Hướng dẫn cho người mua
Đầu tư ở Rote
Hòn đảo cực nam của Indonesia, và cách mua đất ở đây thực sự diễn ra
Một giờ năm mươi phút bay từ Bali, rồi một chuyến phà. Một điểm lướt sóng thế giới đã biết từ thập niên tám mươi, và một bờ biển hầu như chưa ai xây dựng. Do chủ một khu đất đang rao bán ở Rote viết, dành cho bất kỳ ai đang cân nhắc đất trên đảo Rote: ba lộ trình pháp lý mở cho người nước ngoài, một giao dịch tốn bao nhiêu, việc đi lại đang thay đổi ra sao, và cần kiểm tra gì trước khi ký.
0,19%
Tỷ trọng du lịch trong nền kinh tế
121/km²
Người trên mỗi km², so với hơn 750 ở Bali
80năm
Thời hạn tối đa của quyền do người nước ngoài nắm giữ
2,5tỷ IDR
Vốn tối thiểu của PT PMA, từ tháng 10/2025
Lý do
Bốn con số, và vì sao chúng quan trọng với bạn
Không con số nào đến từ người bán. Chúng đến từ cơ quan thống kê, ban quản lý khu bảo tồn biển và chính luật đất đai, và cùng nhau mô tả một điều hiếm có: một bờ biển dễ đến, được luật pháp bảo vệ, và vẫn gần như hoàn toàn chưa xây dựng.
Du lịch chiếm 0,19% nền kinh tế
Dịch vụ lưu trú và ăn uống chiếm chưa đến một phần năm của một phần trăm nền kinh tế Rote Ndao năm 2023. Nông nghiệp và ngư nghiệp chiếm 49%. Đây chưa phải là thị trường du lịch. Đó chính là toàn bộ luận điểm.
BPS Rote Ndao, GRDP theo ngành121 người trên mỗi km²
Rote Ndao có khoảng 155.000 dân trên 1.280 km², tức khoảng 121 người mỗi km². Bali ở mức khoảng 811, đông gần gấp bảy lần. Bờ biển đã xây dựng ở đây chỉ vài km quanh Nemberala và Boa, phần còn lại vẫn như xưa nay.
BPS Rote NdaoVùng nước là vườn quốc gia
Rote nằm trong Vườn quốc gia biển Savu: 3.355.352 hecta, khu bảo tồn biển lớn nhất Tam giác San hô. Rạn san hô, thảm cỏ biển, bãi đẻ của rùa và hành lang di cư của cá voi, dưới một kế hoạch quản lý cấp bộ chứ không phải khẩu hiệu. Vùng nước trước khu đất được luật pháp bảo vệ.
YKANBa lộ trình hợp pháp, đều là luật quốc gia
Không có gì ở Rote làm thay đổi luật đất đai Indonesia. Chính khung pháp lý đứng sau hàng nghìn giao dịch ở Bali áp dụng ở đây, và mọi văn bản gốc đều được công bố trực tuyến. Thuê dài hạn, Hak Pakai, hoặc HGB thông qua công ty. Các quy định là phần quen thuộc của câu chuyện này.
PP 18/2021Thực tế trông như thế nào
Một buổi sáng ở bờ tây
Quay dọc bãi biển vào cuối mùa khô, cũng là dáng vẻ của phần lớn thời gian trong năm ở đây: nắng gắt, gió thổi từ bờ ra, và không ai khác trên cát. Mọi con số ở trên đều mô tả điều này.
Trực tiếp từ chủ đất
Khu đất khởi nguồn của hướng dẫn này đang được chính chủ rao bán
Neala, 7.000 m² đất mặt biển có tường bao và giấy chứng nhận tại Sedeoen, được bán không qua môi giới. Đó là lý do hướng dẫn này tồn tại: chủ đất muốn bạn hiểu hòn đảo và luật pháp hơn là bị nói lướt qua chúng. Hãy hỏi bất cứ điều gì; người trả lời chính là người đang giữ giấy chứng nhận.
Về chính hòn đảo, địa chất, khí hậu, con người và kinh tế, có một trang riêng.
Tìm hiểu về đảo RoteĐường đến Rote
Trưa ở Bali, tối đã ở Rote
Một chuyến bay, một chuyến phà. Mọi hành trình đều đi qua Kupang trên đảo Timor, một điểm nối cần làm quen chứ không phải chặng đường phải chịu đựng, và đó là phần của bức tranh đang thực sự tốt lên.
Hành trình hiện nay
Denpasar đến Kupang
Khoảng 1 giờ 50 phút bay, có chuyến hằng ngày.
Kupang đến Rote
Phà cao tốc khoảng hai giờ, hằng ngày cả hai chiều. Khoảng 20 phút nếu đi máy bay.
Bay đến Rote
Susi Air khoảng ba chuyến mỗi tuần, Wings Air gần như hằng ngày. Lịch bay vùng xa thưa và hay thay đổi, nên hãy xác nhận trước khi đặt vé.
Ba'a đến Nemberala
Khoảng 36 km từ cảng, một giờ đi đường bộ.
Con đường ven biển phía bắc Nemberala. Mọi nơi trên đảo đều cách nhau một hai giờ đi đường.
Điều gì đang thay đổi ở Kupang
Sân bay El Tari mất quy chế quốc tế vào tháng 4 năm 2024 sau mười bốn năm không có chuyến bay quốc tế nào, và Bộ Giao thông vận tải đã khôi phục quy chế đó trong năm 2025. Nhà ga quốc tế, bỏ trống khoảng năm năm, đang được đưa trở lại hoạt động, với mục tiêu của chính quyền tỉnh là sẵn sàng khai thác vào đầu năm 2026.
Bước tiến cụ thể là đường bay Kupang đi Dili của Wings Air, được đưa tin là dự kiến khai thác vào tháng 3 năm 2026 bằng máy bay ATR 72-600. Đó sẽ là đường bay quốc tế đầu tiên của sân bay sau hơn một thập kỷ.
Đường bay Kupang đi Darwin xuất hiện trong hầu như mọi cuộc trò chuyện về Rote. Tuyến này dừng từ năm 2008 và nỗ lực khôi phục của tỉnh đến nay chưa tạo ra chuyến bay nào.
ANTARACần nói cho chính xác
Cần nói cho chính xác: đường bay quốc tế duy nhất có tên và có ngày là Dili. Úc là một mong muốn chứ chưa phải lịch bay. Việc đi lại hiện đã đủ tốt và nhiều khả năng sẽ tốt hơn về sau, và mua vì điều thứ nhất hợp lý hơn là mua vì điều thứ hai.
Thị trường
Còn sớm, và đã có trên bản đồ
Rote đang ở nơi bờ tây Bali từng ở nhiều thập kỷ trước và bờ nam Lombok mới gần đây: được biết đến, dễ đến, hầu như chưa xây dựng. Điều phần lớn người mua bỏ qua là chính quyền tỉnh đã đưa hòn đảo vào quy hoạch không gian của mình, trong những tài liệu hầu như không ai đọc.
