Посібник для покупців
Інвестиції в Роте
Найпівденніший острів Індонезії, і як тут насправді купують землю
Година п'ятдесят від Балі, потім пором. Серф-спот, відомий світові з вісімдесятих, і узбережжя, на якому майже ніхто не будував. Написано власником ділянки на Роте, що продається, для всіх, хто зважує землю на острові Роте: три законні шляхи для іноземців, скільки коштує угода, як змінюється транспортна доступність і що перевірити перед підписанням.
0,19%
Частка туризму в економіці
121/км²
Мешканців на км², на Балі понад 750
80років
Максимальний строк титулу, оформленого на іноземця
2,5млрд IDR
Мінімальний капітал PT PMA, з жовтня 2025
Чому Роте
Чотири цифри, і чому вони важливі для Вас
Жодна з них не походить від продавця. Їх узято у статистичного агентства, адміністрації морського парку та із самого земельного закону, і разом вони описують щось рідкісне: узбережжя, до якого можна дістатися, яке захищене законом і яке досі майже повністю не забудоване.
Туризм становить 0,19 % економіки
Готелі та громадське харчування становили менше ніж п'яту частину одного відсотка економіки Роте-Ндао у 2023 році. Сільське господарство та рибальство дали 49 %. Це ще не туристичний ринок. У цьому вся теза.
BPS Rote Ndao, ВРП за галузями121 особа на км²
У Роте-Ндао живе близько 155 000 людей на 1 280 км², приблизно 121 на км². На Балі близько 811, майже всемеро щільніше. Забудоване узбережжя тут обмежується кількома кілометрами навколо Немберали та Боа, а решта залишилася такою, якою була завжди.
BPS Rote NdaoВода тут має статус національного парку
Роте лежить усередині Морського національного парку моря Саву: 3 355 352 гектари, найбільша морська заповідна територія Коралового трикутника. Риф, морська трава, місця гніздування черепах і міграційний коридор китів, під міністерським планом управління, а не під гаслом. Вода перед ділянкою захищена законом.
YKANТри законні шляхи, і всі загальнонаціональні
Роте нічого не змінює в земельному праві Індонезії. Та сама система, що стоїть за тисячами угод на Балі, діє й тут, і кожен первинний текст опубліковано в інтернеті. Оренда, Hak Pakai або HGB через компанію. Правила тут якраз найзнайоміша частина.
PP 18/2021Як це виглядає насправді
Ранок на західному узбережжі
Знято вздовж пляжу наприкінці сухого сезону, а саме так тут виглядає більша частина року: жорстке світло, вітер з берега і нікого на піску. Кожна цифра вище описує саме це.
Напряму від власника
Ділянку, з якої почався цей посібник, продає її власник
Neala, 7 000 м² на першій лінії в Седеоені, обнесена муром і з оформленим титулом, продається без агента. Тому й існує цей посібник: власник воліє, щоб Ви розуміли острів і закон, а не щоб Вас заговорили. Запитуйте про що завгодно; відповідатиме людина, у якої на руках сертифікат.
Про сам острів, його геологію, клімат, людей та економіку є окрема сторінка.
Про острів РотеЯк дістатися
Балі до обіду, Роте до вечері
Один переліт, один пором. Усе йде через Купанг на Тиморі: це одна пересадка, яку треба вивчити, а не подорож, яку треба перетерпіти, і саме ця частина картини зараз помітно поліпшується.
Дорога сьогодні
З Денпасара до Купанга
Близько 1 години 50 хвилин у повітрі, рейси щодня.
З Купанга на Роте
Швидкісний пором приблизно за дві години, щодня в обидва боки. Літаком близько 20 хвилин.
На Роте літаком
Susi Air приблизно тричі на тиждень, Wings Air майже щодня. Рідкі регіональні розклади змінюються, тож уточнюйте перед бронюванням.
З Баа до Немберали
Близько 36 км від порту, година дорогою.
Прибережна дорога на північ від Немберали. На острові все розташоване за годину чи дві від усього іншого.
Що змінюється в Купанзі
Аеропорт Ель-Тарі втратив міжнародний статус у квітні 2024 року після чотирнадцяти років без жодного міжнародного рейсу, а у 2025 році Міністерство транспорту його відновило. Міжнародний термінал, який стояв без діла близько п'яти років, повертають в експлуатацію: влада провінції розраховує на готовність на початку 2026 року.
Конкретний крок: маршрут із Купанга до Ділі з Wings Air, за повідомленнями запланований на березень 2026 року на літаках ATR 72-600. Це був би перший міжнародний рейс аеропорту за понад десять років.
Рейс із Купанга до Дарвіна спливає майже в кожній розмові про Роте. Маршрут закрили у 2008 році, і зусилля провінції з його відновлення поки не дали рейсу.
ANTARAВарто уточнити
Тут варто бути точним: єдиний міжнародний рейс, який має назву й дату, веде до Ділі. Австралія залишається наміром, а не розкладом. Доступність сьогодні вже достатня і, ймовірно, стане кращою, і купувати розумніше, виходячи з першого, а не з другого.
Ринок
Рано, і вже на карті
Роте сьогодні там, де західне узбережжя Балі було десятиліття тому, а південне узбережжя Ломбока зовсім недавно: відоме, доступне, майже не забудоване. Більшість покупців не помічає того, що уряд провінції вже вписав острів у свій план просторового розвитку, у документах, яких майже ніхто не читає.
