買主のためのガイド
ロテ島への投資
インドネシア最南端の島で、購入は実際にどう進むのか
バリ島から1時間50分、そしてフェリー。80年代から世界に知られるサーフブレイクと、ほとんど誰も建物を建てていない海岸線。ロテ島で売り出し中の土地のオーナーが、ロテ島の土地を検討するすべての方のために書きました。外国人に開かれた三つの法的ルート、取引にかかる費用、変わりつつあるアクセス、そして署名前に確認すべきこと。
0.19%
経済に占める観光業の割合
121/km²
km² あたりの人口。バリ島は750以上
80年
外国人が保有する権利の最長期間
25億 IDR
PT PMA の最低資本金、2025年10月以降
投資の根拠
四つの数字と、それが重要な理由
どれも売主が出した数字ではありません。統計庁、海洋公園の管理当局、そして土地法そのものから来ており、合わせると稀なものを描き出します。到達可能で、法律に守られ、そしていまだほとんど手つかずの海岸です。
観光業は経済の0.19%
2023年、ロテ・ンダオ県の経済に宿泊業と飲食業が占める割合は、1%の5分の1にも届きませんでした。農業と漁業は49%を占めました。ここはまだ観光市場ではありません。それがこの論のすべてです。
BPS Rote Ndao、産業別域内総生産km² あたり121人
ロテ・ンダオ県には約155,000人が1,280 km² に暮らし、km² あたりおよそ121人です。バリ島は約811人で、7倍近い密度です。ここで建物のある海岸線はネンベララとボアの周辺の数キロメートルだけで、残りは昔からの姿のままです。
BPS Rote Ndao海は国立公園
ロテ島はサブ海海洋国立公園の中にあります。面積3,355,352ヘクタール、コーラル・トライアングル最大の海洋保護区です。リーフ、海草藻場、ウミガメの産卵地、鯨の回遊路が、スローガンではなく大臣による管理計画のもとにあります。この土地の前に広がる海は、法律で守られています。
YKAN三つの法的ルート、すべて国の法律
ロテ島だからといって、インドネシアの土地法は何も変わりません。バリ島の何千件もの取引を支えてきたのと同じ枠組みがここにも適用され、一次資料の条文はすべてオンラインで公開されています。賃借権、Hak Pakai、または会社を通じた HGB。ルールは、この話の中で馴染みのある部分です。
PP 18/2021実際の姿
西海岸のある朝
乾季の終わりにビーチ沿いで撮影しました。ここでは一年の大半がこの表情です。硬い光、オフショアの風、そして砂浜には誰もいません。上に挙げたすべての数字が描いているのは、この光景です。
オーナーから直接
このガイドの元になった土地を、オーナーが直接売り出しています
Neala、セデオエンの外周壁で囲まれ権利登記済みの海沿いの土地7,000 m² は、仲介業者を介さずに売り出しています。このガイドが存在するのはそのためです。オーナーとしては、島と法律について言いくるめられるのではなく、理解していただきたいのです。何でもお尋ねください。お答えするのは、証書を持つ本人です。
島そのもの、その地質、気候、人びと、経済については、別のページがあります。
ロテ島について行き方
昼にバリ島、夕方にはロテ島
飛行機を一本、フェリーを一本。すべてはティモール島のクパンを経由します。耐えるべき長旅ではなく、一度覚えれば済む乗り継ぎであり、しかもこの全体像の中で、いま確実に良くなりつつある部分です。
現在の道のり
デンパサールからクパンへ
空路で約1時間50分、毎日運航しています。
クパンからロテ島へ
高速フェリーで約2時間、毎日双方向に運航しています。空路なら約20分です。
空路でロテ島へ
Susi Air が週三便程度、Wings Air がほぼ毎日。地方路線の便数は少なく変更も多いため、予約前にご確認ください。
バアからネンベララへ
港から約36 km、車で1時間ほどです。
ネンベララの北の海岸道路。島内のどこへも、1〜2時間のうちに行けます。
クパンで変わりつつあること
エル・タリ空港は、14年にわたり国際便がなかったことから2024年4月に国際空港の指定を失いましたが、2025年に運輸省がその地位を回復させました。約5年間使われていなかった国際線ターミナルは再稼働の準備が進められており、州政府は2026年初頭の運用開始を目標としています。
具体的な進展は、Wings Air によるクパンとディリを結ぶ路線で、ATR 72-600型機により2026年3月の就航が予定されていると報じられています。実現すれば、この空港にとって10年以上ぶりの国際路線となります。
クパンとダーウィンを結ぶ路線は、ロテ島をめぐるほぼすべての会話に登場します。この路線は2008年に運航を終え、州による再開の働きかけはまだ実際の便には結びついていません。
ANTARA正確を期しておくと
正確を期しておくと、日付と行き先が具体的に示されている国際路線はディリだけです。オーストラリアは時刻表ではなく、構想の段階にあります。ここへのアクセスは今日の時点で十分に良く、将来さらに良くなる見込みもありますが、購入の判断は後者ではなく前者に基づくほうが賢明です。
市場
初期段階で、すでに地図には載っている
ロテ島は、数十年前のバリ島西海岸や、もっと最近のロンボク島南海岸と同じ地点にいます。知られていて、到達可能で、ほとんど建物がない。多くの買主が見落としているのは、州政府がすでにこの島を空間計画に書き込んでいることです。ほとんど誰も読まない文書の中に。