Tài liệu quy hoạch thực sự nói gì
Quy hoạch không gian của NTT, Perda 4/2024 cho giai đoạn 2024 đến 2043, xác định 15.684 hecta khu du lịch trên tám huyện, trong đó có Rote Ndao.
Dinas Pariwisata NTTHai khu vực trên Rote, Mulut Seribu và Oeseli, được xác định là khu du lịch chiến lược cấp tỉnh. Mulut Seribu, một mê cung vịnh nhỏ ở phía đông đảo, đã được tỉnh chính thức công nhận là điểm đến du lịch quốc tế, với ngân sách công được phân bổ và các nhà nghỉ được xây dựng thông qua doanh nghiệp của làng.
ANTARA KupangRPJMD của huyện cho giai đoạn 2025 đến 2029 xếp du lịch và kinh tế sáng tạo vào số các trụ cột mà huyện dự định dựa vào để xây dựng sức chống chịu kinh tế địa phương.
Pemkab Rote NdaoGRDP bình quân đầu người ở Rote Ndao vào khoảng 27,9 triệu IDR, tăng khoảng 4,39% mỗi năm trong năm năm. Nhỏ về giá trị tuyệt đối, và tích lũy đều đặn, đó là dáng vẻ của một nền kinh tế địa phương còn sớm khi nhìn từ bên trong.
Databoks, theo BPSTổng thống Joko Widodo đã đến thăm Rote, chuyến thăm đầu tiên như vậy tới hòn đảo, được dư luận địa phương đọc như một tín hiệu quan tâm từ chính quyền trung ương. Xây dựng đã thấy rõ dọc bờ biển Nemberala: nhà ở, trại lướt sóng, khu glamping, và ít nhất một dự án resort lớn hơn đáng kể với các con số được đưa tin chứ chưa được xác nhận.
Sedeoen, ngay phía bắc Nemberala. Mật độ thấp, và phần lớn bờ biển vẫn chưa xây dựng.
Dành cho ai
Nhóm người mua ở đây nhỏ và rõ ràng. Họ là những người đã quyết định muốn Rote, và một phần đáng kể trong số đó đã thành công ở Bali trước rồi mới đến đây khi có thể sống ở bất cứ đâu; bờ tây giờ đã có trường quốc tế, điều đó cho thấy cộng đồng đang định cư theo hướng nào. Đây cũng là một cộng đồng cởi mở: người Rote và người nước ngoài, nhỏ, đủ mọi lứa tuổi, và nhanh chóng đón nhận người mới đến với tư cách hàng xóm thay vì chủ đầu tư. Điều đó giữ giá vào ở mức hiện tại, và có nghĩa là nơi này hợp với tầm nhìn tính bằng năm, không phải tháng. Khu đất bạn muốn, trên bờ biển bạn tin tưởng, sẽ ổn. Thứ mua để bán lại nhanh thì không.
Hình thức sở hữu
Ba cách nắm giữ hợp pháp, đều đã quen thuộc
Luật là luật quốc gia, nên không có gì ở Rote làm thay đổi chúng. Đó là tin tốt: chính khung pháp lý đứng sau hàng nghìn giao dịch ở Bali áp dụng ở đây y hệt, và các văn bản gốc được công bố trực tuyến. Khi một tin rao dành cho người nước ngoài nói sở hữu lâu dài, nó có nghĩa là mua đứt dưới hình thức HGB, vì bản thân Hak Milik dành riêng cho công dân Indonesia. Mọi thứ dưới đây là những gì người nước ngoài thực sự nắm giữ.
Hak Sewa
Thuê dài hạn
Thời hạn
Theo hợp đồng
Ai được nắm giữ
Bất kỳ người nước ngoài nào. Không cần visa hay công ty.
Cơ sở pháp lý
UUPA 5/1960, Điều 44 đến 45
Lối vào đơn giản nhất: quyền theo hợp đồng để sử dụng đất của một người Indonesia trong thời hạn cố định, tiền thuê trả trước. Không có giấy chứng nhận nào do cơ quan đất đai cấp, vì chính hợp đồng thuê là văn kiện. Chi phí thấp nhất, ít vướng mắc nhất, không thuế trước bạ. Đánh đổi là giá trị giảm dần theo thời hạn còn lại, nên nó hợp với việc sử dụng hơn là tích lũy. Việc người không phải chủ sở hữu ở trong nhà được điều chỉnh bởi PP 44/1994.
UUPA 5/1960Hak Pakai
Quyền sử dụng
Thời hạn
30 + 20 + 30, tới 80 năm
Ai được nắm giữ
Cá nhân nước ngoài có KITAS hoặc KITAP còn hiệu lực.
Cơ sở pháp lý
PP 18/2021
Một quyền đã đăng ký đứng tên bạn, do cơ quan đất đai cấp giấy chứng nhận. Gắn với việc có giấy phép cư trú còn hiệu lực, và thường giới hạn một bất động sản mỗi người hoặc mỗi hộ gia đình. Phù hợp tự nhiên cho ngôi nhà bạn ở hơn là đất bạn định phát triển.
PP 18/2021HGB, do một PT PMA nắm giữ. "Sở hữu lâu dài" theo cách gọi của thị trường
Quyền xây dựng
Thời hạn
30 + 20 + 30, tới 80 năm
Ai được nắm giữ
Pháp nhân Indonesia, kể cả công ty đầu tư có vốn nước ngoài.
Cơ sở pháp lý
PP 18/2021; UU 25/2007; Quy định BKPM 5/2025
Lộ trình thương mại tiêu chuẩn, và là lộ trình mà luật đầu tư Indonesia được viết ra để cung cấp. Công ty nắm giữ giấy chứng nhận HGB đã đăng ký: chuyển nhượng được, thế chấp được, và được các ngân hàng Indonesia chấp nhận làm tài sản bảo đảm. Quyền mạnh nhất trong ba loại, được định giá như đất chứ không như một hợp đồng thuê đang ngắn dần, và là lựa chọn duy nhất cho phép xây dựng và vận hành ở quy mô lớn.