Що насправді кажуть документи планування
План просторового розвитку NTT, Perda 4/2024 на період з 2024 по 2043 рік, визначає 15 684 гектари туристичних зон у восьми округах, зокрема в Роте-Ндао.
Dinas Pariwisata NTTДві території на Роте, Мулут-Серібу та Оеселі, названо провінційними стратегічними туристичними зонами. Мулут-Серібу, лабіринт заток на сході острова, офіційно визначено провінцією міжнародним туристичним напрямком, з виділеним публічним бюджетом і котеджами, збудованими сільським підприємством.
ANTARA KupangВласний RPJMD округу на період з 2025 по 2029 рік називає туризм і креативну економіку серед опор, на яких він має намір будувати економічну стійкість регіону.
Pemkab Rote NdaoВРП на душу населення в Роте-Ндао становить близько 27,9 мільйона IDR і зростав приблизно на 4,39 % на рік упродовж п'яти років. Мало в абсолютних цифрах, зате зі стабільним накопиченням: так зсередини виглядає рання регіональна економіка.
Databoks, за даними BPSПрезидент Джоко Відодо відвідав Роте, перший такий візит на острів, що місцеві коментатори сприйняли як знак уваги центрального уряду. Уздовж узбережжя Немберали видно будівництво: будинки, серф-кемпи, глемпінг і принаймні один помітно більший курортний проєкт, цифри щодо якого лише повідомляють, а не підтверджують.
Седеоен, трохи на північ від Немберали. Низька щільність, і більша частина узбережжя ще не забудована.
Для кого це
Коло покупців тут вузьке й конкретне. Це люди, які вже вирішили, що хочуть саме Роте, і чимала частина з них спершу досягла успіху на Балі та приїхала сюди, коли змогла жити будь-де; на західному узбережжі тепер є міжнародна школа, і це говорить про те, куди осідає спільнота. Вона до того ж гостинна: ротенці та іноземці, невелика, усіх поколінь, і швидко приймає новоприбулих, які приїздять як сусіди, а не як забудовники. Це утримує ціни входу на нинішньому рівні й означає, що тут доречний горизонт у роки, а не в місяці. Земля, яку Ви хочете, на узбережжі, в яке вірите, працює добре. Об'єкт для швидкого перепродажу працювати не буде.
Володіння
Три законні способи тримати землю, і всі добре протоптані
Правила загальнонаціональні, і Роте їх не змінює. Це добра новина: та сама система, що стоїть за тисячами угод на Балі, діє тут без змін, а первинні тексти опубліковано в інтернеті. Коли оголошення для іноземців каже «freehold», тобто повна власність, ідеться про пряму купівлю з оформленням HGB, бо сам Hak Milik закріплений за громадянами Індонезії. Усе, що нижче, описує те, що іноземець тримає насправді.
Hak Sewa
Оренда
Строк
Установлюється договором
Хто може тримати
Будь-який іноземець. Ні віза, ні компанія не потрібні.
Правова підстава
UUPA 5/1960, статті 44 і 45
Найпростіший вхід: договірне право використовувати землю, що належить індонезійцю, на фіксований строк, з орендною платою наперед. Земельне агентство не видає сертифіката, бо інструментом є сам договір. Найнижча вартість, мінімум тертя, без збору за набуття. Зворотний бік у тому, що вартість скорочується разом із залишком строку, тож такий варіант підходить для користування, а не для накопичення. Проживання в будинках осіб, які не є власниками, регулює PP 44/1994.
UUPA 5/1960Hak Pakai
Право користування
Строк
30 + 20 + 30, до 80 років
Хто може тримати
Іноземні фізичні особи з чинним KITAS або KITAP.
Правова підстава
PP 18/2021
Зареєстрований титул на Ваше ім'я, сертифікат видає земельне агентство. Прив'язаний до чинного дозволу на перебування і, як правило, обмежений одним об'єктом на особу чи сім'ю. Природний вибір для будинку, в якому Ви живете, а не для землі, яку збираєтеся освоювати.
PP 18/2021HGB на PT PMA. «Freehold» у розумінні ринку
Право забудови
Строк
30 + 20 + 30, до 80 років
Хто може тримати
Індонезійська юридична особа, зокрема інвестиційна компанія з іноземним капіталом.
Правова підстава
PP 18/2021; UU 25/2007; Постанова BKPM 5/2025
Стандартний комерційний шлях, той самий, заради якого написано індонезійський закон про інвестиції. Компанія тримає зареєстрований сертифікат HGB: він передається, заставляється і приймається індонезійськими банками як забезпечення. Найсильніші права з трьох, оцінюється як земля, а не як оренда, строк якої скорочується, і єдиний варіант, який дозволяє будувати та працювати в масштабі.
PP 18/2021Повна власність, HGB та оренда поруч
Три слова, якими в оголошеннях користуються вільно. Ось що кожне з них означає юридично, хто може його тримати і що воно значить для Вас при купівлі, під час володіння та при виході.
