ロテ島の土地売却 · 海沿いフリーホールド · オーナー直接販売

Neala

ロテ島の海沿いの土地7,000 m²

セデオエン、ロテ・ンダオ県、東ヌサ・トゥンガラ州、インドネシア

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仲介業者を介さず、オーナー本人が販売しています。価格に仲介手数料は上乗せされておらず、すべてのご質問に権利証を持つ本人がお答えします。

7,000m²

海沿いの土地

45m

海岸線

IDR122.4億

売出価格 · ≈ USD 690,000

80年

フリーホールド権利 · 30 + 20 + 30

すぐに建築可能 · 各種許可取得済み · 壁、電気、通信を完備

仲介はこれをフリーホールドとして出しており、私も同じ言葉を使います。外国人が持つ権利は HGB、30 + 20 + 30年で、会社を通じて持てる最も高い権利です。

権利の仕組み

概要

エグゼクティブサマリー

Neala は売却中のロテ島の土地7,000 m²、島の西海岸にある海沿いの HGB で、サーフィン、夕日、ブティック観光でロテ島随一の人気を誇る、確立されたセデオエン / ネンベララ地区にあります。西向きで、ビーチに直接面し、海に向かって緩やかに下る斜面、成熟した樹木、肥沃な海岸土壌を備え、オーナーが直接販売します。

際立っているのは、その準備の整い具合です。権利は登記され名義変更も完了、開発ゾーニング（PKKPR）は承認済みで、基礎工事も済んでいます。補強された石の外周壁、接続済みの系統電力、稼働中の給水システム、高速の Starlink インターネット。何年もの許認可を要する更地ではなく、すぐに建築できる、整備・ゾーニング済みの区画です。

約8.6m

奥側の標高（海を望む高低差）

2.2km

ネンベララ中心部まで（約8分）

80年

フリーホールド周期・30 + 20 + 30年

一目でわかる要点

所在地：セデオエン、ロテ・バラット郡、ロテ・ンダオ県、NTT
面積：7,000 m²（証書）・海岸線45 m
権利：登記済み HGB（建物利用権）、名義変更完了
ゾーニング：不動産向けに PKKPR 承認済み（KBLI 68111）
向き：西 / 夕日に面する

すでに整っているもの

300 + 45 m の補強自然石の外周壁
PLN の系統電力（7,700 VA）、接続済み
井戸 + 4,800 L の貯水 + ポンプ
Starlink（Gen 3）+ WiFi 配信
ビーチ沿いの道から、または南側境界全体に沿った公道アクセス（未舗装）

所在地

所在地と周辺環境

ロテ島はインドネシア諸島の南端、ティモール島のすぐ南に位置します。区画は島の西海岸、セデオエン村にあり、長いレフトのリーフブレイク、穏やかな砂浜、洗練された低密度の観光で知られるネンベララ観光エリアの中にあります。

ロテ島西海岸の略図、左が北

オエロロット

北

Neala

セデオエン

ネンベララ

中心部

ボア

南東

サブ海

北は川が開発を制限し、ボアより南では波が弱まり道路が悪くなります。区画の正確な座標と境界は資料一式とともにお渡しします。

実績のある、成熟した地区

ネンベララ中心部から2.2 km（約8分）、すでに営業中の施設が並ぶ道路沿いです。

Rote Island Villas・Mulia Bungalows
Rote Beach Bungalows（Kampung Kakak）
Villa Sedeoen・81 Palms
外国人所有のヴィラが集まる一帯（AU、FR、IT）
温かいコミュニティ。ロテの人びとを中心に外国人も暮らし、年齢層も幅広く家族連れもいて、数週間で名前で呼び合う間柄になります。ネンベララにはインターナショナルスクールもあります

実証された需要、プライベートな環境

周辺は、このエリアが活発で価値が上がっていることを示しています。一方で Neala 自体は幹線道路から十分に離れており、静かでプライベート、ゆとりがあり、開けた空間と遮るもののない夕日があります。確立されたエリアという裏づけがありながら、混雑はありません。