PP 18/2021Quyền sở hữu, HGB và thuê dài hạn, đặt cạnh nhau
Ba từ được dùng khá tùy tiện trong các tin rao. Đây là ý nghĩa pháp lý của từng từ, ai được nắm giữ, và điều đó có nghĩa gì với bạn khi mua, trong thời gian nắm giữ và khi thoái vốn.
| Quyền sở hữu (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Thuê dài hạn (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| Là gì | Sở hữu tuyệt đối chính khu đất, quyền mạnh nhất trong luật Indonesia. | Quyền đã đăng ký để xây dựng và sử dụng đất, đứng tên công ty của bạn. Quyền cao nhất người nước ngoài có thể nắm. Thị trường gọi đây là sở hữu lâu dài khi bán cho người nước ngoài. | Hợp đồng sử dụng đất của người khác trong thời hạn cố định, tiền thuê trả trước. |
| Ai được nắm giữ | Chỉ công dân Indonesia. Không bao giờ là người nước ngoài, và không bao giờ là công ty. | Pháp nhân Indonesia, kể cả PT PMA có vốn nước ngoài. Công dân Indonesia cũng được. | Bất kỳ ai, kể cả người nước ngoài đứng tên mình. Không cần công ty, không cần visa. |
| Người nước ngoài có được bằng cách nào | Không thể. Các thỏa thuận nhờ đứng tên hộ giả vờ ngược lại đều vô hiệu theo Luật Đất đai cơ bản. | Lập hoặc mua một PT PMA. Lô đất Hak Milik được chuyển thành HGB đứng tên công ty tại văn phòng đất đai. | Ký hợp đồng thuê có công chứng với chủ đất người Indonesia. Không có gì thay đổi tại văn phòng đất đai. |
| Thời hạn | Vô thời hạn. | 30 năm, gia hạn 20, cấp lại 30, và PP 18/2021 quy định cấp mới sau đó. Được nắm giữ và định giá như đất, và có thể bán dưới dạng sở hữu lâu dài. | Theo hợp đồng, thường 25 đến 30 năm với quyền chọn gia hạn theo giá thỏa thuận lúc đó. Giá trị giảm dần theo thời hạn và hết hạn thì không còn giá trị. |
| Đăng ký tại văn phòng đất đai | Có, giấy chứng nhận đứng tên chủ sở hữu. | Có, giấy chứng nhận đứng tên công ty. | Không. Hợp đồng thuê là văn kiện; có thể được ghi chú nhưng quyền vẫn thuộc chủ đất. |
| Xây, thế chấp, bán | Cả ba. | Cả ba. Ngân hàng nhận HGB làm tài sản bảo đảm, và công ty hoặc cổ phần có thể được bán. | Xây với sự đồng ý của chủ đất; thường không thế chấp được; thời hạn còn lại có thể chuyển giao nếu hợp đồng cho phép. |
| Thuế khi mua | BPHTB 5% cho bên mua, PPh final 2,5% cho bên bán. | Như vậy khi chuyển nhượng đất. Khi chuyển nhượng cổ phần của công ty nắm giữ đất, cả hai đều không áp dụng và giao dịch cổ phần có cách xử lý thuế riêng. | Không có BPHTB. Thuế thu nhập cho thuê do chủ đất nộp. |
| Nghĩa vụ thường xuyên | Thuế đất và công trình hằng năm (PBB). | PBB, cộng các báo cáo riêng của công ty: LKPM hằng quý, tờ khai thuế hằng năm, báo cáo tài chính. | PBB thường vẫn do chủ đất nộp. Không phải kê khai gì. |
| Khi hết hạn | Không có gì kết thúc. | Gia hạn, cấp lại và cấp mới là các thủ tục nộp đơn; khi việc sử dụng phù hợp với quy hoạch không gian, đó là thủ tục thông thường. Quyền này vẫn là đất. | Đất và mọi thứ xây trên đó trở về chủ đất, trừ khi việc gia hạn được thỏa thuận và thanh toán. |
| Phù hợp với | Người mua Indonesia. | Người mua nước ngoài muốn một tài sản lâu dài, ngân hàng chấp nhận. Công ty là phương tiện của quyền, không phải một dự án thứ hai; trên khu đất này công ty đã có và có thể chuyển cùng đất. | Người mua nước ngoài muốn một ngôi nhà hoặc một cơ sở kinh doanh nhỏ trong thời hạn cố định, với chi phí vào thấp nhất. |
Là gì
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Sở hữu tuyệt đối chính khu đất, quyền mạnh nhất trong luật Indonesia.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Quyền đã đăng ký để xây dựng và sử dụng đất, đứng tên công ty của bạn. Quyền cao nhất người nước ngoài có thể nắm. Thị trường gọi đây là sở hữu lâu dài khi bán cho người nước ngoài.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Hợp đồng sử dụng đất của người khác trong thời hạn cố định, tiền thuê trả trước.
Ai được nắm giữ
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Chỉ công dân Indonesia. Không bao giờ là người nước ngoài, và không bao giờ là công ty.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Pháp nhân Indonesia, kể cả PT PMA có vốn nước ngoài. Công dân Indonesia cũng được.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Bất kỳ ai, kể cả người nước ngoài đứng tên mình. Không cần công ty, không cần visa.
Người nước ngoài có được bằng cách nào
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Không thể. Các thỏa thuận nhờ đứng tên hộ giả vờ ngược lại đều vô hiệu theo Luật Đất đai cơ bản.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Lập hoặc mua một PT PMA. Lô đất Hak Milik được chuyển thành HGB đứng tên công ty tại văn phòng đất đai.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Ký hợp đồng thuê có công chứng với chủ đất người Indonesia. Không có gì thay đổi tại văn phòng đất đai.
Thời hạn
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Vô thời hạn.
HGB (Hak Guna Bangunan)
30 năm, gia hạn 20, cấp lại 30, và PP 18/2021 quy định cấp mới sau đó. Được nắm giữ và định giá như đất, và có thể bán dưới dạng sở hữu lâu dài.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Theo hợp đồng, thường 25 đến 30 năm với quyền chọn gia hạn theo giá thỏa thuận lúc đó. Giá trị giảm dần theo thời hạn và hết hạn thì không còn giá trị.
Đăng ký tại văn phòng đất đai
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Có, giấy chứng nhận đứng tên chủ sở hữu.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Có, giấy chứng nhận đứng tên công ty.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Không. Hợp đồng thuê là văn kiện; có thể được ghi chú nhưng quyền vẫn thuộc chủ đất.
Xây, thế chấp, bán
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Cả ba.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Cả ba. Ngân hàng nhận HGB làm tài sản bảo đảm, và công ty hoặc cổ phần có thể được bán.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Xây với sự đồng ý của chủ đất; thường không thế chấp được; thời hạn còn lại có thể chuyển giao nếu hợp đồng cho phép.
Thuế khi mua
Quyền sở hữu (Hak Milik)
BPHTB 5% cho bên mua, PPh final 2,5% cho bên bán.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Như vậy khi chuyển nhượng đất. Khi chuyển nhượng cổ phần của công ty nắm giữ đất, cả hai đều không áp dụng và giao dịch cổ phần có cách xử lý thuế riêng.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Không có BPHTB. Thuế thu nhập cho thuê do chủ đất nộp.
Nghĩa vụ thường xuyên
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Thuế đất và công trình hằng năm (PBB).
