給買家的指南
羅地島投資
印尼最南端的島嶼，以及在這裡購地實際上如何運作
從峇里島飛一小時五十分鐘，再搭一趟渡輪。一處自八〇年代起就為世界所知的浪點，和一段幾乎無人建設的海岸線。本文由一塊待售羅地島土地的業主撰寫，寫給每一位正在評估羅地島土地的人：外國人可走的三條合法路徑、一筆交易的費用、交通正在如何改變，以及簽約前該查核的事項。
0.19%
旅遊業占經濟的比重
121/km²
每平方公里人口，峇里島超過 750
80年
外國人持有權狀的最長期限
25億 IDR
PT PMA 最低資本，自 2025 年 10 月起
投資理由
四個數字，以及它們對您的意義
這些數字沒有一個來自賣方。它們來自統計局、海洋公園管理機關與土地法本身，合起來描述了一件罕見的事：一片可以到達、受法律保護、且幾乎完全未開發的海岸。
每平方公里 121 人
羅地恩達奧約有 155,000 人，分布在 1,280 km² 的土地上，約每平方公里 121 人。峇里島約為 811，密度接近七倍。這裡已開發的海岸線只有Nemberala與 Boa 周邊的幾公里，其餘則一如既往。
BPS Rote Ndao這片海域是國家公園
羅地島位於薩武海國家海洋公園之內：面積 3,355,352 公頃，是珊瑚大三角最大的海洋保護區。珊瑚礁、海草床、海龜產卵地與鯨魚洄游廊道，受部級管理計劃規範，而不是一句口號。土地前方的海域受法律保護。
YKAN三條合法路徑，全屬國家法律
羅地島的任何情況都不會改變印尼的土地法。支撐峇里島數千筆交易的同一套架構在這裡同樣適用，每一份主要法規條文都公開在網上。租賃權、Hak Pakai，或經由公司持有的 HGB。規則是這件事裡最熟悉的部分。
PP 18/2021實際的樣貌
西海岸的一個早晨
在乾季尾聲沿海灘拍攝，這也是這裡一年大部分時候的樣子：強烈的光線、離岸風，沙灘上沒有其他人。上面的每一個數字，描述的都是這裡。
業主直售
本指南所源自的土地，由業主親自出售
Neala，Sedeoen 一塊 7,000 m² 已築牆、持有權狀的海濱土地，不經地產代理出售。這正是本指南存在的原因：業主寧願您了解這座島與相關法律，而不是被人含糊帶過。有任何問題都可以提出；回答您的人，手上就握著權狀。
關於這座島本身，包括它的地質、氣候、人民與經濟，另有專頁。
認識羅地島交通方式
中午到峇里島，晚餐前抵達羅地島
一段航程，一趟渡輪。所有路線都經由帝汶島的古邦轉接，那是一個需要熟悉的轉乘點，而不是一趟必須忍耐的旅程，而且它正是整體情況中正在明顯改善的部分。
目前的行程
登巴薩至古邦
飛行約 1 小時 50 分鐘，每日有航班。
古邦至羅地島
快速渡輪約兩小時，每日雙向對開。乘飛機約 20 分鐘。
飛往羅地島
Susi Air 約每週三班，Wings Air 接近每日一班。地區航線班次稀少且時有調整，訂票前請先確認。
Ba'a 至Nemberala
距港口約 36 公里，車程約一小時。
Nemberala以北的海岸公路。島上任何地方到任何地方，都在一兩個小時之內。
古邦正在改變的事
El Tari 機場在十四年沒有國際航班之後，於 2024 年 4 月失去國際機場資格，交通部則在 2025 年恢復了這項地位。閒置約五年的國際客運大樓正在重新啟用，省政府的目標是在 2026 年初具備營運條件。
具體的進展是 Wings Air 的古邦至帝力航線，據報導預定於 2026 年 3 月以 ATR 72-600 機型開航。這將是該機場十多年來第一條國際航線。
幾乎每一次談到羅地島，都會有人提起古邦至達爾文的航線。這條航線在 2008 年停飛，省方多次爭取復航，至今尚未成事。
ANTARA值得說清楚的是
值得說清楚的是：唯一有日期、有名字的國際航線是帝力。澳洲是一個願景，而不是一份時刻表。這裡的交通今天已經夠用，往後很可能更好；買在前者之上，比押在後者之上更為穩當。
市場
起步早，且已在規劃圖上
羅地島現在的位置，就是幾十年前峇里島西岸、以及不久前龍目島南岸的位置：為人所知、容易到達、幾乎沒有建設。多數買家忽略的一點是，省政府已經把這座島寫進空間規劃，只是那些文件幾乎沒有人讀。
規劃文件實際上寫了什麼