計画文書が実際に述べていること
NTT（東ヌサ・トゥンガラ州）の空間計画、2024年から2043年を対象とする州条例 Perda 4/2024は、ロテ・ンダオ県を含む八つの県にまたがる15,684ヘクタールの観光区域を指定しています。
Dinas Pariwisata NTTロテ島の二つの地域、ムルット・スリブとオエセリは、州の戦略的観光地域に指定されています。島の東側に入り江が迷路のように広がるムルット・スリブは、州によって正式に国際観光地に指定され、公的予算が配分され、村営企業によってコテージが建てられました。
ANTARA Kupang県自身の2025年から2029年の中期開発計画（RPJMD）は、地域経済の強靭性を築く柱として観光と創造経済を挙げています。
Pemkab Rote Ndaoロテ・ンダオ県の一人あたり域内総生産（GRDP）は約2,790万 IDR で、5年間で年率約4.39%の成長を続けてきました。絶対額としては小さく、着実に積み上がっています。初期段階の地域経済を内側から見ると、こういう姿をしています。
Databoks（BPS より）ジョコ・ウィドド大統領がロテ島を訪問しました。この島への大統領訪問は初めてで、地元ではこれを中央政府の関心の表れと受け止めています。ネンベララの海岸沿いでは建設が目に見えます。住宅、サーフキャンプ、グランピング、そして少なくとも一件の、規模がはるかに大きいリゾート計画。ただしその数字は報道ベースで、確認されたものではありません。
ネンベララのすぐ北、セデオエン。低密度で、海岸の大半はまだ手つかずです。
誰に向いているか
ここの買主層は小さく、はっきりしています。ロテ島がほしいとすでに決めた人たちで構成され、その多くはまずバリ島で成功し、どこにでも住めるようになってからここに来ました。西海岸には今ではインターナショナルスクールがあり、コミュニティがどの方向に根を下ろしているかを物語っています。迎え入れてくれるコミュニティでもあります。ロテの人びとと外国人からなる小さな集まりで、年齢層も幅広く、開発業者ではなく隣人として来る新参者をすぐに受け入れます。それが参入価格を今の水準に保っており、つまりここは月単位ではなく年単位の時間軸に向いています。自分がほしい土地を、信じられる海岸に持つ。それはうまくいきます。転売目的のものは、うまくいきません。
所有
土地を保有する三つの法的な方法、いずれも実績のあるもの
ルールは全国共通であり、ロテ島だからといって何も変わりません。それが良い知らせです。バリ島の何千件もの取引を支えてきたのと同じ枠組みがここにもそのまま適用され、一次資料の条文はオンラインで公開されています。外国人向けの物件情報が「フリーホールド」と言うとき、それは HGB として保有する買い切りの購入を意味します。Hak Milik そのものはインドネシア国民に限られているからです。以下はすべて、外国人が実際に保有できるものです。
Hak Sewa
賃借権
期間
契約で定める
保有できる者
外国人なら誰でも。ビザも会社も不要です。
法的根拠
UUPA 5/1960第44条から第45条
最も簡単な入り口です。インドネシア人が所有する土地を一定期間使う契約上の権利で、賃料は前払いします。土地庁の証書は発行されません。賃貸借契約そのものが権利の根拠だからです。費用が最も低く、手続きも最も軽く、取得税もかかりません。その代わり、価値は残存期間とともに目減りしていくため、蓄積ではなく利用に向いています。非所有者による住宅の占有は PP 44/1994に定められています。
UUPA 5/1960Hak Pakai
使用権
期間
30 + 20 + 30年、最長80年
保有できる者
有効な KITAS または KITAP を持つ外国人個人。
法的根拠
PP 18/2021
ご自身の名義で登記され、土地庁が証書を発行する権利です。有効な滞在許可を持っていることが条件で、一般に一人または一家族につき一物件に限られます。開発を予定する土地ではなく、ご自身が住む家に自然と合う権利です。
PP 18/2021PT PMA が保有する HGB。市場でいう「フリーホールド」
建物利用権
期間
30 + 20 + 30年、最長80年
保有できる者
外資系の投資会社を含む、インドネシアの法人。
法的根拠
PP 18/2021、UU 25/2007、BKPM 規則5/2025
標準的な商業ルートであり、インドネシアの投資法がまさに用意するために書かれたものです。会社が登記された HGB 証書を保有します。譲渡可能、抵当設定可能で、インドネシアの銀行が担保として受け入れます。三つの中で最も強い権利であり、残期間が減っていく借地ではなく土地として評価され、規模のある建設と運営を支えられる唯一の選択肢です。
PP 18/2021フリーホールド、HGB、賃借権を並べて
物件情報でゆるく使われがちな三つの言葉です。それぞれが法的に何であり、誰が保有でき、購入時、保有中、出口の各段階で何を意味するかをまとめました。
| フリーホールド（Hak Milik） | HGB（Hak Guna Bangunan） | 賃借権（Hak Sewa） | |
|---|---|---|---|
