Руководство для покупателей

Инвестиции в Роте

Самый южный остров Индонезии, и как здесь на самом деле покупают землю

Час пятьдесят от Бали, затем паром. Сёрф-спот, известный миру с восьмидесятых, и побережье, на котором почти никто не строил. Написано владельцем продающегося участка на Роте для всех, кто присматривается к земле на острове Роте: три законных пути для иностранцев, сколько стоит сделка, как меняется транспортная доступность и что проверить перед подписанием.

0,19%

Доля туризма в экономике

121/км²

Жителей на км², на Бали более 750

80лет

Максимальный срок титула, оформленного на иностранца

2,5млрд IDR

Минимальный капитал PT PMA, с октября 2025

Почему Роте

Четыре цифры, и почему они важны для Вас

Ни одна из них не исходит от продавца. Они взяты у статистического управления, администрации морского парка и из самого земельного закона, и вместе они описывают нечто редкое: побережье, до которого можно добраться, которое защищено законом и которое всё ещё почти полностью не застроено.

Туризм составляет 0,19 % экономики

Гостиницы и общепит составили меньше одной пятой процента экономики Роте-Ндао в 2023 году. Сельское хозяйство и рыболовство дали 49 %. Это ещё не туристический рынок. В этом весь тезис.

BPS Rote Ndao, ВРП по отраслям

121 человек на км²

В Роте-Ндао живёт около 155 000 человек на 1 280 км², примерно 121 на км². На Бали около 811, почти в семь раз плотнее. Застроенное побережье здесь ограничивается несколькими километрами вокруг Нембералы и Боа, а остальное осталось таким, каким было всегда.

BPS Rote Ndao

Море здесь под охраной национального парка

Роте лежит внутри Морского национального парка моря Саву: 3 355 352 гектара, крупнейшая морская охраняемая территория Кораллового треугольника. Риф, морские травы, места гнездования черепах и миграционный коридор китов, под министерским планом управления, а не под лозунгом. Вода перед участком защищена законом.

YKAN

Три законных пути, и все общенациональные

Роте ничего не меняет в земельном праве Индонезии. Та же система, что стоит за тысячами сделок на Бали, действует и здесь, и каждый первичный текст опубликован в интернете. Аренда, Hak Pakai или HGB через компанию. Правила здесь как раз самая знакомая часть.

PP 18/2021

Как это выглядит на самом деле

Утро на западном побережье

Снято вдоль пляжа в конце сухого сезона, а так здесь выглядит большая часть года: жёсткий свет, ветер с берега и никого больше на песке. Каждая цифра выше описывает именно это.

Напрямую от владельца

Участок, с которого началось это руководство, продаёт его владелец

Neala, 7 000 м² первой линии в Седеоене, обнесённая стеной и с оформленным титулом, продаётся без агента. Поэтому и существует это руководство: владелец предпочитает, чтобы Вы понимали остров и закон, а не чтобы Вас заговорили. Спрашивайте о чём угодно; отвечать будет человек, у которого на руках сертификат.

Связаться с владельцем Смотреть участок

Об острове как таковом, его геологии, климате, людях и экономике, есть отдельная страница.

Об острове Роте

Как добраться

Бали к обеду, Роте к ужину

Один перелёт, один паром. Всё идёт через Купанг на Тиморе: это одна пересадка, к которой стоит привыкнуть, а не путешествие, которое нужно перетерпеть, и именно эта часть картины сейчас заметно улучшается.

Дорога сегодня

Из Денпасара в Купанг

Около 1 часа 50 минут в воздухе, рейсы ежедневно.

Из Купанга на Роте

Скоростной паром примерно за два часа, ежедневно в обе стороны. Самолётом около 20 минут.

На Роте самолётом

Susi Air примерно три раза в неделю, Wings Air почти ежедневно. Редкие региональные расписания меняются, поэтому уточняйте перед бронированием.

Из Баа в Нембералу

Около 36 км от порта, час по дороге.

Прибрежная дорога вдоль западного побережья Роте, вид с воздуха

Прибрежная дорога к северу от Нембералы. На острове всё находится в часе или двух от всего остального.

Что меняется в Купанге

Аэропорт Эль-Тари лишился международного статуса в апреле 2024 года после четырнадцати лет без единого международного рейса, а в 2025 году Министерство транспорта его восстановило. Международный терминал, простоявший без дела около пяти лет, возвращают в эксплуатацию: власти провинции рассчитывают на готовность в начале 2026 года.

Конкретный шаг: маршрут из Купанга в Дили с Wings Air, по сообщениям запланированный на март 2026 года на самолётах ATR 72-600. Он стал бы первым международным рейсом аэропорта более чем за десять лет.

Рейс из Купанга в Дарвин всплывает почти в каждом разговоре о Роте. Маршрут закрыли в 2008 году, и усилия провинции по его возрождению пока не привели к появлению рейса.

ANTARA

Стоит уточнить

Здесь стоит быть точным: единственный международный рейс, у которого есть название и дата, ведёт в Дили. Австралия остаётся намерением, а не расписанием. Доступность сегодня уже достаточна и, вероятно, станет лучше, и покупать разумнее, исходя из первого, а не из второго.

Прибрежная дорога и виллы на западном побережье Роте, вид с воздуха

Рынок

Рано, и уже на карте

Роте сегодня там, где западное побережье Бали было десятилетия назад, а южное побережье Ломбока совсем недавно: известно, доступно, почти не застроено. Большинство покупателей упускает то, что правительство провинции уже вписало остров в план территориального развития, в документах, которые почти никто не читает.