東努沙登加拉（NTT）的空間規劃，省級條例 Perda 4/2024（涵蓋 2024 至 2043 年），在八個縣劃定了 15,684 公頃的旅遊區，羅地恩達奧是其中之一。
Dinas Pariwisata NTT羅地島上有兩個地區，Mulut Seribu 與 Oeseli，被列為省級戰略旅遊區。位於島嶼東側、由無數水道交織而成的 Mulut Seribu，已由省政府正式指定為國際旅遊目的地，編列了公共預算，並透過村營企業興建了小屋。
ANTARA Kupang該縣自己的 2025 至 2029 年 RPJMD（中期發展計劃）將旅遊與創意經濟列為建構地區經濟韌性的支柱之一。
Pemkab Rote Ndao羅地恩達奧的人均地區生產毛額約為 2,790 萬 IDR，五年來每年成長約 4.39%。絕對數字不大，卻穩定地累積，這正是一個起步中的地區經濟從內部看起來的樣子。
Databoks（引自 BPS）佐科威總統曾到訪羅地島，這是總統首次到訪這座島，當地輿論將其解讀為中央政府關注的訊號。Nemberala沿岸的建設肉眼可見：住宅、滑浪營、豪華露營，以及至少一個規模明顯較大的度假村計劃，其數字為報導所載，尚未經證實。
Nemberala北邊的 Sedeoen。密度低，大部分海岸仍未開發。
適合誰
這裡的買家群體小而明確。他們是已經決定要羅地島的人，其中不少人先在峇里島賺到了錢，等到能住在任何地方時才來到這裡；西岸現在有了一所國際學校，說明了社群正朝哪個方向定居。這也是一個好客的社群：羅地人與外國人、規模小、各種年齡都有，並且很快就接納以鄰居而非發展商身分到來的新人。這使得入場價維持在現在的水平，也意味著這裡適合以年為單位的眼光，而非以月計算。您想要的土地，在您相信的海岸上，會很合適。想轉手炒作的，則不適合。
業權
三種合法的持有方式，每一種都有前例可循
規則是全國性的，羅地島的任何情況都不會改變它們。這是好消息：支撐峇里島數千筆交易的同一套架構，在這裡完全相同地適用，而且主要法規條文都已公開在網上。當面向外國人的放盤資料寫著永久業權時，指的是以 HGB 形式持有的一次買斷，因為 Hak Milik（所有權）本身保留給印尼公民。以下所列，都是外國人實際持有的權利。
Hak Sewa
租賃權
期限
由合約約定
誰能持有
任何外國人。不需簽證，也不需公司。
法律依據
UUPA 5/1960 第 44 至 45 條
最簡單的入門方式：在固定期限內使用印尼人所擁有土地的合約權利，租金一次預付。土地機關不核發權狀，因為租約本身就是憑證。成本最低、阻力最小，也沒有取得稅。代價是價值隨剩餘期限縮短，因此適合自用而非累積資產。非所有權人居住房屋的規定見 PP 44/1994。
UUPA 5/1960Hak Pakai
使用權
期限
30 + 20 + 30，最長 80 年
誰能持有
持有有效 KITAS 或 KITAP 的外國自然人。
法律依據
PP 18/2021
以您自己名義登記、由土地機關核發權狀的權利。與持有有效居留許可綁定，通常每人或每個家庭單位限一處物業。適合自住的房屋，而非打算開發的土地。
PP 18/2021HGB，由 PT PMA 持有。市場所稱的「永久業權」
建築使用權
期限
30 + 20 + 30，最長 80 年
誰能持有
印尼法人，包括外資投資公司。
法律依據
PP 18/2021；UU 25/2007；BKPM 第 5/2025 號條例
標準的商業路徑，也是印尼投資法特意提供的路徑。公司持有經登記的 HGB 權狀：可轉讓、可按揭，並被印尼銀行接受為抵押品。三者之中權利最完整，按土地而非逐年縮短的租約來估值，也是唯一支持規模化建設與營運的一種。
PP 18/2021永久業權、HGB 與租賃權並列比較
這三個詞在放盤資料裡常被隨意使用。以下說明每一種在法律上是什麼、誰能持有，以及在購買時、持有期間和退出時對您的意義。
| 永久業權（Hak Milik） | HGB（Hak Guna Bangunan） | 租賃權（Hak Sewa） | |
|---|---|---|---|
| 是什麼 | 對土地本身的完整所有權，印尼法律中最強的權利。 | 以您公司名義持有、經登記的土地建築與使用權利。外國人可持有的最高業權。市場向外國人銷售時稱之為永久業權。 | 在固定期限內使用他人土地的合約，租金一次預付。 |