| 何であるか | 土地そのものの完全な所有。インドネシア法で最も強い権利です。 | 土地に建物を建てて利用する登記された権利で、ご自身の会社名義で保有します。外国人が持てる最も高い権利です。外国人向けに売る際、市場はこれをフリーホールドと呼びます。 | 他人が所有する土地を一定期間使う契約で、賃料は前払いします。 |
| 誰が保有できるか | インドネシア国民のみ。外国人も会社も、決して保有できません。 | 外資系の PT PMA を含むインドネシア法人。インドネシア国民も可能です。 | 外国人本人の名義を含め、誰でも。会社もビザも不要です。 |
| 外国人はどう取得するか | できません。そうでないふりをする名義貸し（ノミニー）の仕組みは、土地基本法のもとで無効です。 | PT PMA を設立するか買収します。Hak Milik の土地は土地事務所で会社名義の HGB に転換されます。 | インドネシア人の所有者と公正証書による賃貸借契約を結びます。土地事務所では何も変わりません。 |
| 期間 | 無期限。 | 30年、20年の延長、30年の更新、そしてその後は PP 18/2021が新たな付与を定めています。土地として保有され、土地として評価され、フリーホールドとして売却できます。 | 契約の定めによります。一般には25〜30年で、その時点で合意する価格で延長するオプションが付きます。価値は期間とともに減り、期限が尽きれば無価値になります。 |
| 土地事務所での登記 | あり。所有者名義の証書。 | あり。会社名義の証書。 | なし。賃貸借契約が権利の根拠で、付記は可能ですが、権利は所有者にとどまります。 |
| 建築、抵当、売却 | 三つとも可能。 | 三つとも可能。銀行は HGB を担保として受け入れ、会社または株式を売却できます。 | 建築は所有者の同意があれば可能。抵当設定は通常できません。契約が認めていれば残存期間を譲渡できます。 |
| 取得時の税 | 買主に BPHTB 5%、売主に PPh 最終課税2.5%。 | 土地移転の場合は同じ。保有会社の株式譲渡ではどちらも適用されず、株式取引には独自の扱いがあります。 | BPHTB なし。賃貸収入の税は所有者が支払います。 |
| 継続的な義務 | 毎年の土地建物税（PBB）。 | PBB に加え、会社自身の提出物。四半期ごとの LKPM、年次の納税申告、決算書。 | PBB は通常、所有者の負担のままです。提出するものはありません。 |
| 終了時 | 終わりはありません。 | 延長、更新、再付与は申請によります。利用が空間計画に適合していれば手続き上のものです。権利は土地のままです。 | 延長が合意され対価が支払われない限り、土地とその上に建てたすべてが所有者に戻ります。 |
| 向いているのは | インドネシア人の買主。 | 永続的で銀行が担保として認める保有を望む外国人の買主。会社は権利の器であって、第二の事業ではありません。この区画ではすでに存在し、土地と一緒に移せます。 | 一定期間の住まいや小規模な事業を、最も低い参入コストで持ちたい外国人の買主。 |
何であるか
フリーホールド（Hak Milik）
土地そのものの完全な所有。インドネシア法で最も強い権利です。
HGB（Hak Guna Bangunan）
土地に建物を建てて利用する登記された権利で、ご自身の会社名義で保有します。外国人が持てる最も高い権利です。外国人向けに売る際、市場はこれをフリーホールドと呼びます。
賃借権（Hak Sewa）
他人が所有する土地を一定期間使う契約で、賃料は前払いします。
誰が保有できるか
フリーホールド（Hak Milik）
インドネシア国民のみ。外国人も会社も、決して保有できません。
HGB（Hak Guna Bangunan）
外資系の PT PMA を含むインドネシア法人。インドネシア国民も可能です。
賃借権（Hak Sewa）
外国人本人の名義を含め、誰でも。会社もビザも不要です。
外国人はどう取得するか
フリーホールド（Hak Milik）
できません。そうでないふりをする名義貸し（ノミニー）の仕組みは、土地基本法のもとで無効です。
HGB（Hak Guna Bangunan）
PT PMA を設立するか買収します。Hak Milik の土地は土地事務所で会社名義の HGB に転換されます。
賃借権（Hak Sewa）
インドネシア人の所有者と公正証書による賃貸借契約を結びます。土地事務所では何も変わりません。
期間
フリーホールド（Hak Milik）
無期限。
HGB（Hak Guna Bangunan）
30年、20年の延長、30年の更新、そしてその後は PP 18/2021が新たな付与を定めています。土地として保有され、土地として評価され、フリーホールドとして売却できます。
賃借権（Hak Sewa）
契約の定めによります。一般には25〜30年で、その時点で合意する価格で延長するオプションが付きます。価値は期間とともに減り、期限が尽きれば無価値になります。
土地事務所での登記
フリーホールド（Hak Milik）
あり。所有者名義の証書。
HGB（Hak Guna Bangunan）
あり。会社名義の証書。
賃借権（Hak Sewa）
なし。賃貸借契約が権利の根拠で、付記は可能ですが、権利は所有者にとどまります。
