Земля на Роте · первая линия, фрихолд · напрямую от владельца

Neala

7 000 м² на берегу моря на острове Роте

Седеоен · Роте-Ндао · Восточная Нуса-Тенггара · Индонезия

Связаться с владельцем Посмотреть участок

Продаёт владелец, а не агент. Никакой комиссии сверх цены, и на каждый вопрос отвечает человек, на которого оформлено право собственности.

7 000м²

Участок на берегу моря

45м

Береговая линия

IDR12,2млрд

Цена · ≈ 690 000 USD

80лет

Фрихолд · 30 + 20 + 30

Готов к строительству · все разрешения получены · огорожен, подключены электричество и интернет

Агентства продают это как фрихолд, и я использую то же слово. Для иностранца это HGB, 30 + 20 + 30 лет: высший титул, который можно держать через компанию.

Как устроен титул

Обзор

Главное

Neala занимает 7 000 м² земли на Роте: участок первой линии, HGB, на западном побережье острова, в сложившемся районе Седеоен / Немберала, самом востребованном отрезке Роте для сёрфинга, закатов и бутик-туризма. Обращён на запад, с прямым выходом на пляж, мягким склоном к океану, взрослыми деревьями и плодородной прибрежной почвой, и продаётся напрямую владельцем.

Его отличает готовность. Титул зарегистрирован, переход права завершён, зонирование под застройку (PKKPR) одобрено, а подготовительные работы выполнены: усиленная каменная стена по периметру, подключённая электросеть, работающая система водоснабжения и скоростной интернет Starlink. Это не пустой участок, которому нужны годы согласований, а земля с коммуникациями и зонированием, на которой можно строить.

≈8,6м

Высота в глубине участка (подъём с видом на море)

2,2км

До центра Нембералы (~8 мин)

80лет

Цикл фрихолда · 30 + 20 + 30 лет

Кратко

Расположение: Седеоен, Роте-Барат, Роте-Ндао, NTT
Площадь: 7 000 м² (по сертификату) · 45 м береговой линии
Право: зарегистрированный HGB (право застройки), переход права завершён
Зонирование: PKKPR одобрен под недвижимость (KBLI 68111)
Ориентация: на запад, к закату

Уже есть

300 + 45 м усиленной стены по периметру из природного камня
Электросеть PLN (7 700 VA), подключена
Скважина + запас воды 4 800 л + насос
Starlink (Gen 3) + раздача WiFi
Подъезд с общественной дороги по пляжной дороге или вдоль всей южной границы (пока без покрытия)

Где это

Расположение и окружение

Остров Роте лежит на южной оконечности Индонезийского архипелага, чуть южнее Тимора. Участок находится на западном побережье острова, в деревне Седеоен, в туристической зоне Нембералы, известной длинными левыми рифовыми волнами, спокойными песчаными пляжами и сдержанным, немассовым туризмом.

Западное побережье Роте, схема, север слева

Оелолот

Neala

Седеоен

Немберала

центр

Боа

ЮВ

Море Саву

С севера застройку ограничивает река; южнее Боа волны слабеют, а дорога портится. Точные координаты и границы участка передаются вместе с комплектом документов.

Сложившийся, проверенный район

2,2 км (~8 мин) от центра Нембералы, на дороге, вдоль которой уже работают заведения:

Rote Island Villas · Mulia Bungalows
Rote Beach Bungalows (Kampung Kakak)
Villa Sedeoen · 81 Palms
Район вилл, принадлежащих иностранцам (AU, FR, IT)
Радушное сообщество, прежде всего жители Роте, а рядом иностранцы, все возрасты и семьи, где за несколько недель со всеми переходишь на «ты», и международная школа в Немберале

Подтверждённый спрос, уединённое место

Окружение показывает, что район живёт и дорожает, при этом сама Neala достаточно отстоит от главной дороги, чтобы оставаться тихой, уединённой и просторной, с открытым пространством и ничем не заслонёнными закатами. Подтверждение сложившегося района, без тесноты.

Актив

Участок

Прямоугольный участок на берегу моря площадью 7 000 м² (по сертификату; топографическая съёмка октября 2024 года показала 6 999,866 м²), с ~45 м береговой линии, обозначенный тринадцатью зарегистрированными межевыми знаками и полностью обнесённый стеной.