| 誰能持有 | 僅限印尼公民。外國人不行，公司也不行。 | 印尼法人，包括外資的 PT PMA。印尼公民亦可。 | 任何人，包括以自己名義持有的外國人。不需公司，不需簽證。 |
| 外國人如何取得 | 無法取得。假裝可以的人頭安排，依基本土地法無效。 | 設立或收購一家 PT PMA。Hak Milik 地塊在土地註冊處轉換為公司名下的 HGB。 | 與印尼業主簽署經公證的租約。土地註冊處不做任何變更。 |
| 期限 | 無限期。 | 30 年，延長 20 年，再更新 30 年，PP 18/2021 並規定其後可重新核發。按土地來持有與估值，並且可按永久業權轉售。 | 依合約而定，通常為 25 至 30 年，並附有以屆時議定價格延長的選擇權。價值隨期限遞減，期限結束時便一文不值。 |
| 在土地註冊處登記 | 是，權狀登記在所有權人名下。 | 是，權狀登記在公司名下。 | 否。租約即為憑證；可加註，但權狀仍屬業主。 |
| 建築、按揭、出售 | 三者皆可。 | 三者皆可。銀行接受 HGB 作為抵押品，公司或其股權都可以出售。 | 經業主同意可建築；通常不能按揭；若租約允許，剩餘期限可以轉讓。 |
| 取得稅 | 買方繳納 5% 的 BPHTB，賣方繳納 2.5% 的 PPh 最終所得稅。 | 土地移轉時相同。若轉讓的是持有公司的股權，兩者皆不適用，股權交易另有其課稅方式。 | 無 BPHTB。租金所得稅由業主繳納。 |
| 持續義務 | 年度土地及建物稅（PBB）。 | PBB，加上公司自身的申報：每季 LKPM、年度報稅、帳目。 | PBB 通常仍由業主負擔。無需申報。 |
| 期滿時 | 沒有期滿。 | 延長、更新與重新核發都是申請程序；只要用途符合空間規劃，就是例行程序。該產權仍然是土地。 | 土地及其上一切建物歸還業主，除非已議定並支付延長費用。 |
| 適合 | 印尼買家。 | 希望永久、可融資地持有的外國買家。公司是產權的載體，不是第二個專案；在這塊地上公司已經存在，可以隨土地一併轉讓。 | 希望在固定期間內以最低成本擁有住家或小型事業的外國買家。 |
是什麼
永久業權（Hak Milik）
對土地本身的完整所有權，印尼法律中最強的權利。
HGB（Hak Guna Bangunan）
以您公司名義持有、經登記的土地建築與使用權利。外國人可持有的最高業權。市場向外國人銷售時稱之為永久業權。
租賃權（Hak Sewa）
在固定期限內使用他人土地的合約，租金一次預付。
誰能持有
永久業權（Hak Milik）
僅限印尼公民。外國人不行，公司也不行。
HGB（Hak Guna Bangunan）
印尼法人，包括外資的 PT PMA。印尼公民亦可。
租賃權（Hak Sewa）
任何人，包括以自己名義持有的外國人。不需公司，不需簽證。
外國人如何取得
永久業權（Hak Milik）
無法取得。假裝可以的人頭安排，依基本土地法無效。
HGB（Hak Guna Bangunan）
設立或收購一家 PT PMA。Hak Milik 地塊在土地註冊處轉換為公司名下的 HGB。
租賃權（Hak Sewa）
與印尼業主簽署經公證的租約。土地註冊處不做任何變更。
期限
永久業權（Hak Milik）
無限期。
HGB（Hak Guna Bangunan）
30 年，延長 20 年，再更新 30 年，PP 18/2021 並規定其後可重新核發。按土地來持有與估值，並且可按永久業權轉售。
租賃權（Hak Sewa）
依合約而定，通常為 25 至 30 年，並附有以屆時議定價格延長的選擇權。價值隨期限遞減，期限結束時便一文不值。
在土地註冊處登記
永久業權（Hak Milik）
是，權狀登記在所有權人名下。
HGB（Hak Guna Bangunan）
是，權狀登記在公司名下。
租賃權（Hak Sewa）
否。租約即為憑證；可加註，但權狀仍屬業主。
建築、按揭、出售
永久業權（Hak Milik）
三者皆可。
HGB（Hak Guna Bangunan）
三者皆可。銀行接受 HGB 作為抵押品，公司或其股權都可以出售。
租賃權（Hak Sewa）
經業主同意可建築；通常不能按揭；若租約允許，剩餘期限可以轉讓。
