Инвестиции в Роте
Конечная полоса берега, в начале своего цикла.
Довод опирается на две вещи, которые можно проверить, и одну, которую нельзя. Проверяемое это предложение и готовность. Остальное это взгляд на то, куда идёт Роте, и он подан именно как взгляд.
Почему здесь
У берега есть конец
Река на севере; к востоку от Боа волна выполаживается, а дорога портится. На всём отрезке сейчас продаются ещё четыре участка.
Медленная часть сделана
Титул зарегистрирован, переход завершён, назначение утверждено, стена и коммуникации построены. Сырой земле нужны на это годы, прежде чем кто-то зальёт плиту.
Рано, с оговоркой
Туризм это 0,19 % экономики округа против примерно 21 % на Бали. Сократится ли этот разрыв, зависит от улучшения доступности, а это не гарантировано.
Почему её так мало
Река закрывает берег с севера. К востоку от Боа, за южной оконечностью острова, волна становится слабой и непостоянной, а дорога портится. То, что остаётся между ними, и есть полоса, и она уже большей частью занята.
Схема, север слева. Голубой отрезок это доступная, обращённая на запад, пригодная для застройки часть.
Рынок
Всё остальное, что продаётся на этом берегу
Участки Freehold/HGB между Седеоеном, Нембералой и Боа, которые публикуют цену. Это весь набор: это не рынок со страницами предложений.
| Участок | Площадь | USD / м² | Всего |
|---|---|---|---|
Этот участок, СедеоенLuxindo FHL636 Первая линия. Со стеной, электричеством, водой, назначением и съёмкой. | 7,000 m² | USD 99 | USD 690,000 |
Пляж НембералыBrighton, Nemberala Первая линия, продаётся как незастроенная земля. | 6,400 m² | 110 | USD 703,000 |
Обрыв СедеоенаLuxindo FHL593 Над обрывом, без пляжа. Два смежных участка. | 6,594 m² | 128 | USD 843,000 |
Первая линия в СедеоенеLuxindo FHL608 Около 50 м фронта. Выставлено без цены. | 4,364 m² | н/д | По запросу |
Коммерческий участок в СедеоенеLuxindo FHL184 Коммерческая земля у пляжа. Выставлено без цены. | 1,109 m² | н/д | По запросу |
Роте, первая линия, арендаMata Property JU1170 5 000 м² с фасадом 50 м; электричество, вода и оптоволокно подведены. Годовая аренда, а не продажа; объявление не называет свой участок берега. | 5,000 m² | н/д | Годовая аренда |
Цены продавцов, опубликованные на 27 августа 2026 года, пересчитаны по курсу того дня. Цена продавца не цена сделки, и она меняется. Остальные продажи представляют собой только землю; никто не заявляет полного набора, который есть у этого участка: стена, электричество, вода, измеренная съёмка и утверждённое назначение. Обустроенное объявление среди них сдаётся в годовую аренду, а не продаётся. Иностранному покупателю сверх того нужны компания и преобразование в HGB.
Роте, Бали или Ломбок
Тот, кто взвешивает этот берег, обычно взвешивает три острова. Честная разница не в качестве, а во времени: один и тот же цикл, в который входят в трёх разных точках.
Непревзойдённая инфраструктура, всё уже в цене: коридор от аэропорта полон, а настоящий фрихолд у моря ушёл с открытого рынка.
↓ Полное сравнениеРазгон без дефицита: огромный южный берег, отовсюду те же полчаса от аэропорта, ценовая конкуренция вдоль всего побережья.
↓ Полное сравнениеКонцентрированный дефицит: четыре деревни первоклассного западного берега, спрос уже в движении, и Nihi открывается на этой дороге.
↓ Полное сравнениеОдин участок · продаёт владелец
7 000 м² этого берега продаются, в Седеоене.
Как это работает
Как проходит покупка
Открывайте то, что Вам нужно. Всё это касается любого иностранного покупателя в Индонезии, а не только этого участка.
Что Freehold/HGB на самом деле значит для иностранца
Индонезийская полная собственность, Hak Milik, доступна только гражданам Индонезии. Высший титул, который может держать иностранец, это HGB, Hak Guna Bangunan: зарегистрированное право строить на земле, пользоваться ею, сдавать в аренду, закладывать и продавать, оформленное через индонезийскую компанию PT PMA.
Агентства на этом берегу рекламируют землю как Freehold. Для индонезийского покупателя это freehold, для иностранного HGB, и одно переходит в другое в зависимости от того, кто покупает. На этом участке перевод уже сделан.
Две двери попроще, и почему здесь их почти не видно
Аренда, Hak Sewa, это договор на чужую землю: любой иностранец может подписать его на своё имя, ничего не регистрируется, а стоимость тает вместе с остатком срока. Hak Pakai, напротив, это зарегистрированный титул, который иностранец как частное лицо может держать при виде на жительство, для собственного дома; владельцы здесь почти никогда его не дают, поэтому этот рынок работает через Freehold/HGB.
Цикл в 80 лет, и почему это не аренда
Срок идёт как 30 + 20 + 30 лет. Каждый шаг оформляется обычным порядком и зависит от того, что земля по-прежнему используется по зарегистрированному назначению: это процедура, а не автоматизм.
В конце цикла PP 18/2021 предусматривает, что право предоставляется заново на ту же землю. И титулу не нужно ждать этого конца: HGB передаваем (dialihkan): его можно продать как есть другой правомочной компании или гражданину Индонезии, который вправе преобразовать его в полную собственность Hak Milik, либо просто продлить на месте и сохранить. Поэтому HGB держат и оценивают как землю, а не как тающую аренду: следующий покупатель получает тот же передаваемый титул.