HGB (Hak Guna Bangunan)
PBB, cộng các báo cáo riêng của công ty: LKPM hằng quý, tờ khai thuế hằng năm, báo cáo tài chính.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
PBB thường vẫn do chủ đất nộp. Không phải kê khai gì.
Khi hết hạn
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Không có gì kết thúc.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Gia hạn, cấp lại và cấp mới là các thủ tục nộp đơn; khi việc sử dụng phù hợp với quy hoạch không gian, đó là thủ tục thông thường. Quyền này vẫn là đất.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Đất và mọi thứ xây trên đó trở về chủ đất, trừ khi việc gia hạn được thỏa thuận và thanh toán.
Phù hợp với
Quyền sở hữu (Hak Milik)
Người mua Indonesia.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Người mua nước ngoài muốn một tài sản lâu dài, ngân hàng chấp nhận. Công ty là phương tiện của quyền, không phải một dự án thứ hai; trên khu đất này công ty đã có và có thể chuyển cùng đất.
Thuê dài hạn (Hak Sewa)
Người mua nước ngoài muốn một ngôi nhà hoặc một cơ sở kinh doanh nhỏ trong thời hạn cố định, với chi phí vào thấp nhất.
Neala được nắm giữ dưới hình thức HGB bởi một công ty tôi sẵn sàng bán cùng khu đất. Mọi điều ở cột giữa đều áp dụng cho khu đất này, và hai lộ trình mua ở phần dưới trang là hai cách tiếp quản cột đó. Nếu quý khách lấy công ty, tôi sẽ giới thiệu kế toán của Integrid (integrid.com), người đã hiểu pháp nhân này, và các đầu mối khác đã làm việc với nó.
80 năm thực sự nghĩa là gì
PP 18/2021 quy định HGB và Hak Pakai có thời hạn 30 năm, gia hạn thêm 20, rồi cấp lại thêm 30 năm nữa. Bạn nộp đơn lên cơ quan đất đai trước khi hết hạn, và khi việc sử dụng vẫn phù hợp với quy hoạch không gian thì đó là thủ tục chứ không phải ân huệ. Kết thúc chu kỳ đầy đủ, cùng nghị định đó quy định quyền được cấp mới trên chính khu đất ấy. Vì vậy HGB không phải là hợp đồng thuê chạy dần về không: nó được gia hạn và cấp lại tại chỗ, và đất được định giá như đất.
PP 18/2021Một cải thiện âm thầm mà phần lớn người mua bỏ lỡ
PP 28/2025 được ban hành ngày 5 tháng 6 năm 2025. Nó thay thế chế độ cấp phép năm 2021 và đưa mọi giấy phép kinh doanh qua một hệ thống OSS duy nhất, mỗi loại có thời hạn công bố. Nếu một cơ quan để quá hạn mà không phản hồi, OSS tự động cấp phép. Rủi ro lâu đời nhất trong phát triển bất động sản ở Indonesia chưa bao giờ là quy định, mà là sự chờ đợi. Văn bản này xử lý sự chờ đợi đó.
JDIH BKPMPT PMA, và những gì nó ràng buộc bạn
Công ty đầu tư nước ngoài là pháp nhân nắm giữ HGB. Đó là một công ty thật với nghĩa vụ thật, và chính điều đó làm cho cấu trúc này đứng vững.
- Vốn góp tối thiểu giảm từ 10 tỷ IDR xuống 2,5 tỷ IDR, khoảng 150.000 USD, theo Quy định BKPM 5/2025, ban hành ngày 1 tháng 10 năm 2025 và có hiệu lực ngày hôm sau. Giảm 75%, và là thay đổi lớn nhất đối với bài toán kinh tế của lộ trình này trong nhiều năm.
- Số vốn đó phải nằm trong tài khoản công ty ít nhất mười hai tháng kể từ khi góp, trừ khi dùng để mua tài sản, xây dựng và vận hành.
- Tổng kế hoạch đầu tư trên 10 tỷ IDR, không tính đất và công trình, nhìn chung vẫn được yêu cầu. Giá trị bất động sản và cơ sở lưu trú có thể được tính vào.
- Báo cáo hoạt động đầu tư hằng quý, LKPM, được nộp cho BKPM, và công ty nộp tờ khai thuế dù có hoạt động hay không.
Khi đất đã nằm trong một công ty, người mua có thể mua cổ phần thay vì mua đất. Đây là hai giao dịch khác nhau với hệ quả pháp lý và thuế khác nhau, không phải hai cánh cửa vào cùng một căn phòng, và lịch sử của công ty đi kèm với nó. Cả hai bên nên có tư vấn riêng về lộ trình phù hợp.
Lộ trình duy nhất cần tránh
Để một người bạn Indonesia đứng tên Hak Milik là cách lách luật lâu đời nhất trên thị trường, và nó không hiệu quả. Nó trái với khoản 1 Điều 21 và khoản 2 Điều 26 của Luật Đất đai cơ bản, tòa án Indonesia đã nhất quán tuyên vô hiệu những thỏa thuận như vậy, và đất có thể rơi về nhà nước. Khi đã có ba lộ trình hợp pháp, và lộ trình đơn giản nhất không cần công ty nào, thì không có lý do gì để cân nhắc nó.
Chi phí và thuế
Tốn bao nhiêu, không giấu gì
Thuế bất động sản ở Indonesia thấp theo hầu hết các chuẩn mực và cũng không nhiều loại. Đây là các mức thuế quốc gia; cách áp dụng thực tế phụ thuộc vào cấu trúc giao dịch và giá trị mà cơ quan thuế chấp nhận, nên hãy xem chúng như hình dáng của hóa đơn chứ không phải bản thân hóa đơn.
| BPHTB, thuế trước bạ | 5% giá trị mua chịu thuế, do bên mua nộp khi chuyển nhượng đất. Thuê dài hạn không chịu khoản này. |
| PPh final, thuế của bên bán | 2,5% giá trị chuyển nhượng khi bán đất và công trình, do bên bán nộp. |
| PBB, thuế đất và công trình hằng năm | Từ 0,1% đến 0,5% giá trị định giá. Giá trị định giá, NJOP, do nhà nước ấn định và thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. |
| Thuế GTGT | Thường áp dụng cho bất động sản mới do chủ đầu tư bán, chứ không áp dụng cho chuyển nhượng đất thứ cấp. |
| Thu nhập cho thuê | Chịu thuế. Mức thuế tùy vào việc bạn được xác định là cá nhân cư trú, cá nhân không cư trú hay công ty. |
| Công chứng và đăng ký | Chứng thư PPAT, đăng ký lại giấy chứng nhận và phí dịch vụ, cộng thêm vào các khoản thuế trên. |
Đáng kiểm tra mỗi năm
Indonesia đã nhiều lần dùng ưu đãi thuế bất động sản làm công cụ kích thích, gồm cả giảm tạm thời thuế trước bạ và thuế thu nhập cuối cùng cho các giao dịch đủ điều kiện. Có ưu đãi nào áp dụng cho một giao dịch cụ thể hay không thay đổi theo năm và theo loại hình, nên hãy hỏi quy định hiện hành thay vì mặc định câu trả lời của mùa trước.