取得稅
永久業權（Hak Milik）
買方繳納 5% 的 BPHTB，賣方繳納 2.5% 的 PPh 最終所得稅。
HGB（Hak Guna Bangunan）
土地移轉時相同。若轉讓的是持有公司的股權，兩者皆不適用，股權交易另有其課稅方式。
租賃權（Hak Sewa）
無 BPHTB。租金所得稅由業主繳納。
持續義務
永久業權（Hak Milik）
年度土地及建物稅（PBB）。
HGB（Hak Guna Bangunan）
PBB，加上公司自身的申報：每季 LKPM、年度報稅、帳目。
租賃權（Hak Sewa）
PBB 通常仍由業主負擔。無需申報。
期滿時
永久業權（Hak Milik）
沒有期滿。
HGB（Hak Guna Bangunan）
延長、更新與重新核發都是申請程序；只要用途符合空間規劃，就是例行程序。該產權仍然是土地。
租賃權（Hak Sewa）
土地及其上一切建物歸還業主，除非已議定並支付延長費用。
適合
永久業權（Hak Milik）
印尼買家。
HGB（Hak Guna Bangunan）
希望永久、可融資地持有的外國買家。公司是產權的載體，不是第二個專案；在這塊地上公司已經存在，可以隨土地一併轉讓。
租賃權（Hak Sewa）
希望在固定期間內以最低成本擁有住家或小型事業的外國買家。
Neala 以 HGB 由一家我願意連同土地一起出售的公司持有。中間一欄的每一項都適用於它，而本頁下方的兩條購買路徑，就是接手這一欄的兩種方式。如果您接手公司，我會介紹 Integrid（integrid.com）的會計師，他已經了解這家主體，以及已經與它合作的其他聯絡人。
80 年實際上意味著什麼
PP 18/2021 將 HGB 與 Hak Pakai 的期限定為 30 年，可延長 20 年，之後再更新 30 年。您在到期前向土地機關提出申請，只要用途仍符合空間規劃，這就是一道程序，而不是一項恩惠。整個週期結束時，同一條例規定可就同一塊土地重新核發權利。因此 HGB 不是一份逐年歸零的租約：它在原地延長與更新，土地也以土地的方式估值。
PP 18/2021多數買家錯過的一項安靜改進
PP 28/2025 於 2025 年 6 月 5 日頒布，取代 2021 年的許可制度，將每一項營業許可納入單一的 OSS 系統，各自附有公告的期限。若機關逾期未回覆，OSS 會自動核發許可。印尼開發案最古老的風險從來不是規則，而是等待。這項條例處理的正是等待。
JDIH BKPMPT PMA，以及它要求您承擔的事
外資投資公司是持有 HGB 的主體。它是一家有實際義務的真正公司，而這正是這個結構站得住腳的原因。
- 最低實收資本由 100 億 IDR 降為 25 億 IDR，約 USD 150,000，依據 BKPM 第 5/2025 號條例，該條例於 2025 年 10 月 1 日發布，翌日生效。這次調降幅度達 75%，是這條路徑的經濟條件多年來最大的一次變化。
- 這筆資本自到位起至少須留在公司帳戶十二個月，除非用於購置資產、建設與營運。
- 總投資計劃一般仍須超過 100 億 IDR，不含土地與建物。物業與住宿設施的價值可以計入。
- 每季向 BKPM 提交投資活動報告 LKPM，且無論是否有營業，公司都須申報稅務。
當土地已在公司名下時，買方可以收購股權而非土地。這是兩種不同的交易，法律與稅務後果各異，並不是通往同一個房間的兩道門，而公司自身的歷史也會一併移轉。雙方都應就哪條路徑合適各自尋求建議。
唯一應該避開的路徑
以印尼朋友的名義持有 Hak Milik，是市場上最古老的變通做法，而它行不通。它違反基本土地法第 21 條第 1 項及第 26 條第 2 項，印尼法院一貫判定此類安排無效，土地也可能收歸國有。既然有三條合法路徑，而且最簡單的一條根本不需要公司，就沒有理由考慮它。
費用與稅務
需要多少費用，沒有隱藏項目
以多數標準來看，印尼的物業稅負偏低，稅目也不多。以下是全國適用的稅率；實際的課稅方式取決於持有結構與稅務機關認可的估價，因此請把它們視為帳單的輪廓，而非帳單本身。
| BPHTB，取得稅 | 應稅取得價值的 5%，土地移轉時由買方繳納。租賃權不課此稅。 |