建築、抵当、売却
フリーホールド（Hak Milik）
三つとも可能。
HGB（Hak Guna Bangunan）
三つとも可能。銀行は HGB を担保として受け入れ、会社または株式を売却できます。
賃借権（Hak Sewa）
建築は所有者の同意があれば可能。抵当設定は通常できません。契約が認めていれば残存期間を譲渡できます。
取得時の税
フリーホールド（Hak Milik）
買主に BPHTB 5%、売主に PPh 最終課税2.5%。
HGB（Hak Guna Bangunan）
土地移転の場合は同じ。保有会社の株式譲渡ではどちらも適用されず、株式取引には独自の扱いがあります。
賃借権（Hak Sewa）
BPHTB なし。賃貸収入の税は所有者が支払います。
継続的な義務
フリーホールド（Hak Milik）
毎年の土地建物税（PBB）。
HGB（Hak Guna Bangunan）
PBB に加え、会社自身の提出物。四半期ごとの LKPM、年次の納税申告、決算書。
賃借権（Hak Sewa）
PBB は通常、所有者の負担のままです。提出するものはありません。
終了時
フリーホールド（Hak Milik）
終わりはありません。
HGB（Hak Guna Bangunan）
延長、更新、再付与は申請によります。利用が空間計画に適合していれば手続き上のものです。権利は土地のままです。
賃借権（Hak Sewa）
延長が合意され対価が支払われない限り、土地とその上に建てたすべてが所有者に戻ります。
向いているのは
フリーホールド（Hak Milik）
インドネシア人の買主。
HGB（Hak Guna Bangunan）
永続的で銀行が担保として認める保有を望む外国人の買主。会社は権利の器であって、第二の事業ではありません。この区画ではすでに存在し、土地と一緒に移せます。
賃借権（Hak Sewa）
一定期間の住まいや小規模な事業を、最も低い参入コストで持ちたい外国人の買主。
Neala は、土地と一緒に売る用意のある会社が HGB として保有しています。中央の列にあることはすべてこの土地に当てはまり、このページの下の二つの購入ルートは、その列を引き継ぐ二つの方法です。会社を引き継ぐ場合は、すでにこの法人を知る Integrid（integrid.com）の会計士と、すでに取引のあるほかの連絡先をご紹介します。
80年が実際に意味すること
PP 18/2021は HGB と Hak Pakai を30年とし、20年の延長、その後さらに30年の更新を認めています。期限の前に土地庁へ申請し、利用が引き続き空間計画に合致していれば、それは恩恵ではなく手続きです。全周期の終わりには、同じ政令が同じ土地に権利を新たに付与することを定めています。つまり HGB はゼロに向かって目減りする賃借ではありません。その場で延長と更新が行われ、土地は土地として評価されます。
PP 18/2021多くの買主が見逃した、静かな改善
PP 28/2025は2025年6月5日に制定されました。2021年の許認可制度に代わり、すべての事業許可を単一の OSS システムに通し、それぞれに公表された期限を付けました。担当機関が回答のないまま期限を過ぎれば、OSS が自動的に許可を発行します。インドネシアの開発における最も古いリスクは、ルールではなく待ち時間でした。これはその待ち時間に対処するものです。
JDIH BKPMPT PMA と、それが求めること
外国投資会社は HGB を保有する主体です。実体のある義務を負う実体のある会社であり、まさにそれがこの仕組みを堅固にしています。
- 最低払込資本金は、BKPM 規則5/2025により100億 IDR から25億 IDR、およそ150,000 USD に引き下げられました。同規則は2025年10月1日に公布され、翌日に発効しています。75%の削減であり、このルートの経済性にとって近年で最大の変更です。
- その資本金は、資産の購入、建設、運営に充てる場合を除き、払込から少なくとも12か月間は会社の口座にとどめておく必要があります。
- 土地と建物を除いて100億 IDR を超える総投資計画は、一般に引き続き求められます。不動産や宿泊施設の価値はそれに算入できる場合があります。
- 四半期ごとの投資活動報告（LKPM）を BKPM に提出し、営業の有無にかかわらず会社は納税申告を行います。
土地がすでに会社の中にある場合、買主は土地の代わりに株式を取得できます。これらは法的にも税務上も結果の異なる二つの別個の取引であり、同じ部屋に通じる二つの扉ではありません。会社自身の履歴も一緒に引き継がれます。どちらのルートが合うかは、双方がそれぞれ専門家の助言を受けるべきです。
避けるべき唯一のルート
インドネシア人の友人の名義で Hak Milik を保有するのは市場で最も古い抜け道であり、機能しません。土地基本法第21条第1項および第26条第2項に反し、インドネシアの裁判所は一貫してこうした仕組みを無効としており、土地は国に帰属することがあります。三つの法的ルートがあり、最も簡単なものは会社さえ必要としない以上、検討する理由はありません。
費用と税金
かかる費用、隠さずに
インドネシアの不動産関連税は多くの基準に照らして低く、種類も多くありません。以下は全国の税率です。実際の扱いはストラクチャーと税務署が認める評価額によって決まるため、請求書そのものではなく、請求書のおおよその形として読んでください。
