买家指南
罗地岛投资
印尼最南端的岛屿，以及在这里买地究竟如何操作
从巴厘岛飞行一小时五十分钟，再乘一班渡轮。一处自八十年代起就为世界所知的冲浪点，以及一段几乎无人建设过的海岸线。本文由一块待售罗地岛土地的业主撰写，写给每一位正在考虑在罗地岛购地的人：外国人可用的三条合法路径、一笔交易的费用、交通正在如何变化，以及签约前需要核查的内容。
0.19%
旅游业在经济中的占比
121/km²
每 km² 人口，巴厘岛超过 750
80年
外国人持有产权的最长期限
25亿 IDR
PT PMA 最低资本，自 2025 年 10 月起
投资理由
四个数字，以及它们为什么与您有关
这些数字没有一个来自卖家。它们来自统计局、海洋公园管理机构和土地法本身，合在一起描述了一样罕见的东西：一段可以到达、受法律保护、而且几乎完全未经开发的海岸。
每 km² 121 人
罗地恩达奥约有 155,000 人，分布在 1,280 km² 的土地上，每 km² 约 121 人。巴厘岛约为 811 人，密度接近七倍。这里已开发的海岸线只是Nemberala和 Boa 周边的几公里，其余部分一如既往。
BPS Rote Ndao海域是国家公园
罗地岛位于萨武海海洋国家公园之内：3,355,352 公顷，珊瑚大三角内最大的海洋保护区。珊瑚礁、海草床、海龟产卵地和鲸类洄游通道，受部级管理规划保护，而不只是一句口号。地块前方的海域受法律保护。
YKAN三条合法路径，全是国家法律
罗地岛不会改变印尼土地法的任何内容。支撑巴厘岛数千笔交易的同一套框架在这里同样适用，每一部法规原文都已在网上公开。租赁权、Hak Pakai，或通过公司持有的 HGB。规则是这件事里最熟悉的部分。
PP 18/2021实地是什么样
西海岸的一个早晨
在旱季末沿海滩拍摄，这就是这里一年中大部分时间的样子：硬朗的光线，离岸风，沙滩上再没有别人。上面的每一个数字描述的都是这里。
业主直售
本指南所源自的地块正由业主出售
Neala，Sedeoen 的 7,000 m² 已围墙、已持证海滨地块，不经中介直接出售。这正是本指南存在的原因：业主希望您真正理解这座岛和相关法律，而不是被人用话术带过。有任何问题尽管提出；回答您的人，手里就持有产权证书。
关于这座岛本身，它的地质、气候、居民和经济，另有专门的页面。
了解罗地岛如何到达
中午在巴厘岛，晚饭在罗地岛
一班飞机，一班渡轮。所有路线都经过帝汶岛上的古邦，这只是一个需要熟悉一次的中转，而不是一段需要忍受的旅程，并且正是整个图景中正在切实改善的那一部分。
今天的行程
登巴萨至古邦
飞行约 1 小时 50 分钟，每日有航班。
古邦至罗地岛
快船约两小时，每日双向对开。飞行约 20 分钟。
飞往罗地岛
Susi Air 每周约三班，Wings Air 接近每日一班。支线航班班次稀少且时有变动，订票前请先确认。
Ba'a 至Nemberala
距港口约 36 km，车程一小时。
Nemberala以北的沿海公路。岛上任何地方到任何地方，都在一两个小时车程之内。
古邦正在发生的变化
El Tari 机场在连续十四年没有国际航班之后，于 2024 年 4 月失去了国际机场资格，交通部已在 2025 年恢复了这一资格。闲置约五年的国际航站楼正在重新投入使用，省政府的目标是在 2026 年初具备运营条件。
具体的进展是 Wings Air 的古邦至帝力航线，据报道计划于 2026 年 3 月开航，使用 ATR 72-600 机型。这将是该机场十多年来的第一条国际航线。
几乎每一次谈到罗地岛，都会有人提起古邦至达尔文的航线。这条航线于 2008 年停飞，省里为恢复它所做的努力至今尚未落实为实际航班。
ANTARA需要说清楚的一点
有必要说得准确一些：唯一有明确日期和名称的国际航线是帝力。澳大利亚航线仍是愿景，而非时刻表。这里的交通今天已经够用，将来很可能更好，而买入时依据前者要比依据后者稳妥得多。
市场
起步早，且已在规划图上
罗地岛今天的位置，正是巴厘岛西海岸几十年前、龙目岛南海岸更近一些时候所处的位置：为人所知、可以到达、几乎没有开发。大多数买家忽略的是，省政府已经把这座岛写进了空间规划，只是写在几乎没有人读的文件里。
规划文件里究竟写了什么
NTT 的空间规划，即涵盖 2024 至 2043 年的 Perda 4/2024，在八个县划定了 15,684 公顷旅游区，罗地恩达奥位列其中。