Что на самом деле говорят документы планирования

План территориального развития NTT, Perda 4/2024 на период с 2024 по 2043 год, выделяет 15 684 гектара туристических зон в восьми округах, включая Роте-Ндао.

Dinas Pariwisata NTT

Две территории на Роте, Мулут-Серибу и Оесели, названы провинциальными стратегическими туристическими зонами. Мулут-Серибу, лабиринт заливов на востоке острова, официально объявлен провинцией международным туристическим направлением, с выделенным бюджетом и коттеджами, построенными сельским предприятием.

ANTARA Kupang

Собственный RPJMD округа на период с 2025 по 2029 год называет туризм и креативную экономику среди опор, на которых он намерен строить экономическую устойчивость региона.

Pemkab Rote Ndao

ВРП на душу населения в Роте-Ндао составляет около 27,9 млн IDR и рос примерно на 4,39 % в год на протяжении пяти лет. Немного в абсолютных цифрах, зато с устойчивым накоплением: так изнутри выглядит ранняя региональная экономика.

Databoks, по данным BPS

Президент Джоко Видодо посетил Роте, первый визит такого уровня на остров, что местные комментаторы восприняли как знак внимания центрального правительства. Вдоль побережья Нембералы идёт стройка: дома, сёрф-кемпы, глэмпинг и как минимум один заметно более крупный курортный проект, цифры по которому пока сообщаются, а не подтверждены.

Редко стоящие виллы и сады вдоль побережья Нембералы, вид с воздуха

Седеоен, чуть севернее Нембералы. Низкая плотность, и большая часть побережья ещё не застроена.

Для кого это

Круг покупателей здесь узкий и конкретный. Это люди, которые уже решили, что хотят именно Роте, и немалая их часть сначала преуспела на Бали и приехала сюда, когда смогла жить где угодно; на западном побережье теперь есть международная школа, и это говорит о том, куда оседает сообщество. Оно к тому же гостеприимное: ротенцы и иностранцы, небольшое, всех возрастов, и быстро принимает новичков, которые приезжают как соседи, а не как застройщики. Это удерживает цены входа на нынешнем уровне и означает, что здесь уместен горизонт в годы, а не в месяцы. Земля, которую Вы хотите, на побережье, в которое верите, работает хорошо. Объект для быстрой перепродажи работать не будет.

Обнесённый стеной участок с оформленным титулом в Седеоене, вид строго сверху

Владение

Три законных способа держать землю, и все хорошо проторены

Правила общенациональные, и Роте их не меняет. Это хорошая новость: та же система, что стоит за тысячами сделок на Бали, действует здесь без изменений, а первичные тексты опубликованы в интернете. Когда объявление для иностранцев говорит «freehold», полная собственность, речь идёт о прямой покупке с оформлением HGB, потому что сам Hak Milik закреплён за гражданами Индонезии. Всё, что ниже, описывает то, что иностранец держит на самом деле.

Hak Sewa

Аренда

Срок

Устанавливается договором

Кто может держать

Любой иностранец. Ни виза, ни компания не нужны.

Правовое основание

UUPA 5/1960, статьи 44 и 45

Самый простой вход: договорное право использовать землю, принадлежащую индонезийцу, на фиксированный срок, с арендной платой вперёд. Земельное агентство не выдаёт сертификата, потому что инструментом служит сам договор. Самая низкая стоимость, минимум трений, без пошлины за приобретение. Обратная сторона в том, что стоимость сокращается вместе с остающимся сроком, поэтому такой вариант подходит для пользования, а не для накопления. Проживание в домах лиц, не являющихся собственниками, регулирует PP 44/1994.

UUPA 5/1960

Hak Pakai

Право пользования

Срок

30 + 20 + 30, до 80 лет

Кто может держать

Иностранные физические лица с действующим KITAS или KITAP.

Правовое основание

PP 18/2021

Зарегистрированный титул на Ваше имя, сертификат выдаёт земельное агентство. Привязан к действующему виду на жительство и, как правило, ограничен одним объектом на человека или семью. Естественный выбор для дома, в котором Вы живёте, а не для земли, которую собираетесь осваивать.

PP 18/2021

HGB на PT PMA. «Freehold» в понимании рынка

Право застройки

Срок

30 + 20 + 30, до 80 лет

Кто может держать

Индонезийское юридическое лицо, включая инвестиционную компанию с иностранным капиталом.

Правовое основание

PP 18/2021; UU 25/2007; Постановление BKPM 5/2025

Стандартный коммерческий путь, тот самый, ради которого написан индонезийский закон об инвестициях. Компания держит зарегистрированный сертификат HGB: он передаётся, закладывается и принимается индонезийскими банками в качестве обеспечения. Самые сильные права из трёх, оценивается как земля, а не как аренда с сокращающимся сроком, и единственный вариант, который позволяет строить и работать в масштабе.

PP 18/2021

Полная собственность, HGB и аренда бок о бок

Три слова, которыми в объявлениях пользуются вольно. Вот что каждое из них означает юридически, кто может его держать и что оно значит для Вас при покупке, во время владения и при выходе.

