. U koopt een opzet die al werkt.

Bestemming en vergunningen

De grond kopen

Vraag de bestemmingsbevestiging KKPR op naam van uw eigen vennootschap aan nadat u de grond bezit.

De vennootschap kopen

Al in bezit van de vennootschap, en ze gaan vanaf dag één mee over.

Overdrachtsbelastingen

De grond kopen

BPHTB van 5% voor de koper en PPh final van 2,5% voor de verkoper, bij een grondoverdracht.

De vennootschap kopen

De grond verhuist niet, dus die twee gelden niet. Een aandelenoverdracht kent een eigen behandeling, en de autoriteiten kunnen een transactie op haar inhoud beoordelen.

Wat u verifieert

De grond kopen

Certificaat, meting, bezwaringen, bestemming, bijzondere aanduidingen en kuststrook.

De vennootschap kopen

Dat alles, plus de akten, vergunningen, LKPM-rapportages, belastingaangiften en verplichtingen van de vennootschap. Meer te lezen, en dat lezen is wat u de snelheid oplevert.

Wat erbij komt

De grond kopen

Het perceel, en een leeg blad.

De vennootschap kopen

Het perceel, plus de staat van dienst van de vennootschap. Een schone staat van dienst is een actief, en de aangiften vertellen u naar welke soort u kijkt.

Kies dit als

De grond kopen

U de vennootschap vanaf de eerste akte op uw manier wilt opbouwen, en tijd niet de beperking is.

De vennootschap kopen

U liever volgend kwartaal dan volgend jaar grond aan het strand wilt houden.

Welke route past, hangt af van het actief, uw eigen fiscale positie en hoe u dingen graag houdt. Beide partijen moeten onafhankelijk Indonesisch advies inwinnen voordat ze kiezen. Een goede verkoper ondersteunt beide, en op dit perceel ben ik bereid de vennootschap te verkopen; ik stel u voor aan de accountant van Integrid (integrid.com) en aan de overige contacten die zij al gebruikt.

Route één

De grond kopen, stap voor stap

Zes stappen, geen enkele exotisch. Dit is dezelfde volgorde als achter elke aankoop op Bali, en elke stap is controleerbaar voordat de volgende begint. De doorlooptijden zijn indicatief; het kadaster op Rote werkt trager dan dat op Bali.

Voorwaarden afspreken en de documenten inzien

Prijs, valuta, wat is inbegrepen, en het certificaat zelf. In dit stadium wordt niets betaald. Een serieuze verkoper toont het certificaat, de meetbrief en de bestemming voordat hij ergens om vraagt.

Dagen

De titel onafhankelijk controleren

Uw eigen notaris of PPAT verifieert het certificaat bij het Kantor Pertanahan: soort titel, geregistreerde houder, oppervlakte, en dat er geen hypotheek of andere bezwaring op rust. Alles wat niet klopt komt hier boven, zolang het nog weinig kost.

1 tot 3 weken

Bestemming en bijzondere aanduidingen bevestigen

Toets het perceel aan het ruimtelijk plan, aan eventuele bos- of natuuraanduidingen en aan de bouwvrije kuststrook. Als u gaat bouwen, vraag dan de bestemmingsbevestiging KKPR op uw eigen naam aan via OSS.

Loopt parallel

Het vehikel oprichten

Voor HGB een PT PMA: akte, ministeriële goedkeuring, fiscaal nummer, bedrijfsvergunning en gestort kapitaal. Kiest u in plaats daarvan voor langdurige huur, dan bestaat deze stap niet.

4 tot 8 weken

Tekenen en betalen

De akte wordt getekend ten overstaan van de PPAT, met gelden die dezelfde dag via het bankverkeer overgaan. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van de koper, de definitieve inkomstenbelasting voor rekening van de verkoper.

Eén dag

Registratie en overdracht

De PPAT dient de overdracht in en het kadaster geeft het certificaat opnieuw uit op naam van uw vennootschap. Sleutels, aansluitingen en documenten wisselen van hand. Het wachten hier is administratief, niet juridisch.