物件

土地

海沿いの長方形7,000 m²（証書面積。2024年10月の地形測量では6,999.866 m²）、海岸線約45 m、登記された十三本の測量杭で画定され、全周を壁で囲まれています。

7,000m²

証書面積

45m

ビーチ側の間口

345m

外周の石壁

敷地内に整備済み

外周壁：自然石300 m、高さ175 cm、鉄筋コンクリートの芯
眺めを保つため、正面45 m 全体に低い前面壁
南東角に井戸
電力：PLN 単相7,700 VA 接続済み（3相に増強可能）
水：2,500 + 2,200 L のタンク、HDPE 配管、加圧ポンプ
インターネット：Starlink Gen 3を6 m のポールに設置 + TP-Link EAP650 WiFi
南側境界全体に沿った公道からのアクセス
正面に沿って公共のビーチ沿いの道が通っています。この海岸一帯と同じく、未舗装で砂地、通行は少なめです

地形測量と配置図は、独立した有資格の測量士による2024年10月のものです。実測の AutoCAD DWG は資料一式に含まれます。凡例にはロンタルヤシ、ケサンビ、ガジュマル、等高線、井戸、既存のバンガローが記載されています。

地形

地形と自然条件の強み

土地は海岸線から奥へ、緩やかに均一に上がっています。ビーチではほぼ海抜ゼロ、奥では約8.6 m、その間およそ160 m です。段状の眺望に理想的な勾配（約5%、約3°）で、奥に建てた建物は手前の建物越しに海を望み、奥側は高い位置からの海の眺めと海風を楽しめます。崖はなく、全体がなだらかです。

夕日 / 海海

標高差8.6 m · 約3°

0 m (ビーチ)

~4 m (中間)

~8.6 m (奥)

ビーチ（西）から奥の境界（東）までの断面：160 m の距離で8.6 m の上昇、勾配5.4%、約3°。測量士の Section 01に基づき、縦方向の誇張なしの実寸比で描いています。

植生と土壌

成熟した個性ある樹木（樹齢約20〜45年）
正面に沿った象徴的なロンタルヤシ（眺めのため一部伐採）
敷地のいくつかの場所で美しい景観
海沿いには珍しい、肥沃な海岸土壌

気候と立地の強み

海に向かって西 / 夕日向き
奥側は高台で、パノラマの眺望と海風
斜面に沿った自然排水
西海岸はハイシーズン（東風）の恩恵を受けます

水と洪水リスクについて

率直に言えば、そして記録として残すために書いておきます。北西の角の約20 m² ほどの小さな部分は、極端な雨や潮の際に15 cm ほど水に浸かり、低い隣地へ排水されます。建築区域の外です。雨季には、西風を伴う2.85 m を超える高潮が前面壁に達することがあり、これは前浜の範囲内です。インドネシアの海沿いの区画すべてと同じく、法定の海岸保全帯（sempadan pantai）が海岸線近くの建築を制限するため、ご自身のデューデリジェンスの一環として、予定する設計について確認してください。

ビーチと海

ビーチ、リーフ、サーフアクセス

正面のビーチは砂浜で、その先にリーフが広がります。このリーフは本当の強みです。海藻養殖を正面から遠ざけ、海の生き物とシュノーケリングの場を加え、サーフスポットへの道を開いてくれます。

目の前でサーフィンとシュノーケリング

リーフの外側では、ボートで Sakunamo と Bersialu のサーフスポットへ容易に出られます。満潮時には正面から直接ボートを出せます。Neala はこのように、この地域が知られる伝説的な波の近く、ロテ島の世界級のサーフエリアの中に位置しています。

美しいスピアフィッシングとシュノーケリングのスポットが、Rote Island Villas の目の前、沖合およそ1 km、Neala のすぐ近くにあります。

海について正直に

泳ぐのに適しているのは中潮から満潮にかけてで、リーフの条件はビンギンに近いものです
正面に海藻養殖はなく（リーフがそれを妨げます）、眺めはすっきりと開けたままです
リーフのある砂浜で、この地域の一級の海沿いに典型的なものです

