概览
执行摘要
Neala 是罗地岛一块 7,000 m² 的待售土地，永久产权海滨地块，位于该岛西海岸成熟的 Sedeoen / Nemberala 一带，这是罗地岛在冲浪、日落和精品旅游方面最受青睐的一段海岸。朝西，直接临海滩，向海面平缓倾斜，有成熟树木和肥沃的沿海土壤，由业主直接出售。
它的与众不同之处在于就绪程度。产权已登记，过户已完成，开发规划（PKKPR）已批准，基础工程已就位：钢筋加固石砌围墙、已接入的电网、可用的供水系统和高速 Starlink 互联网。它不是需要多年审批的生地，而是一块已配套、已规划、可以动工的地块。
≈8.6m
后方高程（海景坡升）
2.2km
至Nemberala中心（约 8 分钟）
80年
永久产权周期 · 30 + 20 + 30 年
一览
- 位置：Sedeoen，Rote Barat，罗地恩达奥，NTT
- 面积：7,000 m²（证书）· 海岸线 45 m
- 产权：已登记 HGB（建筑使用权），过户已完成
- 规划：PKKPR 已批准用于房地产（KBLI 68111）
- 朝向：西 / 面向日落
已就位
- 300 + 45 m 钢筋加固天然石围墙
- PLN 电网（7,700 VA），已接入
- 水井 + 4,800 L 储水 + 水泵
- Starlink（第 3 代）+ WiFi 分发
- 公共道路通道：经海滨道路，或沿整条南侧边界（尚未铺装）
位置
位置与环境
罗地岛位于印度尼西亚群岛的最南端，帝汶岛以南。地块位于该岛西海岸的 Sedeoen 村，处在Nemberala旅游区内，这一带以绵长的左手礁浪、平静的沙滩和精致、低密度的旅游氛围著称。
罗地岛西海岸示意图，北在左侧
Oelolot
北
Neala
Sedeoen
Nemberala
中心
Boa
东南
萨武海
北面有河流限制开发；Boa 以南浪况转弱，道路变差。地块的精确坐标和边界随资料提供。
成熟且经过验证的社区
距Nemberala中心 2.2 km（约 8 分钟），所在道路两旁已有多家营业中的场所：
- Rote Island Villas · Mulia Bungalows
- Rote Beach Bungalows（Kampung Kakak）
- Villa Sedeoen · 81 Palms
- 一片外国人拥有的别墅社区（澳大利亚、法国、意大利）
- 一个友善的社区，以罗地本地人为主，外国人相伴，各个年龄段和家庭都有，几周之内就能与邻里熟络起来，Nemberala还有一所国际学校
需求已获验证，环境私密
周边环境表明该区域活跃且在增值，而 Neala 本身距主路足够远，得以保持安静、私密和宽敞，拥有开阔空间和不受遮挡的日落。既有成熟区域的验证，又没有拥挤。
资产
地块
一块 7,000 m² 的海滨矩形地块（证书面积；2024 年 10 月的地形测绘实测为 6,999.866 m²），海岸线约 45 m，由十三根已登记的界桩界定，并已全部围合。
7,000m²
证书面积
45m
海滩岸线
345m
石砌围墙周长
地块上已建成
- 围墙：300 m 天然石，高 175 cm，钢筋混凝土芯
- 沿全部 45 m 岸线的低矮前墙，保留视野
- 东南角的水井
- 电力：PLN 单相 7,700 VA 已接入（可升级为 3 相电）
- 供水：2,500 + 2,200 L 水箱，HDPE 管道，增压泵
- 互联网：Starlink 第 3 代，架设于 6 m 立杆，另有 TP-Link EAP650 WiFi
- 沿南侧边界全线有公共道路通道
- 一条公共海滩小径沿岸前经过，这条海岸全线皆如此：未铺装、多沙、少人使用
地形测绘与场地平面图由独立持证测量师完成，2024 年 10 月。实测 AutoCAD DWG 文件随资料一并提供。图例涵盖 lontar 棕榈、kesambi 树、榕树、等高线、水井和现有平房。
地势