	Полная собственность (Hak Milik)	HGB (Hak Guna Bangunan)	Аренда (Hak Sewa)
Что это	Полное право собственности на саму землю, самый сильный титул в индонезийском праве.	Зарегистрированное право застраивать и использовать землю, оформленное на Вашу компанию. Высший титул, который иностранец может держать. Рынок называет это freehold, когда продаёт иностранцам.	Договор на использование чужой земли на фиксированный срок с арендной платой вперёд.
Кто может держать	Только граждане Индонезии. Никогда иностранец и никогда компания.	Индонезийские юридические лица, включая PT PMA с иностранным капиталом. Также граждане Индонезии.	Кто угодно, включая иностранца на собственное имя. Ни компании, ни визы.
Как получает иностранец	Никак. Номинальные схемы, которые делают вид, что это возможно, ничтожны по Основному аграрному закону.	Учредить или купить PT PMA. Участок в Hak Milik переводится в HGB на имя компании в земельном управлении.	Подписать нотариально удостоверенный договор аренды с индонезийским собственником. В земельном управлении ничего не меняется.
Срок	Бессрочно.	30 лет, продление на 20, возобновление на 30, и PP 18/2021 предусматривает новое предоставление после этого. Держится и оценивается как земля, и его можно продать как фрихолд.	Как записано в договоре, обычно от 25 до 30 лет с опцией продления по цене, которая согласовывается тогда же. Стоимость убывает вместе со сроком и в конце срока ничего не стоит.
Регистрация в земельном управлении	Да, сертификат на имя собственника.	Да, сертификат на имя компании.	Нет. Инструментом служит договор; его можно отметить, но титул остаётся у собственника.
Строить, закладывать, продавать	Все три.	Все три. Банки принимают HGB как обеспечение, а компанию или её доли можно продать.	Строить с согласия собственника; заложить обычно нельзя; оставшийся срок можно уступить, если договор это допускает.
Налог при приобретении	BPHTB 5 % с покупателя, PPh final 2,5 % с продавца.	То же при переходе права на землю. При передаче долей компании-держателя ни один из них не применяется, и сделка с долями облагается по своим правилам.	Без BPHTB. Налог с арендного дохода платит собственник.
Текущие обязательства	Ежегодный налог на землю и строения (PBB).	PBB плюс собственная отчётность компании: ежеквартальные LKPM, годовые налоговые декларации, бухгалтерская отчётность.	PBB обычно остаётся за собственником. Подавать ничего не нужно.
По истечении срока	Ничего не истекает.	Продление, возобновление и новое предоставление оформляются заявлениями; там, где использование соответствует плану территориального развития, это процедура. Титул остаётся землёй.	Земля и всё построенное на ней возвращаются собственнику, если продление не согласовано и не оплачено.
Подходит	Индонезийским покупателям.	Иностранным покупателям, которым нужно постоянное, приемлемое для банков владение. Компания является формой титула, а не вторым проектом; на этом участке она уже есть и может перейти вместе с землёй.	Иностранным покупателям, которым нужен дом или небольшой бизнес на фиксированный срок при минимальной стоимости входа.

Что это

Полная собственность (Hak Milik)

Полное право собственности на саму землю, самый сильный титул в индонезийском праве.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Зарегистрированное право застраивать и использовать землю, оформленное на Вашу компанию. Высший титул, который иностранец может держать. Рынок называет это freehold, когда продаёт иностранцам.

Аренда (Hak Sewa)

Договор на использование чужой земли на фиксированный срок с арендной платой вперёд.

Кто может держать

Полная собственность (Hak Milik)

Только граждане Индонезии. Никогда иностранец и никогда компания.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Индонезийские юридические лица, включая PT PMA с иностранным капиталом. Также граждане Индонезии.

Аренда (Hak Sewa)

Кто угодно, включая иностранца на собственное имя. Ни компании, ни визы.

Как получает иностранец

Полная собственность (Hak Milik)

Никак. Номинальные схемы, которые делают вид, что это возможно, ничтожны по Основному аграрному закону.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Учредить или купить PT PMA. Участок в Hak Milik переводится в HGB на имя компании в земельном управлении.

Аренда (Hak Sewa)

Подписать нотариально удостоверенный договор аренды с индонезийским собственником. В земельном управлении ничего не меняется.

Срок

Полная собственность (Hak Milik)

Бессрочно.

HGB (Hak Guna Bangunan)

30 лет, продление на 20, возобновление на 30, и PP 18/2021 предусматривает новое предоставление после этого. Держится и оценивается как земля, и его можно продать как фрихолд.

Аренда (Hak Sewa)

Как записано в договоре, обычно от 25 до 30 лет с опцией продления по цене, которая согласовывается тогда же. Стоимость убывает вместе со сроком и в конце срока ничего не стоит.

Регистрация в земельном управлении

Полная собственность (Hak Milik)

Да, сертификат на имя собственника.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Да, сертификат на имя компании.

Аренда (Hak Sewa)

Нет. Инструментом служит договор; его можно отметить, но титул остаётся у собственника.

Строить, закладывать, продавать

Полная собственность (Hak Milik)

Все три.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Все три. Банки принимают HGB как обеспечение, а компанию или её доли можно продать.

Аренда (Hak Sewa)

Строить с согласия собственника; заложить обычно нельзя; оставшийся срок можно уступить, если договор это допускает.

Налог при приобретении

Полная собственность (Hak Milik)

BPHTB 5 % с покупателя, PPh final 2,5 % с продавца.