| BPHTB、取得税 | 課税取得価額の5%。土地移転の際に買主が支払います。賃借権にはかかりません。 |
| PPh 最終課税、売主の税 | 土地建物の売却における譲渡価額の2.5%。売主が支払います。 |
| PBB、毎年の土地建物税 | 評価額の0.1%から0.5%。評価額（NJOP）は政府が定め、通常は市場価格を大きく下回ります。 |
| 付加価値税 | 一般に、中古の土地移転ではなく、デベロッパーが販売する新築物件に適用されます。 |
| 賃貸収入 | 課税対象です。税率は、居住者、非居住者の個人、法人のいずれとして課税されるかによります。 |
| 公証人と登記 | 上記の税金に加えて、PPAT の証書、権利の再登記、専門家報酬がかかります。 |
毎年確認する価値があること
インドネシアは景気刺激策として不動産税の優遇を繰り返し用いてきました。要件を満たす取引に対する取得税や最終所得税の一時的な軽減もその一つです。特定の購入に適用されるかどうかは年と区分によって変わるため、昨シーズンの答えを前提にせず、現時点で有効なものを確認してください。
ここでの暮らし
滞在したいなら、扉は二つあります
土地を保有しても、それだけでインドネシアに住む権利は得られません。居住資格は別の制度で、不動産の買主がたいてい行き着くルートは二つです。
セカンドホームビザ
経済的に自立した申請者向けの、5年または10年の滞在許可です。資格は、インドネシアの口座に保有する資金（広く20億 IDR と報じられています）、または要件を満たす不動産の所有に基づきます。インドネシアの雇用主のもとで働くことは認められませんが、外国企業のためのリモートワークは一般に受け入れられており、数年後には永住権への道も開けます。
投資家 KITAS
インドネシア企業の持株に紐づく許可です。土地を保有するために PT PMA を設立または買収するのであれば、権利のために必要な会社がそのまま許可を支える会社になるため、通常はこちらのほうが自然に合います。
入国管理の基準額と区分は情報源によって書き方が異なり、頻繁に変わります。計画に組み込む前に、インドネシアの専門家に現行のルールを確認してください。
正しく進めるために
七つの確認で、準備は整います
特殊なものは何もありません。インドネシアの標準的な土地確認リストで、バリ島の買主なら誰もが行うものであり、どの項目も署名前に答えが出ます。すでに外周壁と道路が整い、権利が登記された土地であれば、大半は午後の数時間で済みます。
1
証書そのもの
権利の種類、登録名義人、面積、そして証書が有効であることを、写真ではなく土地事務所（Kantor Pertanahan）で確認します。抵当権、先取特権、その他の担保が登録されていないことも確認します。
2
現地での境界
測量図（surat ukur）、できれば実測の測量図を入手し、隣地の所有者の立ち会いのもとで境界を歩きます。安価で早く、後回しにすると高くつく唯一の問題をここで片付けられます。
3
ゾーニングと空間計画
土地の用途指定が計画に適合することを確認し、開発するならご自身の名義でゾーニングの適合確認（KKPR）を取得します。PP 28/2025以降、これは OSS を通じた単一の手続きとなり、期限が付されています。
4
重複指定と海岸後退線
森林、保全、沿岸区域の指定を土地の座標と照合し、満潮線から適用される海岸後退線を確定します。海沿いの土地では、これが買う土地と建てられる土地の差になるため、正確に知っておく価値があります。
5
利用の履歴
慣習法上の権利（adat）は、国の権利と並存することがあります。誰がこの土地を耕し、使ってきたか、境界が未確定だと考える人がいないかを地元で尋ねてください。外周壁と道路が整い、長く定着した土地であれば、たいてい短い会話で済みます。
6
会社を買う場合
監査済みの決算書、納税申告、LKPM の提出履歴、負債、そして会社が他に何も保有していないことの確認。土地の健全性は、それを包む法人の健全性を超えることはありません。
7
ご自身の専門家
売主から紹介されただけの人ではなく、ご自身が起用する独立したインドネシアの公証人（notaris）または PPAT と、独立した弁護士。このリストの中で最も価値の高い一行です。
島についての実務的な補足を二つ
ロテ・ンダオ県にはバアに地域病院が一つあり、地域保健センターがそれを支えていますが、重い症状に備えて多くの買主はクパンやバリ島を念頭に置いています。そして行政は島のペースで動きます。権利、許可、移転にはバリ島より時間がかかります。資金と併せて忍耐も予算に組み込めば、手続きは十分に扱えるものです。
二つの入り口
土地を買うか、すでにそれを保有する会社を買うか
海沿いの土地がすでに許認可を持つインドネシアの会社の中にある場合、バリ島の買主の多くには決して与えられない選択肢があります。土地を取得して自分のまっさらな法人から始めるか、会社を取得して、すでに整った権利、許認可、ゾーニングの確認をそのまま引き継ぐか。その会社を土地と一緒に売る用意があり、Integrid（integrid.com）の会計士はすでに把握しています。どちらも行き着く先は同じで、この海岸で登記された HGB を保有することです。ただし、そこに至る速さは大きく異なります。