Sinh sống tại đây
Nếu bạn muốn ở lại, có hai cánh cửa
Nắm giữ đất tự nó không cho bạn quyền sinh sống tại Indonesia. Cư trú là một hệ thống riêng, và có hai lộ trình mà người mua bất động sản thường đi đến.
Second Home Visa
Giấy phép lưu trú năm hoặc mười năm cho người nộp đơn tự chủ tài chính. Điều kiện dựa trên tiền gửi tại tài khoản ở Indonesia, thường được đưa tin là 2 tỷ IDR, hoặc sở hữu bất động sản đủ điều kiện. Nó không cho phép làm việc cho chủ lao động Indonesia, dù làm việc từ xa cho công ty nước ngoài thường được chấp nhận, và mở ra con đường tới thường trú sau vài năm.
KITAS nhà đầu tư
Gắn với việc nắm giữ cổ phần trong một công ty Indonesia. Nếu bạn đang lập hoặc mua một PT PMA để nắm giữ đất, đây thường là lựa chọn tự nhiên hơn, vì công ty bạn cần cho quyền đất cũng chính là công ty làm cơ sở cho giấy phép.
Các ngưỡng và loại hình nhập cư được nêu khác nhau giữa các nguồn và thay đổi thường xuyên. Hãy xác nhận quy định hiện hành với cố vấn tại Indonesia trước khi đưa vào kế hoạch.
Làm đúng cách
Bảy bước kiểm tra, và bạn xong việc
Không có gì lạ lẫm ở đây. Đây là danh mục kiểm tra đất tiêu chuẩn ở Indonesia, chính danh mục mà mọi người mua ở Bali đều thực hiện, và từng dòng đều có câu trả lời trước khi bạn ký. Với một khu đất đã có tường bao, đường vào và giấy chứng nhận, phần lớn chỉ mất một buổi chiều.
1
Chính giấy chứng nhận
Xác nhận loại quyền, người đứng tên, diện tích và hiệu lực của giấy chứng nhận, tại Kantor Pertanahan chứ không qua ảnh chụp. Kiểm tra rằng không có thế chấp, cầm giữ hay nghĩa vụ nào được đăng ký trên đó.
2
Ranh giới trên thực địa
Lấy surat ukur, tốt nhất là bản đo đạc thực tế, và đi dọc ranh giới với sự có mặt của hàng xóm. Rẻ, nhanh, và giải quyết dứt điểm câu hỏi duy nhất sẽ rất tốn kém nếu để lại sau.
3
Quy hoạch và kế hoạch không gian
Xác nhận mục đích sử dụng của khu đất phù hợp với dự định của bạn, và xin xác nhận quy hoạch, KKPR, đứng tên mình nếu bạn xây dựng. Từ PP 28/2025, việc này chạy qua OSS như một đầu mối duy nhất, có thời hạn kèm theo.
4
Vùng chồng lấn và khoảng lùi bờ biển
Đối chiếu các vùng quy hoạch rừng, bảo tồn và ven biển với tọa độ khu đất, và xác định khoảng lùi bờ biển áp dụng tính từ mép nước triều cao. Với đất mặt biển, đây là khác biệt giữa phần đất bạn mua và phần đất bạn được xây, nên đáng để biết chính xác.
5
Lịch sử sử dụng
Adat, quyền theo tập quán, có thể tồn tại song song với quyền do nhà nước cấp. Hỏi người dân địa phương xem ai từng canh tác hay sử dụng khu đất và có ai coi ranh giới là chưa rõ ràng không. Với khu đất đã có tường bao, đường vào và ổn định lâu năm, đây thường là một cuộc trò chuyện ngắn.
6
Nếu bạn mua công ty
Báo cáo tài chính đã kiểm toán, hồ sơ thuế, lịch sử LKPM, các khoản nợ, và xác nhận công ty không nắm giữ gì khác. Khu đất chỉ sạch ngang với pháp nhân bao quanh nó.
7
Cố vấn của riêng bạn
Một công chứng viên hoặc PPAT Indonesia độc lập và một luật sư độc lập, do bạn thuê chứ không chỉ do người bán giới thiệu. Đây là dòng có giá trị cao nhất trong danh mục.
Hai lưu ý thực tế về hòn đảo
Rote Ndao có một bệnh viện khu vực ở Ba'a, được hỗ trợ bởi các trạm y tế cộng đồng, nên phần lớn người mua vẫn tính đến Kupang hoặc Bali cho những vấn đề nghiêm trọng. Và hành chính ở đây đi theo nhịp của đảo: giấy chứng nhận, giấy phép và chuyển nhượng mất nhiều thời gian hơn ở Bali. Hãy dự trù thêm sự kiên nhẫn bên cạnh tiền bạc, và quy trình hoàn toàn trong tầm kiểm soát.
Hai cách mua
Mua khu đất, hoặc mua công ty đang nắm giữ nó
Khi đất mặt biển đã nằm trong một công ty Indonesia có giấy phép, bạn có một lựa chọn mà phần lớn người mua ở Bali không bao giờ có. Lấy đất và bắt đầu với một pháp nhân sạch của riêng bạn, hoặc lấy công ty và bước vào quyền đất, giấy phép và quy hoạch đã hoàn tất. Tôi sẵn sàng bán công ty đó cùng khu đất, và kế toán của Integrid (integrid.com) đã hiểu nó. Cả hai kết thúc như nhau: bạn nắm giữ HGB đã đăng ký trên bờ biển. Chúng đến đích với tốc độ rất khác nhau.
Mua đất
3 đến 6tháng
Thời gian thường gặp từ khi thỏa thuận điều khoản đến khi có giấy chứng nhận đứng tên công ty của bạn
Một PT PMA mới phải được lập và góp vốn trước khi văn phòng đất đai đăng ký chuyển nhượng. Sạch, và chậm hơn.