| PPh 最終所得稅，賣方稅 | 土地及建物出售時，按移轉價值的 2.5% 計算，由賣方繳納。 |
| PBB，年度土地及建物稅 | 評定價值的 0.1% 至 0.5%。評定價值 NJOP 由政府核定，通常遠低於市價。 |
| 增值稅 | 一般適用於發展商出售的新建物業，而非二手土地移轉。 |
| 租金收入 | 須課稅。稅率取決於您被認定為居民、非居民個人或公司。 |
| 公證與登記 | PPAT 契據、權狀重新登記與專業服務費，在上述稅負之外另計。 |
每年值得確認一次
印尼曾多次以物業稅務優惠作為刺激措施，包括對符合條件的交易暫時調降取得稅與最終所得稅。某筆購買是否適用，會隨年度與類別而改變，所以請詢問目前的規定，而不是假設去年的答案仍然有效。
在這裡生活
若您想留下來，有兩道門
持有土地本身並不賦予您在印尼居住的權利。居留是另一套制度，物業買家通常會走上其中兩條路徑。
第二家園簽證
提供給經濟獨立申請人的五年或十年居留許可。資格取決於存放在印尼帳戶的資金，普遍報導為 20 億 IDR，或持有符合條件的物業。它不允許受僱於印尼雇主，不過為外國公司遙距工作一般被接受，並在數年後開啟通往永久居留的途徑。
投資人 KITAS
與持有印尼公司股權綁定。若您已經在設立或收購 PT PMA 來持有土地，這通常是更自然的選擇，因為您為權狀所需的公司，正是支持這項許可的同一家公司。
各方資料對移民門檻與類別的說法不一，且經常變動。在納入計劃之前，請先向印尼顧問確認現行規定。
正確的做法
七項查核，就此完成
這些都不特殊。這是印尼標準的土地查核清單，每一位峇里島買家都會走一遍，而且每一項都能在簽約前得到答案。對於一塊已經築牆、通路、持有權狀的土地，大部分項目一個下午就能完成。
1
權狀本身
向 Kantor Pertanahan（土地註冊處）確認權利類型、登記權利人、面積，以及權狀仍然有效，而不是只看一張照片。查核是否登記有任何按揭、留置或其他負擔。
2
實地的地界
取得 surat ukur（測量圖），最好是實測的成果，並在鄰居在場的情況下走一遍地界。既便宜又快速，而且解決了日後代價最高的那個問題。
3
分區與空間規劃
確認這塊地的用途指定支持您的計劃；若您打算開發，請以自己的名義取得 KKPR 分區確認。自 PP 28/2025 起，這項程序透過 OSS 以單一窗口辦理，並附有期限。
4
疊加管制與退縮線
對照地塊座標，查核林業、保育與海岸區的指定，並確定自高潮線起算的適用海岸退縮線。在海濱土地上，這就是您買到的土地與您能建築的土地之間的差別，值得精確掌握。
5
使用歷史
Adat（習慣法權利）可能與國家權狀並存。在當地詢問誰曾耕作或使用這塊地，以及是否有人認為地界仍有爭議。對於一塊已築牆、通路且早已確立的土地，這通常只是一段簡短的對話。
6
若您收購的是公司
經審計的帳目、報稅紀錄、LKPM 申報紀錄、負債，以及公司未持有其他資產的確認。土地的乾淨程度，取決於持有它的公司。
7
您自己的顧問
一位獨立的印尼公證人或 PPAT，以及一位獨立律師，由您自行聘請，而不是僅由賣方介紹。這是清單上價值最高的一項。
關於這座島的兩點實務提醒
羅地恩達奧在 Ba'a 有一間地區醫院，並由社區衛生中心支援，因此多數買家遇到嚴重狀況時仍以古邦或峇里島為考量。而這裡的行政作業是島嶼的步調：權狀、許可與移轉都比峇里島花更長的時間。除了預算，也要準備耐心，整個過程便完全可以掌握。
兩種進場方式
買下土地，或買下已持有它的公司
當海濱土地已經在一家持有許可的印尼公司名下時，您就有了多數峇里島買家從未有過的選擇。買下土地，以一家乾淨的自有公司從頭開始；或買下公司，直接接手已經完成的權狀、許可與分區。我願意連同土地一起出售這家公司，Integrid（integrid.com）的會計師已經了解它。兩者的終點相同：您在這片海岸上持有經登記的 HGB。抵達的速度卻大不相同。
購買土地
3 至 6個月
從議定條件到權狀登記在您公司名下的一般時間
土地註冊處登記移轉之前，必須先設立新的 PT PMA 並完成注資。乾淨，但較慢。
收購公司
8 至 12週
從議定條件到持有股權、許可與土地的一般時間
公司、資本、許可與分區都已經存在。土地註冊處完全不在關鍵路徑上。