地形与自然优势
地块从岸线向后方平缓、均匀地抬升，从海滩处大致海平面升至后方约 8.6 m，跨度约 160 m。理想的阶梯式观景坡度（约 5% 坡度，约 3°）：后排建筑可越过前排远眺；后方享有居高临下的海景和海风。没有悬崖；通体平缓。
日落 / 海海
上升 8.6 m · 约 3°
0 m (海滩)
~4 m (中段)
~8.6 m (后界)
从海滩（西）到后方边界（东）的剖面：160 m 的跨度，8.6 m 的抬升，5.4% 的坡度，约 3°。按真实比例绘制，无垂直夸张，依据测量师的剖面图 Section 01。
植被与土壤
- 成熟而有个性的树木（约 20 至 45 年树龄）
- 岸前标志性的 lontar 棕榈（部分已清理以留出视野）
- 地块多处景色优美
- 肥沃的沿海土壤，在海滨地块中并不多见
气候与选址优势
- 朝西 / 面向海上日落
- 后方地势高，可享全景和海风
- 顺坡自然排水
- 西海岸恰好迎来旺季（东风季）
关于水与洪涝风险
坦白说明，以便记录在案：西北角一小块约 20 m² 的区域在极端降雨或潮汐时会积水约 15 cm，并排向地势更低的邻地，不在任何建筑范围内。雨季中，高于 2.85 m 的高潮遇上西风时可到达前墙，位于滩岸范围之内。与印尼任何沿海地块一样，法定海岸保护带（sempadan pantai）限制在岸线附近建造，您应在自己的尽职调查中，针对拟定的设计进行核实。
海滩与海洋
海滩、珊瑚礁与冲浪
地块前方是沙滩，外侧有珊瑚礁。这道礁石是实实在在的优势：它使岸前不会有海藻养殖，增添了海洋生物和浮潜条件，也通向冲浪点。
冲浪与浮潜就在门前
礁石之外，船只可轻松抵达 Sakunamo 和 Bersialu 冲浪点；涨潮时船只可直接从地块前方出发。这使 Neala 稳稳位于罗地岛世界级冲浪区之中，邻近使这一带闻名的传奇浪点。
距 Neala 不远，在 Rote Island Villas 正前方约 1 km 的海上，有一处很美的鱼枪捕鱼与浮潜点。
关于海水的坦率说明
- 游泳以中潮至高潮时为佳；礁石条件与 Bingin 相当
- 岸前没有海藻养殖（礁石不利于养殖），因此视野保持干净开阔
- 带礁石的沙滩，是这一带优质海滨的典型特征
Do'o & Oli
正对地块的岛屿
6+
可乘船前往的冲浪点（Sakunamo、Bersialu、Squealers、1 Palm、Bombie、Dickson's Right）
西
面向日落的岸线
这片海域是国家公园
罗地岛位于萨武海海洋国家公园之内，该公园面积 3,355,352 公顷，是珊瑚大三角中最大的海洋保护区。其保护目标包括珊瑚礁、海草、海龟产卵地和鲸豚类，萨武海也是鲸鱼的洄游通道。
YKANNemberala一带以人迹罕至的白沙滩、完好的珊瑚礁、丰富的海洋生物以及从初学者到高手皆宜的一系列浪点而著称，这是它三十年来在冲浪旅行者中享有声誉的基础。
航拍视角
地块全貌
2026 年 6 月对地块及周边环境的无人机航测。围墙边界、临海正面、海滩道路以及邻近的 Sedeoen 地产均清晰可见。
航拍视频
空中俯瞰地块
飞越地块及其所在的海岸线：临海正面、围墙边界，以及向后方逐渐抬升的坡地。
如何到达
交通与通讯
前往罗地岛需经古邦（帝汶岛）。行程简单，多数日子有多种选择。
巴厘岛
登巴萨
飞行 1 小时 50 分
古邦
El Tari（国际机场）
快船 2 小时 / 飞行 20 分钟
罗地岛
Ba'a 港 / 机场
36 km · 车程 1 小时
Neala
Sedeoen
巴厘岛
登巴萨
飞行 1 小时 50 分
古邦
El Tari（国际机场）
快船 2 小时 / 飞行 20 分钟
罗地岛
Ba'a 港 / 机场
36 km · 车程 1 小时
Neala
Sedeoen
往返罗地岛的交通
- 快船：每日，双向运营
- Susi Air：每周 3 班，双向运营
