總覽
物業摘要
Neala 是一塊 7,000 m² 出售中的羅地島土地，永久業權海濱地，位於島的西岸成熟的 Sedeoen／Nemberala區，是羅地島最受青睞的一段海岸，兼具滑浪、日落與精品旅遊。朝西，直接臨海灘，面海緩坡，樹木成熟，海岸土壤肥沃，由業主直接出售。
它的與眾不同之處在於已經就緒。產權已登記、過戶已完成，開發分區（PKKPR）已核准，基礎工程也已完工：鋼筋強化的石造周界圍牆、已接通的市電、可用的供水系統與高速 Starlink 網絡。它不是需要多年申請許可的生地，而是一塊已具基建、已分區、可以動工的熟地。
≈8.6m
後方高程（海景抬升）
2.2km
至Nemberala中心（約 8 分鐘）
80年
永久產權週期 · 30 + 20 + 30 年
一覽
- 位置：Sedeoen，Rote Barat，羅地恩達奧，NTT
- 面積：7,000 m²（證書）· 海岸線 45 m
- 產權：已登記的 HGB（建築使用權），過戶已完成
- 分區：PKKPR 已核准作房地產用途（KBLI 68111）
- 座向：朝西／面向日落
已具備
- 300 + 45 m 鋼筋強化天然石周界圍牆
- PLN 市電（7,700 VA），已接通
- 水井 + 4,800 L 儲水 + 水泵
- Starlink（Gen 3）+ WiFi 分配
- 公共道路可經海灘道路進入，或沿整段南側邊界進入（尚未鋪路面）
地理位置
位置與環境
羅地島位於印尼群島的最南端，就在帝汶島南方。本土地位於島的西岸 Sedeoen 村，屬Nemberala旅遊區，以綿長的左跑礁浪、平靜的沙灘與精緻、低密度的旅遊氛圍聞名。
羅地島西海岸示意圖，北方在左側
Oelolot
北
Neala
Sedeoen
Nemberala
中心
Boa
東南
薩武海
北側有河流限制開發；Boa 以南浪況轉弱、道路狀況變差。土地的精確座標與界址隨文件資料提供。
成熟且經過驗證的社區
距Nemberala中心 2.2 km（約 8 分鐘），沿路已有多家營運中的場所：
- Rote Island Villas · Mulia Bungalows
- Rote Beach Bungalows（Kampung Kakak）
- Villa Sedeoen · 81 Palms
- 外國人持有的別墅社區（澳、法、意）
- 友善的社區，以羅地島本地人為主、外國居民相伴，各年齡層與家庭皆有，幾週內便能彼此直呼其名，Nemberala並設有一所國際學校
需求已獲驗證，環境保有私隱
周邊環境顯示本區活躍且持續增值，而 Neala 本身距主要道路夠遠，得以保持寧靜、私隱與寬敞，擁有開闊空間與不受遮擋的日落。既有成熟區域的驗證，又沒有擁擠。
資產
土地
一塊 7,000 m² 的長方形海濱土地（證書面積；2024 年 10 月的地形測量實測為 6,999.866 m²），海岸線約 45 m，以十三支登記在案的界樁標定，四周圍牆完整。
7,000m²
證書面積
45m
海灘正面長度
345m
周界石牆
土地上已建成
- 周界圍牆：300 m 天然石材，高 175 cm，鋼筋混凝土核心
- 橫跨整段 45 m 正面的低矮前牆，以保留視野
- 東南角設有水井
- 電力：PLN 單相 7,700 VA 已接通（可升級為 3 相）
- 供水：2,500 + 2,200 L 水箱、HDPE 管線、加壓泵
- 網絡：Starlink Gen 3，架設於 6 m 高桿，加 TP-Link EAP650 WiFi
- 沿整段南側邊界有公共道路通行
- 一條公共海灘小徑沿正面通過，這片海岸全線皆是如此：未鋪路面、沙質、行人稀少
地形測量與地盤平面圖由獨立持牌測量師於 2024 年 10 月完成。實測的 AutoCAD DWG 檔案隨文件資料一併提供。圖例涵蓋糖棕櫚、kesambi 樹、榕樹、等高線、水井與現有的小屋。