HGB (Hak Guna Bangunan)

То же при переходе права на землю. При передаче долей компании-держателя ни один из них не применяется, и сделка с долями облагается по своим правилам.

Аренда (Hak Sewa)

Без BPHTB. Налог с арендного дохода платит собственник.

Текущие обязательства

Полная собственность (Hak Milik)

Ежегодный налог на землю и строения (PBB).

HGB (Hak Guna Bangunan)

PBB плюс собственная отчётность компании: ежеквартальные LKPM, годовые налоговые декларации, бухгалтерская отчётность.

Аренда (Hak Sewa)

PBB обычно остаётся за собственником. Подавать ничего не нужно.

По истечении срока

Полная собственность (Hak Milik)

Ничего не истекает.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Продление, возобновление и новое предоставление оформляются заявлениями; там, где использование соответствует плану территориального развития, это процедура. Титул остаётся землёй.

Аренда (Hak Sewa)

Земля и всё построенное на ней возвращаются собственнику, если продление не согласовано и не оплачено.

Подходит

Полная собственность (Hak Milik)

Индонезийским покупателям.

HGB (Hak Guna Bangunan)

Иностранным покупателям, которым нужно постоянное, приемлемое для банков владение. Компания является формой титула, а не вторым проектом; на этом участке она уже есть и может перейти вместе с землёй.

Аренда (Hak Sewa)

Иностранным покупателям, которым нужен дом или небольшой бизнес на фиксированный срок при минимальной стоимости входа.

Neala оформлена как HGB компанией, которую я готов продать вместе с участком. Всё в средней колонке относится к ней, а два пути покупки ниже на этой странице есть два способа получить эту колонку. Если Вы берёте компанию, я представлю бухгалтера Integrid (integrid.com), который уже знает эту организацию, и остальных контактов, которые уже с ней работают.

Что на самом деле означают 80 лет

PP 18/2021 устанавливает для HGB и Hak Pakai 30 лет с продлением на 20 и последующим возобновлением ещё на 30. Вы подаёте заявление в земельное агентство до истечения срока, и там, где использование по-прежнему соответствует плану территориального развития, это процедура, а не одолжение. По окончании полного цикла то же постановление предусматривает новое предоставление права на ту же землю. Так что HGB не аренда, которая сгорает до нуля: он продлевается и возобновляется на месте, а земля оценивается как земля.

PP 18/2021

Тихое улучшение, которое большинство покупателей не заметило

PP 28/2025 принято 5 июня 2025 года. Оно заменило лицензионный режим 2021 года и провело все разрешения на ведение бизнеса через единую систему OSS, каждое с опубликованным сроком. Если ведомство пропускает свой срок без ответа, OSS выдаёт разрешение автоматически. Самым старым риском индонезийского девелопмента всегда было не правило, а ожидание. Это постановление работает именно с ожиданием.

JDIH BKPM

PT PMA, и к чему она Вас обязывает

Компания с иностранными инвестициями служит структурой, на которую оформляется HGB. Это настоящая компания с настоящими обязательствами, и именно поэтому конструкция держится.

Минимальный оплаченный капитал снизился с 10 млрд IDR до 2,5 млрд IDR, около 150 000 USD, по Постановлению BKPM 5/2025, изданному 1 октября 2025 года и вступившему в силу на следующий день. Снижение на 75 %, и самое большое изменение в экономике этого пути за многие годы.
Этот капитал должен оставаться на счёте компании не менее двенадцати месяцев с момента внесения, за исключением покупки активов, строительства и операционной деятельности.
Общий инвестиционный план свыше 10 млрд IDR, без учёта земли и строений, по-прежнему, как правило, ожидается. Стоимость недвижимости и объектов размещения может в него засчитываться.
Ежеквартальные отчёты об инвестиционной деятельности, LKPM, подаются в BKPM, а компания сдаёт налоговые декларации независимо от того, ведёт ли она деятельность.

Baker McKenzie

Если земля уже находится внутри компании, покупатель может приобрести доли вместо земли. Это две разные сделки с разными юридическими и налоговыми последствиями, а не две двери в одну комнату, и собственная история компании переходит вместе с ней. Обеим сторонам стоит получить собственную консультацию о том, какой путь подходит.

Единственный путь, которого стоит избегать

Оформление Hak Milik на имя индонезийского друга остаётся самым старым обходным приёмом на рынке, и он не работает. Это противоречит статьям 21(1) и 26(2) Основного аграрного закона, индонезийские суды последовательно признают такие схемы недействительными, и земля может отойти государству. Учитывая, что существуют три законных пути, а самому простому вообще не нужна компания, рассматривать его нет никаких причин.

Расходы и налоги

Сколько это стоит, без скрытых строк

Налоги на недвижимость в Индонезии низкие по большинству мерок, и их немного. Ниже общенациональные ставки; фактический режим зависит от структуры сделки и оценки, которую примет налоговая служба, поэтому читайте их как контур счёта, а не как сам счёт.

BPHTB, пошлина за приобретение	5 % от налогооблагаемой стоимости приобретения, платит покупатель при переходе права на землю. На аренду не начисляется.
PPh final, налог продавца	2,5 % от стоимости сделки при продаже земли и строений, платит продавец.
PBB, ежегодный налог на землю и строения	От 0,1 % до 0,5 % от оценочной стоимости. Оценочная стоимость, NJOP, устанавливается государством и, как правило, заметно ниже рыночной.
НДС	Как правило, применяется к новой недвижимости от застройщика, а не к вторичным сделкам с землёй.
Доход от аренды	Облагается налогом. Ставка зависит от того, как Вас классифицируют: резидент, физическое лицо-нерезидент или компания.
Нотариус и регистрация	Акт PPAT, перерегистрация титула и гонорары специалистов, сверх перечисленных налогов.