Dinas Pariwisata NTT罗地岛上的两个区域，Mulut Seribu 和 Oeseli，被列为省级战略旅游区。Mulut Seribu 是岛东部一片迷宫般的海湾水道，已被省政府正式定为国际旅游目的地，配有公共预算，并通过村办企业建起了度假小屋。
ANTARA Kupang县政府自己的 2025 至 2029 年 RPJMD（中期发展规划）将旅游业和创意经济列为构建地区经济韧性的支柱之一。
Pemkab Rote Ndao罗地恩达奥的人均地区生产总值约为 2,790 万 IDR，过去五年年均增长约 4.39%。绝对值不大，但在稳步累积，这正是一个早期地区经济从内部看起来的样子。
Databoks，数据来自 BPS佐科·维多多总统曾到访罗地岛，这是总统首次访问该岛，当地评论将其解读为中央政府关注的信号。Nemberala沿岸的建设清晰可见：住宅、冲浪营地、精致露营，以及至少一个规模大得多的度假村项目，其数据来自报道而非经过证实。
Sedeoen，就在Nemberala北面。密度很低，大部分海岸仍未开发。
适合什么样的人
这里的买家群体小而明确。他们是已经认定自己想要罗地岛的人，其中不少人先在巴厘岛取得了成功，等到可以在任何地方生活时才来到这里；西海岸如今已有一所国际学校，说明这个社区正在往哪个方向安顿下来。这也是一个友善的社区：罗地人和外国人，规模不大，各个年龄段都有，对以邻居而非开发商身份到来的新人很快就会接纳。这使得入场价格保持在现在的水平，也意味着它适合以年计而非以月计的持有期。您想要的土地，在您相信的海岸上，是可行的。想快速转手的东西，则不是。
产权
三种合法的持有方式，都已有成熟先例
规则是全国性的，罗地岛不会改变其中任何一条。这是好消息：支撑巴厘岛数千笔交易的同一套框架在这里完全一样地适用，而且法规原文都已在网上公开。当一则面向外国人的挂牌信息说“永久产权”时，它指的是以 HGB 形式持有的一次性买断，因为 Hak Milik（所有权）本身仅限印尼国民持有。下面所有内容，都是外国人实际持有的东西。
Hak Sewa
租赁权
期限
由合同约定
谁可以持有
任何外国人。无需签证，无需公司。
法律依据
UUPA 5/1960，第 44 至 45 条
最简单的入门方式：在固定期限内使用印尼人所有土地的合同权利，租金一次付清。土地局不签发证书，因为租约本身就是权利凭证。成本最低、手续最少、不缴取得税。代价是价值随剩余年限缩短而减少，因此它适合使用，而不适合积累资产。非所有人居住房屋的事项由 PP 44/1994 规范。
UUPA 5/1960Hak Pakai
使用权
期限
30 + 20 + 30，最长 80 年
谁可以持有
持有有效 KITAS 或 KITAP 的外国个人。
法律依据
PP 18/2021
以您本人名义登记、由土地局发证的产权。与持有有效居留许可挂钩，通常限于每人或每个家庭一处房产。它天然适合您自住的房屋，而不是您打算开发的土地。
PP 18/2021HGB，由 PT PMA 持有。市场所称的“永久产权”
建筑使用权
期限
30 + 20 + 30，最长 80 年
谁可以持有
印尼法人，包括外资持股的投资公司。
法律依据
PP 18/2021；UU 25/2007；BKPM 第 5/2025 号条例
标准的商业路径，也是印尼投资法专门为此设计的路径。公司持有登记在册的 HGB 证书：可转让、可抵押，并被印尼银行接受为担保。三者中权利最强，按土地而不是按逐年缩水的租约估值，也是唯一支持规模化建设和经营的一种。
PP 18/2021永久产权、HGB 与租赁权，并列对照
三个在挂牌信息中被随意使用的词。以下是每一个在法律上究竟是什么、谁可以持有，以及在购买时、持有期间和退出时对您意味着什么。
| 永久产权（Hak Milik） | HGB（Hak Guna Bangunan） | 租赁权（Hak Sewa） | |
|---|---|---|---|
| 它是什么 | 对土地本身的完整所有权，印尼法律中最强的产权。 | 登记在册的在土地上建筑和使用的权利，以您公司的名义持有。外国人可持有的最高产权。面向外国人销售时，市场称之为永久产权。 | 在固定期限内使用他人所有土地的合同，租金一次付清。 |