地勢
地形與自然優勢
土地從海岸線向後方平緩、均勻地抬升，從海灘處約與海平面齊平，到最後方約 8.6 m，跨越約 160 m。理想的層疊視野坡度（約 5% 坡度，約 3°）：後排建物可越過前排眺望；後方享有較高的海景與海風。沒有懸崖，全區平順。
夕陽／海海
上升 8.6 m · 約 3°
0 m (海灘)
~4 m (中段)
~8.6 m (後側)
從海灘（西）到後方邊界（東）的剖面：160 m 的水平距離、8.6 m 的抬升，5.4% 的坡度約 3°。依真實比例繪製，無垂直誇大，取自測量師的 Section 01。
植被與土壤
- 成熟而有個性的樹木（約 20 至 45 年樹齡）
- 正面沿線的標誌性糖棕櫚（部分已清除以保留視野）
- 土地多處景色優美
- 肥沃的海岸土壤，在海濱土地中相當少見
氣候與座向優勢
- 朝西，隔海面向日落
- 後方地勢較高，可享全景視野與海風
- 沿坡自然排水
- 西岸迎接旺季（東風）
關於積水與水浸風險
坦白說明，以便記錄在案：西北角約 20 m² 的小範圍在極端降雨或潮汐時會積水約 15 cm，並排向較低的鄰地，位於任何建築範圍之外。雨季時若遇西風，高於 2.85 m 的大潮可能抵達前牆，仍在前灘範圍內。與任何印尼海岸土地相同，法定海岸緩衝帶（sempadan pantai）限制在近岸處興建，您應在自身的盡職審查中，依預定設計加以確認。
海灘與海洋
海灘、珊瑚礁與滑浪
土地前方是沙灘，外側有珊瑚礁。這片礁岩是實質的優勢：它讓正面海域不受海藻養殖影響，帶來海洋生物與浮潛環境，也開通了前往浪點的路徑。
滑浪與浮潛就在門前
越過珊瑚礁後，船隻可輕鬆抵達 Sakunamo 與 Bersialu 浪點；漲潮時船隻可直接從正面海灘出發。這使 Neala 穩穩位於羅地島世界級的滑浪版圖之中，鄰近本區聞名的傳奇浪點。
Rote Island Villas 正前方約 1 km 的外海，有一處極佳的魚槍潛水與浮潛點，距 Neala 很近。
關於水域的坦白說明
- 游泳以中潮至高潮時最佳；礁岩狀況與 Bingin 相近
- 正面海域沒有海藻養殖（礁岩不利養殖），視野因此保持乾淨開闊
- 沙灘加珊瑚礁，是本區一線海濱的典型樣貌
Do'o & Oli
土地正前方的島嶼
6+
可乘船抵達的浪點（Sakunamo、Bersialu、Squealers、1 Palm、Bombie、Dickson's Right）
西
面向日落的正面
Nemberala一帶以無人的白沙灘、完整的珊瑚礁、豐富的海洋生物，以及從初學到高手皆宜的一系列浪點著稱，這也是它三十年來在滑浪旅人之間享有聲譽的基礎。
航拍視角
俯瞰這片土地
2026 年 6 月對土地及周邊環境的航拍紀錄。圍牆邊界、正面海濱、海灘道路及鄰近的 Sedeoen 產業皆清晰可見。
航拍導覽
從空中看這片土地
飛越土地與其所在的海岸線：正面海濱、圍牆邊界，以及向後方緩緩上升的坡地。
交通方式
交通與網絡
前往羅地島須經古邦（帝汶）。行程並不複雜，多數日子都有數種選擇。
峇里島
登巴薩
飛機 1 小時 50 分
古邦
El Tari 國際機場
快艇 2 小時／飛機 20 分鐘
羅地島
Ba'a 港／機場
36 km · 車程 1 小時
Neala
Sedeoen
峇里島
登巴薩
飛機 1 小時 50 分
古邦
El Tari 國際機場
快艇 2 小時／飛機 20 分鐘
羅地島
Ba'a 港／機場
36 km · 車程 1 小時
Neala
Sedeoen
往返羅地島的班次
- 快艇：每日對開
- Susi Air：每週 3 班，雙向對開
- Wings Air：幾乎每日對開
- Ba'a 港 → Neala：36 km，車程 1 小時
現場網絡與通訊