| Повна власність (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Оренда (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| Що це | Повне право власності на саму землю, найсильніший титул в індонезійському праві. | Зареєстроване право забудовувати та використовувати землю, оформлене на Вашу компанію. Найвищий титул, який іноземець може тримати. Ринок називає це freehold, коли продає іноземцям. | Договір на використання чужої землі на фіксований строк з орендною платою наперед. |
| Хто може тримати | Лише громадяни Індонезії. Ніколи іноземець і ніколи компанія. | Індонезійські юридичні особи, зокрема PT PMA з іноземним капіталом. Також громадяни Індонезії. | Будь-хто, зокрема іноземець на власне ім'я. Ні компанії, ні візи. |
| Як отримує іноземець | Ніяк. Номінальні схеми, які вдають протилежне, нікчемні за Основним аграрним законом. | Заснувати або купити PT PMA. Ділянка в Hak Milik переводиться в HGB на ім'я компанії в земельному управлінні. | Підписати нотаріально посвідчений договір оренди з індонезійським власником. У земельному управлінні нічого не змінюється. |
| Строк | Безстроково. | 30 років, продовження на 20, поновлення на 30, і PP 18/2021 передбачає нове надання після цього. Тримається й оцінюється як земля, і його можна продати як фріхолд. | Як записано в договорі, зазвичай від 25 до 30 років з опцією продовження за ціною, яку погоджують тоді ж. Вартість зменшується разом зі строком і наприкінці строку нічого не варта. |
| Реєстрація в земельному управлінні | Так, сертифікат на ім'я власника. | Так, сертифікат на ім'я компанії. | Ні. Інструментом є договір; його можна відмітити, але титул залишається у власника. |
| Будувати, заставляти, продавати | Усі три. | Усі три. Банки приймають HGB як забезпечення, а компанію або її частки можна продати. | Будувати за згодою власника; заставити зазвичай не можна; залишок строку можна відступити, якщо договір це дозволяє. |
| Податок при набутті | BPHTB 5 % з покупця, PPh final 2,5 % з продавця. | Те саме при переході права на землю. При передачі часток компанії-держателя жоден із них не застосовується, і угода з частками оподатковується за своїми правилами. | Без BPHTB. Податок з орендного доходу сплачує власник. |
| Поточні зобов'язання | Щорічний податок на землю та будівлі (PBB). | PBB плюс власна звітність компанії: щоквартальні LKPM, річні податкові декларації, бухгалтерська звітність. | PBB зазвичай залишається за власником. Подавати нічого не потрібно. |
| Після закінчення строку | Нічого не закінчується. | Продовження, поновлення та нове надання оформлюються заявами; там, де використання відповідає плану просторового розвитку, це процедура. Титул залишається землею. | Земля і все збудоване на ній повертаються власнику, якщо продовження не погоджено й не оплачено. |
| Підходить | Індонезійським покупцям. | Іноземним покупцям, яким потрібне постійне, прийнятне для банків володіння. Компанія є формою титулу, а не другим проєктом; на цій ділянці вона вже є і може перейти разом із землею. | Іноземним покупцям, яким потрібен дім або невеликий бізнес на фіксований строк за найнижчої вартості входу. |
Що це
Повна власність (Hak Milik)
Повне право власності на саму землю, найсильніший титул в індонезійському праві.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Зареєстроване право забудовувати та використовувати землю, оформлене на Вашу компанію. Найвищий титул, який іноземець може тримати. Ринок називає це freehold, коли продає іноземцям.
Оренда (Hak Sewa)
Договір на використання чужої землі на фіксований строк з орендною платою наперед.
Хто може тримати
Повна власність (Hak Milik)
Лише громадяни Індонезії. Ніколи іноземець і ніколи компанія.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Індонезійські юридичні особи, зокрема PT PMA з іноземним капіталом. Також громадяни Індонезії.
Оренда (Hak Sewa)
Будь-хто, зокрема іноземець на власне ім'я. Ні компанії, ні візи.
Як отримує іноземець
Повна власність (Hak Milik)
Ніяк. Номінальні схеми, які вдають протилежне, нікчемні за Основним аграрним законом.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Заснувати або купити PT PMA. Ділянка в Hak Milik переводиться в HGB на ім'я компанії в земельному управлінні.
Оренда (Hak Sewa)
Підписати нотаріально посвідчений договір оренди з індонезійським власником. У земельному управлінні нічого не змінюється.
Строк
Повна власність (Hak Milik)
Безстроково.
HGB (Hak Guna Bangunan)
30 років, продовження на 20, поновлення на 30, і PP 18/2021 передбачає нове надання після цього. Тримається й оцінюється як земля, і його можна продати як фріхолд.
Оренда (Hak Sewa)
Як записано в договорі, зазвичай від 25 до 30 років з опцією продовження за ціною, яку погоджують тоді ж. Вартість зменшується разом зі строком і наприкінці строку нічого не варта.
Реєстрація в земельному управлінні
Повна власність (Hak Milik)
Так, сертифікат на ім'я власника.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Так, сертифікат на ім'я компанії.
Оренда (Hak Sewa)
Ні. Інструментом є договір; його можна відмітити, але титул залишається у власника.
Будувати, заставляти, продавати
Повна власність (Hak Milik)
Усі три.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Усі три. Банки приймають HGB як забезпечення, а компанію або її частки можна продати.
Оренда (Hak Sewa)
Будувати за згодою власника; заставити зазвичай не можна; залишок строку можна відступити, якщо договір це дозволяє.
Податок при набутті
Повна власність (Hak Milik)
BPHTB 5 % з покупця, PPh final 2,5 % з продавця.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Те саме при переході права на землю. При передачі часток компанії-держателя жоден із них не застосовується, і угода з частками оподатковується за своїми правилами.
Оренда (Hak Sewa)
Без BPHTB. Податок з орендного доходу сплачує власник.
Поточні зобов'язання
Повна власність (Hak Milik)
Щорічний податок на землю та будівлі (PBB).
HGB (Hak Guna Bangunan)
PBB плюс власна звітність компанії: щоквартальні LKPM, річні податкові декларації, бухгалтерська звітність.