| 谁可以持有 | 仅限印尼公民。外国人不可以，公司也不可以。 | 印尼法人，包括外资持股的 PT PMA。印尼公民也可以。 | 任何人，包括以本人名义持有的外国人。无需公司，无需签证。 |
| 外国人如何取得 | 无法取得。假装可以的代持安排，依据《土地基本法》无效。 | 设立或收购一家 PT PMA。Hak Milik 地块在土地局转换为公司名下的 HGB。 | 与印尼所有人签订经公证的租约。土地局的登记不作任何变动。 |
| 期限 | 无期限。 | 30 年，延长 20 年，再续 30 年，之后 PP 18/2021 规定可重新授予。按土地来持有和估值，并且可以按永久产权出售。 | 以合同约定为准，通常为 25 至 30 年，附有按届时议定价格延期的选择权。价值随年限递减，期限结束时便一文不值。 |
| 是否在土地局登记 | 是，证书登记在所有人名下。 | 是，证书登记在公司名下。 | 否。租约本身即为凭证；可以备注，但产权仍归所有人。 |
| 建筑、抵押、出售 | 三者皆可。 | 三者皆可。银行接受 HGB 作为担保，公司或其股权都可以出售。 | 经所有人同意可以建筑；通常不能抵押；租约允许时可转让剩余年限。 |
| 取得税 | 买方缴 5% 的 BPHTB，卖方缴 2.5% 的 PPh 最终所得税。 | 土地过户时相同。转让持有公司的股权时，两者均不适用，股权交易适用其自身的税务处理。 | 无 BPHTB。租金收入税由所有人缴纳。 |
| 持续义务 | 年度土地与建筑税（PBB）。 | PBB，加上公司自身的申报：季度 LKPM、年度纳税申报、账目。 | PBB 通常仍由所有人承担。无需申报。 |
| 期满时 | 没有期满。 | 延长、续期和重新授予均以申请办理；在用途符合空间规划的情况下，属于程序性事项。产权仍然是土地。 | 土地及其上的一切建筑归还所有人，除非商定并支付延期费用。 |
| 适合 | 印尼买家。 | 希望长期持有、可获银行融资的外国买家。公司是产权的载体，不是第二个项目；在这块地上公司已经存在，可以随土地一并转让。 | 希望在固定期限内拥有一处住所或小型生意，且入场成本最低的外国买家。 |
它是什么
永久产权（Hak Milik）
对土地本身的完整所有权，印尼法律中最强的产权。
HGB（Hak Guna Bangunan）
登记在册的在土地上建筑和使用的权利，以您公司的名义持有。外国人可持有的最高产权。面向外国人销售时，市场称之为永久产权。
租赁权（Hak Sewa）
在固定期限内使用他人所有土地的合同，租金一次付清。
谁可以持有
永久产权（Hak Milik）
仅限印尼公民。外国人不可以，公司也不可以。
HGB（Hak Guna Bangunan）
印尼法人，包括外资持股的 PT PMA。印尼公民也可以。
租赁权（Hak Sewa）
任何人，包括以本人名义持有的外国人。无需公司，无需签证。
外国人如何取得
永久产权（Hak Milik）
无法取得。假装可以的代持安排，依据《土地基本法》无效。
HGB（Hak Guna Bangunan）
设立或收购一家 PT PMA。Hak Milik 地块在土地局转换为公司名下的 HGB。
租赁权（Hak Sewa）
与印尼所有人签订经公证的租约。土地局的登记不作任何变动。
期限
永久产权（Hak Milik）
无期限。
HGB（Hak Guna Bangunan）
30 年，延长 20 年，再续 30 年，之后 PP 18/2021 规定可重新授予。按土地来持有和估值，并且可以按永久产权出售。
租赁权（Hak Sewa）
以合同约定为准，通常为 25 至 30 年，附有按届时议定价格延期的选择权。价值随年限递减，期限结束时便一文不值。
是否在土地局登记
永久产权（Hak Milik）
是，证书登记在所有人名下。
HGB（Hak Guna Bangunan）
是，证书登记在公司名下。
租赁权（Hak Sewa）
否。租约本身即为凭证；可以备注，但产权仍归所有人。
建筑、抵押、出售
永久产权（Hak Milik）
三者皆可。
HGB（Hak Guna Bangunan）
三者皆可。银行接受 HGB 作为担保，公司或其股权都可以出售。
租赁权（Hak Sewa）
经所有人同意可以建筑；通常不能抵押；租约允许时可转让剩余年限。
取得税
永久产权（Hak Milik）