- Wings Air：几乎每日，双向运营
- Ba'a 港 → Neala：36 km，车程 1 小时
现场通讯
- Starlink（第 3 代）高速卫星互联网已开通
- 通过 TP-Link EAP650 分发 WiFi
- 区域内有手机信号覆盖
- PLN 电网已接入现场
增长动力
古邦 El Tari 机场的国际机场资格已于 2025 年由交通部恢复，其国际航站楼正在重新启用，Wings Air 已宣布 2026 年开通古邦至帝力航线。达尔文航线尚在讨论中，暂未排期。每一步都在缩短从澳大利亚过来的行程，而这片海岸的冲浪者大多来自澳大利亚。
宏观背景
稀缺性与旅游增长
两股力量支撑长期逻辑：可比海滨土地的供应确实有限，以及一个仍处于旅游周期早期、势头正在积聚的区域。
为什么这里的优质岸线稀缺
- 北面，一条河流限制了可进一步开发的海岸线
- 南面过了 Boa，浪况变弱且不稳定，道路也变差
- 这就留下了一段有限的优质、可达、朝西的海滨地带，Neala 正位于其中
价值走势
该区域地价一直在快速上涨；近年来，部分地段大约每三到五年翻一番。相比巴厘岛或龙目岛，罗地岛仍处于早期阶段。这种走势能否持续取决于交通和配套的改善，而这并无保证。
这是业主对当地市场的个人观察，未经独立核实，不是估值，也不是对未来价值的预测。
正在进行或讨论中的本地发展
- 一所全新的国际学校（已开学）
- 一所酒店 / 旅游学校（当地有报道，未经证实）
- 正在讨论改善垃圾车收运
- Pasar 餐厅迁至 Sedeoen（其 Oenggaut 租约到期）
以上均不构成对未来价值的保证；仅为说明该区域的发展方向提供背景。规划中的公共项目可能发生变化。
产权与状态
产权、规划与所有权
该土地持有已登记的产权、已完成并备案的过户，以及已批准的开发规划。要点列于下方；完整文件将提供给有意向的买家。
| 产权 | HGB（Hak Guna Bangunan，建筑使用权），Sedeoen 村 |
| 面积 | 证书载明 7,000 m²，经登记地籍测量确认 |
| 发证机关 | 罗地恩达奥土地局（Kantor Pertanahan） |
| 期限 | HGB 按 30 + 20 + 30 的周期运行，总计最长 80 年。证书首期为 30 年；随后按正常程序申请 20 年延期和 30 年更新，条件是土地仍用于其登记用途。整个周期结束时，PP 18/2021 规定该权利可在同一土地上重新授予，因此 HGB 是按土地而不是按逐年缩水的租约来持有和估值的。下一位买方按永久产权承接。 |
| 过户 | 已完成并登记（balik nama） |
| 权利负担 | 无抵押、留置或其他负担 |
| 规划 | PKKPR 已批准用于房地产开发（KBLI 68111） |
| 分类 | 非农业用地（据测绘） |
我为何称作永久产权
中介都按永久产权来卖，我也用这个词，因为该产权是一次性买断，并按永久产权转售。外国人所持的是 HGB，即 Hak Guna Bangunan，也就是在土地上建造和使用的权利，通过印尼 PMA 公司持有：这是您能以这种方式拥有的最高产权。它在产权期限内赋予建造、拥有建筑物、出租、抵押和出售的权利。期限为 30 年，可延期 20 年，再更新 30 年，总计最长 80 年，周期结束时条例规定可在同一土地上重新授予，因此它是按土地而不是按逐年缩水的租约来持有和估值的。印度尼西亚的永久产权本身（Hak Milik）仅限印尼公民持有。这是常规的、久已确立的途径，印尼银行接受其作为抵押担保，本地块正是以此方式持有。持有它的公司随土地一并出售。
取得土地
有两种途径可供选择，时间安排、成本和税务处理各不相同：把土地放进您自己的公司，或接手已经持有土地的公司。我愿意连同土地一起出售这家公司。您不必从零设计申报。我会介绍 Integrid（integrid.com）的会计师，他已经了解这家主体，可以回答有关问题，以及公司所用的公证人和其余联系人；您自己的顾问仍站在您这边。两种途径的具体机制会说明清楚，以便在选定前审阅。