Два способа его приобрести
Передача долей: Вы приобретаете компанию, которая уже держит титул, и получаете HGB, назначение, лицензию и построенные коммуникации в неизменном виде. Быстрее, дешевле, обычно недели. Применяется индонезийский налог на передачу долей.
Передача актива: HGB переходит на Вашу собственную подходящую структуру. Вам нужно владеть или создать отвечающую требованиям PT PMA и переоформить разрешения. Покупатель платит BPHTB 5 %, продавец PPh final 2,5 %, плюс новый акт и перерегистрация. Несколько месяцев, на Роте часто восемь.
В обоих случаях инструментом служит компания PT PMA, и это настоящая компания с настоящими обязанностями: оплаченный капитал 2,5 млрд IDR, около 150 000 USD, и отчётность, которую сдают независимо от того, ведёт она дела или нет. Два пути означают две разные сделки с разным налоговым режимом, а не две двери в одну комнату.
Во что на самом деле обходится сделка
На пути актива установленные ставки это BPHTB 5 % с покупателя и PPh final 2,5 % с продавца, плюс услуги нотариуса и PPAT около 1 %. На пути долей они не применяются, а режим другой, заметно ниже, и подтверждается в каждом случае отдельно.
Отдельно заложите собственных юристов и налоговых советников, независимую съёмку границ и, если пойдёте путём актива, создание компании и переоформление разрешений.
Держать землю стоит немного в год: PBB, ежегодный налог на землю и строения, составляет от 0,1 до 0,5 % от оценочной стоимости, NJOP, которую государство обычно ставит ниже рынка.
Что проверить до подписания, где угодно в Индонезии
Подтвердите подлинность свидетельства в местном земельном управлении, а не по скану. Пройдите границы вместе с соседями и спросите на месте, кто возделывал или использовал землю до ограды и не считает ли кто-то границу открытой. Сверьте участок с территориальным планом округа и уточните законную прибрежную полосу для Вашего проекта.
Запросите налоговые квитанции, проверьте обременения в акте и убедитесь, кто действительно вправе подписывать. Если титул держит компания, проверяйте компанию так же тщательно, как землю.
Freehold, HGB и аренда, бок о бок
Три слова, которыми пользуется каждое объявление на этом побережье, разложены по полочкам: что каждое означает в праве, кто может это держать и с чем каждое оставляет Вас в конце.
| Freehold (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Аренда (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| Что это | Полная собственность на саму землю, сильнейший титул в индонезийском праве. | Зарегистрированное право строить на земле и пользоваться ею, оформленное на компанию. Высший титул, доступный иностранцу, и то, что объявления здесь называют Freehold/HGB. | Договор на пользование чужой землёй на фиксированный срок, аренда оплачена вперёд. |
| Кто может держать | Только граждане Индонезии. Никогда не иностранец и никогда не компания. | Индонезийская компания, в том числе с иностранным капиталом. | Кто угодно, на своё имя. Ни компании, ни визы. |
| Как это получает иностранец | Никак. Схемы с подставным лицом, которые изображают обратное, ничтожны, а земля может отойти государству. | Через PT PMA, на которую оформлено свидетельство. На этой земле такая структура уже есть. | Подписав нотариальную аренду с владельцем. В земельном управлении ничего не меняется. |
| Срок | Бессрочно. | До 80 лет*, продлевается на месте, а PP 18/2021 предусматривает после этого новое предоставление. | Как скажет договор, обычно от 25 до 30 лет. |
| Строить, закладывать, продавать | Всё три. | Всё три. Банки принимают HGB в залог, а компанию или землю можно продать. | Строить с согласия владельца; в залог почти не берут; остаток срока можно переуступить, если аренда позволяет. |
| В конце | Ничего не заканчивается. | Продление запрашивается на месте, и титул остаётся землёй. | Земля и всё построенное на ней возвращаются владельцу. Аренда не стоит ничего, когда срок истёк. |
| Кому подходит | Индонезийским покупателям. | Иностранному покупателю, который хочет владеть, строить и перепродавать. | Дом или небольшое дело на фиксированный срок, с самым низким порогом входа. |
Риски, названные
Что Вы берёте на себя.
Ничто из этого не является дисквалифицирующим. Всё это легче услышать сейчас, чем после задатка.
Дорога вдоль южной границы пока без покрытия, а вдоль фронта идёт общественная пляжная дорога, без покрытия, песчаная и малоезженая, как и по всему этому берегу.
Песчаный пляж над рифом. Купаться лучше всего от среднего прилива до полного, сравнимо с Бингином. Это не пляж, в который заходишь в любое время.
Северо-западный угол площадью около 20 м² принимает примерно 15 см воды при экстремальном дожде или приливе и стекает на более низкий соседний участок, вне любой зоны застройки. Приливы выше 2,85 м при западном ветре в сезон дождей могут доходить до передней стены.
Четыре участка в продаже на всём берегу режут в обе стороны. Тонкое предложение поддерживает цену; оно же означает, что выход занимает время, а круг покупателей узок.
Продление и возобновление HGB оформляются и зависят от продолжения зарегистрированного использования. Это процедура, но не формальность, которую можно не заметить.
Сравнения это запрашиваемые цены, а не закрытые сделки. Удвоение раз в три-пять лет это наблюдение владельца, а не оценка.
Модернизация аэропорта, объявленный рейс в Дили и обсуждаемая связь с Дарвином это шаги в верном направлении, а не обязательства. Планируемые государственные проекты меняются.
Утверждения о будущей стоимости, росте туризма и инфраструктуре это ожидания и наблюдения, а не гарантии. Сравнимые цены это запрашиваемые цены третьих лиц, а не закрытые сделки. Ничто здесь не является офертой либо юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.