买方缴 5% 的 BPHTB，卖方缴 2.5% 的 PPh 最终所得税。
HGB（Hak Guna Bangunan）
土地过户时相同。转让持有公司的股权时，两者均不适用，股权交易适用其自身的税务处理。
租赁权（Hak Sewa）
无 BPHTB。租金收入税由所有人缴纳。
持续义务
永久产权（Hak Milik）
年度土地与建筑税（PBB）。
HGB（Hak Guna Bangunan）
PBB，加上公司自身的申报：季度 LKPM、年度纳税申报、账目。
租赁权（Hak Sewa）
PBB 通常仍由所有人承担。无需申报。
期满时
永久产权（Hak Milik）
没有期满。
HGB（Hak Guna Bangunan）
延长、续期和重新授予均以申请办理；在用途符合空间规划的情况下，属于程序性事项。产权仍然是土地。
租赁权（Hak Sewa）
土地及其上的一切建筑归还所有人，除非商定并支付延期费用。
适合
永久产权（Hak Milik）
印尼买家。
HGB（Hak Guna Bangunan）
希望长期持有、可获银行融资的外国买家。公司是产权的载体，不是第二个项目；在这块地上公司已经存在，可以随土地一并转让。
租赁权（Hak Sewa）
希望在固定期限内拥有一处住所或小型生意，且入场成本最低的外国买家。
Neala 以 HGB 形式由一家我愿意连同土地一起出售的公司持有。中间一栏的全部内容都适用于它，而本页下方的两条购买路径，就是接手这一栏的两种方式。如果您接手公司，我会介绍 Integrid（integrid.com）的会计师，他已经了解这家主体，以及已经与它合作的其他联系人。
80 年究竟意味着什么
PP 18/2021 将 HGB 和 Hak Pakai 的期限定为 30 年，可延长 20 年，之后可再续 30 年。您在到期前向土地局提出申请，只要用途仍符合空间规划，这就是一项程序，而不是一种恩惠。整个周期结束时，同一条例规定可在同一块土地上重新授予权利。因此，HGB 不是一份逐渐归零的租约：它在原地延长和续期，土地也按土地估值。
PP 18/2021一项被大多数买家忽略的悄然改进
PP 28/2025 于 2025 年 6 月 5 日颁布。它取代了 2021 年的许可制度，把所有营业许可统一纳入一个 OSS 系统，每一项都附有公布的办理时限。如果某个部门逾期未答复，OSS 会自动签发许可。印尼开发中最古老的风险从来不是规则本身，而是等待。这部条例针对的正是等待。
JDIH BKPMPT PMA，以及它对您的要求
外资公司是持有 HGB 的主体。它是一家真实的公司，承担真实的义务，而这正是这一结构站得住脚的原因。
- 最低实缴资本由 100 亿 IDR 降至 25 亿 IDR，约合 150,000 USD，依据 BKPM 第 5/2025 号条例，该条例于 2025 年 10 月 1 日发布，次日生效。降幅达 75%，是多年来对这条路径经济性影响最大的一次变化。
- 这笔资本自存入之日起须在公司账户中保留至少十二个月，用于购置资产、建设和经营的除外。
- 通常仍要求总投资计划超过 100 亿 IDR，不含土地和建筑。房产和住宿设施的价值可以计入其中。
- 季度投资活动报告，即 LKPM，须向 BKPM 提交；无论是否有经营活动，公司都须提交纳税申报。
当土地已经在一家公司名下时，买家可以收购股权而不是土地。这是两种不同的交易，法律和税务后果各不相同，并不是通往同一个房间的两扇门，而且公司自身的历史会随之转移。双方都应就哪条路径更合适各自寻求专业意见。
唯一需要避开的路径
以印尼朋友的名义持有 Hak Milik，是这个市场上最古老的变通做法，而它行不通。这违反《土地基本法》第 21 条第 1 款和第 26 条第 2 款，印尼法院一贯判定此类安排无效，土地也可能收归国有。既然存在三条合法路径，而且最简单的一条根本不需要公司，就没有任何理由考虑它。
费用与税务
全部费用，没有隐藏项
以大多数标准衡量，印尼的房地产税负都不高，税种也不多。以下是全国性税率；实际处理取决于交易结构和税务机关认可的估值，所以请把它们当作账单的轮廓，而不是账单本身。
| BPHTB，取得税 | 应税取得价值的 5%，在土地过户时由买方缴纳。租赁权不涉及此税。 |
| PPh 最终所得税，卖方税 | 土地及建筑出售时转让价值的 2.5%，由卖方缴纳。 |