Стоит проверять каждый год

Индонезия не раз использовала налоговые льготы на недвижимость как меру стимулирования, включая временное снижение пошлины за приобретение и окончательного подоходного налога для подходящих сделок. Применимы ли они к конкретной покупке, зависит от года и категории, поэтому спрашивайте, что действует сейчас, а не полагайтесь на прошлогодний ответ.

Жизнь здесь

Если Вы хотите остаться, есть две двери

Владение землёй само по себе не даёт права жить в Индонезии. Проживание регулируется отдельно, и покупатели недвижимости обычно оказываются на одном из двух путей.

Second Home Visa

Разрешение на пребывание на пять или десять лет для финансово независимых заявителей. Право на него даёт либо сумма на индонезийском счёте, по многочисленным сообщениям 2 млрд IDR, либо владение подходящей недвижимостью. Работать на индонезийского работодателя оно не позволяет, хотя удалённая работа на иностранную компанию, как правило, допускается, и через несколько лет оно открывает путь к постоянному виду на жительство.

Investor KITAS

Привязан к доле в индонезийской компании. Если Вы и так учреждаете или покупаете PT PMA, чтобы держать землю, это обычно более естественный вариант: компания, нужная для титула, та же, на которой держится и разрешение.

Иммиграционные пороги и категории в разных источниках сформулированы по-разному и часто меняются. Уточните действующее правило у индонезийского консультанта, прежде чем закладывать его в план.

Как сделать правильно

Семь проверок, и дело сделано

Ничего экзотического. Это стандартный индонезийский перечень проверок по земле, тот самый, который проходит каждый покупатель на Бали, и на каждый его пункт можно получить ответ до подписания. На участке, который уже обнесён стеной, имеет дорогу и оформленный титул, большая часть укладывается в полдня.

Сам сертификат

Подтвердите вид права, зарегистрированного правообладателя, площадь и действительность сертификата, причём в Kantor Pertanahan, а не по фотографии. Убедитесь, что на участке не зарегистрировано ипотеки, залога или иного обременения.

Границы на местности

Получите surat ukur, в идеале с инструментальной съёмкой, и пройдите по границе в присутствии соседа. Дёшево, быстро, и снимает единственный вопрос, который дорого решать потом.

Зонирование и план территориального развития

Убедитесь, что назначение участка допускает то, что Вы задумали, и получите подтверждение зонирования, KKPR, на своё имя, если собираетесь строить. С принятием PP 28/2025 это проходит через OSS как единая процедура с установленным сроком.

Охранные режимы и береговая полоса

Сверьте лесные, природоохранные и прибрежные режимы с координатами участка и установите применимую ширину береговой полосы от линии прилива. На первой линии это разница между землёй, которую Вы покупаете, и землёй, на которой можно строить, поэтому её стоит знать точно.

История использования

Адат, обычное право, может существовать рядом с государственным титулом. Спросите на месте, кто обрабатывал или использовал землю и считает ли кто-нибудь границу спорной. На участке, давно обнесённом стеной и с дорогой, это обычно короткий разговор.

Если Вы покупаете компанию

Аудированная отчётность, налоговые декларации, история LKPM, обязательства и подтверждение того, что компания не владеет ничем другим. Земля чиста ровно настолько, насколько чиста компания вокруг неё.

Ваши собственные консультанты

Независимый индонезийский нотариус или PPAT и независимый юрист, привлечённые Вами, а не только представленные продавцом. Это самый ценный пункт во всём списке.

Вид с воздуха на запад через риф, от побережья Роте к открытому океану

Два практических замечания об острове

В Роте-Ндао одна региональная больница, в Баа, плюс сельские медицинские центры, поэтому большинство покупателей держат в уме Купанг или Бали на случай чего-то серьёзного. И администрация здесь движется в островном темпе: титулы, разрешения и переходы прав занимают больше времени, чем на Бали. Заложите терпение наряду с деньгами, и процесс окажется вполне управляемым.

Ограждающая стена участка, спускающаяся к пляжу

Два способа войти

Купить участок или купить компанию, которая им уже владеет

Когда земля на первой линии уже находится внутри лицензированной индонезийской компании, у Вас есть выбор, которого у большинства покупателей на Бали не бывает. Взять землю и начать с чистой собственной компании, или взять компанию и войти в титул, лицензии и зонирование, которые уже готовы. Я готов продать эту компанию вместе с участком, и бухгалтер Integrid (integrid.com) уже знает её. Оба пути заканчиваются одинаково: Вы держите зарегистрированный HGB на побережье. Только приходят они к этому с очень разной скоростью.

Покупка земли

от 3 до 6месяцев

Типичный срок от согласования условий до сертификата на имя Вашей компании

Новую PT PMA нужно учредить и капитализировать, прежде чем земельное управление зарегистрирует переход права. Чисто, и медленнее.

Покупка компании

от 8 до 12недель

Типичный срок от согласования условий до владения долями, лицензиями и землёй

Компания, её капитал, лицензии и зонирование уже существуют. Земельное управление вообще не на критическом пути.