Mua công ty
8 đến 12tuần
Thời gian thường gặp từ khi thỏa thuận điều khoản đến khi nắm giữ cổ phần, giấy phép và đất
Công ty, vốn, giấy phép và quy hoạch đã có sẵn. Văn phòng đất đai hoàn toàn không nằm trên đường găng.
| Mua đất | Mua công ty | |
|---|---|---|
| Bạn có gì sau cùng | Một HGB đã đăng ký trong công ty do chính bạn lập, không có lịch sử phía sau. | Một HGB đã đăng ký trong công ty đã có giấy phép, vốn và quy hoạch để xây dựng. |
| Thời gian hoàn tất | Ba đến sáu tháng. Việc đăng ký lại tại văn phòng đất đai là khâu lâu nhất. | Tám đến mười hai tuần. Thẩm định là khâu lâu nhất, và bạn kiểm soát nhịp độ của nó. |
| Việc bạn phải chuẩn bị | Lập PT PMA: điều lệ, phê duyệt của bộ, mã số thuế, giấy phép kinh doanh, góp 2,5 tỷ IDR. Bốn đến tám tuần trước khi bạn có thể ký. | Không có. Bạn mua một cấu trúc đã vận hành. |
| Quy hoạch và giấy phép | Xin xác nhận quy hoạch KKPR đứng tên công ty của bạn sau khi sở hữu đất. | Công ty đã nắm giữ sẵn, và chuyển giao cùng công ty ngay từ ngày đầu. |
| Thuế chuyển nhượng | BPHTB 5% cho bên mua và PPh final 2,5% cho bên bán, khi chuyển nhượng đất. | Đất không dịch chuyển, nên hai khoản đó không áp dụng. Chuyển nhượng cổ phần có cách xử lý thuế riêng, và cơ quan chức năng có thể đánh giá giao dịch theo bản chất. |
| Bạn kiểm tra gì | Giấy chứng nhận, đo đạc, nghĩa vụ gắn với đất, quy hoạch, vùng chồng lấn và khoảng lùi bờ biển. | Tất cả những thứ đó, cộng điều lệ, giấy phép, báo cáo LKPM, tờ khai thuế và các khoản nợ của công ty. Nhiều thứ để đọc hơn, và chính việc đọc mua cho bạn tốc độ. |
| Đi kèm là gì | Lô đất, và một trang giấy trắng. | Lô đất, cộng lịch sử hoạt động của công ty. Một lịch sử sạch là tài sản, và hồ sơ cho bạn biết bạn đang nhìn vào loại nào. |
| Chọn cách này nếu | Bạn muốn xây dựng pháp nhân theo cách của mình từ văn bản đầu tiên, và thời gian không phải là ràng buộc. | Bạn muốn nắm giữ đất mặt biển vào quý tới thay vì năm tới. |
Bạn có gì sau cùng
Mua đất
Một HGB đã đăng ký trong công ty do chính bạn lập, không có lịch sử phía sau.
Mua công ty
Một HGB đã đăng ký trong công ty đã có giấy phép, vốn và quy hoạch để xây dựng.
Thời gian hoàn tất
Mua đất
Ba đến sáu tháng. Việc đăng ký lại tại văn phòng đất đai là khâu lâu nhất.
Mua công ty
Tám đến mười hai tuần. Thẩm định là khâu lâu nhất, và bạn kiểm soát nhịp độ của nó.
Việc bạn phải chuẩn bị
Mua đất
Lập PT PMA: điều lệ, phê duyệt của bộ, mã số thuế, giấy phép kinh doanh, góp 2,5 tỷ IDR. Bốn đến tám tuần trước khi bạn có thể ký.
Mua công ty
Không có. Bạn mua một cấu trúc đã vận hành.
Quy hoạch và giấy phép
Mua đất
Xin xác nhận quy hoạch KKPR đứng tên công ty của bạn sau khi sở hữu đất.
Mua công ty
Công ty đã nắm giữ sẵn, và chuyển giao cùng công ty ngay từ ngày đầu.
Thuế chuyển nhượng
Mua đất
BPHTB 5% cho bên mua và PPh final 2,5% cho bên bán, khi chuyển nhượng đất.
Mua công ty
Đất không dịch chuyển, nên hai khoản đó không áp dụng. Chuyển nhượng cổ phần có cách xử lý thuế riêng, và cơ quan chức năng có thể đánh giá giao dịch theo bản chất.
Bạn kiểm tra gì
Mua đất
Giấy chứng nhận, đo đạc, nghĩa vụ gắn với đất, quy hoạch, vùng chồng lấn và khoảng lùi bờ biển.
Mua công ty
Tất cả những thứ đó, cộng điều lệ, giấy phép, báo cáo LKPM, tờ khai thuế và các khoản nợ của công ty. Nhiều thứ để đọc hơn, và chính việc đọc mua cho bạn tốc độ.
Đi kèm là gì
Mua đất
Lô đất, và một trang giấy trắng.
Mua công ty
Lô đất, cộng lịch sử hoạt động của công ty. Một lịch sử sạch là tài sản, và hồ sơ cho bạn biết bạn đang nhìn vào loại nào.
Chọn cách này nếu
Mua đất
Bạn muốn xây dựng pháp nhân theo cách của mình từ văn bản đầu tiên, và thời gian không phải là ràng buộc.
Mua công ty
Bạn muốn nắm giữ đất mặt biển vào quý tới thay vì năm tới.
Lộ trình nào phù hợp tùy vào tài sản, tình hình thuế của bạn và cách bạn muốn nắm giữ tài sản. Cả hai bên nên có tư vấn độc lập tại Indonesia trước khi chọn. Một người bán tốt sẽ hỗ trợ cả hai cách, và trên khu đất này tôi sẵn sàng bán công ty; tôi sẽ giới thiệu kế toán của Integrid (integrid.com) và các đầu mối khác mà công ty đã dùng.
Lộ trình thứ nhất
Mua đất, từng bước một
Sáu bước, không bước nào lạ lẫm. Đây chính là trình tự đằng sau mọi giao dịch ở Bali, và mỗi bước đều có thể kiểm tra trước khi bước tiếp theo bắt đầu. Thời gian nêu ra là mức thường gặp; văn phòng đất đai ở Rote làm việc chậm hơn Bali.
Thỏa thuận điều khoản và xem hồ sơ
Giá, đồng tiền thanh toán, những gì đi kèm, và chính giấy chứng nhận. Chưa thanh toán gì ở giai đoạn này. Người bán nghiêm túc sẽ cho xem giấy chứng nhận, bản đo đạc và quy hoạch trước khi đòi hỏi bất cứ điều gì.
Vài ngày
Kiểm tra quyền đất một cách độc lập
Công chứng viên hoặc PPAT của riêng bạn xác minh giấy chứng nhận tại Kantor Pertanahan: loại quyền, người đứng tên, diện tích, và không có thế chấp hay nghĩa vụ nào gắn với nó. Bất cứ điều gì bất ổn sẽ lộ ra ở đây, khi chi phí vẫn còn thấp.
1 đến 3 tuần
Xác nhận quy hoạch và vùng chồng lấn
Đối chiếu khu đất với quy hoạch không gian, mọi vùng chồng lấn về rừng hoặc bảo tồn, và khoảng lùi bờ biển. Nếu bạn định xây dựng, hãy xin xác nhận quy hoạch KKPR đứng tên mình thông qua OSS.