完整资料
证书、地籍测量和实测 AutoCAD 平面图、规划批文及相关记录会完整提供给有意向的买家，并解答任何与产权相关的问题。一切均有备案，可在罗地恩达奥土地局独立核实。
商务条款
价格
按照印尼法律要求，买卖以印尼盾成交和结算。印尼盾价格由 USD 690,000 的参考价换算而来，约合每平方米 USD 99，共 7,000 m² 海滨土地，因此在签约锁定之前，它会随汇率浮动。这是业主的价格：没有代理，也没有额外佣金。
报价
IDR 12,244,000,000
≈ USD 690,000
IDR 1,749,000 / m² · ≈ USD 99 / m²
按 1 USD = 17,745 IDR 换算（发布于 2026年8月27日），仅供参考。
这意味着什么
下一任业主从一块已围合、已配套、已规划、已确权的地块起步，而不是从生地起步。审批和基础工程已在身后，而非前方。
价格包含
土地出售时，场地工程和前期开发阶段均已完成并付清：
- 345 m 钢筋加固天然石围墙，将地块完整围合
- 沿 45 m 岸线的低矮前墙，保持低矮以保留视野
- PLN 电网已接入：7,700 VA，可升级为三相电
- 水井、4,800 L 储水、HDPE 管道和增压泵
- Starlink 第 3 代，架设于 6 m 立杆，含 WiFi 分发
- 实测地形测绘图和 AutoCAD 场地平面图
- 地块的开发规划（PKKPR）已批准
- 已登记产权，过户已完成
- 沿南侧边界已清理并平整的通道道路
印尼盾金额为何会变动
印尼法律要求买卖以印尼盾计价和支付，因此印尼盾金额才是价格。双方将 USD 690,000 的参考价保持不变，由于汇率每日变动，此处显示的印尼盾金额也随之变动。签约时，印尼盾金额按当日印尼央行 JISDOR 中间价由该参考价一次性换算并锁定，然后以印尼盾全额支付。
- 此处显示的印尼盾金额仅供参考，随每日汇率变动；具有约束力的金额在签约时按当日 JISDOR 汇率锁定。
- 已完成工程的详细清单可应要求提供。
要点
投资亮点
01
海滨地块，稀缺
7,000 m²，45 m 岸线，位于西海岸有限的优质地带之内，北以河流为界，Boa 以南浪况转弱、道路变差。
02
可直接开发，合规
永久产权：已登记产权，80 年周期，过户已完成，PKKPR 规划已批准。延期和更新是就地申请而非重新谈判，周期结束时产权可重新授予。它按永久产权转售。文件齐备，地块可直接动工。
03
基础设施已建成
345 m 钢筋加固石墙、PLN 电力、水井与储水、Starlink 互联网。这些投入已经实实在在落在地块上。
04
已配套，非生地
围墙、电力、供水、网络、测绘和规划均已完成并付清。建设中缓慢且不确定的阶段，这块地已经走过了。
05
冲浪与日落方位
沙质、礁石庇护的岸线，可乘船前往 Sakunamo 和 Bersialu；朝西面对日落；平缓的阶梯式观景坡地升至约 8.6 m。
06
早期市场
目前旅游业仅占罗地恩达奥县经济的 0.19%，而巴厘岛约为 21%；机场刚刚恢复国际机场资格，省政府已将该岛写入其空间规划。据业主观察，当地地价大约每 3 到 5 年翻一番；过去的走势不构成预测。
定价反映价值，而非制造压力
每平方米约 USD 99，围墙、电力、供水、网络、测绘和规划均已付清，Neala 是一段有限海岸上的海滨地块，您完成交易的当月就可以动工。
问答
常见问题
这块罗地岛土地是业主直接出售的吗？
是的。Neala 由业主通过本网站直接出售，没有代理、经纪或中介。咨询直接送达业主，价格中不含任何佣金，有关产权、规划、通道和流程的问题均由业主亲自解答。实地看地也以同样方式安排。
Neala 是永久产权土地吗？