	Покупка земли	Покупка компании
Что Вы получаете в итоге	Зарегистрированный HGB в компании, которую Вы учредили сами, без какой-либо истории.	Зарегистрированный HGB в компании, которая уже лицензирована, капитализирована и имеет зонирование под строительство.
Срок до закрытия	От трёх до шести месяцев. Дольше всего идёт перерегистрация в земельном управлении.	От восьми до двенадцати недель. Дольше всего идёт проверка, и её темп контролируете Вы.
Подготовка с Вашей стороны	Учредить PT PMA: учредительный акт, одобрение министерства, налоговый номер, лицензия на ведение деятельности, внесённые 2,5 млрд IDR. От четырёх до восьми недель, прежде чем Вы вообще сможете подписать.	Ничего. Вы покупаете структуру, которая уже работает.
Зонирование и разрешения	Запросить подтверждение зонирования KKPR на имя собственной компании после того, как земля станет Вашей.	Уже есть у компании и переходят вместе с ней с первого дня.
Налоги при переходе	BPHTB 5 % с покупателя и PPh final 2,5 % с продавца при переходе права на землю.	Земля не перемещается, поэтому эти два налога не применяются. Передача долей облагается по своим правилам, и налоговые органы могут оценивать сделку по её существу.
Что Вы проверяете	Сертификат, межевание, обременения, зонирование, охранные режимы и береговую полосу.	Всё то же, плюс учредительные документы компании, лицензии, отчёты LKPM, налоговые декларации и обязательства. Читать больше, и именно это чтение покупает Вам скорость.
Что идёт в комплекте	Участок и чистый лист.	Участок плюс история компании. Чистая история сама по себе актив, а отчётность покажет, какая история перед Вами.
Выбирайте этот путь, если	Вы хотите строить компанию по-своему с первого акта, и время Вас не поджимает.	Вы хотите владеть первой линией уже в следующем квартале, а не в следующем году.

Что Вы получаете в итоге

Покупка земли

Зарегистрированный HGB в компании, которую Вы учредили сами, без какой-либо истории.

Покупка компании

Зарегистрированный HGB в компании, которая уже лицензирована, капитализирована и имеет зонирование под строительство.

Срок до закрытия

Покупка земли

От трёх до шести месяцев. Дольше всего идёт перерегистрация в земельном управлении.

Покупка компании

От восьми до двенадцати недель. Дольше всего идёт проверка, и её темп контролируете Вы.

Подготовка с Вашей стороны

Покупка земли

Учредить PT PMA: учредительный акт, одобрение министерства, налоговый номер, лицензия на ведение деятельности, внесённые 2,5 млрд IDR. От четырёх до восьми недель, прежде чем Вы вообще сможете подписать.

Покупка компании

Ничего. Вы покупаете структуру, которая уже работает.

Зонирование и разрешения

Покупка земли

Запросить подтверждение зонирования KKPR на имя собственной компании после того, как земля станет Вашей.

Покупка компании

Уже есть у компании и переходят вместе с ней с первого дня.

Налоги при переходе

Покупка земли

BPHTB 5 % с покупателя и PPh final 2,5 % с продавца при переходе права на землю.

Покупка компании

Земля не перемещается, поэтому эти два налога не применяются. Передача долей облагается по своим правилам, и налоговые органы могут оценивать сделку по её существу.

Что Вы проверяете

Покупка земли

Сертификат, межевание, обременения, зонирование, охранные режимы и береговую полосу.

Покупка компании

Всё то же, плюс учредительные документы компании, лицензии, отчёты LKPM, налоговые декларации и обязательства. Читать больше, и именно это чтение покупает Вам скорость.

Что идёт в комплекте

Покупка земли

Участок и чистый лист.

Покупка компании

Участок плюс история компании. Чистая история сама по себе актив, а отчётность покажет, какая история перед Вами.

Выбирайте этот путь, если

Покупка земли

Вы хотите строить компанию по-своему с первого акта, и время Вас не поджимает.

Покупка компании

Вы хотите владеть первой линией уже в следующем квартале, а не в следующем году.

Какой путь подходит, зависит от актива, Вашей налоговой ситуации и того, как Вам удобнее владеть. Обеим сторонам стоит получить независимую индонезийскую консультацию до выбора. Хороший продавец поддержит любой из вариантов, и на этом участке я готов продать компанию; я представлю бухгалтера Integrid (integrid.com) и остальных контактов, с которыми она уже работает.

Первый путь

Покупка земли, шаг за шагом

Шесть шагов, и ни одного экзотического. Та же последовательность стоит за каждой покупкой на Бали, и каждый шаг можно проверить до начала следующего. Сроки указаны типичные; земельное управление на Роте работает медленнее, чем на Бали.

Согласовать условия и увидеть документы

Цена, валюта, что входит в сделку и сам сертификат. На этом этапе ничего не оплачивается. Серьёзный продавец показывает сертификат, межевой план и зонирование раньше, чем о чём-либо просит.

Несколько дней

Независимо проверить титул

Ваш собственный нотариус или PPAT проверяет сертификат в Kantor Pertanahan: вид права, зарегистрированный правообладатель, площадь и отсутствие ипотеки или иного обременения. Всё, что не так, всплывает здесь, пока это ещё стоит недорого.

От 1 до 3 недель

Подтвердить зонирование и охранные режимы

Сверьте участок с планом территориального развития, лесными и природоохранными режимами и береговой полосой. Если Вы собираетесь строить, запросите подтверждение зонирования KKPR на своё имя через OSS.