7 000м²

Площадь по сертификату

45м

Выход к пляжу

345м

Каменная стена по периметру

Уже построено на участке

Стена по периметру: 300 м природного камня, высота 175 см, сердцевина из железобетона
Низкая передняя стена по всем 45 м фасада, чтобы сохранить вид
Скважина в юго-восточном углу
Электричество: PLN, однофазное подключение 7 700 VA (возможен переход на 3 фазы)
Вода: баки 2 500 + 2 200 л, трубы ПНД, насосная станция
Интернет: Starlink Gen 3 на мачте 6 м + WiFi TP-Link EAP650
Подъезд с общественной дороги по всей южной границе
Вдоль берега проходит общественная пляжная тропа, как и по всему этому побережью: грунтовая, песчаная и малолюдная

Вид участка сверху: видна вся укреплённая каменная ограда по периметру

Топографическая съёмка и план участка выполнены независимым лицензированным геодезистом, октябрь 2024 года. Файл AutoCAD DWG с измерениями входит в комплект документов. В легенде отмечены пальмы лонтар, кесамби, баньяны, горизонтали, скважина и существующие бунгало.

Рельеф

Рельеф и природные преимущества

Земля поднимается мягко и равномерно от берега вглубь, примерно от уровня моря на пляже до около 8,6 м в глубине участка, на протяжении примерно 160 м. Идеальный ступенчатый уклон для видов (~5 %, ~3°): постройки в глубине смотрят поверх передних; задняя часть получает виды на океан с высоты и морской бриз. Никаких обрывов; ровный рельеф по всей длине.

Закат / мореМоре

Подъём 8,6 м · около 3°

0 м (пляж)

~4 м (центр)

~8,6 м (верх)

Разрез от пляжа (З) до задней границы (В): длина 160 м и подъём 8,6 м, уклон 5,4 %, около 3°. Начерчен в истинном масштабе без вертикального преувеличения, по разрезу 01 геодезической съёмки.

Растительность и почва

Взрослые, характерные деревья (возраст ~20–45 лет)
Знаковые пальмы лонтар вдоль фасада (часть убрана ради вида)
Красивые виды в нескольких частях участка
Плодородная прибрежная почва, редкость для первой линии

Климат и преимущества расположения

Ориентация на запад, на закат над морем
Приподнятая задняя часть: панорамные виды и морской бриз
Естественный сток воды по склону
Западное побережье захватывает высокий сезон (восточные ветры)

Вода и риск затопления

Прямо и честно, чтобы это было зафиксировано: небольшой северо-западный угол площадью ~20 м² при экстремальных дождях или приливе набирает около 15 см воды, которая стекает на более низкие соседние земли, вне любой зоны застройки. Высокие приливы выше 2,85 м при западном ветре в сезон дождей могут доходить до передней стены, в пределах береговой полосы. Как и на любом прибрежном участке в Индонезии, установленная законом прибрежная защитная полоса (sempadan pantai) ограничивает строительство у береговой линии, и её следует проверить под Ваш проект в рамках собственной проверки.

Пляж и океан

Пляж, риф и выход к сёрфу

Пляж перед участком песчаный, за ним риф. Риф здесь настоящее преимущество: он не даёт разводить водоросли перед участком, добавляет морской жизни и снорклинга и открывает дорогу к волнам.

Аэрофотоснимок бирюзового рифового мелководья и песчаного пляжа перед участком

Сёрфинг и снорклинг у порога

За рифом лодки легко доходят до сёрф-спотов Sakunamo и Bersialu; при высокой воде лодки могут отходить прямо от участка. Так Neala оказывается в самом центре сёрфинга мирового уровня на Роте, рядом с легендарными волнами, которыми известен этот район.

Прекрасное место для подводной охоты и снорклинга находится прямо напротив Rote Island Villas, примерно в 1 км от берега, совсем рядом с Neala.