| PBB，年度土地与建筑税 | 评估值的 0.1% 至 0.5%。评估值即 NJOP，由政府核定，通常远低于市场价。 |
| 增值税 | 通常适用于开发商出售的新建房产，而不适用于二手土地过户。 |
| 租金收入 | 需纳税。税率取决于您被认定为居民、非居民个人还是公司。 |
| 公证与登记 | PPAT 契据、产权重新登记和专业服务费，在上述税费之外另计。 |
每年都值得查一下
印尼多次以房地产税收优惠作为经济刺激手段，包括对符合条件的交易临时下调取得税和最终所得税。某项优惠是否适用于某笔购买，会随年份和类别而变，所以请询问当前的政策，而不是沿用上一季的答案。
在这里生活
如果您想留下来，有两扇门
持有土地本身并不赋予您在印尼居住的权利。居留是一套独立的制度，房产买家通常最终会走上两条路径中的一条。
第二家园签证
面向经济独立申请人的五年或十年居留许可。资格条件基于在印尼账户中持有的资金，普遍报道的数额为 20 亿 IDR，或基于持有符合条件的房产。它不允许为印尼雇主工作，不过为境外公司远程工作通常是被接受的，而且它在若干年后开通了通往永久居留的路径。
投资者 KITAS
与在印尼公司中的持股挂钩。如果您已经在设立或收购一家 PT PMA 来持有土地，这通常是更自然的选择，因为您为产权所需要的那家公司，正是支撑这一许可的同一家公司。
移民门槛和类别在不同来源中说法不一，并且经常变动。在把它写进计划之前，请向印尼顾问确认当前的规定。
把事情做对
七项核查，就此完成
这些都不特殊。它是印尼标准的土地核查清单，每一位巴厘岛买家都在用的那一份，而且每一项都能在签约之前得到答案。对于一块已经围墙、通路、持证的地块，大部分核查一个下午就能完成。
1
产权证书本身
在 Kantor Pertanahan（当地土地局）而不是凭一张照片，确认权利类型、登记权利人、面积以及证书是否有效。核查证书上是否登记有抵押、留置或其他负担。
2
实地的地界
取得 surat ukur（测量图），最好是实测的测量报告，并在邻居在场的情况下沿地界走一圈。费用低、速度快，而且解决的正是日后处理起来最昂贵的那一个问题。
3
用地规划与空间规划
确认地块的用地性质支持您的计划；如果您要开发，请以自己的名义取得 KKPR 用地确认。自 PP 28/2025 起，这一程序通过 OSS 作为单一入口办理，并附有办理时限。
4
叠加管控区与退让距离
根据地块坐标核查林业、保护区和海岸带的划定，并确定从高潮线起算的适用海岸退让距离。在海滨地块上，这正是您买到的土地与您能建房的土地之间的差别，因此值得弄清楚。
5
使用历史
adat（习惯法权利）可能与国家产权并存。在当地打听一下谁曾经耕种或使用这块地，以及是否有人认为地界仍有争议。对于一块已经围墙、通路、长期确立的地块，这通常只是一次简短的谈话。
6
如果您收购的是公司
经审计的账目、纳税申报、LKPM 记录、负债，以及公司不持有其他任何资产的确认。土地的干净程度，取决于持有它的实体是否干净。
7
您自己的顾问
一位独立的印尼公证人或 PPAT，以及一位独立的律师，由您自己聘请，而不是仅由卖方介绍。这是整份清单上价值最高的一项。
关于这座岛的两点实际提醒
罗地恩达奥有一家地区医院，位于 Ba'a，由社区卫生中心辅助，所以大多数买家遇到严重情况时都会考虑古邦或巴厘岛。此外，这里的行政办事按海岛的节奏进行：产权、许可和过户都比巴厘岛耗时更长。在预算里除了钱再加上耐心，整个流程就完全可以应对。
两种进入方式
买下地块，或买下已经持有它的公司
当海滨土地已经在一家持有许可的印尼公司名下时，您拥有一个巴厘岛大多数买家从未有过的选择。要么买下土地，用一家完全属于您自己的干净实体从头开始；要么买下公司，直接接手已经办妥的产权、许可和用地确认。我愿意连同土地一起出售这家公司，Integrid（integrid.com）的会计师已经了解它。两者的终点相同：您在这片海岸上持有登记在册的 HGB。到达的速度却大不相同。
购买土地
3 至 6个月
从商定条件到证书登记在您公司名下的通常耗时
在土地局登记过户之前，必须先设立一家新的 PT PMA 并完成注资。干净，但更慢。
收购公司
8 至 12周
从商定条件到持有股权、许可和土地的通常耗时
公司、资本、许可和用地确认都已经存在。土地局根本不在关键路径上。