土地を買う
3〜6か月
条件合意から、ご自身の会社名義の証書までの標準的な期間
土地事務所が移転を登記する前に、新しい PT PMA を設立し資本金を払い込む必要があります。すっきりしていますが、時間はかかります。
会社を買う
8〜12週間
条件合意から、株式、許認可、土地を保有するまでの標準的な期間
会社、その資本金、許認可、ゾーニングの確認はすでに存在しています。土地事務所はクリティカルパスにまったく入りません。
| 土地を買う | 会社を買う | |
|---|---|---|
| 最終的に手にするもの | 自分で設立した、履歴のない会社に登記された HGB。 | すでに許認可と資本金を備え、建築できるゾーニングの確認を持つ会社に登記された HGB。 |
| 完了までの時間 | 3〜6か月。土地事務所での再登記が最も時間のかかる工程です。 | 8〜12週間。デューデリジェンスが最も時間のかかる工程で、そのペースはご自身で決められます。 |
| 自分で行う準備 | PT PMA の設立。設立証書、法務省の認可、納税者番号、事業許可、25億 IDR の払込。署名できるようになるまでに4〜8週間かかります。 | なし。すでに機能している仕組みを買うのです。 |
| ゾーニングと許可 | 土地を所有した後に、ご自身の会社名義で KKPR（ゾーニングの適合確認）を申請します。 | すでに会社が保有しており、初日から会社とともに引き継がれます。 |
| 移転にかかる税 | 土地移転では、買主に BPHTB 5%、売主に PPh 最終課税2.5%。 | 土地は動かないため、この二つは適用されません。株式譲渡には独自の扱いがあり、当局は取引をその実質に基づいて査定することがあります。 |
| 確認するもの | 証書、測量、担保設定、ゾーニング、重複指定、海岸後退線。 | それらすべてに加えて、会社の証書、許認可、LKPM の提出物、納税申告、負債。読むものは増えますが、その読み込みこそがスピードの対価です。 |
| 一緒に付いてくるもの | 土地と、白紙の一枚。 | 土地と、会社の実績。健全な実績は資産であり、提出書類を読めばどちらの種類かがわかります。 |
| こちらを選ぶべきなのは | 最初の証書から自分の流儀で法人を築きたく、時間が制約ではない場合。 | 来年ではなく来四半期には海沿いの土地を保有していたい場合。 |
最終的に手にするもの
土地を買う
自分で設立した、履歴のない会社に登記された HGB。
会社を買う
すでに許認可と資本金を備え、建築できるゾーニングの確認を持つ会社に登記された HGB。
完了までの時間
土地を買う
3〜6か月。土地事務所での再登記が最も時間のかかる工程です。
会社を買う
8〜12週間。デューデリジェンスが最も時間のかかる工程で、そのペースはご自身で決められます。
自分で行う準備
土地を買う
PT PMA の設立。設立証書、法務省の認可、納税者番号、事業許可、25億 IDR の払込。署名できるようになるまでに4〜8週間かかります。
会社を買う
なし。すでに機能している仕組みを買うのです。
ゾーニングと許可
土地を買う
土地を所有した後に、ご自身の会社名義で KKPR（ゾーニングの適合確認）を申請します。
会社を買う
すでに会社が保有しており、初日から会社とともに引き継がれます。
移転にかかる税
土地を買う
土地移転では、買主に BPHTB 5%、売主に PPh 最終課税2.5%。
会社を買う
土地は動かないため、この二つは適用されません。株式譲渡には独自の扱いがあり、当局は取引をその実質に基づいて査定することがあります。
確認するもの
土地を買う
証書、測量、担保設定、ゾーニング、重複指定、海岸後退線。
会社を買う
それらすべてに加えて、会社の証書、許認可、LKPM の提出物、納税申告、負債。読むものは増えますが、その読み込みこそがスピードの対価です。
一緒に付いてくるもの
土地を買う
土地と、白紙の一枚。
会社を買う
土地と、会社の実績。健全な実績は資産であり、提出書類を読めばどちらの種類かがわかります。
こちらを選ぶべきなのは
土地を買う
最初の証書から自分の流儀で法人を築きたく、時間が制約ではない場合。
会社を買う
来年ではなく来四半期には海沿いの土地を保有していたい場合。
どちらのルートが合うかは、資産、ご自身の税務上の立場、そして保有の好みによります。選ぶ前に双方が独立したインドネシアの専門家の助言を受けるべきです。良い売主はどちらにも協力し、この区画では会社を売る用意があります。Integrid（integrid.com）の会計士と、会社がすでに使っているほかの連絡先をご紹介します。
第一のルート
土地を買う手順、順を追って
六つのステップで、特殊なものは一つもありません。バリ島でのあらゆる購入の裏にあるのと同じ流れで、どのステップも次に進む前に確認できます。所要期間は目安です。ロテ島の土地事務所はバリ島より時間がかかります。
条件に合意し、書類を見る
価格、通貨、含まれるもの、そして証書そのもの。この段階では何も支払いません。まともな売主は、何かを求める前に証書、測量図、ゾーニングを提示します。
数日
権利を独自に確認する
