Інвестиції в Роте
Скінченна смуга узбережжя на початку циклу.
Обґрунтування спирається на дві речі, які можна перевірити, і одну, яку не можна. Перевірити можна пропозицію і готовність. Решта зводиться до погляду на те, куди йде Роте, і він викладений саме як погляд.
Чому тут
Узбережжя має кінець
На півночі річка; на схід від Боа хвилі згасають, а дорога псується. На всьому відтинку зараз продаються ще чотири ділянки.
Повільна частина зроблена
Титул зареєстровано, передання завершено, зонування затверджено, мур і мережі збудовано. Необроблена земля потребує на це років, перш ніж хтось заллє плиту.
Рано, з одним застереженням
Туризм становить 0,19 % економіки округу проти приблизно 21 % на Балі. Чи закриється цей розрив, залежить від покращення доступу, а воно не гарантоване.
Чому цього так мало
З півночі узбережжя закриває річка. На схід від Боа, за південним краєм острова, хвилі слабшають і стають нестабільними, а дорога псується. Між ними лишається смуга, і вона вже здебільшого розібрана.
Схема, північ ліворуч. Блакитний відтинок позначає доступну, обернену на захід, придатну для забудови смугу.
Ринок
Усе інше, що продається на цьому узбережжі
Ділянки Freehold/HGB між Седеоеном, Нембералою і Боа, що публікують ціну. Це весь набір: тут не ринок зі сторінками пропозицій.
| Ділянка | Площа | USD / m² | Разом |
|---|---|---|---|
Ця земля, СедеоенLuxindo FHL636 Берег. Мур, електрика, вода, зонування, зйомка. | 7,000 m² | USD 99 | USD 690,000 |
Пляж НембералиBrighton, Nemberala Перша лінія, продається як незабудована земля. | 6,400 m² | 110 | USD 703,000 |
Урвище СедеоенаLuxindo FHL593 Над урвищем, без пляжу. Дві суміжні ділянки. | 6,594 m² | 128 | USD 843,000 |
Берег у СедеоеніLuxindo FHL608 Близько 50 м фронту. Виставлено без ціни. | 4,364 m² | н/д | На запит |
Комерційна земля в СедеоеніLuxindo FHL184 Комерційна пляжна земля. Виставлено без ціни. | 1,109 m² | н/д | На запит |
Роте, перша лінія, орендаMata Property JU1170 5 000 м² із фасадом 50 м; електрика, вода й оптоволокно підведені. Річна оренда, а не продаж; оголошення не називає свій відтинок берега. | 5,000 m² | н/д | Річна оренда |
Ціни продавців, опубліковані станом на 27 серпня 2026 року, перераховані за курсом того дня. Ціна продавця не є ціною угоди, і вона змінюється. Решта продажів становлять лише землю; жодна не заявляє повного набору, який має ця ділянка: мур, електрику, воду, виміряну зйомку і затверджене призначення. Облаштоване оголошення серед них здається в річну оренду, а не продається. Іноземному покупцеві понад те потрібні компанія і перетворення на HGB.
Роте, Балі чи Ломбок
Хто зважує це узбережжя, зазвичай зважує три острови. Чесна різниця не в якості, а в часі: один і той самий цикл, у який входять у трьох різних точках.
Неперевершена інфраструктура, усе вже в ціні: коридор від аеропорту повний, а справжній фріголд біля моря пішов з відкритого ринку.
↓ Повне порівнянняРозгін без дефіциту: величезний південний берег, звідусіль ті самі пів години від аеропорту, цінова конкуренція вздовж усього узбережжя.
↓ Повне порівнянняКонцентрований дефіцит: чотири села першокласного західного берега, попит уже в русі, і Nihi відкривається на цій дорозі.
↓ Повне порівнянняОдна ділянка · продає власник
7 000 м² цього узбережжя продаються, у Седеоені.
Як це працює
Як відбувається купівля
Відкривайте те, що потрібно саме Вам. Усе це стосується будь-якого іноземного покупця в Індонезії, не лише цієї ділянки.