Параллельно

Учредить компанию

Для HGB нужна PT PMA: учредительный акт, одобрение министерства, налоговый номер, лицензия на ведение деятельности и внесённый оплаченный капитал. Если Вы выбираете аренду, этого шага просто нет.

От 4 до 8 недель

Подписать и оплатить

Акт подписывается у PPAT, деньги в тот же день проходят через банковскую систему. Пошлина за приобретение ложится на покупателя, окончательный подоходный налог на продавца.

Один день

Регистрация и передача

PPAT подаёт документы на переход права, и земельное управление перевыпускает сертификат на имя Вашей компании. Ключи, подключения и документы переходят из рук в руки. Ожидание здесь административное, а не юридическое.

От 4 до 12 недель

Две привычки, которые всё упрощают

Две привычки делают этот путь гладким: привлекайте собственных консультантов, а не консультантов продавца, и никогда не позволяйте платежу опережать проверенный документ.

Второй путь

Покупка компании, шаг за шагом

Здесь сертификат никуда не перемещается. Он остаётся на имя компании, а Вы приобретаете саму компанию. Проверки земли всё равно проводятся, но уже в рамках более широкого аудита, и центр тяжести смещается от земельного управления к нотариусу и отчётности. Именно это смещение и даёт выигрыш во времени.

Согласовать условия по долям

Предмет сделки не участок, а компания. Условия описывают приобретаемый пакет долей, то, чем компания должна владеть на момент закрытия, и то, от чего она должна быть свободна.

Несколько дней

Проверить компанию, а не только землю

Учредительный акт и все изменения к нему, реестр участников, NIB и лицензии, история отчётов LKPM, налоговые декларации, обязательства, договоры и сотрудники, если они есть. Подтверждение того, что компания владеет этим активом и ничем сверх того, о чём Вы не просили.

От 3 до 6 недель

Проверить землю через компанию

Проверка сертификата никуда не исчезает. Подтвердите HGB в Kantor Pertanahan на имя компании, с теми же проверками межевания, зонирования, охранных режимов и береговой полосы, что и при любой покупке.

Параллельно

Корпоративные одобрения и акт передачи

Решение участников одобряет передачу, и подписывается нотариальный акт о передаче долей. Реестр участников обновляется соответствующим образом.

От 1 до 2 недель

Зарегистрировать изменения

Новые участники, а обычно и новые директора и комиссары, уведомляются в Министерство юстиции и вносятся в реестр, а записи компании в OSS и BKPM приводятся в актуальное состояние.

От 2 до 4 недель

Передача компании

Уставные книги, акты, лицензии, налоговая отчётность, банковские полномочия и печать компании, вместе с самой землёй. Вы принимаете действующую организацию, поэтому передача документов значит не меньше, чем передача ключей.

При закрытии сделки

С компанией Вы не останетесь одни

Я готов продать компанию вместе с участком, чтобы Вам не пришлось создавать её с чистого листа. Бухгалтер Integrid (integrid.com) уже знает эту организацию и может ответить на вопросы о ней; я сделаю представление, а нотариус и остальные контакты, нужные для формальностей, на месте. Компания, которая держит землю, здесь обычное дело. Вас не просят становиться индонезийским корпоративным юристом. Вы входите в уже работающую схему, с людьми, которые остаются на связи.

Вопросы покупателей

Инвестиции в Роте, короткие ответы

Может ли иностранец купить землю на острове Роте?

Не в полную собственность, она закреплена за гражданами Индонезии, но да, тремя законными путями: аренда (Hak Sewa) на Ваше имя, право пользования (Hak Pakai) при наличии вида на жительство, или право застройки (HGB), оформленное на компанию с иностранными инвестициями (PT PMA). На Роте действует тот же общенациональный закон, что и на Бали.

Может ли иностранец купить землю на острове Роте в полную собственность?

В том смысле, в каком это слово использует рынок, да: прямая покупка, а не аренда, с зарегистрированным титулом, который продлевается и предоставляется заново. Именно это означает объявление «фрихолд» на Бали, и на Роте всё так же. Иностранец держит HGB через PT PMA: титул можно закладывать и передавать, цикл 80 лет, поскольку сама индонезийская полная собственность, Hak Milik, закреплена за гражданами Индонезии. HGB держат и оценивают как землю, а не как аренду с сокращающимся сроком, и его можно продать как фрихолд. Если иностранцу предлагают Hak Milik на его собственное имя, это номинальная схема, и суды признают такие сделки недействительными.

В чём разница между полной собственностью, HGB и арендой в Индонезии?

Полная собственность (Hak Milik) означает полное владение землёй и открыта только гражданам Индонезии. HGB (Hak Guna Bangunan) даёт зарегистрированное право застраивать и использовать землю, и держит его индонезийская компания, включая PT PMA с иностранным капиталом, по циклу 30 + 20 + 30 лет с возможностью нового предоставления; это высший титул, который может держать иностранец, его можно закладывать и продавать, его держат и оценивают как землю, и именно его объявления для иностранцев называют freehold. Аренда (Hak Sewa) оформляется договором на использование чужой земли на фиксированный срок, доступна любому, не регистрируется и с каждым годом стоит меньше по мере сокращения срока.

Как долго может действовать титул, оформленный на иностранца, в Индонезии?