按市场对这个词的用法，是的。中介都按永久产权来卖，我也用这个词，因为它是一次性买断，转售时也按同样的方式进行。产权本身是 HGB，即 Hak Guna Bangunan，周期为 80 年，即 30 + 20 + 30 年，因为印度尼西亚的永久产权 Hak Milik 只能由印尼公民持有。这也是印尼银行接受作为抵押担保的同一种产权。
外国人可以在印尼买地吗？
印度尼西亚的永久产权（Hak Milik）仅限印尼公民持有。外国人可持有的最高产权是 HGB，即 Hak Guna Bangunan，也就是在土地上建造和使用的权利，通过一家印尼 PMA 公司持有。在产权期限内，HGB 赋予建造、拥有建筑物、出租、抵押和出售的权利，并且它是按土地而不是按逐年缩水的租约来持有和估值的。Neala 已按此方式持有，我也愿意连同土地一起出售这家公司。
什么是 HGB 产权，期限多长？
HGB 即 Hak Guna Bangunan，是在土地上建造和使用的权利。它按 30 + 20 + 30 的周期运行，总计最长 80 年：首期 30 年的证书，随后是 20 年的延期和 30 年的更新。延期和更新依据政府条例 18/2021 申请，条件是土地仍用于其登记用途；这是程序性的，而非自动的。周期结束时，同一条例规定该权利可在同一土地上重新授予。因此 HGB 是按土地来持有和估值的：下一位买方承接同一可转让产权，按永久产权出售，而不是一份逐年缩短的租约。
什么是 PKKPR 规划许可？
PKKPR 是印度尼西亚对某项拟议活动符合特定地块空间规划的确认。本地块持有已获批准的 PKKPR，用途为房地产开发，KBLI 代码 68111。
如何前往罗地岛？
经帝汶岛的古邦。巴厘岛（登巴萨）至古邦飞行约 1 小时 50 分钟。古邦至罗地岛有每日快船，约 2 小时，或飞行约 20 分钟，Susi Air 每周三班，Wings Air 几乎每日有航班。从罗地岛的 Ba'a 港出发 36 km，车程约一小时。
罗地岛的海滨土地价格如何？
本地块以 USD 690,000 的参考价出售，面积 7,000 m²，约合每平方米 USD 99。按照印尼法律要求，买卖以印尼盾计价和结算；印尼盾金额按签约当日印尼央行 JISDOR 汇率由美元参考价换算得出。
Nemberala在哪里？
位于罗地岛西海岸，属东努沙登加拉省罗地恩达奥县，在印度尼西亚群岛的最南端，帝汶岛以南。本地块位于 Sedeoen，距Nemberala中心 2.2 km，车程约 8 分钟。
土地是否已配套？
是的。它有 345 m 钢筋加固天然石围墙，PLN 电网已接入，容量 7,700 VA，可升级为三相电，一口水井配 4,800 L 储水和增压泵，Starlink 第 3 代卫星互联网及 WiFi 分发，一份实测地形测绘图，以及沿南侧边界的公共道路通道。
地块是否直接临海滩？
地块正面临海滩，拥有约 45 m 朝西的海岸线。一条公共海滩小径沿岸前经过，未铺装、多沙、少人使用，这条海岸全线皆是如此。
附近有哪些冲浪点？
礁石之外，船只可轻松抵达 Sakunamo 和 Bersialu 冲浪点，涨潮时可直接从岸前出发。可乘船前往的浪点有六处或更多，包括 Squealers、1 Palm、Bombie 和 Dickson's Right。
如何推进
流程与后续步骤
1
审阅与看地
先审阅本摘要，再审阅完整资料：产权证书、地籍测量和 DWG 文件、规划批文。欢迎实地看地。
2
尽职调查
您将收到现行证书和相关记录，产权和审批方面的问题由业主直接解答。
3
确定交易结构
两种取得途径会完整说明，供您与自己的法律和税务顾问权衡。
4
文件与交割
文件由持证 PPAT 公证人准备，交易由其办理；印尼盾价格在签约当日锁定。
直接与业主沟通
索取完整资料
这是业主直接出售的罗地岛土地。咨询直接送达业主，没有代理和中介，有关产权、规划、通道或流程的问题由业主亲自解答，并可安排实地看地。