| 购买土地 | 收购公司 | |
|---|---|---|
| 您最终得到什么 | 登记在您自己新设公司名下的 HGB，没有任何历史。 | 登记在一家已持有许可、已完成注资、已取得建设用地确认的公司名下的 HGB。 |
| 完成所需时间 | 三到六个月。土地局的重新登记是最长的一环。 | 八到十二周。尽职调查是最长的一环，而节奏由您掌握。 |
| 您需要做的设立工作 | 设立一家 PT PMA：设立契据、部委批准、税号、营业许可、存入 25 亿 IDR。在能够签约之前就要先花四到八周。 | 无。您买下的是一套已经在运转的架构。 |
| 用地确认与许可 | 在您拥有土地之后，以您自己公司的名义申请 KKPR 用地确认。 | 公司已经持有，并在第一天就随公司一起转移。 |
| 过户税 | 土地过户时，买方缴 5% 的 BPHTB，卖方缴 2.5% 的 PPh 最终所得税。 | 土地不发生变动，所以这两项税不适用。股权转让适用其自身的税务处理，税务机关可以按交易实质进行认定。 |
| 您需要核查什么 | 证书、测量图、他项权利、用地规划、叠加管控区和退让距离。 | 以上全部，再加上公司的契据、许可、LKPM 申报、纳税申报和负债。要读的东西更多，而正是这些阅读为您换来了速度。 |
| 随之而来的是什么 | 地块，以及一张白纸。 | 地块，加上公司的过往记录。干净的记录是一项资产，而申报文件会告诉您面前的是哪一种。 |
| 选择这条路径，如果 | 您希望从第一份契据起按自己的方式搭建实体，而时间不是制约因素。 | 您希望下个季度就持有海滨地块，而不是等到明年。 |
您最终得到什么
购买土地
登记在您自己新设公司名下的 HGB，没有任何历史。
收购公司
登记在一家已持有许可、已完成注资、已取得建设用地确认的公司名下的 HGB。
完成所需时间
购买土地
三到六个月。土地局的重新登记是最长的一环。
收购公司
八到十二周。尽职调查是最长的一环，而节奏由您掌握。
您需要做的设立工作
购买土地
设立一家 PT PMA：设立契据、部委批准、税号、营业许可、存入 25 亿 IDR。在能够签约之前就要先花四到八周。
收购公司
无。您买下的是一套已经在运转的架构。
用地确认与许可
购买土地
在您拥有土地之后，以您自己公司的名义申请 KKPR 用地确认。
收购公司
公司已经持有，并在第一天就随公司一起转移。
过户税
购买土地
土地过户时，买方缴 5% 的 BPHTB，卖方缴 2.5% 的 PPh 最终所得税。
收购公司
土地不发生变动，所以这两项税不适用。股权转让适用其自身的税务处理，税务机关可以按交易实质进行认定。
您需要核查什么
购买土地
证书、测量图、他项权利、用地规划、叠加管控区和退让距离。
收购公司
以上全部，再加上公司的契据、许可、LKPM 申报、纳税申报和负债。要读的东西更多，而正是这些阅读为您换来了速度。
随之而来的是什么
购买土地
地块，以及一张白纸。
收购公司
地块，加上公司的过往记录。干净的记录是一项资产，而申报文件会告诉您面前的是哪一种。
选择这条路径，如果
购买土地
您希望从第一份契据起按自己的方式搭建实体，而时间不是制约因素。
收购公司
您希望下个季度就持有海滨地块，而不是等到明年。
哪条路径合适，取决于资产本身、您自己的税务状况以及您偏好的持有方式。双方在做出选择前都应寻求独立的印尼专业意见。一位好的卖家会支持任何一条路径，而在这块地上我愿意出售这家公司；我会介绍 Integrid（integrid.com）的会计师以及它已经在用的其他联系人。
路径一
购买土地，逐步说明
六个步骤，没有一个是特殊的。这与巴厘岛每一笔购地背后的流程完全相同，而且每一步都可以在下一步开始之前核实。所列时间为通常情况；罗地岛土地局的办理速度比巴厘岛慢。
商定条件并查看文件
价格、币种、包含的内容，以及产权证书本身。这一阶段不支付任何款项。认真的卖家会在提出任何要求之前，先出示证书、测量图和用地规划。
数天
独立核查产权
由您自己的公证人或 PPAT（土地契据公证官）在 Kantor Pertanahan（当地土地局）核实证书：权利类型、登记权利人、面积，以及是否存在抵押或其他负担。任何问题都会在这一步暴露出来，此时的代价还很低。
1 至 3 周
确认用地规划与叠加管控区