Оренда (Hak Sewa)
PBB зазвичай залишається за власником. Подавати нічого не потрібно.
Після закінчення строку
Повна власність (Hak Milik)
Нічого не закінчується.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Продовження, поновлення та нове надання оформлюються заявами; там, де використання відповідає плану просторового розвитку, це процедура. Титул залишається землею.
Оренда (Hak Sewa)
Земля і все збудоване на ній повертаються власнику, якщо продовження не погоджено й не оплачено.
Підходить
Повна власність (Hak Milik)
Індонезійським покупцям.
HGB (Hak Guna Bangunan)
Іноземним покупцям, яким потрібне постійне, прийнятне для банків володіння. Компанія є формою титулу, а не другим проєктом; на цій ділянці вона вже є і може перейти разом із землею.
Оренда (Hak Sewa)
Іноземним покупцям, яким потрібен дім або невеликий бізнес на фіксований строк за найнижчої вартості входу.
Neala оформлена як HGB компанією, яку я готовий продати разом із ділянкою. Усе в середній колонці стосується її, а два шляхи купівлі нижче на цій сторінці є двома способами взяти цю колонку. Якщо Ви берете компанію, я представлю бухгалтера Integrid (integrid.com), який уже знає цю організацію, і решту контактів, які вже з нею працюють.
Що насправді означають 80 років
PP 18/2021 установлює для HGB і Hak Pakai 30 років із продовженням на 20 і подальшим поновленням ще на 30. Ви подаєте заяву до земельного агентства до закінчення строку, і там, де використання й далі відповідає плану просторового розвитку, це процедура, а не послуга. Після закінчення повного циклу та сама постанова передбачає нове надання права на ту саму землю. Тож HGB не оренда, яка згоряє до нуля: він продовжується й поновлюється на місці, а земля оцінюється як земля.
PP 18/2021Тихе поліпшення, якого більшість покупців не помітила
PP 28/2025 ухвалено 5 червня 2025 року. Вона замінила ліцензійний режим 2021 року й провела всі дозволи на ведення бізнесу через єдину систему OSS, кожен з опублікованим строком. Якщо відомство пропускає свій строк без відповіді, OSS видає дозвіл автоматично. Найдавнішим ризиком індонезійського девелопменту завжди було не правило, а очікування. Ця постанова працює саме з очікуванням.
JDIH BKPMPT PMA, і до чого вона Вас зобов'язує
Саме на компанію з іноземними інвестиціями й оформлюється HGB. Це справжня компанія зі справжніми зобов'язаннями, і саме тому конструкція тримається.
- Мінімальний сплачений капітал знизився з 10 млрд IDR до 2,5 млрд IDR, близько 150 000 USD, за Постановою BKPM 5/2025, виданою 1 жовтня 2025 року і чинною з наступного дня. Зниження на 75 %, і найбільша зміна в економіці цього шляху за багато років.
- Цей капітал має залишатися на рахунку компанії щонайменше дванадцять місяців з моменту внесення, за винятком купівлі активів, будівництва та операційної діяльності.
- Загальний інвестиційний план понад 10 млрд IDR, без урахування землі та будівель, як правило, і далі очікується. Вартість нерухомості та об'єктів розміщення може до нього зараховуватися.
- Щоквартальні звіти про інвестиційну діяльність, LKPM, подаються до BKPM, а компанія подає податкові декларації незалежно від того, чи веде вона діяльність.
Якщо земля вже перебуває всередині компанії, покупець може придбати частки замість землі. Це дві різні угоди з різними юридичними та податковими наслідками, а не двоє дверей в одну кімнату, і власна історія компанії переходить разом із нею. Обом сторонам варто отримати власну консультацію про те, який шлях підходить.
Єдиний шлях, якого варто уникати
Оформлення Hak Milik на ім'я індонезійського друга залишається найдавнішим обхідним прийомом на ринку, і він не працює. Це суперечить статтям 21(1) і 26(2) Основного аграрного закону, індонезійські суди послідовно визнають такі схеми недійсними, і земля може відійти державі. Зважаючи на те, що існують три законні шляхи, а найпростішому взагалі не потрібна компанія, розглядати його немає жодних причин.
Витрати та податки
Скільки це коштує, без прихованих рядків
Податки на нерухомість в Індонезії низькі за більшістю мірок, і їх небагато. Нижче загальнонаціональні ставки; фактичний режим залежить від структури угоди та оцінки, яку прийме податкова служба, тож читайте їх як обрис рахунку, а не як сам рахунок.
| BPHTB, збір за набуття | 5 % від оподатковуваної вартості набуття, сплачує покупець при переході права на землю. На оренду не нараховується. |
| PPh final, податок продавця | 2,5 % від вартості угоди при продажу землі та будівель, сплачує продавець. |
| PBB, щорічний податок на землю та будівлі | Від 0,1 % до 0,5 % від оціночної вартості. Оціночна вартість, NJOP, установлюється державою і, як правило, помітно нижча за ринкову. |
| ПДВ | Як правило, застосовується до нової нерухомості від забудовника, а не до вторинних угод із землею. |
| Дохід від оренди | Оподатковується. Ставка залежить від того, як Вас класифікують: резидент, фізична особа-нерезидент чи компанія. |
| Нотаріус і реєстрація | Акт PPAT, перереєстрація титулу та гонорари фахівців, понад перелічені податки. |
Варто перевіряти щороку
Індонезія не раз використовувала податкові пільги на нерухомість як захід стимулювання, зокрема тимчасове зниження збору за набуття та остаточного податку на доходи для відповідних угод. Чи застосовні вони до конкретної купівлі, залежить від року та категорії, тож запитуйте, що діє зараз, а не покладайтеся на торішню відповідь.