4 tot 12 weken

Twee gewoonten die het makkelijk maken

Twee gewoonten maken deze route soepel: schakel uw eigen adviseurs in en niet die van de verkoper, en laat nooit een betaling vooruitlopen op een geverifieerd document.

Route twee

De vennootschap kopen, stap voor stap

Hier verhuist het certificaat niet. Het blijft op naam van de vennootschap staan, en wat u verwerft is de vennootschap. De controles op de grond gebeuren nog steeds, binnen een breder boekenonderzoek, en het zwaartepunt verschuift van het kadaster naar de notaris en de jaarrekening. Uit die verschuiving komt de tijdwinst.

Voorwaarden voor de aandelen afspreken

Het object is de vennootschap, niet het perceel. De voorwaarden betreffen het verworven aandelenbelang, wat de vennootschap bij afronding moet bezitten en waarvan zij vrij moet zijn.

Dagen

De vennootschap doorlichten, niet alleen de grond

Oprichtingsakte en elke wijziging daarvan, aandeelhoudersregister, NIB en vergunningen, LKPM-historie, belastingaangiften, verplichtingen, contracten en eventuele werknemers. Bevestiging dat de vennootschap dit actief bezit en niets waar u niet om vroeg.

3 tot 6 weken

De grond via de vennootschap verifiëren

De controle van het certificaat vervalt niet. Bevestig de HGB bij het Kantor Pertanahan op naam van de vennootschap, met dezelfde controles van meting, bestemming, bijzondere aanduidingen en bouwvrije kuststrook als bij elke aankoop.

Loopt parallel

Vennootschappelijke goedkeuringen en de overdrachtsakte

Een aandeelhoudersbesluit keurt de overdracht goed en een notariële akte van aandelenoverdracht wordt getekend. Het aandeelhoudersregister wordt overeenkomstig bijgewerkt.

1 tot 2 weken

De wijziging registreren

De nieuwe aandeelhouders, en meestal ook nieuwe bestuurders en commissarissen, worden gemeld aan het ministerie van Justitie en vastgelegd, en de OSS- en BKPM-gegevens van de vennootschap worden bijgewerkt.

2 tot 4 weken

Overdracht van de vennootschap

Wettelijke registers, akten, vergunningen, belastingdossiers, bankmachtigingen en het bedrijfsstempel, naast de grond zelf. U neemt een werkende vennootschap in beheer, dus de overdracht van de papieren telt evenveel als die van de sleutels.

Bij afronding

U staat er niet alleen voor

Ik ben bereid de vennootschap met de grond te verkopen, zodat u er geen vanaf een blanco blad hoeft op te richten. De accountant van Integrid (integrid.com) kent de entiteit al en kan vragen erover beantwoorden; ik doe de introductie, en de notaris en de overige contacten die de formaliteiten nodig hebben staan klaar. Een vennootschap die grond houdt is hier gewoon. U hoeft geen Indonesisch vennootschapsrecht te worden. U stapt in een werkende opzet, met mensen die aan de lijn blijven.

Wat kopers vragen

Investeren op Rote, kort beantwoord

Kan een buitenlander grond kopen op het eiland Rote?

Niet in volle eigendom, die is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers, maar wel via drie juridische routes: langdurige huur (Hak Sewa) op uw eigen naam, een gebruiksrecht (Hak Pakai) als u een verblijfsvergunning heeft, of een bouwrecht (HGB) gehouden door een vennootschap met buitenlands kapitaal (PT PMA). Op Rote geldt dezelfde nationale wet als op Bali.

Kan een buitenlander grond in volle eigendom kopen op het eiland Rote?