До 80 лет. По Постановлению правительства 18/2021 HGB и Hak Pakai предоставляются на первоначальные 30 лет, продлеваются на 20, затем возобновляются ещё на 30.

Сколько капитала нужно PT PMA в 2026 году?

2,5 млрд IDR оплаченного капитала, около 150 000 USD, по Постановлению BKPM 5/2025, действующему со 2 октября 2025 года. До этого было 10 млрд IDR.

Быстрее ли купить компанию, которой принадлежит земля?

Как правило, да. Покупка долей компании, которая уже держит HGB, лицензии и зонирование, обычно занимает от 8 до 12 недель, тогда как переход права на землю, требующий учреждения новой компании и перерегистрации сертификата, занимает от 3 до 6 месяцев. Я готов продать компанию, которая держит Neala, вместе с участком и представлю бухгалтера Integrid (integrid.com), который уже знает эту организацию, чтобы Вам не пришлось придумывать формальности в одиночку.

Какие налоги действуют при покупке земли в Индонезии?

При переходе права на землю покупатель платит пошлину BPHTB в размере 5 %, а продавец окончательный подоходный налог 2,5 %, плюс нотариальные и регистрационные сборы. Ежегодный налог на землю и строения (PBB) составляет от 0,1 % до 0,5 % от государственной оценочной стоимости. Передача долей не влечёт налогов на переход земли и облагается по собственным правилам.

Законна ли номинальная схема в Индонезии?

Нет. Оформление полной собственности на имя гражданина Индонезии в интересах иностранца нарушает статьи 21 и 26(2) Основного аграрного закона, суды признавали такие схемы недействительными, и земля может отойти государству. Вместо этого используйте один из трёх законных путей.

Как добраться до острова Роте с Бали?

Перелёт из Денпасара в Купанг занимает около 1 часа 50 минут, затем скоростной паром до Роте, около двух часов, или 20-минутный перелёт с Susi Air или Wings Air. От порта Баа до Нембералы около часа по дороге.

Есть ли в аэропорту Купанга международные рейсы?

Международный статус аэропорта Эль-Тари был восстановлен Министерством транспорта в 2025 году, а маршрут из Купанга в Дили с Wings Air анонсирован на 2026 год. Рейс в Дарвин обсуждается, но пока не стоит в расписании.

Насколько развит туризм на острове Роте?

Едва. Гостиницы и общепит составили 0,19 % экономики Роте-Ндао в 2023 году по данным статистического управления, против примерно 21 % на Бали. Стройки видны вокруг Нембералы и Боа, а провинция выделила на острове туристические зоны в своём плане территориального развития на период с 2024 по 2043 год.

Могу ли я жить в Индонезии, если владею там недвижимостью?

Не автоматически. Право на проживание оформляется отдельно. Два обычных пути: Second Home Visa, разрешение на пять или десять лет на основании средств, размещённых в Индонезии, или подходящей недвижимости, и Investor KITAS, привязанный к доле в индонезийской компании, например в той PT PMA, которая держит Вашу землю.

Коротко о главном

Роте находится в начале пути, до него легко добраться, и юридически здесь всё просто. Закон общенациональный и опубликован, землю здесь можно держать тремя способами, провинция уже вписала остров в свой план территориального развития. Взамен требуется горизонт в несколько лет и обычная проверка, проведённая как следует. Если Вы и так собирались покупать именно так, лучшего момента на этом побережье, чем до того, как его откроют, Вы не найдёте.

Участок, с которого началось это руководство

Neala, 7 000 м² на первой линии в Седеоене

Зарегистрированный HGB, зонирование согласовано, участок огорожен, подключены электричество и интернет. Продаётся напрямую владельцем.

Смотреть участок

Само место

Остров Роте, как он есть

Ни одного вулкана, 155 000 жителей, экономика на водорослях и соли, и акватория внутри крупнейшего морского парка Кораллового треугольника.

Об острове Роте

Первоисточники

Нормативные акты ведут на официальный текст на peraturan.go.id и JDIH. Региональные цифры взяты у статистического управления и у правительств провинции и округа.

Основной аграрный закон 5/1960: ограничение полной собственности, аренда и ничтожность номинальных схем

UUPA 5/1960

PP 18/2021: сроки HGB и Hak Pakai и регистрация земли

PP 18/2021

PP 44/1994: проживание в домах лиц, не являющихся собственниками

PP 44/1994

PP 28/2025: лицензирование бизнеса на основе риска через OSS

PP 28/2025

Постановление BKPM 5/2025: оплаченный капитал PT PMA со 2 октября 2025 года

Baker McKenzie

Округ Роте-Ндао в цифрах: площадь, население и плотность

BPS Rote Ndao

Региональный ВРП на душу населения и его рост

Databoks, по данным BPS

План территориального развития NTT и провинциальные стратегические туристические зоны

Dinas Pariwisata NTT

Статус аэропорта Эль-Тари и маршрут из Купанга в Дили

ANTARA

Присвоение Мулут-Серибу статуса международного направления

ANTARA Kupang

Стратегические приоритеты RPJMD Роте-Ндао на период с 2025 по 2029 год

Pemkab Rote Ndao

Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Упомянутые нормы, ставки и пороги были актуальны на момент написания и часто меняются. Цифры, взятые из публичных объявлений, отражают запрашиваемые цены, а не зарегистрированные сделки. Любому, кто совершает сделки в Индонезии, следует получить независимую индонезийскую юридическую и налоговую консультацию.