Життя тут
Якщо Ви хочете залишитися, є двоє дверей
Володіння землею саме по собі не дає права жити в Індонезії. Проживання регулюється окремо, і покупці нерухомості зазвичай опиняються на одному з двох шляхів.
Second Home Visa
Дозвіл на перебування на п'ять або десять років для фінансово незалежних заявників. Право на нього дає або сума на індонезійському рахунку, за численними повідомленнями, 2 млрд IDR, або володіння відповідною нерухомістю. Працювати на індонезійського роботодавця він не дозволяє, хоча віддалена робота на іноземну компанію, як правило, допускається, і через кілька років він відкриває шлях до постійного проживання.
Investor KITAS
Прив'язаний до частки в індонезійській компанії. Якщо Ви й так засновуєте чи купуєте PT PMA, щоб тримати землю, це зазвичай природніший варіант: компанія, потрібна для титулу, та сама, на якій тримається й дозвіл.
Імміграційні пороги та категорії в різних джерелах сформульовано по-різному, і вони часто змінюються. Уточніть чинне правило в індонезійського консультанта, перш ніж закладати його в план.
Як зробити правильно
Сім перевірок, і справу зроблено
Нічого екзотичного. Це стандартний індонезійський перелік перевірок щодо землі, той самий, який проходить кожен покупець на Балі, і на кожен його пункт можна отримати відповідь до підписання. На ділянці, яка вже обнесена муром, має дорогу та оформлений титул, більша частина вкладається в пів дня.
1
Сам сертифікат
Підтвердьте вид права, зареєстрованого правоволодільця, площу та чинність сертифіката, причому в Kantor Pertanahan, а не з фотографії. Переконайтеся, що на ділянці не зареєстровано іпотеки, застави чи іншого обтяження.
2
Межі на місцевості
Отримайте surat ukur, в ідеалі з інструментальною зйомкою, і пройдіть межею в присутності сусіда. Дешево, швидко, і знімає єдине питання, яке дорого вирішувати потім.
3
Зонування та план просторового розвитку
Переконайтеся, що призначення ділянки дозволяє те, що Ви задумали, і отримайте підтвердження зонування, KKPR, на своє ім'я, якщо збираєтеся будувати. З ухваленням PP 28/2025 це проходить через OSS як єдина процедура з установленим строком.
4
Охоронні режими та прибережна смуга
Звірте лісові, природоохоронні та прибережні режими з координатами ділянки і встановіть застосовну ширину прибережної смуги від лінії максимального припливу. На першій лінії це різниця між землею, яку Ви купуєте, і землею, на якій можна будувати, тож її варто знати точно.
5
Історія використання
Адат, звичаєве право, може існувати поряд із державним титулом. Спитайте на місці, хто обробляв чи використовував землю і чи вважає хтось межу спірною. На ділянці, давно обнесеній муром і з дорогою, це зазвичай коротка розмова.
6
Якщо Ви купуєте компанію
Аудійована звітність, податкові декларації, історія LKPM, зобов'язання та підтвердження того, що компанія не володіє нічим іншим. Земля чиста рівно настільки, наскільки чиста компанія навколо неї.
7
Ваші власні консультанти
Незалежний індонезійський нотаріус або PPAT і незалежний юрист, залучені Вами, а не лише представлені продавцем. Це найцінніший пункт в усьому списку.
Дві практичні примітки про острів
У Роте-Ндао одна регіональна лікарня, у Баа, плюс громадські медичні центри, тож більшість покупців тримають в умі Купанг або Балі на випадок чогось серйозного. І адміністрація тут рухається в острівному темпі: титули, дозволи та переходи прав займають більше часу, ніж на Балі. Закладіть терпіння поряд із грошима, і процес виявиться цілком керованим.
Два способи увійти
Купити ділянку або купити компанію, яка нею вже володіє
Коли земля на першій лінії вже перебуває всередині ліцензованої індонезійської компанії, у Вас є вибір, якого більшість покупців на Балі не має. Узяти землю й почати з чистої власної компанії, або взяти компанію і увійти в титул, ліцензії та зонування, які вже готові. Я готовий продати цю компанію разом із ділянкою, і бухгалтер Integrid (integrid.com) уже знає її. Обидва шляхи закінчуються однаково: Ви тримаєте зареєстрований HGB на узбережжі. Тільки приходять вони до цього з дуже різною швидкістю.
Купівля землі
від 3 до 6місяців
Типовий строк від погодження умов до сертифіката на ім'я Вашої компанії
Нову PT PMA треба заснувати й капіталізувати, перш ніж земельне управління зареєструє перехід права. Чисто, і повільніше.