- Starlink（Gen 3）高速網絡已開通
- 以 TP-Link EAP650 分配 WiFi
- 區內有流動網絡覆蓋
- PLN 市電已接至現場
成長動能
古邦 El Tari 機場於 2025 年經交通部恢復國際機場地位，其國際客運大樓正重新啟用，Wings Air 亦已宣布 2026 年開航古邦至帝力航線。達爾文航線仍在討論中，尚未排定。這每一步都縮短了從澳洲前來的旅程，而這片海岸的滑浪客多半正是來自澳洲。
宏觀背景
稀缺性與旅遊增長
兩股力量支撐長期的投資邏輯：可比海濱土地的供給確實有限，以及本區旅遊仍處於早期階段，動能正在累積。
為何一線海濱在這裡如此稀缺
- 北側有河流，限制可開發海岸線再延伸
- 南側過了 Boa，浪況轉弱且不穩定，道路也隨之變差
- 剩下的是一段有限的、可及的、朝西的一線海濱地帶，Neala 正位於其中
價值走勢
本區地價近年上漲快速；近幾年部分地段約每三到五年翻一倍。相較峇里島或龍目島，羅地島仍處於早期階段。這是否延續，取決於交通與配套設施的改善，而這並無保證。
這是業主本人對當地市場的觀察，未經獨立驗證，不是估價，也不是對未來價值的預測。
進行中或討論中的當地發展
- 全新的兒童國際學校（已開學）
- 一所酒店／旅遊學校（當地傳聞，未經證實）
- 討論中的垃圾車收集改善
- Pasar 餐廳遷至 Sedeoen（其 Oenggaut 租約到期）
以上皆非對未來價值的保證；提供這些資訊是為說明本區的發展方向。規劃中的公共建設可能變動。
產權與狀態
產權、分區與持有方式
本土地持有已登記的產權、已完成並登錄的過戶，以及已核准的開發分區。要點列於下方；完整文件資料將提供給有意購買的買方。
| 產權 | HGB（Hak Guna Bangunan，建築使用權），Sedeoen 村 |
| 面積 | 證書載明 7,000 m²，經登記的地籍測量確認 |
| 簽發機關 | 羅地恩達奧土地事務所（Kantor Pertanahan） |
| 期限 | HGB 採 30 + 20 + 30 的週期，總計最長 80 年。證書首期簽發 30 年；之後依一般程序申請 20 年的延長與 30 年的更新，前提是土地仍作登記用途使用。完整週期結束時，PP 18/2021 規定可在同一塊土地上重新批出該權利，因此 HGB 是按土地而非逐年遞減的租約來持有與估值。下一位買家按永久業權接手。 |
| 過戶 | 已完成並登記（balik nama） |
| 產權負擔 | 無按揭、留置權或其他負擔 |
| 分區 | PKKPR 已核准作房地產發展（KBLI 68111） |
| 分類 | 非農業用地（依測量） |
我為何稱作永久產權
中介都按永久業權來賣，我也用這個詞，因為該產權是一次買斷，並可按永久業權轉售。外國人所持的是 HGB，Hak Guna Bangunan，即在土地上建築與使用的權利，透過印尼 PMA 公司持有：可如此持有的最高業權。它在產權期限內包含建築、擁有建物、出租、按揭與出售的權利。期限為 30 年，可延長 20 年，再更新 30 年，總計最長 80 年，週期結束時條例規定可在同一塊土地上重新批出，因此它按土地而非逐年遞減的租約來持有與估值。印尼本身的永久所有權（Hak Milik）僅限印尼國民。這是行之多年的一般途徑，印尼銀行接受作為抵押，本土地也正是如此持有。持有它的公司隨土地一併出售。
取得土地的方式
有兩種途徑可選，時程、費用與稅務處理各不相同：把土地放進您自己的公司，或接手已經持有土地的公司。我願意連同土地一起出售這家公司。您不必從零設計申報。我會介紹 Integrid（integrid.com）的會計師，他已經了解這家主體，可以回答有關問題，以及公司所用的公證人與其餘聯絡人；您自己的顧問仍站在您這邊。兩者的具體運作方式會說明清楚，以便在選定前審閱。
文件資料