In de betekenis die de markt aan het woord geeft, ja: een definitieve aankoop in plaats van huur, op een geregistreerde titel die wordt verlengd en opnieuw verleend. Dat is wat een advertentie met "volle eigendom" op Bali betekent, en op Rote is het hetzelfde. De titel die een buitenlander houdt is HGB via een PT PMA, verhypothekeerbaar en overdraagbaar, in een cyclus van 80 jaar, omdat de Indonesische volle eigendom zelf, Hak Milik, is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. Een HGB wordt als grond aangehouden en gewaardeerd en niet als een huur die inkort, en het kan worden verkocht als volle eigendom. Biedt iemand een buitenlander Hak Milik op eigen naam aan, dan is dat een stromanconstructie, en die worden door de rechter nietig verklaard.

Wat is het verschil tussen volle eigendom, HGB en langdurige huur in Indonesië?

Volle eigendom (Hak Milik) is volledig eigendom en staat alleen open voor Indonesische staatsburgers. HGB (Hak Guna Bangunan) is een geregistreerd recht om op grond te bouwen en die te gebruiken, gehouden door een Indonesische vennootschap, waaronder een PT PMA in buitenlandse handen, in een cyclus van 30 + 20 + 30 jaar die opnieuw verleend kan worden; het is de hoogste titel die een buitenlander kan houden, het kan worden verhypothekeerd en verkocht, het wordt als grond aangehouden en gewaardeerd, en het is wat advertenties gericht op buitenlanders met freehold bedoelen. Langdurige huur (Hak Sewa) is een contract om andermans grond voor een vaste termijn te gebruiken, staat open voor iedereen, wordt niet geregistreerd en wordt elk jaar minder waard naarmate de termijn korter wordt.

Hoe lang kan een titel in buitenlandse handen in Indonesië lopen?

Tot 80 jaar. Onder regeringsverordening 18/2021 lopen HGB en Hak Pakai een eerste termijn van 30 jaar, verlengbaar met 20, en daarna te vernieuwen voor nog eens 30.

Hoeveel kapitaal heeft een PT PMA nodig in 2026?

2,5 miljard IDR aan gestort kapitaal, ongeveer 150.000 USD, onder BKPM-verordening 5/2025, van kracht sinds 2 oktober 2025. Daarvoor was het 10 miljard IDR.

Gaat het sneller om de vennootschap te kopen die de grond bezit?

Meestal wel. De aankoop van de aandelen van een vennootschap die de HGB, de vergunningen en de bestemming al heeft, wordt doorgaans in 8 tot 12 weken afgerond, tegenover 3 tot 6 maanden voor een grondoverdracht waarvoor een nieuwe vennootschap moet worden opgericht en het certificaat opnieuw geregistreerd. Ik ben bereid de vennootschap die Neala houdt met de grond te verkopen, en ik stel u voor aan de accountant van Integrid (integrid.com), die de entiteit al kent, zodat u de formaliteiten niet alleen hoeft uit te vinden.

Welke belastingen gelden bij het kopen van grond in Indonesië?

Bij een grondoverdracht betaalt de koper 5% overdrachtsbelasting BPHTB en de verkoper 2,5% definitieve inkomstenbelasting, plus notaris- en registratiekosten. De jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB) ligt tussen 0,1% en 0,5% van de door de overheid vastgestelde waarde. Een aandelenoverdracht brengt de belastingen op grondoverdracht niet in werking en kent een eigen behandeling.

Is een stromanconstructie legaal in Indonesië?

Nee. Volle eigendom op naam van een Indonesische staatsburger houden ten behoeve van een buitenlander is in strijd met de artikelen 21 en 26(2) van de Basisagrarische Wet, rechtbanken hebben zulke constructies nietig verklaard, en de grond kan aan de staat vervallen. Gebruik in plaats daarvan een van de drie juridische routes.

Hoe komt u vanaf Bali op het eiland Rote?

Vlieg van Denpasar naar Kupang in ongeveer 1 uur en 50 minuten, en neem dan de snelle veerboot naar Rote, ongeveer twee uur, of een vlucht van 20 minuten met Susi Air of Wings Air. Nemberala ligt op ongeveer een uur rijden van de haven van Ba'a.

Heeft de luchthaven van Kupang internationale vluchten?