Купівля компанії
від 8 до 12тижнів
Типовий строк від погодження умов до володіння частками, ліцензіями та землею
Компанія, її капітал, ліцензії та зонування вже існують. Земельне управління взагалі не на критичному шляху.
| Купівля землі | Купівля компанії | |
|---|---|---|
| Що Ви отримуєте в підсумку | Зареєстрований HGB у компанії, яку Ви заснували самі, без жодної історії. | Зареєстрований HGB у компанії, яка вже ліцензована, капіталізована й має зонування під будівництво. |
| Строк до закриття | Від трьох до шести місяців. Найдовше триває перереєстрація в земельному управлінні. | Від восьми до дванадцяти тижнів. Найдовше триває перевірка, і її темп контролюєте Ви. |
| Підготовка з Вашого боку | Заснувати PT PMA: установчий акт, погодження міністерства, податковий номер, ліцензія на ведення діяльності, внесені 2,5 млрд IDR. Від чотирьох до восьми тижнів, перш ніж Ви взагалі зможете підписати. | Нічого. Ви купуєте структуру, яка вже працює. |
| Зонування та дозволи | Запросити підтвердження зонування KKPR на ім'я власної компанії після того, як земля стане Вашою. | Уже є в компанії й переходять разом із нею з першого дня. |
| Податки при переході | BPHTB 5 % з покупця та PPh final 2,5 % з продавця при переході права на землю. | Земля не переміщується, тож ці два податки не застосовуються. Передача часток оподатковується за своїми правилами, і податкові органи можуть оцінювати угоду за її суттю. |
| Що Ви перевіряєте | Сертифікат, межування, обтяження, зонування, охоронні режими та прибережну смугу. | Усе те саме, плюс установчі документи компанії, ліцензії, звіти LKPM, податкові декларації та зобов'язання. Читати більше, і саме це читання купує Вам швидкість. |
| Що йде в комплекті | Ділянка і чистий аркуш. | Ділянка плюс історія компанії. Чиста історія сама по собі актив, а звітність покаже, яка історія перед Вами. |
| Обирайте цей шлях, якщо | Ви хочете будувати компанію по-своєму з першого акта, і час не є обмеженням. | Ви хочете володіти першою лінією вже в наступному кварталі, а не в наступному році. |
Що Ви отримуєте в підсумку
Купівля землі
Зареєстрований HGB у компанії, яку Ви заснували самі, без жодної історії.
Купівля компанії
Зареєстрований HGB у компанії, яка вже ліцензована, капіталізована й має зонування під будівництво.
Строк до закриття
Купівля землі
Від трьох до шести місяців. Найдовше триває перереєстрація в земельному управлінні.
Купівля компанії
Від восьми до дванадцяти тижнів. Найдовше триває перевірка, і її темп контролюєте Ви.
Підготовка з Вашого боку
Купівля землі
Заснувати PT PMA: установчий акт, погодження міністерства, податковий номер, ліцензія на ведення діяльності, внесені 2,5 млрд IDR. Від чотирьох до восьми тижнів, перш ніж Ви взагалі зможете підписати.
Купівля компанії
Нічого. Ви купуєте структуру, яка вже працює.
Зонування та дозволи
Купівля землі
Запросити підтвердження зонування KKPR на ім'я власної компанії після того, як земля стане Вашою.
Купівля компанії
Уже є в компанії й переходять разом із нею з першого дня.
Податки при переході
Купівля землі
BPHTB 5 % з покупця та PPh final 2,5 % з продавця при переході права на землю.
Купівля компанії
Земля не переміщується, тож ці два податки не застосовуються. Передача часток оподатковується за своїми правилами, і податкові органи можуть оцінювати угоду за її суттю.
Що Ви перевіряєте
Купівля землі
Сертифікат, межування, обтяження, зонування, охоронні режими та прибережну смугу.
Купівля компанії
Усе те саме, плюс установчі документи компанії, ліцензії, звіти LKPM, податкові декларації та зобов'язання. Читати більше, і саме це читання купує Вам швидкість.
Що йде в комплекті
Купівля землі
Ділянка і чистий аркуш.
Купівля компанії
Ділянка плюс історія компанії. Чиста історія сама по собі актив, а звітність покаже, яка історія перед Вами.
Обирайте цей шлях, якщо
Купівля землі
Ви хочете будувати компанію по-своєму з першого акта, і час не є обмеженням.
Купівля компанії
Ви хочете володіти першою лінією вже в наступному кварталі, а не в наступному році.
Який шлях підходить, залежить від активу, Вашої податкової ситуації і того, як Вам зручніше володіти. Обом сторонам варто отримати незалежну індонезійську консультацію до вибору. Добрий продавець підтримає будь-який із варіантів, і на цій ділянці я готовий продати компанію; я представлю бухгалтера Integrid (integrid.com) і решту контактів, з якими вона вже працює.
Перший шлях
Купівля землі, крок за кроком
Шість кроків, і жодного екзотичного. Та сама послідовність стоїть за кожною купівлею на Балі, і кожен крок можна перевірити до початку наступного. Строки вказано типові; земельне управління на Роте працює повільніше, ніж на Балі.
Погодити умови та побачити документи
Ціна, валюта, що входить в угоду, і сам сертифікат. На цьому етапі нічого не сплачується. Серйозний продавець показує сертифікат, межовий план і зонування раніше, ніж про щось просить.
Кілька днів
Незалежно перевірити титул
Ваш власний нотаріус або PPAT перевіряє сертифікат у Kantor Pertanahan: вид права, зареєстрований правоволоділець, площа та відсутність іпотеки чи іншого обтяження. Усе, що не так, спливає тут, поки це ще коштує недорого.
Від 1 до 3 тижнів
Підтвердити зонування та охоронні режими
Звірте ділянку з планом просторового розвитку, лісовими та природоохоронними режимами і прибережною смугою. Якщо Ви збираєтеся будувати, запросіть підтвердження зонування KKPR на своє ім'я через OSS.
Паралельно
Заснувати компанію
Для HGB потрібна PT PMA: установчий акт, погодження міністерства, податковий номер, ліцензія на ведення діяльності та внесений сплачений капітал. Якщо натомість Ви обираєте оренду, цього кроку просто немає.