| 購買土地 | 收購公司 | |
|---|---|---|
| 您最終得到什麼 | 登記在您自行設立的公司名下的 HGB，沒有任何歷史。 | 登記在一家已持有許可、已注資、已取得建築分區的公司名下的 HGB。 |
| 完成所需時間 | 三到六個月。土地註冊處的重新登記是最長的一段。 | 八到十二週。盡職審查是最長的一段，而其節奏由您掌握。 |
| 您必須做的前置作業 | 設立 PT PMA：章程、部門核准、稅務編號、營業許可、25 億 IDR 到位。光是能夠簽約，就要先等四到八週。 | 無。您買的是一套已經運作的架構。 |
| 分區與許可 | 在您擁有土地之後，以自己公司的名義申請 KKPR 分區確認。 | 公司已持有，且在第一天就隨公司一併移轉。 |
| 移轉稅 | 土地移轉時，買方負擔 5% 的 BPHTB，賣方負擔 2.5% 的 PPh 最終所得稅。 | 土地不移轉，所以這兩項不適用。股權轉讓另有其課稅方式，稅務機關也可以依交易實質認定。 |
| 您要查核什麼 | 權狀、測量、負擔、分區、疊加管制與退縮線。 | 以上全部，加上公司的契據、許可、LKPM 申報、報稅資料與負債。要讀的更多，而正是這些閱讀為您換來速度。 |
| 隨之而來的是什麼 | 這塊地，以及一張白紙。 | 這塊地，加上公司的過往紀錄。乾淨的紀錄是一項資產，而申報文件會告訴您眼前的是哪一種。 |
| 適合選擇這條路徑，如果 | 您想從第一份契據起就以自己的方式建立公司，而時間不是限制。 | 您希望下一季就持有海濱土地，而不是等到明年。 |
您最終得到什麼
購買土地
登記在您自行設立的公司名下的 HGB，沒有任何歷史。
收購公司
登記在一家已持有許可、已注資、已取得建築分區的公司名下的 HGB。
完成所需時間
購買土地
三到六個月。土地註冊處的重新登記是最長的一段。
收購公司
八到十二週。盡職審查是最長的一段，而其節奏由您掌握。
您必須做的前置作業
購買土地
設立 PT PMA：章程、部門核准、稅務編號、營業許可、25 億 IDR 到位。光是能夠簽約，就要先等四到八週。
收購公司
無。您買的是一套已經運作的架構。
分區與許可
購買土地
在您擁有土地之後，以自己公司的名義申請 KKPR 分區確認。
收購公司
公司已持有，且在第一天就隨公司一併移轉。
移轉稅
購買土地
土地移轉時，買方負擔 5% 的 BPHTB，賣方負擔 2.5% 的 PPh 最終所得稅。
收購公司
土地不移轉，所以這兩項不適用。股權轉讓另有其課稅方式，稅務機關也可以依交易實質認定。
您要查核什麼
購買土地
權狀、測量、負擔、分區、疊加管制與退縮線。
收購公司
以上全部，加上公司的契據、許可、LKPM 申報、報稅資料與負債。要讀的更多，而正是這些閱讀為您換來速度。
隨之而來的是什麼
購買土地
這塊地，以及一張白紙。
收購公司
這塊地，加上公司的過往紀錄。乾淨的紀錄是一項資產，而申報文件會告訴您眼前的是哪一種。
適合選擇這條路徑，如果
購買土地
您想從第一份契據起就以自己的方式建立公司，而時間不是限制。
收購公司
您希望下一季就持有海濱土地，而不是等到明年。
哪條路徑合適，取決於資產、您自身的稅務狀況，以及您偏好的持有方式。雙方在選擇之前都應尋求獨立的印尼專業建議。好的賣方會支持任一路徑，而在這塊地上我願意出售這家公司；我會介紹 Integrid（integrid.com）的會計師以及它已經在用的其他聯絡人。
路徑一
購買土地的步驟
六個步驟，沒有一個是特別的。這和峇里島每一筆交易背後的程序完全相同，而且每一步都可以在下一步開始前查核。所列時程為一般情況；羅地島土地註冊處的作業速度比峇里島慢。
議定條件並查看文件
價格、貨幣、包含的項目，以及權狀本身。這個階段不需支付任何款項。認真的賣方會在提出任何要求之前，先出示權狀、測量圖與分區資料。
數天
獨立查核產權
由您自己的公證人或 PPAT（土地契據官）向 Kantor Pertanahan（土地註冊處）核實權狀：權利類型、登記權利人、面積，以及是否有按揭或其他負擔。若有任何問題，會在這個階段浮現，此時處理成本還很低。
1 至 3 週
確認分區與疊加管制