Честно о воде

Купаться лучше всего от середины прилива до высокой воды; по рифу сопоставимо с Bingin
Перед участком не выращивают водоросли (риф этому мешает), поэтому вид остаётся чистым и открытым
Песчаный пляж с рифом, типичный для лучшей первой линии района

До'о и Оли

Острова прямо напротив участка

Сёрф-спотов на лодке (Sakunamo, Bersialu, Squealers, 1 Palm, Bombie, Dickson's Right)

Запад

Фасад к закату

Море здесь под охраной национального парка

Роте находится внутри Морского национального парка моря Саву, крупнейшей морской охраняемой территории Кораллового треугольника: 3 355 352 гектара. Среди целей его охраны коралловые рифы, морские травы, места гнездования черепах и китообразные, а море Саву служит миграционным коридором китов.

YKAN

Район Нембералы в целом известен безлюдными пляжами с белым песком, нетронутыми рифами, разнообразной морской жизнью и целой группой сёрф-спотов от начального до экспертного уровня: на этом держится его тридцатилетняя репутация среди путешествующих сёрферов.

С высоты

Как выглядит участок

Съёмка участка и его окрестностей с дрона, июнь 2026 года. Видны ограда по периметру, береговая линия, дорога вдоль пляжа и соседние участки в районе Седеоен.

Аэросъёмка

Участок с высоты

Полёт над участком и побережьем, на котором он расположен: береговая линия, ограда по периметру и подъём к задней границе.

Как добраться

Доступ и связь

На Роте добираются через Купанг (Тимор). Дорога несложная, в большинстве дней есть несколько вариантов.

Бали

Денпасар

самолёт 1 ч 50 мин

Купанг

Эль-Тари (международный)

Скоростной паром 2 ч / самолёт 20 мин

Роте

Порт / аэропорт Баа

36 км · 1 ч на машине

Neala

Седеоен

Бали

Денпасар

самолёт 1 ч 50 мин

Купанг

Эль-Тари (международный)

Скоростной паром 2 ч / самолёт 20 мин

Роте

Порт / аэропорт Баа

36 км · 1 ч на машине

Neala

Седеоен

Сообщение с Роте

Скоростной паром: ежедневно, в обе стороны
Susi Air: 3 раза в неделю, в обе стороны
Wings Air: почти ежедневно, в обе стороны
Порт Баа → Neala: 36 км, 1 час на машине

Связь на участке

Работающий скоростной интернет Starlink (Gen 3)
Раздача WiFi через TP-Link EAP650
Мобильная связь в районе есть
Электросеть PLN подключена к участку

Фактор роста

Аэропорту Эль-Тари в Купанге в 2025 году Министерство транспорта вернуло международный статус, его международный терминал вновь вводится в эксплуатацию, а на 2026 год объявлен рейс Wings Air из Купанга в Дили. Рейс в Дарвин обсуждается, но пока не запланирован. Каждый такой шаг сокращает дорогу из Австралии, откуда приезжает большинство сёрферов этого побережья.

Общая картина

Дефицит земли и рост туризма

Долгосрочную логику поддерживают две силы: действительно ограниченное предложение сопоставимой первой линии и район, который находится ещё в начале туристического цикла и набирает ход.

Почему лучшая первая линия здесь в дефиците

На севере река ограничивает пригодное для застройки побережье
На юге, за Боа, волны становятся слабыми и непостоянными, а дорога портится
Остаётся ограниченная полоса лучшей, доступной, обращённой на запад первой линии, внутри которой и находится Neala

Динамика стоимости

Цены на землю в районе росли быстро; в последние годы на отдельных участках побережья они удваивались примерно каждые три-пять лет. Роте по-прежнему на ранней стадии по сравнению с Бали или Ломбоком. Продолжится ли это, зависит от улучшения доступа и инфраструктуры, что не гарантировано.

Собственное наблюдение владельца за местным рынком, не проверенное независимо; это не оценка и не прогноз будущей стоимости.

Местные проекты в работе или в обсуждении

Совершенно новая международная школа для детей (открыта)
Школа гостиничного дела и туризма (по местным сведениям, не подтверждено)

Улучшенный вывоз мусора грузовиками, в обсуждении
Переезд ресторана Pasar в Седеоен (истекает его аренда в Оенггауте)

Ничто из перечисленного не является гарантией будущей стоимости; это приводится для понимания направления, в котором развивается район. Запланированные публичные проекты могут меняться.

Право и статус

Право, зонирование и собственность

У участка зарегистрированный титул, завершённый и внесённый в реестр переход права и одобренное зонирование под застройку. Главное изложено ниже; полный комплект документов предоставляется заинтересованным покупателям.