證書、地籍測量與實測 AutoCAD 圖、分區核准文件及相關佐證紀錄，將完整提供給有意購買的買方，並回答任何與產權相關的問題。所有資料皆登記在案，可在羅地恩達奧土地事務所獨立查證。
交易條件
價格
依印尼法律規定，買賣以印尼盾成交並結算。印尼盾價格由 USD 690,000 的參考價換算而得，約每 m² USD 99，面積 7,000 m² 的海濱土地，因此在簽約定價前會隨匯率浮動。這是業主的價格：沒有地產代理，也沒有額外的佣金。
叫價
IDR 12,244,000,000
≈ USD 690,000
IDR 1,749,000 / m² · ≈ USD 99 / m²
以 1 USD = 17,745 IDR 換算，匯率公布於 2026年8月27日，僅供參考。
這代表什麼
下一位業主是從一塊有圍牆、已具基建、已分區、產權完備的熟地起步，而不是從生地開始。許可與基礎工程已在身後，而非在前方。
價格包含
土地出售時，現場工程與開發前置階段皆已完成並付清：
- 345 m 鋼筋強化天然石周界圍牆，完整圍繞土地
- 橫跨 45 m 正面的低矮前牆，刻意壓低以保留視野
- PLN 市電已接通：7,700 VA，可升級為三相
- 水井、4,800 L 儲水、HDPE 管線與加壓泵
- Starlink Gen 3，架設於 6 m 高桿，附 WiFi 分配
- 實測地形測量與 AutoCAD 地盤平面圖
- 本土地的開發分區（PKKPR）已核准
- 已登記的產權，過戶已完成
- 沿南側邊界的進出道路已清整並整平
印尼盾金額為何會變動
印尼法律規定買賣須以印尼盾計價並支付，因此印尼盾金額才是價格。雙方以 USD 690,000 的參考價為定值，由於匯率每日變動，此處顯示的印尼盾數字也隨之變動。簽約時，印尼盾金額依當日印尼央行 JISDOR 中間價由該參考價換算，一次固定，並以印尼盾全額支付。
- 此處顯示的印尼盾數字僅供參考，隨每日匯率變動；具約束力的金額於簽約時依當日 JISDOR 匯率固定。
- 已完成工程的詳細清單可應要求提供。
重點摘要
投資亮點
01
一線海濱，供給有限
7,000 m² 土地、45 m 海岸線，位於西岸一線土地的有限地帶：北以河流為界，Boa 以南則浪況較弱、道路較差。
02
可即刻興建，手續齊備
永久業權：已登記的產權，80 年週期，過戶完成，PKKPR 分區已核准。延長與更新為就地申請而非重新談判，週期結束時產權可重新批出。可按永久業權轉售。文件齊全，土地已可動工。
03
基礎設施已完成
345 m 鋼筋強化石牆、PLN 電力、水井與儲水、Starlink 網絡。投入的價值已在土地之中。
04
已是熟地，非生地
圍牆、電力、供水、網絡、測量與分區皆已完成並付清。建築工程中最緩慢、最不確定的階段，這塊土地已經走過。
05
滑浪與日落方位
沙質、受礁岩保護的正面，可乘船前往 Sakunamo 與 Bersialu；朝西面向日落；緩坡層層抬升至約 8.6 m，視野層次分明。
06
市場仍在早期
旅遊目前僅佔羅地恩達奧經濟的 0.19%，峇里島約為 21%；機場剛恢復國際地位，省政府也已將本島納入空間規劃。業主觀察到當地地價約每 3 至 5 年翻一倍；過去的走勢並非預測。
價格反映價值，不催促成交
以約每 m² USD 99 計，圍牆、電力、供水、網絡、測量與分區皆已付清，Neala 是這段有限海岸上的一線海濱土地，您在完成交易的當月即可動工。
問答
常見問題
這塊羅地島土地是由業主直接出售嗎？
是的。Neala 由業主透過本網站直接出售，沒有地產代理、經紀或中間人。諮詢直接送達業主，價格不含任何佣金，關於產權、分區、交通與流程的問題皆由業主親自回答。實地看地也以同樣方式安排。
Neala 是永久業權土地嗎？