Що Freehold/HGB насправді означає для іноземця
Індонезійська повна власність, Hak Milik, закріплена за громадянами Індонезії. Найвищий титул, доступний іноземцеві, називається HGB, Hak Guna Bangunan: зареєстроване право будувати на землі, користуватися нею, здавати, заставляти і продавати, утримуване через індонезійську компанію PMA.
Агентства на цьому узбережжі рекламують землю як Freehold. Для індонезійського покупця це freehold, для іноземного це HGB, і воно перетворюється туди й назад залежно від того, хто купує. На цій ділянці перетворення вже зроблено.
Двоє простіших дверей, і чому тут їх майже не видно
Оренда, Hak Sewa, це договір на чужу землю: будь-який іноземець може підписати його на своє ім'я, нічого не реєструється, а вартість тане разом із залишком строку. Hak Pakai є зареєстрованим титулом, який іноземець як приватна особа може тримати за наявності посвідки на проживання, для власного дому; власники тут майже ніколи його не надають, тому цей ринок працює через Freehold/HGB.
80-річний цикл, і чому це не оренда
Строк іде як 30 + 20 + 30 років. Кожен крок запитується у звичайному порядку і залежить від того, що земля далі використовується за зареєстрованим призначенням: процедура, а не автоматика.
Наприкінці циклу PP 18/2021 передбачає, що право надається заново на ту саму землю. І титулу не потрібно чекати цього кінця: HGB можна передати (dialihkan), тобто продати як є іншій правомочній компанії або громадянинові Індонезії, який може перетворити його на повну власність Hak Milik, або просто поновити на місці й зберегти. Тому HGB тримають і оцінюють як землю, а не як оренду, що спливає: наступний покупець отримує той самий передаваний титул.
Два способи придбати
Передання часток: Ви купуєте компанію, що вже тримає титул, і успадковуєте HGB, зонування, ліцензію та інфраструктуру недоторканими. Швидше, дешевше, зазвичай тижні. Застосовується індонезійський податок на передання часток.
Передання активу: HGB переходить на Вашу власну прийнятну юридичну особу. Треба мати або заснувати відповідну PMA і переробити дозволи. Покупець сплачує 5 % BPHTB, продавець сплачує 2,5 % PPh final, плюс новий акт і перереєстрація. Кілька місяців, на Роте зазвичай вісім.
В обох випадках інструментом є компанія PT PMA, і це справжня компанія зі справжніми обов'язками: сплачений капітал 2,5 млрд IDR, близько 150 000 USD, і звітність, яку подають незалежно від того, веде вона діяльність чи ні. Два шляхи означають дві різні угоди з різним податковим режимом, а не двоє дверей до однієї кімнати.
Скільки насправді коштує угода
На маршруті активу законні ставки такі: 5 % BPHTB покупцеві і 2,5 % PPh final продавцеві, плюс нотаріальні і PPAT-збори близько 1 %. На маршруті часток вони не застосовуються, режим інший, суттєво нижчий, і підтверджується для кожного випадку.
Окремо закладіть власну юридичну й податкову консультацію, незалежну зйомку меж, а якщо йдете маршрутом активу, ще й заснування компанії і переоформлення дозволів.
Тримати землю коштує небагато на рік: PBB, щорічний податок на землю та будівлі, становить від 0,1 до 0,5 % оціночної вартості, NJOP, яку держава зазвичай ставить нижче за ринок.
Що перевірити перед підписом, будь-де в Індонезії
Підтвердьте справжність свідоцтва в місцевому земельному управлінні, а не за сканом. Пройдіть межі разом із сусідами і запитайте на місці, хто обробляв чи використовував землю до огорожі та чи не вважає хтось межу відкритою. Звірте ділянку з територіальним планом округу й уточніть законну прибережну смугу для Вашого проєкту.