Право	HGB (Hak Guna Bangunan / право застройки), Desa Sedeoen
Площадь	7 000 м² по сертификату, подтверждено зарегистрированной кадастровой съёмкой
Выдан	Земельным управлением (Kantor Pertanahan) Роте-Ндао
Срок	HGB идёт циклом 30 + 20 + 30, в сумме до 80 лет. Сертификат выдаётся первично на 30 лет; затем в обычном порядке оформляются продление на 20 лет и возобновление на 30 лет, при условии что земля по-прежнему используется по зарегистрированному назначению. По окончании полного цикла PP 18/2021 предусматривает выдачу права заново на ту же землю, поэтому HGB держат и оценивают как землю, а не как истекающую аренду. Следующий покупатель принимает его как фрихолд.
Переход права	Завершён и зарегистрирован (balik nama)
Обременения	Нет ипотеки, залога и иных обременений
Зонирование	PKKPR одобрен для девелопмента недвижимости (KBLI 68111)
Категория	Несельскохозяйственная (по съёмке)

Почему я говорю фрихолд

Агентства продают это как фрихолд, и я использую то же слово, потому что титул покупается напрямую и перепродаётся как фрихолд. То, что держит иностранец, это HGB, Hak Guna Bangunan, право застройки и использования земли, через индонезийскую компанию PMA: высший титул, который можно держать таким образом. Оно даёт право строить, владеть постройками, сдавать в аренду, закладывать и продавать в течение срока титула. Срок составляет 30 лет, продлевается на 20 и возобновляется на 30, в сумме до 80 лет, а по окончании этого цикла постановление предусматривает новую выдачу права на ту же землю, поэтому титул держат и оценивают как землю, а не как истекающую аренду. Само индонезийское право собственности (Hak Milik) закреплено за гражданами Индонезии. Это обычный, давно устоявшийся путь, который индонезийские банки принимают в залог, и так держится эта земля. Компания, которая её держит, продаётся вместе с землёй.

Как приобрести участок

Есть два пути с разными сроками, расходами и налогообложением: взять землю в свою компанию или взять компанию, которая уже её держит. Я готов продать эту компанию вместе с участком. Вам не придётся придумывать формальности. Я представлю бухгалтера Integrid (integrid.com), который уже знает эту организацию и может ответить на вопросы о ней, а также нотариуса и остальных контактов, с которыми компания работает; Ваши собственные консультанты остаются на Вашей стороне. Механика каждого пути изложена, чтобы её можно было рассмотреть до выбора.

Комплект документов

Сертификат, кадастровая съёмка и план AutoCAD с измерениями, одобрение зонирования и подтверждающие документы передаются заинтересованным покупателям полностью, вместе с ответами на любые вопросы о титуле. Всё внесено в реестр и может быть независимо проверено в Земельном управлении Роте-Ндао.

Условия

Цена

Сделка заключается и оплачивается в рупиях, как требует индонезийское законодательство. Цена в рупиях рассчитывается из справочной стоимости 690 000 USD, около 99 USD за м² за 7 000 м² первой линии, и до фиксации при подписании меняется вместе с курсом. Это цена владельца: без агента и без комиссии сверху.

Запрашиваемая цена

12 244 000 000 IDR

≈ 690 000 USD

1 749 000 IDR / м² · ≈ 99 USD / м²

По курсу 1 USD = 17 745 IDR, опубликованному 27 авг. 2026 г., ориентировочно.

Что это означает

Следующий владелец начинает с огороженного участка с коммуникациями, зонированием и титулом, а не с пустой земли. Согласования и подготовительные работы уже позади, а не впереди.