對照空間規劃、任何林業或保育疊加管制，以及海岸退縮線來查核這塊地。若您打算開發，請透過 OSS 以自己的名義申請 KKPR 分區確認。
同步進行
設立持有主體
若採 HGB，須設立 PT PMA：章程、部門核准、稅務編號、營業許可，以及實收資本到位。若您選擇租賃權，就沒有這個步驟。
4 至 8 週
簽約與付款
契據在 PPAT 面前簽署，款項於當日透過銀行體系撥付。取得稅由買方負擔，最終所得稅由賣方負擔。
一天
登記與交接
PPAT 送件辦理移轉，土地註冊處以您公司的名義重新核發權狀。鑰匙、水電線路與文件隨之交接。這裡的等待是行政程序，而非法律問題。
4 至 12 週
讓事情變簡單的兩個習慣
兩個習慣能讓這條路徑順利：聘請您自己的顧問，而不是賣方的；並且絕不讓付款走在已查核的文件之前。
路徑二
收購公司的步驟
在這條路徑上，權狀從頭到尾不會移轉。它仍登記在公司名下，您取得的是這家公司。土地查核照樣進行，只是納入更廣的盡職審查之中，而整個流程的重心從土地註冊處移到公證人與帳冊上。省下的時間就來自這個轉移。
就股權議定條件
交易標的是公司，而不是那塊地。條件涵蓋所取得的持股比例、公司在交易完成時必須持有的資產，以及必須不存在的負擔。
數天
審查公司，而不只是土地
設立章程與每一次修訂、股東名冊、NIB（營業識別號）與各項許可、LKPM 申報紀錄、報稅資料、負債、合約以及任何員工。確認公司持有這項資產，且沒有任何您未曾要求的東西。
3 至 6 週
透過公司查核土地
權狀查核並不會省略。以公司名義向 Kantor Pertanahan（土地註冊處）確認 HGB，並進行與任何土地購買相同的測量、分區、疊加管制與退縮線查核。
同步進行
公司決議與股權轉讓契據
由股東會決議核准轉讓，並簽署經公證的股權轉讓契據。股東名冊隨之更新。
1 至 2 週
登記變更
新股東，通常還包括新任董事與監事，須通報法務部並完成登記，公司的 OSS 與 BKPM 紀錄也一併更新。
2 至 4 週
公司交接
法定帳冊、契據、許可、稅務紀錄、銀行授權與公司印章，連同土地本身一併移交。您接手的是一家運作中的公司，所以文件交接與鑰匙交接同樣重要。
交易完成時
公司這件事，您不是一個人
我願意連同土地一起出售這家公司，這樣您就不必從一張白紙成立公司。Integrid（integrid.com）的會計師已經了解這家主體，可以回答有關問題；介紹由我來做，申報所需的公證人和其他聯絡人也都在。在這裡，由公司持有土地是平常事。沒有人要求您成為印尼公司法律師。您進入的是一套已經運轉的安排，對面的人會一直在線。
買家常問的問題
羅地島投資，簡答
外國人可以在羅地島買地嗎？
不能以永久業權持有，那是保留給印尼公民的；但可以透過三條合法路徑：以您自己名義持有的租賃權（Hak Sewa）、持有居留許可時可登記的使用權（Hak Pakai），或由外資公司（PT PMA）持有的建築使用權（HGB）。羅地島適用與峇里島相同的全國法律。
外國人可以在羅地島買永久業權的土地嗎？
就市場上這個詞的用法而言，可以：是一次買斷而非租賃，登記在一項可更新、可重新核發的權狀上。峇里島放盤資料裡的「永久業權」指的就是這個，在羅地島也一樣。外國人持有的是透過 PT PMA 取得的 HGB，可按揭、可轉讓，以 80 年為一個週期；因為印尼真正的永久業權 Hak Milik（所有權）保留給印尼公民。HGB 按土地而非逐年縮短的租約來持有與估值，並且可按永久業權轉售。若有人提議讓外國人以自己名義持有 Hak Milik，那就是人頭安排，法院會判定無效。
在印尼，永久業權、HGB 與租賃權有什麼差別？
永久業權（Hak Milik，所有權）是完整的所有權，僅限印尼公民持有。HGB（Hak Guna Bangunan，建築使用權）是經登記的土地建築與使用權利，由印尼公司持有，包括外資的 PT PMA，週期為 30 + 20 + 30 年，期滿可重新核發；它是外國人可持有的最高業權，可以按揭、可以出售，按土地來持有與估值，也正是面向外國人的放盤資料所說的「永久業權」。租賃權（Hak Sewa）是在固定期限內使用他人土地的合約，任何人都可以簽，不經登記，且隨著剩餘期限縮短而逐年貶值。
外國人持有的權狀在印尼能維持多久？