ドオ島・オリ島

敷地の正面に浮かぶ島

ボートで行けるサーフスポット（Sakunamo、Bersialu、Squealers、1 Palm、Bombie、Dickson's Right）

西

夕日に面した正面

ここの海は国立公園です

ロテ島はサブ海海洋国立公園の中にあります。面積3,355,352ヘクタールで、コーラル・トライアングル最大の海洋保護区です。保全対象にはサンゴ礁、海草藻場、ウミガメの産卵地、鯨類が含まれ、サブ海はクジラの回遊路にあたります。

YKAN

ネンベララ周辺一帯は、人けのない白砂のビーチ、手つかずのリーフ、多様な海洋生物、そして初心者から上級者まで揃ったサーフブレイク群で知られ、それがサーフトラベラーの間で30年にわたり築かれてきた評判の土台になっています。

空から見る

上空から見た土地

2026年6月に行った、敷地とその周辺のドローン測量です。外周壁で囲まれた境界、海側の間口、ビーチ沿いの道、隣接するセデオエンの物件がすべて確認できます。

空撮ツアー

空から眺める土地

敷地と、それが面する海岸線を上空から巡ります。海側の間口、外周壁の境界、奥に向かって上る緩やかな斜面が見られます。

行き方

アクセスと通信環境

ロテ島へはクパン（ティモール島）を経由します。行程は分かりやすく、ほとんどの日に複数の選択肢があります。

バリ島

デンパサール

空路1時間50分

クパン

エル・タリ空港（国際）

高速フェリー2時間 / 空路20分

ロテ島

バア港 / 空港

36 km・車で1時間

Neala

セデオエン

バリ島

デンパサール

空路1時間50分

クパン

エル・タリ空港（国際）

高速フェリー2時間 / 空路20分

ロテ島

バア港 / 空港

36 km・車で1時間

Neala

セデオエン

ロテ島への交通

高速フェリー：毎日、双方向
Susi Air：週3便、双方向
Wings Air：ほぼ毎日、双方向
バア港 → Neala：36 km、車で1時間

敷地内の通信・電力

Starlink（Gen 3）の高速インターネットが稼働中
TP-Link EAP650 による WiFi 配信
周辺で携帯電話の電波あり
PLN の系統電力を敷地内に引き込み済み

成長の要因

クパンのエル・タリ空港は2025年に運輸省の決定で国際空港の地位を回復し、国際線ターミナルの再稼働が進んでいます。また、Wings Air によるクパンとディリを結ぶ路線が2026年就航予定として発表されました。ダーウィン便は検討段階で、まだ運航は決まっていません。こうした一歩一歩が、この海岸のサーファーの多くが訪れるオーストラリアからの道のりを短くしています。

大きな視点

希少性と観光の成長

長期的な見通しを支える二つの力があります。比較可能な海沿いの土地の供給が本当に限られていること、そしてこのエリアが観光サイクルのまだ早い段階にあり、勢いが増していることです。

ここで一級の海岸線が希少な理由

北では川が、さらに開発できる海岸線を制限しています
南はボアを過ぎると波が弱く不安定になり、道路が悪くなります
残るのは、一級で、アクセスしやすく、西向きの海沿いの限られた帯で、Neala はその中にあります

価値の推移

このエリアの地価は急速に上昇しており、近年では一部が3〜5年ごとにおよそ倍になっています。ロテ島はバリ島やロンボク島に比べてまだ初期段階です。これが続くかどうかはアクセスと生活環境の改善次第で、保証されたものではありません。