将地块与空间规划、任何林业或保护区叠加管控区以及海岸退让距离逐一核对。如果您计划开发，请通过 OSS 以自己的名义申请 KKPR 用地确认。
并行进行
设立持有主体
持有 HGB 需要一家 PT PMA（外资公司）：设立契据、部委批准、税号、营业许可，以及到位的实缴资本。如果您选择的是租赁权，则没有这一步。
4 至 8 周
签约并付款
契据在 PPAT 面前签署，款项当天通过银行系统划转。取得税由买方承担，最终所得税由卖方承担。
一天
登记与交接
PPAT 提交转让登记，土地局以您公司的名义重新签发证书。钥匙、水电接入和文件完成移交。这里的等待属于行政程序，而非法律问题。
4 至 12 周
让流程顺畅的两个习惯
让这条路径顺畅的两个习惯：聘请您自己的顾问而不是卖方的顾问，以及绝不在文件核实之前先行付款。
路径二
收购公司，逐步说明
在这条路径中，产权证书不会变动。它仍登记在公司名下，您收购的是这家公司。土地核查依然进行，只是包含在更全面的审计之中，重心则从土地局转移到公证人和公司账目。节省的时间正来自这一转移。
就股权商定条件
交易标的是公司，而不是地块。条件涵盖所收购的股权比例、公司在交割时必须持有的资产，以及必须不存在的负债。
数天
审计公司实体，而不只是土地
公司设立契据及每一次修订、股东名册、NIB（营业主号）及各项许可、LKPM（投资活动报告）记录、纳税申报、负债、合同以及任何雇员。确认公司持有的是这项资产，且没有任何您未曾要求的东西。
3 至 6 周
通过公司核查土地
产权证书的核查不会省去。在 Kantor Pertanahan（当地土地局）确认公司名下的 HGB（建筑使用权），并进行与任何购地相同的测量、用地规划、叠加管控区及海岸退让距离核查。
并行进行
公司内部批准与转让契据
由股东决议批准转让，并签署公证的股权转让契据。股东名册相应更新。
1 至 2 周
登记变更
新股东，通常还有新的董事和监事，向法律部申报并完成备案，公司在 OSS 和 BKPM 的记录也随之更新。
2 至 4 周
公司交接
法定簿册、契据、许可证、税务记录、银行授权和公司印章，连同土地本身一并移交。您接管的是一家正在运作的实体，所以文件的交接和钥匙的交接同样重要。
交割时
公司这件事，您不是一个人
我愿意连同土地一起出售这家公司，这样您就不必从一张白纸成立公司。Integrid（integrid.com）的会计师已经了解这家主体，可以回答有关问题；介绍由我来做，申报所需的公证人和其他联系人也都在。在这里，由公司持有土地是平常事。没有人要求您成为印尼公司法律师。您进入的是一套已经运转的安排，对面的人会一直在线。
买家常问的问题
罗地岛投资，简要作答
外国人可以在罗地岛买地吗？
不能以永久产权形式持有，那是印尼国民专有的，但可以通过三条合法路径：以您自己名义持有的租赁权（Hak Sewa），持有居留许可时可申请的使用权（Hak Pakai），或由外资公司（PT PMA）持有的建筑使用权（HGB）。罗地岛适用的国家法律与巴厘岛完全相同。
外国人可以在罗地岛购买永久产权土地吗？
按市场对这个词的用法，可以：是一次性买断而非租赁，权利登记在册，可以延期并重新授予。这正是巴厘岛“永久产权”挂牌的含义，在罗地岛也一样。外国人持有的是通过 PT PMA 持有的 HGB，可抵押、可转让，以 80 年为一个周期，因为印尼的永久产权本身，即 Hak Milik（所有权），仅限印尼国民持有。HGB 是按土地而不是按逐年缩水的租约来持有和估值的，并且可以按永久产权出售。如果有人向外国人提供以其本人名义登记的 Hak Milik，那就是代持安排，而法院会判定其无效。
在印尼，永久产权、HGB 和租赁权有什么区别？
永久产权（Hak Milik）是完整的所有权，仅向印尼公民开放。HGB（Hak Guna Bangunan）是登记在册的建筑和使用土地的权利，由印尼公司持有，包括外资持股的 PT PMA，周期为 30 + 20 + 30 年并可重新授予；它是外国人可持有的最高产权，可以抵押和出售，是按土地来持有和估值的，也是面向外国人的挂牌信息中所说的“永久产权”。租赁权（Hak Sewa）是在固定期限内使用他人土地的合同，任何人都可签订，不作登记，价值随剩余年限缩短而逐年减少。
外国人持有的产权在印尼最长能持续多久？