最長 80 年。依據政府條例 PP 18/2021，HGB 與 Hak Pakai 的初始期限為 30 年，可延長 20 年，之後再更新 30 年。
2026 年設立 PT PMA 需要多少資本？
實收資本 25 億 IDR，約 USD 150,000，依據 BKPM 第 5/2025 號條例，自 2025 年 10 月 2 日起生效；在此之前為 100 億 IDR。
直接收購持有土地的公司會比較快嗎？
通常會。收購已持有 HGB、許可與分區的公司股權，一般在 8 至 12 週內完成；相較之下，需要新設公司並重新登記權狀的土地移轉，則要 3 至 6 個月。我願意連同土地一起出售持有 Neala 的公司，並介紹 Integrid（integrid.com）的會計師，他已經了解這家主體，這樣您就不必獨自設計申報。
在印尼買地要繳哪些稅？
土地移轉時，買方繳納 5% 的 BPHTB 取得稅，賣方繳納 2.5% 的最終所得稅，另有公證與登記費用。年度土地及建物稅（PBB）為政府評定價值的 0.1% 至 0.5%。股權轉讓不觸發土地移轉稅，另有其自身的課稅方式。
人頭安排在印尼合法嗎？
不合法。以印尼公民名義代外國人持有永久業權，違反基本土地法第 21 條及第 26 條第 2 項，法院已判定此類安排無效，土地也可能收歸國有。請改用三條合法路徑之一。
從峇里島如何前往羅地島？
從登巴薩飛往古邦約 1 小時 50 分鐘，再搭快速渡輪約兩小時抵達羅地島，或搭乘 Susi Air 或 Wings Air 約 20 分鐘的航班。Nemberala距 Ba'a 港口車程約一小時。
古邦機場有國際航班嗎？
交通部已於 2025 年恢復 El Tari 機場的國際機場地位，Wings Air 的古邦至帝力航線也宣布將於 2026 年開航。達爾文航線仍在討論中，尚未排入時刻表。
羅地島的旅遊業發展到什麼程度？
幾乎還沒起步。根據統計局的資料，住宿與餐飲服務僅占羅地恩達奧經濟的 0.19%（2023 年），峇里島則約為 21%。Nemberala與 Boa 一帶已可見到建設，省政府也在 2024 至 2043 年的空間規劃中，於島上劃定了旅遊區。
在印尼擁有物業就能住在那裡嗎？
不會自動取得。居留是另一套制度。常見的兩條路徑是第二家園簽證（Second Home Visa），即以存放在印尼的資金或符合條件的物業為基礎的五年或十年許可；以及投資人 KITAS，與持有印尼公司的股權綁定，例如持有您土地的那家 PT PMA。
簡短版本
羅地島起步早、容易到達，法律上也直截了當。法律是全國性且公開的，這裡有三種持有土地的方式，省政府也已將這座島納入空間規劃。它要求的回報，是以年計算的眼光，以及確實做好的一般盡職審查。若您本來就打算這樣買，那麼在這片海岸上，沒有比它被發現之前更好的時機。
主要來源
法規連結至 peraturan.go.id 與 JDIH 上的官方條文。地區數據來自統計局，以及省政府與縣政府本身。
基本土地法（UUPA）5/1960：永久業權限制、租賃權與人頭安排無效
UUPA 5/1960PP 18/2021：HGB 與 Hak Pakai 的期限及土地登記
PP 18/2021PP 44/1994：非所有權人居住房屋的規定
PP 44/1994PP 28/2025：透過 OSS 辦理的風險基礎營業許可
PP 28/2025BKPM 第 5/2025 號條例：PT PMA 自 2025 年 10 月 2 日起適用的實收資本規定
Baker McKenzie《羅地恩達奧縣統計年鑑》：面積、人口與密度
BPS Rote Ndao地區人均生產毛額及其成長
Databoks（引自 BPS）NTT 空間規劃與省級戰略旅遊區
Dinas Pariwisata NTTEl Tari 機場地位與古邦至帝力航線
ANTARAMulut Seribu 國際旅遊目的地的指定
ANTARA Kupang羅地恩達奧 2025 至 2029 年 RPJMD 戰略優先事項
Pemkab Rote Ndao本指南為一般資訊，並非法律、稅務或投資建議。文中引用的法規、稅率與門檻為撰寫當時的資料，且經常變動。引自公開放盤資料的數字為開價，而非成交紀錄。任何在印尼進行交易的人，都應尋求獨立的印尼法律與稅務建議。