De internationale status van luchthaven El Tari is in 2025 hersteld door het ministerie van Transport en een route Kupang naar Dili met Wings Air is aangekondigd voor 2026. Een verbinding met Darwin wordt besproken maar staat nog niet in een dienstregeling.

Hoe ontwikkeld is het toerisme op het eiland Rote?

Nauwelijks. Logies en horeca vormden in 2023 0,19% van de economie van Rote Ndao volgens het statistiekbureau, tegenover ongeveer 21% op Bali. Rond Nemberala en Boa wordt zichtbaar gebouwd, en de provincie heeft in haar ruimtelijk plan voor 2024 tot 2043 toeristische zones op het eiland aangewezen.

Kan ik in Indonesië wonen als ik er vastgoed bezit?

Niet automatisch. Verblijf is een apart stelsel. De twee gebruikelijke routes zijn het Second Home Visa, een vergunning van vijf of tien jaar op basis van in Indonesië aangehouden gelden of in aanmerking komend vastgoed, en de Investor KITAS, gekoppeld aan een aandelenbelang in een Indonesische vennootschap zoals de PT PMA die uw grond houdt.

De korte versie

Rote is vroeg, bereikbaar en juridisch overzichtelijk. De wet is nationaal en gepubliceerd, er zijn drie manieren om hier grond te houden, de provincie heeft het eiland al in haar ruimtelijk plan opgenomen. Wat het daarvoor terugvraagt, is een horizon van jaren en gewone zorgvuldigheid, goed uitgevoerd. Als u toch al zo zou kopen, vindt u op deze kust geen beter moment dan voordat ze ontdekt wordt.

Het perceel waaruit deze gids is ontstaan

Neala, 7.000 m² direct aan het strand bij Sedeoen

Geregistreerde HGB-titel, bestemming goedgekeurd, ommuurd, met stroom en internet. Rechtstreeks verkocht door de eigenaar.

Bekijk de kavel

De plek zelf

Het eiland Rote, zoals het is

Geen vulkaan, 155.000 inwoners, een economie van zeewier en zout, en water binnen het grootste zeepark van de Koraaldriehoek.

Over Rote

Primaire bronnen

Regelingen linken naar de officiële tekst op peraturan.go.id en JDIH. Regionale cijfers komen van het statistiekbureau en van de provinciale en regentschapsoverheden zelf.

Basisagrarische Wet 5/1960, voor de beperking van volle eigendom, langdurige huur en de nietigheid van stromanconstructies

UUPA 5/1960

PP 18/2021, voor de looptijden van HGB en Hak Pakai en de grondregistratie

PP 18/2021

PP 44/1994, voor de bewoning van huizen door niet-eigenaren

PP 44/1994

PP 28/2025, voor risicogebaseerde bedrijfsvergunningen via OSS

PP 28/2025

BKPM-verordening 5/2025, voor het gestorte kapitaal van een PT PMA vanaf 2 oktober 2025

Baker McKenzie

Regentschap Rote Ndao in cijfers, voor oppervlakte, bevolking en dichtheid

BPS Rote Ndao

Bruto regionaal product per hoofd en groei

Databoks, naar BPS

Ruimtelijk plan van NTT en provinciale strategische toeristische gebieden

Dinas Pariwisata NTT

Status van luchthaven El Tari en de route Kupang naar Dili

ANTARA

Aanwijzing van Mulut Seribu als internationale bestemming

ANTARA Kupang

Strategische prioriteiten van het RPJMD 2025 tot 2029 van Rote Ndao

Pemkab Rote Ndao

Deze gids is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of beleggingsadvies. De aangehaalde regelgeving, tarieven en drempels waren actueel op het moment van schrijven en veranderen regelmatig. Cijfers die aan openbare advertenties worden toegeschreven zijn vraagprijzen, geen geregistreerde transacties. Wie in Indonesië een transactie aangaat, doet er goed aan onafhankelijk Indonesisch juridisch en fiscaal advies in te winnen.