就市場上對這個詞的用法而言，是的。中介都按永久業權來賣，我也用這個詞，因為它是一次買斷，轉售時也一樣。產權本身是 HGB，即 Hak Guna Bangunan，週期為 80 年，由 30 + 20 + 30 年構成，因為印尼的永久所有權 Hak Milik 僅限印尼國民持有。這與印尼銀行接受作為抵押的產權是同一種。
外國人可以在印尼買地嗎？
印尼的永久所有權（Hak Milik）僅限印尼國民。外國人可持有的最高業權是 HGB，即 Hak Guna Bangunan，在土地上建築與使用的權利，透過一家印尼 PMA 公司持有。在產權期限內，HGB 包含建築、擁有建物、出租、按揭與出售的權利，並且按土地而非逐年遞減的租約來持有與估值。Neala 已按此方式持有，我也願意連同土地一起出售這家公司。
什麼是 HGB 產權？期限多長？
HGB 即 Hak Guna Bangunan，在土地上建築與使用的權利。它採 30 + 20 + 30 的週期，總計最長 80 年：首期 30 年的證書，之後 20 年的延長與 30 年的更新。延長與更新依政府條例 18/2021 申請，前提是土地仍作登記用途使用；這是程序性的，而非自動生效。週期結束時，同一條例規定可在同一塊土地上重新批出該權利。因此 HGB 是按土地來持有與估值：下一位買家接手的是同一份可轉讓產權，按永久業權出售，而不是一份逐年縮短的租約。
什麼是 PKKPR 分區？
PKKPR 是印尼對某一宗土地擬進行的活動符合空間規劃的確認文件。本土地持有的 PKKPR 已核准作房地產發展用途，類別為 KBLI 68111。
如何前往羅地島？
經帝汶島的古邦。峇里島（登巴薩）飛古邦約 1 小時 50 分。古邦到羅地島有每日快艇，約 2 小時，或乘飛機約 20 分鐘，Susi Air 每週三班，Wings Air 幾乎每日有航班。從羅地島的 Ba'a 港出發為 36 km，車程約一小時。
羅地島的海濱土地價格如何？
本土地以 USD 690,000 為參考價，面積 7,000 m²，約每 m² USD 99。依印尼法律規定，買賣以印尼盾計價並結算；印尼盾金額依簽約當日印尼央行 JISDOR 匯率，由美元參考價換算而得。
Nemberala在哪裡？
位於羅地島西岸，屬東努沙登加拉省羅地恩達奧縣，在印尼群島的最南端、帝汶島正南方。本土地位於 Sedeoen，距Nemberala中心 2.2 km，車程約 8 分鐘。
土地已有基礎設施嗎？
是的。已有 345 m 的鋼筋強化天然石圍牆、已接通的 PLN 市電 7,700 VA（可升級為三相）、附 4,800 L 儲水與加壓泵的水井、Starlink Gen 3 與 WiFi 分配、實測的地形測量圖，以及沿南側邊界的公共道路通行。
土地直接臨海灘嗎？
土地正面臨海灘，擁有約 45 m 朝西的海岸線。一條公共海灘小徑沿正面通過，未鋪路面、沙質、行人稀少，這片海岸全線皆是如此。
附近有哪些浪點？
越過珊瑚礁後，船隻可輕鬆抵達 Sakunamo 與 Bersialu 浪點，漲潮時更可直接從正面出發。乘船可達的浪點有六處以上，包括 Squealers、1 Palm、Bombie 與 Dickson's Right。
購買流程
流程與下一步
1
審閱與看地
先審閱本摘要，再看完整文件資料：產權證書、地籍測量與 DWG 檔案、分區核准文件。歡迎實地看地。
2
盡職審查
您將取得現行證書與佐證紀錄，產權與許可方面的問題直接答覆。
3
確定架構
兩種取得途徑會完整說明，供您與自己的法律及稅務顧問一同評估。
4
文件與成交
文件由持牌的 PPAT 公證人準備並辦理交易；印尼盾價格於簽約當日固定。
直接與業主聯繫
索取完整資料
這是由業主直接出售的羅地島土地。諮詢直接送達業主，沒有地產代理、沒有中間人，關於產權、分區、交通或流程的問題皆由業主親自回答，並可安排實地看地。