Входит в цену

Участок продаётся с уже выполненными и оплаченными работами по благоустройству и подготовке к застройке:

345 м усиленной стены по периметру из природного камня, полностью замыкающей участок
Низкая передняя стена по 45 м фасада, оставлена невысокой, чтобы сохранить вид
Подключённая электросеть PLN: 7 700 VA, с возможностью перехода на трёхфазную
Скважина, запас воды 4 800 л, трубы ПНД и насосная станция
Starlink Gen 3 на мачте 6 м с раздачей WiFi
Топографическая съёмка с измерениями и план участка в AutoCAD
Одобренное зонирование под застройку (PKKPR) на участке
Зарегистрированный титул с завершённым переходом права
Расчищенная и спланированная подъездная дорога вдоль южной границы

Почему сумма в рупиях меняется

Индонезийское законодательство требует, чтобы сделка была заключена и оплачена в рупиях, поэтому именно сумма в рупиях и есть цена. Стороны держат постоянной справочную стоимость 690 000 USD, а поскольку курс меняется ежедневно, показанная здесь сумма в рупиях меняется вместе с ним. При подписании сумма в рупиях фиксируется один раз, пересчитанная из этой справочной стоимости по среднему курсу JISDOR Банка Индонезии на тот день, и оплачивается полностью в рупиях.

Показанная здесь сумма в рупиях ориентировочна и следует за дневным курсом; обязательная сумма фиксируется при подписании по курсу JISDOR на тот день.
Подробная смета выполненных работ предоставляется по запросу.

Коротко

Инвестиционные преимущества

Первая линия, редкость

7 000 м² с 45 м береговой линии на ограниченной полосе лучшей земли западного побережья, которую с севера замыкает река, а с юга, за Боа, обрывают слабые волны и плохая дорога.

Готов к застройке и оформлен

Фрихолд: зарегистрированный титул с циклом 80 лет, завершённый переход права и одобренное зонирование PKKPR. Продление и возобновление оформляются на месте, а не пересматриваются заново, а по окончании цикла титул может быть выдан заново. Титул перепродаётся как фрихолд. Документы в порядке, участок готов к застройке.

Инфраструктура готова

345 м усиленной каменной стены, электричество PLN, скважина и запас воды, интернет Starlink. Стоимость уже вложена в землю.

С коммуникациями, а не пустырь

Стена, электричество, вода, интернет, съёмка и зонирование: всё сделано и оплачено. Медленный и неопределённый этап стройки у этого участка уже позади.

Сёрфинг и закаты

Песчаный фасад под защитой рифа с выходом на лодке к Sakunamo и Bersialu; закаты на западе; мягкий ступенчатый склон с видами до ~8,6 м.

Рынок на ранней стадии

Туризм сегодня составляет 0,19 % экономики Роте-Ндао против примерно 21 % на Бали, аэропорт только что вернул международный статус, а провинция включила остров в свой план территориального развития. По наблюдениям владельца, местные цены на землю удваиваются в срок от 3 до 5 лет; прошлая динамика не является прогнозом.

Цена отражает стоимость, а не давление

Около 99 USD за м², при том что стена, электричество, вода, интернет, съёмка и зонирование уже оплачены, Neala занимает первую линию на ограниченном отрезке побережья, где строить можно начать в тот же месяц, когда Вы закроете сделку.

Прежде чем покупать где-либо в Индонезии

Как на самом деле проходит покупка на Роте

Три законных пути, открытых иностранцам, к чему обязывают HGB и компания PMA, во сколько обходится сделка и что проверить перед подписанием. Полезно независимо от того, покупаете ли Вы этот участок.

Читать руководство

Само место

Остров Роте, как он есть

Остров без вулкана, 155 000 жителей на 1 280 км², экономика на водорослях и соли, и акватория в границах крупнейшей морской охраняемой территории Кораллового треугольника.

Об острове Роте

Вопросы

Частые вопросы

Эта земля на Роте продаётся напрямую от владельца?

Да. Neala продаёт её владелец через этот сайт, без агента, брокера и посредников. Запросы поступают прямо к владельцу, к цене не добавляется комиссия, а на вопросы о титуле, зонировании, подъезде и процедуре отвечает он сам, из первых рук. Осмотр участка организуется так же.

Neala продаётся в полную собственность?

В том смысле, в каком это слово употребляет рынок, да. Агентства продают это как фрихолд, и я использую то же слово, потому что это прямая покупка и такая же перепродажа. Сам титул называется HGB, Hak Guna Bangunan, в цикле 80 лет из 30 + 20 + 30 лет, потому что индонезийское право собственности Hak Milik может принадлежать только гражданину Индонезии. Это тот же титул, который индонезийские банки принимают в залог.

Могут ли иностранцы покупать землю в Индонезии?