地元市場についてのオーナー自身の観察であり、独立に検証されたものではなく、評価額でも将来価値の予測でもありません。

進行中または検討中の地元の動き

子ども向けの新しいインターナショナルスクール（開校済み）
ホスピタリティ / 観光の専門学校（地元での報告、未確認）

トラックによるごみ収集の改善が検討中
レストラン Pasar のセデオエンへの移転（オエンガウトでの借地契約の終了に伴う）

上記はいずれも将来価値の保証ではなく、エリアの方向性を知るための背景として示しています。計画中の公共事業は変更される可能性があります。

権利と現況

権利、ゾーニング、所有

この土地には登記済みの権利、完了・記録済みの名義変更、承認済みの開発ゾーニングがあります。要点は下記のとおりで、資料一式はご関心のある購入者にお渡しします。

権利	HGB（Hak Guna Bangunan / 建物利用権）、セデオエン村（Desa Sedeoen）
面積	証書上7,000 m²、登記済みの地籍測量で確認
発行機関	ロテ・ンダオ土地事務所（Kantor Pertanahan）
期間	HGB は30 + 20 + 30のサイクルで、合計最長80年です。証書は当初30年で発行され、その後20年の延長と30年の更新を通常の手続きで申請します。条件は、土地が登記された用途で使われ続けていることです。サイクル全体の終わりには PP 18/2021が同じ土地への権利の再付与を定めており、HGB は目減りしていく借地権としてではなく、土地として保有され、土地として評価されます。次の買い手はフリーホールドとして受け取ります。
名義変更	完了・登記済み（balik nama）
負担	抵当権、先取特権、担保権なし
ゾーニング	不動産開発向けに PKKPR 承認済み（KBLI 68111）
分類	非農地（測量による）

フリーホールドと呼ぶ理由

仲介はこれをフリーホールドとして出しており、私も同じ言葉を使います。権利は買い切りで取得し、フリーホールドとして転売できるからです。外国人が持つのは HGB、Hak Guna Bangunan、土地に建物を建てて利用する権利で、インドネシアの PMA 会社を通じて保有します。その方法で持てる最も高い権利です。権利の期間中、建物を建て、建物を所有し、賃貸し、抵当に入れ、売却する権利を含みます。期間は30年で、20年延長され、30年更新され、最長80年です。そのサイクルの終わりには、同じ土地への新たな付与を政令が定めており、目減りしていく借地としてではなく、土地として保有され、土地として評価されます。インドネシアのフリーホールドそのもの（Hak Milik）はインドネシア国民に限られています。これは昔から確立された通常の方法で、インドネシアの銀行が担保として受け入れており、この土地もそのように保有されています。保有している会社は土地と一緒に売却できます。

土地の取得方法

期間、費用、税務上の扱いが異なる二つの方法があります。土地をご自身の会社に入れるか、すでに土地を保有している会社を引き継ぐかです。私はその会社を土地と一緒に売る用意があります。手続きを一から考え出す必要はありません。すでにこの法人を知る Integrid（integrid.com）の会計士をご紹介し、会社が使っている公証人とほかの連絡先もおつなぎします。ご自身の顧問はこれまでどおりご自身の側にあります。仕組みは、選ぶ前に検討できるよう示します。

資料一式

証書、地籍測量と実測の AutoCAD 図面、ゾーニング承認、裏付けとなる記録は、ご関心のある購入者にすべて開示し、権利に関するあらゆるご質問にお答えします。すべて公的に記録されており、ロテ・ンダオ土地事務所で独立に確認できます。

取引条件

価格

売買はインドネシア法の定めどおり、ルピアで行い、決済します。ルピア価格は参考価格 USD 690,000、つまり平方メートルあたり約 USD 99、海沿いの土地7,000 m² 分から算出されます。署名時に確定するまで、為替レートに応じて動きます。これはオーナーの価格です。エージェントも上乗せの手数料もありません。

売出価格

IDR 12,244,000,000

≈ USD 690,000

IDR 1,749,000 / m² · ≈ USD 99 / m²

1 USD = 17,745 IDR で換算した参考値です（2026年8月27日公表）。

つまりどういうことか

次のオーナーは更地からではなく、壁で囲まれ、インフラが整い、ゾーニングされ、権利が登記された区画から始められます。許認可と基礎工事はこれからではなく、すでに済んでいます。

価格に含まれるもの

この土地は、造成工事と開発前段階がすでに完了し、支払い済みの状態で売却されます。

区画を完全に囲む、345 m の補強自然石の外周壁
眺めを保つため低く抑えた、正面45 m の前面壁
PLN の系統電力接続済み：7,700 VA、三相に増強可能
井戸、4,800 L の貯水、HDPE 配管、加圧ポンプ
Starlink Gen 3を6 m のポールに設置、WiFi 配信付き
実測の地形測量と AutoCAD 配置図
区画に対する開発ゾーニング（PKKPR）の承認
名義変更が完了した登記済みの権利
南側境界に沿って整地・均された進入路