ご自身の公証人（notaris）または PPAT が土地事務所（Kantor Pertanahan）で証書を確認します。権利の種類、登録名義人、面積、そして抵当権や担保が設定されていないこと。問題があればここで、まだ費用が小さいうちに表面化します。
1〜3週間
ゾーニングと重複指定を確認する
空間計画、森林や保全地域の指定、海岸後退線に照らして土地を確認します。開発を予定しているなら、OSS を通じてご自身の名義で KKPR（ゾーニングの適合確認）を申請します。
並行して進行
保有主体を設立する
HGB の場合は PT PMA を設立します。設立証書、法務省の認可、納税者番号、事業許可、そして払込資本金の入金。賃借権を選ぶなら、このステップは存在しません。
4〜8週間
署名と支払い
PPAT の面前で証書に署名し、当日中に銀行を通じて資金を移動します。取得税は買主、最終所得税は売主の負担です。
一日
登記と引き渡し
PPAT が移転を申請し、土地事務所がご自身の会社名義で証書を再発行します。鍵、各種接続、書類が手渡されます。ここでの待ち時間は事務的なもので、法的なものではありません。
4〜12週間
これを容易にする二つの習慣
このルートを円滑にする習慣は二つです。売主側ではなく自分側の専門家を起用すること、そして確認済みの書類より先に支払いを進めないこと。
第二のルート
会社を買う手順、順を追って
この場合、証書は動きません。証書は会社名義のままで、取得するのは会社そのものです。土地の確認は、より広い監査の一部として引き続き行われますが、重心は土地事務所から公証人と会計へと移ります。時間の節約はまさにその移動から生まれます。
株式の条件に合意する
対象は土地ではなく会社です。条件には、取得する持分、完了時に会社が保有しているべきもの、そして会社が負っていてはならないものが含まれます。
数日
土地だけでなく、法人を監査する
設立証書とそのすべての変更、株主名簿、NIB と各種許認可、LKPM の提出履歴、納税申告、負債、契約、そして従業員の有無。会社がこの資産を保有し、求めていないものを何も抱えていないことの確認です。
3〜6週間
会社を通じて土地を確認する
証書の確認がなくなるわけではありません。会社名義の HGB を土地事務所（Kantor Pertanahan）で確認し、通常の購入と同じく測量、ゾーニング、重複指定、海岸後退線の確認を行います。
並行して進行
社内承認と譲渡証書
株主決議で譲渡を承認し、公証人による株式譲渡証書に署名します。株主名簿もそれに合わせて更新されます。
1〜2週間
変更を登記する
新しい株主、通常は新しい取締役およびコミサリスも、法務省に届け出て記録され、会社の OSS および BKPM の登録情報が最新の状態に更新されます。
2〜4週間
会社の引き渡し
法定帳簿、証書、許認可、税務記録、銀行の権限設定、社印、そして土地そのもの。稼働中の法人を引き受けるのですから、書類の引き渡しは鍵の引き渡しと同じだけ重要です。
完了時
会社のことは一人ではありません
土地と一緒に会社を売る用意があります。白紙から設立する必要はありません。Integrid（integrid.com）の会計士はすでにこの法人を把握しており、質問に答えられます。ご紹介は私がします。手続きに必要な公証人とそのほかの連絡先も揃っています。土地を持つ会社は、ここでは普通のことです。インドネシアの会社法の弁護士になれとは言いません。すでに動いている仕組みに入るだけです。向こうの人は電話の向こうに残ります。
よくある質問
ロテ島への投資、簡潔に答えます
外国人はロテ島で土地を買えますか。
インドネシア国民に限られるフリーホールド（Hak Milik）そのものは取得できませんが、三つの法的ルートを通じて可能です。ご自身の名義での賃借権（Hak Sewa）、滞在許可をお持ちであれば使用権（Hak Pakai）、あるいは外国投資会社（PT PMA）が保有する建物利用権（HGB）です。ロテ島にはバリ島と同じ国の法律が適用されます。
外国人はロテ島でフリーホールドの土地を買えますか。
市場でこの言葉が使われる意味では、はい。賃借ではなく買い切りで、更新と再付与が行われる登記された権利です。バリ島で「フリーホールド」と表示された物件が意味するのはそれで、ロテ島でも同じです。外国人が保有するのは PT PMA を通じた HGB で、抵当設定と譲渡が可能、80年の周期で運用されます。インドネシアのフリーホールドそのもの、すなわち Hak Milik はインドネシア国民に限られているためです。HGB は残期間が減っていく借地ではなく、土地として保有され、土地として評価され、フリーホールドとして売却できます。外国人本人の名義で Hak Milik を提案してくる人がいれば、それは名義貸し（ノミニー）の仕組みであり、裁判所はこれを無効としています。
インドネシアにおけるフリーホールド、HGB、賃借権の違いは何ですか。
フリーホールド（Hak Milik）は完全な所有で、インドネシア国民のみに開かれています。HGB（Hak Guna Bangunan）は土地に建物を建てて利用する登記された権利で、外資系の PT PMA を含むインドネシア法人が保有し、30 + 20 + 30年の周期で再付与も可能です。外国人が持てる最も高い権利であり、抵当設定と売却ができ、土地として保有され、土地として評価されます。外国人向けの物件情報で「フリーホールド」と呼ばれているのはこれです。賃借権（Hak Sewa）は他人の土地を一定期間使う契約で、誰でも結べますが登記されず、残存期間が短くなるにつれて毎年価値が下がります。