Від 4 до 8 тижнів
Підписати й оплатити
Акт підписується у PPAT, кошти того самого дня проходять через банківську систему. Збір за набуття лягає на покупця, остаточний податок на доходи на продавця.
Один день
Реєстрація та передача
PPAT подає документи на перехід права, і земельне управління перевипускає сертифікат на ім'я Вашої компанії. Ключі, підключення та документи переходять із рук у руки. Очікування тут адміністративне, а не юридичне.
Від 4 до 12 тижнів
Дві звички, які все спрощують
Дві звички роблять цей шлях гладким: залучайте власних консультантів, а не консультантів продавця, і ніколи не дозволяйте платежу випереджати перевірений документ.
Другий шлях
Купівля компанії, крок за кроком
Тут сертифікат нікуди не переміщується. Він залишається на ім'я компанії, а Ви набуваєте саму компанію. Перевірки землі все одно проводяться, але вже в межах ширшого аудиту, і центр ваги зміщується від земельного управління до нотаріуса та звітності. Саме це зміщення й дає виграш у часі.
Погодити умови щодо часток
Предмет угоди не ділянка, а компанія. Умови описують пакет часток, що набувається, те, чим компанія має володіти на момент закриття, і те, від чого вона має бути вільною.
Кілька днів
Перевірити компанію, а не лише землю
Установчий акт і всі зміни до нього, реєстр учасників, NIB і ліцензії, історія звітів LKPM, податкові декларації, зобов'язання, договори та працівники, якщо вони є. Підтвердження того, що компанія володіє цим активом і нічим понад те, про що Ви не просили.
Від 3 до 6 тижнів
Перевірити землю через компанію
Перевірка сертифіката нікуди не зникає. Підтвердьте HGB у Kantor Pertanahan на ім'я компанії, з тими самими перевірками межування, зонування, охоронних режимів і прибережної смуги, що й за будь-якої купівлі.
Паралельно
Корпоративні погодження та акт передачі
Рішення учасників схвалює передачу, і підписується нотаріальний акт про передачу часток. Реєстр учасників оновлюється відповідно.
Від 1 до 2 тижнів
Зареєструвати зміни
Про нових учасників, а зазвичай і про нових директорів та членів наглядової ради, повідомляють Міністерство юстиції та вносять їх до реєстру, а записи компанії в OSS і BKPM приводять в актуальний стан.
Від 2 до 4 тижнів
Передача компанії
Статутні книги, акти, ліцензії, податкова звітність, банківські повноваження та печатка компанії, разом із самою землею. Ви приймаєте чинну організацію, тож передача документів важить не менше, ніж передача ключів.
При закритті угоди
Із компанією Ви не залишитеся самі
Я готовий продати компанію разом із ділянкою, щоб Вам не довелося створювати її з чистого аркуша. Бухгалтер Integrid (integrid.com) уже знає цю організацію і може відповісти на запитання про неї; я зроблю представлення, а нотаріус і решта контактів, потрібних для формальностей, на місці. Компанія, яка тримає землю, тут звичайна річ. Вас не просять ставати індонезійським корпоративним юристом. Ви входите в уже робочу схему, з людьми, які залишаються на зв'язку.
Запитання покупців
Інвестиції в Роте, короткі відповіді
Чи може іноземець купити землю на острові Роте?
Не в повну власність, вона закріплена за громадянами Індонезії, але так, трьома законними шляхами: оренда (Hak Sewa) на Ваше ім'я, право користування (Hak Pakai) за наявності дозволу на перебування, або право забудови (HGB), оформлене на компанію з іноземними інвестиціями (PT PMA). На Роте діє той самий загальнонаціональний закон, що й на Балі.
Чи може іноземець купити землю на острові Роте у повну власність?
У тому сенсі, в якому це слово вживає ринок, так: пряма купівля, а не оренда, із зареєстрованим титулом, який продовжується та надається заново. Саме це означає оголошення «фріхолд» на Балі, і на Роте все так само. Іноземець тримає HGB через PT PMA: титул можна заставляти й передавати, цикл 80 років, оскільки сама індонезійська повна власність, Hak Milik, закріплена за громадянами Індонезії. HGB тримають і оцінюють як землю, а не як оренду, строк якої скорочується, і його можна продати як фріхолд. Якщо іноземцю пропонують Hak Milik на його власне ім'я, це номінальна схема, і суди визнають такі угоди недійсними.
У чому різниця між повною власністю, HGB та орендою в Індонезії?
Повна власність (Hak Milik) означає повне право власності на землю і відкрита лише громадянам Індонезії. HGB (Hak Guna Bangunan) дає зареєстроване право забудовувати та використовувати землю, і тримає його індонезійська компанія, зокрема PT PMA з іноземним капіталом, за циклом 30 + 20 + 30 років із можливістю нового надання; це найвищий титул, який може тримати іноземець, його можна заставляти й продавати, його тримають і оцінюють як землю, і саме його оголошення для іноземців називають freehold. Оренда (Hak Sewa) оформлюється договором на використання чужої землі на фіксований строк, доступна будь-кому, не реєструється і з кожним роком коштує менше в міру скорочення строку.
Як довго може діяти титул, оформлений на іноземця, в Індонезії?
До 80 років. За Урядовою постановою 18/2021 HGB і Hak Pakai надаються на початкові 30 років, продовжуються на 20, потім поновлюються ще на 30.