Song song
Lập pháp nhân
Với HGB, cần một PT PMA: điều lệ, phê duyệt của bộ, mã số thuế, giấy phép kinh doanh và vốn góp đã nộp. Nếu bạn chọn thuê dài hạn thay vì mua, bước này không tồn tại.
4 đến 8 tuần
Ký và thanh toán
Chứng thư được ký trước PPAT, tiền chuyển trong ngày qua hệ thống ngân hàng. Thuế trước bạ do bên mua chịu, thuế thu nhập cuối cùng do bên bán chịu.
Một ngày
Đăng ký và bàn giao
PPAT nộp hồ sơ chuyển nhượng và văn phòng đất đai cấp lại giấy chứng nhận đứng tên công ty của bạn. Chìa khóa, đấu nối điện nước và giấy tờ được trao tay. Thời gian chờ ở đây là thủ tục hành chính, không phải vướng mắc pháp lý.
4 đến 12 tuần
Hai thói quen giúp mọi việc suôn sẻ
Hai thói quen giúp lộ trình này suôn sẻ: dùng cố vấn của riêng bạn thay vì của người bán, và không bao giờ để một khoản thanh toán đi trước một tài liệu đã được xác minh.
Lộ trình thứ hai
Mua công ty, từng bước một
Ở đây giấy chứng nhận không hề dịch chuyển. Nó vẫn đứng tên công ty, và thứ bạn mua là chính công ty đó. Các bước kiểm tra đất vẫn diễn ra, trong khuôn khổ một cuộc thẩm định rộng hơn, và trọng tâm chuyển từ văn phòng đất đai sang công chứng viên và sổ sách kế toán. Thời gian tiết kiệm được đến từ chính sự chuyển dịch đó.
Thỏa thuận điều khoản về cổ phần
Đối tượng là công ty, không phải khu đất. Điều khoản bao gồm phần vốn được mua, những gì công ty phải nắm giữ khi hoàn tất, và những gì công ty phải không vướng.
Vài ngày
Thẩm định pháp nhân, không chỉ khu đất
Điều lệ thành lập và mọi lần sửa đổi, sổ đăng ký cổ đông, NIB và các giấy phép, lịch sử báo cáo LKPM, tờ khai thuế, các khoản nợ, hợp đồng và nhân sự nếu có. Xác nhận rằng công ty nắm giữ tài sản này và không có gì khác ngoài những gì bạn yêu cầu.
3 đến 6 tuần
Kiểm tra khu đất thông qua công ty
Việc kiểm tra giấy chứng nhận không mất đi. Xác nhận HGB tại Kantor Pertanahan đứng tên công ty, với cùng các bước kiểm tra đo đạc, quy hoạch, vùng chồng lấn và khoảng lùi bờ biển như mọi giao dịch mua khác.
Song song
Phê duyệt nội bộ và chứng thư chuyển nhượng
Nghị quyết cổ đông thông qua việc chuyển nhượng và chứng thư chuyển nhượng cổ phần được ký trước công chứng viên. Sổ đăng ký cổ đông được cập nhật tương ứng.
1 đến 2 tuần
Đăng ký thay đổi
Cổ đông mới, và thường là giám đốc và ủy viên kiểm soát mới, được thông báo tới Bộ Pháp luật và ghi nhận, đồng thời hồ sơ OSS và BKPM của công ty được cập nhật.
2 đến 4 tuần
Bàn giao công ty
Sổ sách pháp định, chứng thư, giấy phép, hồ sơ thuế, ủy quyền ngân hàng và con dấu công ty, cùng với chính khu đất. Bạn tiếp quản một pháp nhân đang hoạt động, nên việc bàn giao giấy tờ quan trọng không kém chìa khóa.
Khi hoàn tất
Quý khách không phải một mình với công ty
Tôi sẵn sàng bán công ty cùng khu đất, để quý khách không phải lập một công ty từ tờ giấy trắng. Kế toán của Integrid (integrid.com) đã hiểu pháp nhân này và có thể trả lời câu hỏi về nó; tôi sẽ giới thiệu, còn công chứng viên và các đầu mối khác mà thủ tục cần thì đã sẵn. Công ty nắm đất ở đây là chuyện thường. Không ai yêu cầu quý khách trở thành luật sư doanh nghiệp Indonesia. Quý khách bước vào một bộ máy đã chạy, với những người vẫn ở đầu dây.
Câu hỏi thường gặp
Đầu tư ở Rote, trả lời ngắn gọn
Người nước ngoài có thể mua đất trên đảo Rote không?
Không phải quyền sở hữu tuyệt đối, vốn dành riêng cho công dân Indonesia, nhưng có, qua ba lộ trình pháp lý: thuê dài hạn (Hak Sewa) đứng tên bạn, quyền sử dụng (Hak Pakai) nếu bạn có giấy phép cư trú, hoặc quyền xây dựng (HGB) do một công ty đầu tư nước ngoài (PT PMA) nắm giữ. Rote áp dụng cùng luật quốc gia như Bali.
Người nước ngoài có thể mua đất sở hữu lâu dài trên đảo Rote không?
Theo nghĩa thị trường dùng từ này, có: mua đứt thay vì thuê, trên một quyền đã đăng ký được gia hạn và cấp mới. Đó là ý nghĩa của một tin rao sở hữu lâu dài ở Bali, và ở Rote cũng vậy. Quyền mà người nước ngoài nắm giữ là HGB thông qua PT PMA, có thể thế chấp và chuyển nhượng, theo chu kỳ 80 năm, bởi vì quyền sở hữu tuyệt đối của Indonesia, Hak Milik, dành riêng cho công dân Indonesia. HGB được nắm giữ và định giá như đất chứ không như một hợp đồng thuê đang ngắn dần, và có thể bán dưới dạng sở hữu lâu dài. Nếu ai đó đề nghị cho người nước ngoài đứng tên Hak Milik, đó là thỏa thuận nhờ đứng tên hộ, và tòa án tuyên vô hiệu những thỏa thuận này.
Quyền sở hữu, HGB và thuê dài hạn ở Indonesia khác nhau thế nào?
Quyền sở hữu (Hak Milik) là quyền sở hữu tuyệt đối và chỉ mở cho công dân Indonesia. HGB (Hak Guna Bangunan) là quyền xây dựng và sử dụng đất đã đăng ký, do một công ty Indonesia nắm giữ, kể cả PT PMA có vốn nước ngoài, theo chu kỳ 30 + 20 + 30 năm và có thể được cấp mới; đây là quyền cao nhất người nước ngoài có thể nắm giữ, có thể thế chấp và bán, được nắm giữ và định giá như đất, và đây là điều các tin rao dành cho người nước ngoài muốn nói khi dùng chữ sở hữu lâu dài. Thuê dài hạn (Hak Sewa) là hợp đồng sử dụng đất của người khác trong thời hạn cố định, mở cho mọi người, không đăng ký, và mất giá mỗi năm khi thời hạn ngắn lại.