外国人が保有する権利は、インドネシアでどのくらい続きますか。
最長80年です。政令 PP 18/2021のもとで、HGB と Hak Pakai は当初30年、さらに20年の延長、その後さらに30年の更新が可能です。
2026年時点で PT PMA に必要な資本金はいくらですか。
払込資本金として25億 IDR、およそ150,000 USD です。BKPM 規則5/2025に基づき、2025年10月2日に発効しました。それ以前は100億 IDR でした。
土地を保有する会社を買うほうが早いのですか。
通常はそうです。すでに HGB、許認可、ゾーニングの確認を持つ会社の株式を買う場合、一般に8〜12週間で完了します。新しい会社の設立と証書の再登記が必要な土地移転では3〜6か月かかります。Neala を保有する会社を土地と一緒に売る用意があり、すでにこの法人を知る Integrid（integrid.com）の会計士をご紹介します。手続きを一人で考え出す必要はありません。
インドネシアで土地を買うとき、どんな税金がかかりますか。
土地移転では、買主が5%の取得税 BPHTB を、売主が2.5%の最終所得税を支払い、これに公証人と登記の費用が加わります。毎年の土地建物税（PBB）は政府評価額の0.1%から0.5%です。株式譲渡では土地移転の税金は発生せず、独自の税務上の扱いを受けます。
インドネシアで名義貸し（ノミニー）は合法ですか。
いいえ。外国人のためにインドネシア国民の名義でフリーホールドを保有することは土地基本法第21条および第26条第2項に反し、裁判所はこうした仕組みを無効としており、土地は国に帰属することがあります。代わりに三つの法的ルートのいずれかをお使いください。
バリ島からロテ島へはどう行きますか。
デンパサールからクパンへ約1時間50分の飛行、その後ロテ島へ高速フェリーで約2時間、または Susi Air か Wings Air で20分のフライトです。ネンベララはバアの港から車で約1時間です。
クパンの空港に国際線はありますか。
エル・タリ空港の国際空港としての地位は2025年に運輸省によって回復され、Wings Air によるクパンとディリを結ぶ路線が2026年の就航として発表されました。ダーウィン路線は議論されていますが、まだ予定には入っていません。
ロテ島の観光はどの程度発展していますか。
ほとんど発展していません。統計庁によれば、2023年のロテ・ンダオ県の経済に宿泊業と飲食業が占める割合は0.19%で、バリ島の約21%と対照的です。ネンベララとボアの周辺では建設が見られ、州は2024年から2043年までの空間計画で島内に観光区域を指定しています。
インドネシアで不動産を持てば、そこに住めますか。
自動的にはできません。居住資格は別の制度です。よく使われるルートは二つで、インドネシア国内に保有する資金または要件を満たす不動産に基づく5年または10年の許可であるセカンドホームビザと、ご自身の土地を保有する PT PMA のようなインドネシア企業の持株に紐づく投資家 KITAS です。
要点
ロテ島は初期段階にあり、到達可能で、法的にも明快です。法律は全国共通で公開されており、土地を保有する方法は三つあり、州はすでに空間計画にこの島を書き込んでいます。見返りに求められるのは、年単位の時間軸と、通常の調査をきちんと行うことです。もともとそのように買うつもりだったのなら、この海岸で、見出される前の今より良い時期は見つからないでしょう。
一次資料
規制は peraturan.go.id と JDIH の公式条文にリンクしています。地域の数字は統計庁、および州と県の政府自身によるものです。
土地基本法5/1960。フリーホールドの制限、賃借権、名義貸しの無効について
UUPA 5/1960PP 18/2021。HGB と Hak Pakai の期間、および土地登記について
PP 18/2021PP 44/1994。非所有者による住宅の占有について
PP 44/1994PP 28/2025。OSS を通じたリスクベースの事業許認可について
PP 28/2025BKPM 規則5/2025。2025年10月2日以降の PT PMA の払込資本金について
Baker McKenzie統計でみるロテ・ンダオ県。面積、人口、人口密度について
BPS Rote Ndao一人あたり域内総生産とその成長率
Databoks（BPS より）NTT の空間計画と州の戦略的観光地域
Dinas Pariwisata NTTエル・タリ空港の地位と、クパンとディリを結ぶ路線
ANTARAムルット・スリブの国際観光地指定
ANTARA Kupangロテ・ンダオ県 RPJMD 2025年から2029年の戦略的優先事項
Pemkab Rote Ndaoこのガイドは一般的な情報であり、法務、税務、投資に関する助言ではありません。引用した規制、税率、基準額は執筆時点のもので、頻繁に変わります。公開の売り物件情報に基づく数字は売出価格であり、成約価格ではありません。インドネシアで取引を行う方は、独立したインドネシアの法務および税務の専門家に相談してください。