ルピア額が変動する理由

インドネシア法は、売買をルピア建てで表示し、支払うことを求めています。したがって価格はルピア額です。当事者は参考価格 USD 690,000を一定に保ち、為替レートが日々動くため、ここに表示するルピア額もそれに応じて動きます。署名時にルピア額は一度だけ確定され、その日のインドネシア銀行 JISDOR 中値レートでこの参考価格から換算され、全額ルピアで支払われます。

ここに表示するルピア額は参考値で、日々の為替レートに従います。拘束力のある金額は、署名時にその日の JISDOR レートで確定します。
完了した工事の詳細な内訳は、ご要望に応じてお渡しします。

要点

投資のポイント

海沿い、しかも希少

7,000 m²、海岸線45 m。北は川、南はボア以南の弱い波と荒れた道路に区切られた、西海岸一級地の限られた帯の中にあります。

建築可能で、法的にも整っている

フリーホールド：80年サイクルの登記済み権利、完了した名義変更、承認済みの PKKPR ゾーニング。延長と更新は再交渉ではなくその場で申請でき、サイクルの終わりには権利を新たに付与できます。フリーホールドとして転売できます。書類は整っており、区画はすぐに建築に着手できます。

インフラ設置済み

345 m の補強石壁、PLN の電力、井戸と貯水、Starlink インターネット。価値はすでに地面の中にあります。

更地ではなく、整備済み

壁、電力、水、インターネット、測量、ゾーニングはすべて完了し、支払い済みです。建築で最も時間がかかり不確かな段階は、この区画ではすでに終わっています。

サーフと夕日のロケーション

リーフに守られた砂浜の正面、Sakunamo と Bersialu へのボートアクセス、西向きの夕日、約8.6 m まで緩やかに上がる段状の眺望斜面。

まだ初期段階の市場

観光業は現在ロテ・ンダオ県の経済の0.19%で、バリ島の約21%に対してごく小さく、空港は国際空港の地位を回復したばかり、州は島を空間計画に書き込みました。オーナーの観察では、地元の地価はおよそ3〜5年ごとに倍になっています。過去の推移は予測ではありません。

圧力ではなく、価値を映した価格

平方メートルあたり約 USD 99で、壁、電力、水、インターネット、測量、ゾーニングは支払い済み。Neala は限られた海岸線にある海沿いの土地で、取引完了の月から建築を始められます。

インドネシアで土地を買う前に

ロテ島での購入は実際にどう進むか

外国人に開かれた三つの法的ルート、HGB と PMA 会社が何を求めるか、取引にかかる費用、署名前に確認すべき点。この土地を買うかどうかにかかわらず役立つ内容です。

ガイドを読む

島そのもの

ロテ島、ありのままの姿

火山のない島。155,000人が1,280 km² に暮らし、海藻と塩を基盤とする経済があり、その海はコーラル・トライアングル最大の海洋保護区の中にあります。

ロテ島について

ご質問

よくある質問

このロテ島の土地はオーナーからの直接販売ですか。

はい。Neala はこのサイトを通じてオーナー自身が販売しており、エージェント、ブローカー、仲介者は介在しません。お問い合わせは直接オーナーに届き、価格に手数料は上乗せされず、権利、ゾーニング、アクセス、手続きに関するご質問にはオーナーが直接お答えします。現地見学も同じように手配します。

Neala はフリーホールドの土地ですか。

市場で使われる意味では、はい。仲介はこれをフリーホールドとして出しており、私も同じ言葉を使います。買い切りで取得し、同じ形で転売できるからです。権利そのものは HGB、Hak Guna Bangunan で、80年のサイクル、30 + 20 + 30年です。インドネシアのフリーホールドにあたる Hak Milik はインドネシア国民しか保有できないためです。インドネシアの銀行が担保として受け入れるのと同じ権利です。