Quyền do người nước ngoài nắm giữ ở Indonesia kéo dài được bao lâu?
Tối đa 80 năm. Theo Nghị định Chính phủ 18/2021, HGB và Hak Pakai có thời hạn ban đầu 30 năm, gia hạn thêm 20 năm, rồi cấp lại thêm 30 năm nữa.
PT PMA cần bao nhiêu vốn trong năm 2026?
2,5 tỷ IDR vốn góp, khoảng 150.000 USD, theo Quy định BKPM 5/2025, có hiệu lực từ ngày 2 tháng 10 năm 2025. Trước đó là 10 tỷ IDR.
Mua công ty đang sở hữu khu đất có nhanh hơn không?
Thường là có. Mua cổ phần của một công ty đã nắm giữ HGB, giấy phép và quy hoạch thường hoàn tất trong 8 đến 12 tuần, so với 3 đến 6 tháng cho một giao dịch chuyển nhượng đất cần lập công ty mới và đăng ký lại giấy chứng nhận. Tôi sẵn sàng bán công ty đang nắm Neala cùng khu đất, và sẽ giới thiệu kế toán của Integrid (integrid.com), người đã hiểu pháp nhân này, để quý khách không phải tự nghĩ ra thủ tục.
Mua đất ở Indonesia phải chịu những thuế gì?
Khi chuyển nhượng đất, bên mua nộp thuế trước bạ BPHTB 5% và bên bán nộp thuế thu nhập cuối cùng 2,5%, cộng phí công chứng và đăng ký. Thuế đất và công trình hằng năm (PBB) từ 0,1% đến 0,5% giá trị do nhà nước định giá. Chuyển nhượng cổ phần không làm phát sinh các thuế chuyển nhượng đất và có cách xử lý thuế riêng.
Nhờ người đứng tên hộ có hợp pháp ở Indonesia không?
Không. Để một công dân Indonesia đứng tên quyền sở hữu thay cho người nước ngoài vi phạm Điều 21 và khoản 2 Điều 26 của Luật Đất đai cơ bản, tòa án đã tuyên vô hiệu những thỏa thuận như vậy, và đất có thể bị thu về nhà nước. Thay vào đó, hãy dùng một trong ba lộ trình hợp pháp.
Từ Bali đến đảo Rote bằng cách nào?
Bay từ Denpasar đến Kupang khoảng 1 giờ 50 phút, rồi đi phà cao tốc đến Rote khoảng hai giờ, hoặc bay 20 phút với Susi Air hay Wings Air. Nemberala cách cảng Ba'a khoảng một giờ đường bộ.
Sân bay Kupang có chuyến bay quốc tế không?
Quy chế quốc tế của sân bay El Tari đã được Bộ Giao thông vận tải khôi phục năm 2025 và đường bay Kupang đi Dili của Wings Air được công bố cho năm 2026. Đường bay đi Darwin đang được bàn tới nhưng chưa có lịch.
Du lịch trên đảo Rote phát triển đến đâu?
Rất ít. Dịch vụ lưu trú và ăn uống chiếm 0,19% nền kinh tế Rote Ndao năm 2023 theo cơ quan thống kê, so với khoảng 21% ở Bali. Xây dựng đã thấy rõ quanh Nemberala và Boa, và tỉnh đã xác định các khu du lịch trên đảo trong quy hoạch không gian giai đoạn 2024 đến 2043.
Tôi có được sinh sống ở Indonesia nếu sở hữu bất động sản ở đó không?
Không tự động. Cư trú là một hệ thống riêng. Hai lộ trình thường gặp là Second Home Visa, giấy phép lưu trú năm hoặc mười năm dựa trên tiền gửi tại Indonesia hoặc bất động sản đủ điều kiện, và KITAS nhà đầu tư gắn với việc nắm giữ cổ phần trong một công ty Indonesia, chẳng hạn PT PMA đang nắm giữ khu đất của bạn.
Tóm lại
Rote còn sớm, dễ đến và đơn giản về pháp lý. Luật là luật quốc gia và được công bố, có ba cách nắm giữ đất ở đây, và tỉnh đã đưa hòn đảo vào quy hoạch không gian của mình. Điều Rote đòi hỏi ngược lại là một tầm nhìn tính bằng năm và sự thẩm định thông thường được làm cho đúng. Nếu đó vốn là cách bạn định mua, bạn sẽ không tìm được thời điểm nào tốt hơn trên bờ biển này ngoài lúc nó chưa được khám phá.
Khu đất khởi nguồn của hướng dẫn này
Neala, 7.000 m² đất mặt biển tại Sedeoen
HGB đã đăng ký, quy hoạch đã duyệt, có tường bao, có điện và kết nối internet. Chủ đất bán trực tiếp.
Xem khu đấtChính hòn đảo này
Đảo Rote, đúng như nó vốn có
Không có núi lửa, 155.000 dân, nền kinh tế rong biển và muối, và vùng nước nằm trong khu bảo tồn biển lớn nhất Tam giác San hô.
Về đảo RoteNguồn chính
Các quy định dẫn tới văn bản chính thức trên peraturan.go.id và JDIH. Số liệu địa phương lấy từ cơ quan thống kê và từ chính quyền tỉnh và huyện.
Luật Đất đai cơ bản 5/1960, về hạn chế quyền sở hữu, thuê đất và sự vô hiệu của thỏa thuận đứng tên hộ
UUPA 5/1960PP 18/2021, về thời hạn HGB và Hak Pakai và đăng ký đất đai
PP 18/2021PP 44/1994, về việc người không phải chủ sở hữu ở trong nhà
PP 44/1994PP 28/2025, về cấp phép kinh doanh theo mức rủi ro qua OSS
PP 28/2025Quy định BKPM 5/2025, về vốn góp của PT PMA từ ngày 2 tháng 10 năm 2025
Baker McKenzieHuyện Rote Ndao qua các con số, về diện tích, dân số và mật độ
BPS Rote NdaoGRDP bình quân đầu người và tăng trưởng của địa phương
Databoks, theo BPSQuy hoạch không gian NTT và các khu du lịch chiến lược cấp tỉnh
Dinas Pariwisata NTTQuy chế sân bay El Tari và đường bay Kupang đi Dili
ANTARAViệc công nhận Mulut Seribu là điểm đến quốc tế
ANTARA KupangƯu tiên chiến lược trong RPJMD 2025 đến 2029 của Rote Ndao
Pemkab Rote NdaoHướng dẫn này là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay đầu tư. Các quy định, mức thuế và ngưỡng được trích dẫn có hiệu lực tại thời điểm viết và thay đổi thường xuyên. Các con số lấy từ tin rao công khai là giá chào bán, không phải giao dịch đã ghi nhận. Bất kỳ ai giao dịch tại Indonesia đều nên có tư vấn pháp lý và thuế độc lập tại Indonesia.