最长 80 年。根据第 18/2021 号政府条例，HGB 和 Hak Pakai 的初始期限为 30 年，可延长 20 年，之后可再续 30 年。
2026 年设立一家 PT PMA 需要多少资本？
实缴资本 25 亿 IDR，约合 150,000 USD，依据 BKPM 第 5/2025 号条例，自 2025 年 10 月 2 日起生效。此前为 100 亿 IDR。
收购持有土地的公司会更快吗？
通常是的。收购一家已持有 HGB、许可和用地确认的公司的股权，一般 8 至 12 周即可完成，而土地过户需要新设公司并重新登记证书，通常需要 3 至 6 个月。我愿意连同土地一起出售持有 Neala 的公司，并介绍 Integrid（integrid.com）的会计师，他已经了解这家主体，这样您就不必独自设计申报。
在印尼买地需要缴纳哪些税？
土地过户时，买方缴纳 5% 的 BPHTB 取得税，卖方缴纳 2.5% 的最终所得税，另加公证和登记费用。年度土地与建筑税（PBB）为政府评估值的 0.1% 至 0.5%。股权转让不触发土地过户税，而适用其自身的税务处理。
代持安排在印尼合法吗？
不合法。以印尼公民的名义替外国人持有永久产权，违反《土地基本法》第 21 条和第 26 条第 2 款，法院已判定此类安排无效，土地可能收归国有。请改用三条合法路径之一。
从巴厘岛怎么去罗地岛？
从登巴萨飞往古邦约 1 小时 50 分钟，然后乘快船约两小时抵达罗地岛，或搭乘 Susi Air 或 Wings Air 的 20 分钟航班。Nemberala距 Ba'a 港口车程约一小时。
古邦机场有国际航班吗？
El Tari 机场的国际机场资格已于 2025 年由交通部恢复，Wings Air 的古邦至帝力航线已宣布于 2026 年开通。达尔文航线仍在讨论中，尚未排定。
罗地岛的旅游业发展到什么程度？
几乎尚未起步。据统计局数据，2023 年住宿和餐饮业占罗地恩达奥经济的 0.19%，而巴厘岛约为 21%。Nemberala和 Boa 周边可以看到建设活动，省政府也已在 2024 至 2043 年空间规划中在岛上划定了旅游区。
在印尼拥有房产后我可以在那里居住吗？
不会自动获得居留权。居留是另一套独立的制度。通常有两条路径：第二家园签证（Second Home Visa），即基于在印尼持有的资金或符合条件的房产而签发的五年或十年居留许可；以及投资者 KITAS，与在印尼公司中的持股挂钩，例如持有您土地的那家 PT PMA。
简短的结论
罗地岛起步早、可到达、法律上清晰。法律是全国性的并已公开，在这里持有土地有三种方式，省政府也已经把这座岛写进了空间规划。它所要求的回报，是以年计的持有期限，以及认真做好的常规尽职调查。如果您本来就打算这样买，那么在这片海岸上，您找不到比它被发现之前更好的时机。
第一手来源
法规均链接至 peraturan.go.id 和 JDIH 上的官方原文。地区数据来自统计局以及省政府和县政府本身。
第 5/1960 号《土地基本法》，关于永久产权限制、租赁权及代持无效
UUPA 5/1960PP 18/2021，关于 HGB 和 Hak Pakai 的期限及土地登记
PP 18/2021PP 44/1994，关于非所有人居住房屋
PP 44/1994PP 28/2025，关于通过 OSS 办理的基于风险的营业许可
PP 28/2025BKPM 第 5/2025 号条例，关于自 2025 年 10 月 2 日起适用的 PT PMA 实缴资本
Baker McKenzie《罗地恩达奥县统计年鉴》，关于面积、人口和密度
BPS Rote Ndao人均地区生产总值及其增长
Databoks，数据来自 BPSNTT 空间规划及省级战略旅游区
Dinas Pariwisata NTTEl Tari 机场资格及古邦至帝力航线
ANTARAMulut Seribu 国际旅游目的地的认定
ANTARA Kupang罗地恩达奥 2025 至 2029 年 RPJMD 战略优先事项
Pemkab Rote Ndao本指南仅为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。文中引用的法规、税率和门槛在撰写时为现行有效，但会经常变动。归于公开挂牌信息的数字为要价，而非已成交记录。任何在印尼进行交易的人都应寻求独立的印尼法律和税务意见。