Индонезийское право собственности (Hak Milik) закреплено за гражданами Индонезии. Высший титул, который может держать иностранец, это HGB, Hak Guna Bangunan, право застройки и использования земли, через индонезийскую компанию PMA. HGB даёт право строить, владеть постройками, сдавать в аренду, закладывать и продавать в течение срока титула; держат и оценивают его как землю, а не как аренду с сокращающимся сроком. Neala уже держится так, и я готов продать компанию вместе с участком.

Что такое титул HGB и на какой срок он выдаётся?

HGB расшифровывается как Hak Guna Bangunan: право застройки и использования земли. Он идёт циклом 30 + 20 + 30, в сумме до 80 лет: первичный сертификат на 30 лет, затем продление на 20 лет и возобновление на 30 лет. Продление и возобновление оформляются по Постановлению правительства 18/2021 и зависят от того, используется ли земля по зарегистрированному назначению; это процедура, а не автоматизм. По окончании цикла то же постановление предусматривает выдачу права заново на ту же землю. Поэтому HGB держат и оценивают как землю: следующий покупатель получает тот же передаваемый титул, продаваемый как фрихолд, а не аренду с сокращающимся сроком.

Что такое зонирование PKKPR?

PKKPR в Индонезии подтверждает, что планируемая деятельность соответствует плану территориального развития для конкретного участка. У этой земли есть PKKPR, одобренный для девелопмента недвижимости по коду KBLI 68111.

Как добраться до острова Роте?

Через Купанг на Тиморе. Из Бали (Денпасар) в Купанг около 1 часа 50 минут на самолёте. Из Купанга на Роте ежедневный скоростной паром примерно за 2 часа или около 20 минут на самолёте: Susi Air три раза в неделю и Wings Air почти ежедневно. От порта Баа на Роте остаётся 36 км, около часа на машине.

Сколько стоит участок на берегу моря на острове Роте?

Этот участок предлагается по справочной стоимости 690 000 USD за 7 000 м², около 99 USD за м². Как требует индонезийское законодательство, сделка заключается и оплачивается в рупиях; сумма в рупиях рассчитывается из справочной стоимости в USD по курсу JISDOR Банка Индонезии на день подписания.

Где находится Немберала?

На западном побережье острова Роте, в округе Роте-Ндао, провинция Восточная Нуса-Тенггара, на южной оконечности Индонезийского архипелага, чуть южнее Тимора. Этот участок расположен в Седеоене, в 2,2 км от центра Нембералы, около 8 минут по дороге.

На участке уже есть коммуникации?

Да. Есть 345 м усиленной стены по периметру из природного камня, подключённая электросеть PLN на 7 700 VA с возможностью перехода на трёхфазную, скважина с запасом воды 4 800 л и насосом, Starlink Gen 3 с раздачей WiFi, топографическая съёмка и подъезд с общественной дороги вдоль южной границы.

Участок выходит прямо на пляж?

Он выходит на пляж примерно 45 м береговой линии, обращённой на запад. Вдоль берега проходит общественная пляжная тропа, грунтовая, песчаная и малолюдная, как и по всему этому побережью.

Какие сёрф-споты рядом?

За рифом лодки легко доходят до сёрф-спотов Sakunamo и Bersialu, а при высокой воде могут отходить прямо от участка. На лодке доступны шесть и более спотов, включая Squealers, 1 Palm, Bombie и Dickson's Right.

Как действовать

Процедура и следующие шаги

Изучить и посмотреть

Изучите этот обзор, затем полный комплект документов: титул, кадастровую съёмку и DWG, одобрение зонирования. Осмотр участка приветствуется.

Проверка документов

Вы получаете действующий сертификат и подтверждающие документы, а на вопросы о титуле и разрешениях отвечает владелец напрямую.

Согласовать структуру

Оба пути приобретения объясняются полностью, чтобы Вы могли взвесить их с собственными юристами и налоговыми консультантами.

Оформление и закрытие сделки

Документы готовятся, а сделка проводится через лицензированного нотариуса PPAT; цена в рупиях фиксируется в день подписания.

Связаться с владельцем напрямую

Запросить документы

Эта земля на Роте продаётся напрямую от владельца. Запросы поступают прямо к нему, без агента и посредников, на вопросы о титуле, зонировании, подъезде и процедуре он отвечает из первых рук, а осмотр участка можно организовать.