外国人はインドネシアで土地を買えますか。

インドネシアのフリーホールド（Hak Milik）はインドネシア国民に限られています。外国人が持てる最も高い権利は HGB、Hak Guna Bangunan、土地に建物を建てて利用する権利で、インドネシアの PMA 会社を通じて保有します。HGB には、権利の期間中、建物を建て、建物を所有し、賃貸し、抵当に入れ、売却する権利が含まれます。そして、残期間が減っていく借地としてではなく、土地として保有され、土地として評価されます。Neala はすでにこの形で保有されており、土地と一緒に会社を売る用意があります。

HGB とは何ですか。期間はどのくらいですか。

HGB は Hak Guna Bangunan、土地に建物を建てて利用する権利です。30 + 20 + 30のサイクルで、合計最長80年です。当初30年の証書、その後20年の延長と30年の更新という構成です。延長と更新は政令18/2021号に基づいて申請し、土地が登記された用途で使われ続けていることが条件で、自動ではなく手続きによるものです。サイクルの終わりには、同じ政令が同じ土地に権利を新たに付与することを定めています。だから HGB は土地として保有され、土地として評価されます。次の買い手は、残期間が減っていく借地ではなく、同じ譲渡可能な権利をフリーホールドとして受け取ります。

PKKPR ゾーニングとは何ですか。

PKKPR は、計画している活動が当該区画の空間計画に適合していることを確認するインドネシアの承認です。この土地は KBLI 68111に基づく不動産開発について承認済みの PKKPR を保有しています。

ロテ島へはどう行きますか。

ティモール島のクパン経由です。バリ島（デンパサール）からクパンまでは空路で約1時間50分。クパンからロテ島へは毎日運航の高速フェリーで約2時間、または空路で約20分で、Susi Air が週三便、Wings Air がほぼ毎日運航しています。ロテ島のバア港からは36 km、車で約1時間です。

ロテ島の海沿いの土地はいくらしますか。

この区画は参考価格 USD 690,000、面積7,000 m²、平方メートルあたり約 USD 99で売り出しています。インドネシア法の定めにより、売買はルピア建てで表示・決済されます。ルピア額は、署名日のインドネシア銀行 JISDOR レートで USD の参考価格から換算します。

ネンベララはどこにありますか。

ロテ島の西海岸、東ヌサ・トゥンガラ州ロテ・ンダオ県にあります。インドネシア諸島の南端、ティモール島のすぐ南です。この区画はセデオエンにあり、ネンベララの中心部から2.2 km、道路で約8分です。

土地のインフラはすでに整っていますか。

はい。345 m の補強された自然石の外周壁、7,700 VA で接続済みで三相に増強可能な PLN の系統電力、4,800 L の貯水と加圧ポンプを備えた井戸、WiFi 配信付きの Starlink Gen 3、実測の地形測量、そして南側境界に沿った公道からのアクセスがあります。

区画はビーチに直接面していますか。

西向きの海岸線約45 m でビーチに面しています。正面に沿って公共のビーチ沿いの道が通っており、未舗装で砂地、通行は少なく、この海岸一帯で見られるものと同じです。

近くにはどんなサーフブレイクがありますか。

リーフの外側では、ボートで Sakunamo と Bersialu のサーフスポットへ容易に出られ、満潮時には正面から直接出発できます。Squealers、1 Palm、Bombie、Dickson's Right を含め、六か所以上のスポットにボートで行けます。

進め方

手続きと次のステップ

確認と見学

この概要をご確認のうえ、資料一式（権利証書、地籍測量と DWG、ゾーニング承認）をご覧ください。現地見学を歓迎します。

デューデリジェンス

現行の証書と裏付け記録をお受け取りいただき、権利と許認可に関するご質問には直接お答えします。

取得方法の決定

二つの取得方法を詳しくご説明します。ご自身の法務・税務の専門家と検討してください。

書類作成と決済

書類は有資格の PPAT（土地証書作成官）公証人が作成し、取引を管理します。ルピア価格は署名日に確定します。

オーナーに直接ご相談ください

資料一式を請求する

これはオーナーが直接販売するロテ島の土地です。お問い合わせはエージェントも仲介者も介さず直接オーナーに届き、権利、ゾーニング、アクセス、手続きに関するご質問にはオーナーが直接お答えし、現地見学も手配できます。