Попросіть податкові квитанції, перевірте обтяження в акті і з'ясуйте, хто насправді має право підписувати. Якщо титул тримає компанія, перевіряйте компанію так само ретельно, як землю.
Freehold, HGB і оренда, пліч-о-пліч
Три слова, якими користується кожне оголошення на цьому узбережжі, розкладені по поличках: чим кожне є в праві, хто може це тримати і з чим кожне лишає Вас наприкінці.
| Freehold (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) | Оренда (Hak Sewa) | |
|---|---|---|---|
| Що це | Повна власність на саму землю, найсильніший титул в індонезійському праві. | Зареєстроване право будувати на землі й користуватися нею, оформлене на компанію. Найвищий титул, доступний іноземцеві, і те, що оголошення тут називають Freehold/HGB. | Договір на користування чужою землею на визначений строк, оренда сплачена наперед. |
| Хто може тримати | Лише громадяни Індонезії. Ніколи не іноземець і ніколи не компанія. | Індонезійська компанія, зокрема з іноземним капіталом. | Будь-хто, на своє ім'я. Ані компанії, ані візи. |
| Як це отримує іноземець | Ніяк. Схеми з підставною особою, що вдають протилежне, нікчемні, а земля може відійти державі. | Через PT PMA, на яку оформлене свідоцтво. На цій землі така структура вже є. | Підписавши нотаріальну оренду з власником. У земельному управлінні нічого не змінюється. |
| Строк | Безстроково. | До 80 років*, подовжується на місці, а PP 18/2021 передбачає після цього нове надання. | Як скаже договір, зазвичай від 25 до 30 років. |
| Будувати, заставляти, продавати | Усі три. | Усі три. Банки приймають HGB у заставу, а компанію чи землю можна продати. | Будувати за згодою власника; у заставу майже не беруть; залишок строку можна відступити, якщо оренда дозволяє. |
| Наприкінці | Ніщо не закінчується. | Подовження запитується на місці, і титул лишається землею. | Земля і все збудоване на ній повертаються власникові. Оренда не варта нічого, коли строк спливає. |
| Кому пасує | Індонезійським покупцям. | Іноземному покупцеві, який хоче володіти, будувати й перепродавати. | Дім чи невелика справа на визначений строк, з найнижчим порогом входу. |
Ризики, названі
Що Ви взяли б на себе.
Жоден із них не вирок. Але всі їх легше почути зараз, ніж після завдатку.
Дорога вздовж південної межі ще не заасфальтована, а вздовж фронту проходить громадська пляжна стежка: ґрунтова, піщана, малолюдна, як і на всьому цьому узбережжі.
Піщаний пляж понад рифом. Купатися найкраще від середнього до повного припливу, відчуття як у Бінгіні. Це не пляж, куди заходиш будь-коли.
Північно-західний куток близько 20 м² бере до 15 см води в екстремальний дощ чи приплив і стікає на нижчу сусідню землю, поза будь-якою зоною забудови. У сезон дощів припливи понад 2,85 м із західним вітром можуть сягати переднього муру.
Чотири ділянки на продаж на все узбережжя: палиця з двома кінцями. Тонка пропозиція тримає ціну; вона ж означає, що вихід забирає час, а коло покупців мале.
Подовження і поновлення HGB запитуються і залежать від тривалого використання за призначенням. Процедура, але не формальність, яку можна ігнорувати.
У порівняннях стоять ціни продавців, а не закриті угоди. Цифра про подвоєння кожні три-п'ять років є спостереженням власника, а не оцінкою.
Модернізація аеропорту, оголошений рейс на Ділі й обговорюване сполучення з Дарвіном: кроки в правильний бік, а не зобов'язання. Плани публічних проєктів змінюються.
Твердження про майбутню вартість, зростання туризму та інфраструктуру: очікування і спостереження, а не гарантії. Порівняльні ціни: ціни продавців від третіх сторін, не закриті угоди. Ніщо тут не є офертою чи юридичною, податковою або інвестиційною порадою.