Скільки капіталу потрібно PT PMA у 2026 році?
2,5 млрд IDR сплаченого капіталу, близько 150 000 USD, за Постановою BKPM 5/2025, чинною з 2 жовтня 2025 року. До того було 10 млрд IDR.
Чи швидше купити компанію, якій належить земля?
Як правило, так. Купівля часток компанії, яка вже тримає HGB, ліцензії та зонування, зазвичай триває від 8 до 12 тижнів, тоді як перехід права на землю, що потребує заснування нової компанії та перереєстрації сертифіката, займає від 3 до 6 місяців. Я готовий продати компанію, яка тримає Neala, разом із ділянкою і представлю бухгалтера Integrid (integrid.com), який уже знає цю організацію, щоб Вам не довелося вигадувати формальності наодинці.
Які податки діють при купівлі землі в Індонезії?
При переході права на землю покупець сплачує збір BPHTB у розмірі 5 %, а продавець остаточний податок на доходи 2,5 %, плюс нотаріальні та реєстраційні збори. Щорічний податок на землю та будівлі (PBB) становить від 0,1 % до 0,5 % від державної оціночної вартості. Передача часток не тягне податків на перехід землі й оподатковується за власними правилами.
Чи законна номінальна схема в Індонезії?
Ні. Оформлення повної власності на ім'я громадянина Індонезії в інтересах іноземця порушує статті 21 і 26(2) Основного аграрного закону, суди визнавали такі схеми недійсними, і земля може відійти державі. Натомість використовуйте один із трьох законних шляхів.
Як дістатися до острова Роте з Балі?
Переліт із Денпасара до Купанга займає близько 1 години 50 хвилин, потім швидкісний пором до Роте, близько двох годин, або 20-хвилинний переліт із Susi Air чи Wings Air. Від порту Баа до Немберали близько години дорогою.
Чи є в аеропорту Купанга міжнародні рейси?
Міжнародний статус аеропорту Ель-Тарі було відновлено Міністерством транспорту у 2025 році, а маршрут із Купанга до Ділі з Wings Air анонсовано на 2026 рік. Рейс до Дарвіна обговорюється, але поки не стоїть у розкладі.
Наскільки розвинений туризм на острові Роте?
Ледве. Готелі та громадське харчування становили 0,19 % економіки Роте-Ндао у 2023 році за даними статистичного агентства, проти приблизно 21 % на Балі. Будівництво видно навколо Немберали та Боа, а провінція визначила на острові туристичні зони у своєму плані просторового розвитку на період з 2024 по 2043 рік.
Чи можу я жити в Індонезії, якщо володію там нерухомістю?
Не автоматично. Право на проживання оформлюється окремо. Два звичні шляхи: Second Home Visa, дозвіл на п'ять або десять років на підставі коштів, розміщених в Індонезії, або відповідної нерухомості, та Investor KITAS, прив'язаний до частки в індонезійській компанії, наприклад у тій PT PMA, яка тримає Вашу землю.
Коротко про головне
Роте на початку шляху, до нього легко дістатися, і юридично тут усе просто. Закон загальнонаціональний і опублікований, землю тут можна тримати трьома способами, провінція вже вписала острів у свій план просторового розвитку. Натомість потрібен горизонт у кілька років і звичайна перевірка, проведена як слід. Якщо Ви й так збиралися купувати саме так, кращого моменту на цьому узбережжі, ніж до того, як його відкриють, Ви не знайдете.
Ділянка, з якої почався цей посібник
Neala, 7 000 м² на першій лінії в Седеоені
Зареєстрований HGB, зонування погоджено, огороджена, з електрикою та зв'язком. Продає безпосередньо власник.
Дивитися ділянкуСаме місце
Острів Роте, яким він є
Жодного вулкана, 155 000 мешканців, економіка водоростей і солі, а вода всередині найбільшого морського парку Коралового трикутника.
Про острів РотеПервинні джерела
Нормативні акти ведуть на офіційний текст на peraturan.go.id і JDIH. Регіональні цифри взято у статистичного агентства та в урядів провінції й округу.
Основний аграрний закон 5/1960: обмеження повної власності, оренда та нікчемність номінальних схем
UUPA 5/1960PP 18/2021: строки HGB і Hak Pakai та реєстрація землі
PP 18/2021PP 44/1994: проживання в будинках осіб, які не є власниками
PP 44/1994PP 28/2025: ліцензування бізнесу на основі ризику через OSS
PP 28/2025Постанова BKPM 5/2025: сплачений капітал PT PMA з 2 жовтня 2025 року
Baker McKenzieОкруг Роте-Ндао в цифрах: площа, населення та щільність
BPS Rote NdaoРегіональний ВРП на душу населення та його зростання
Databoks, за даними BPSПлан просторового розвитку NTT і провінційні стратегічні туристичні зони
Dinas Pariwisata NTTСтатус аеропорту Ель-Тарі та маршрут із Купанга до Ділі
ANTARAНадання Мулут-Серібу статусу міжнародного напрямку
ANTARA KupangСтратегічні пріоритети RPJMD Роте-Ндао на період з 2025 по 2029 рік
Pemkab Rote NdaoЦей посібник має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи інвестиційною консультацією. Згадані норми, ставки та пороги були чинними на момент написання і часто змінюються. Цифри, взяті з публічних оголошень, відображають запитувані ціни, а не зареєстровані угоди. Кожному, хто укладає угоди в Індонезії, слід отримати незалежну індонезійську юридичну та податкову консультацію.